רע"א 10929/07 עודד קופילניק נ. סמדר חזן

1.

לפניי בקשת רשות לערער על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בבאר שבע (כב' השופטים נ' הנדל, ש' דברת, א' ביתן) אשר דחה את ערעורם של המבקשים על פסק דינו של בית משפט השלום באילת (כב' השופטת ד' בלטמן-קדראי) במסגרתו התקבלה תביעת המשיבים ונדחתה תביעתם שכנגד של המבקשים לאכיפת תניית פיצוי מוסכם בהסכם מכר של בית מגורים.

2.

הרקע לבקשה הינו כדלקמן: ביום 31.1.2002, התקשרו המבקשים, בני זוג מהמושב בניה, עם המשיבים, בני זוג מהעיר אילת, בזכרון דברים למכירת ביתם של המשיבים. בזכרון הדברים הגיעו הצדדים, בין היתר, להסכמות הבאות: התמורה עבור הבית תעמוד על 280,000$; מועד העברת החזקה בנכס ותום התשלומים יהיה ביום 31.7.2002; חוזה מכר פורמאלי ייחתם

עד ליום 30.2.2002; פיצוי מוסכם בגובה 10% ממחיר הדירה בגין הפרת זכרון הדברים. כן נקבעו "תנאים מיוחדים", אשר בהתקיימם יתאפשר ביטול העיסקה – זאת אם יתברר כי קיים עיקול על הנכס או יימצאו ליקויי בניה הפוגעים בבטיחות המבנה, על-פי חוות דעת מטעם מהנדס המוסכם על הצדדים.

הסכם המכר בין הצדדים לא יצא לפועל, ואף לא הגיע לשלב החתימה על חוזה מכר פורמאלי. בין הצדדים נתגלעה מחלוקת על כתפי מי רובצת האחריות לביטול העיסקה, והם הגישו תביעות הדדיות בעניין זה לבית משפט השלום. המשיבים טענו כי משנמנעו המבקשים בסופו של יום להתקשר בהסכם המכר, הם הפרו בכך את זכרון הדברים, ולכן עליהם לשאת בפיצוי המוסכם שנקבע בו. מנגד, המבקשים טענו כי זכרון הדברים הופר על-ידי המשיבים בשל ניהול משא ומתן בחוסר תום-לב, תוך הפרת חובת הגילוי לגבי פגמים וליקויים בבית ולגבי היות יחידת הדיור הנוספת הנמצאת בשטח הנכס מיועדת להריסה.

3.

בית משפט השלום, לאחר דיון רחב ומפורט בפרטי ההתקשרות בין הצדדים ובהשתלשלות העובדתית, קיבל את עמדת המשיבים, וקבע כי המבקשים לא הוכיחו את קיומם של אותם "תנאים מיוחדים" אשר בהתקיימם רשאים הם לבטל את זכרון הדברים. בית המשפט דחה את טענת המבקשים כי בעיות תכנוניות מקימות עילה לביטול זכרון הדברים, כמו גם את טענתם לפגמים בהתקשרות בשלב הטרום חוזי בשל הסתרתה, לכאורה, של עובדת היות יחידת הדיור מיועדת להריסה והקמתה ללא היתר. בית המשפט דחה את טענת המבקשים לטעות או הטעיה בכריתת זכרון הדברים, וקבע כי ביטולו על-ידי המבקשים נעשה שלא כדין. לנוכח קביעותיו אלה, קבע בית המשפט כי המשיבים הפרו את זכרון הדברים, וחייבם לפצות את המשיבים בסך של 123,816 ₪, בהתאם לגובה הפיצוי המוסכם כפי שעוגן על-ידי הצדדים בזכרון הדברים.

על פסק דינו של בית משפט השלום הגישו המבקשים ערעור לבית המשפט המחוזי. בית המשפט המחוזי קבע, כי אף שטענת המבקשים, לפיה המשיבים הפרו את חובת הגילוי ואת חובת תום-הלב בכך שהסתירו מפניהם חריגות בניה בנכס, מושכת לב בהיבט המשפטי, נעדרת היא אחיזה עובדתית. בית המשפט הבהיר כי פסק דינו המפורט של בית משפט קמא התבסס על קביעות עובדתיות ברורות, ודי בכך כדי להטות את הכף נגד קבלת הערעור.

מכאן בקשת רשות הערעור שלפניי.

4.

המבקשים טוענים כי נפלו שגיאות בפסק דינו של בית משפט קמא המחייבות את ביטולו. לטענתם, הממצאים אשר נקבעו על-ידי בית משפט קמא הם "אבסורדיים": כך, קביעתו של בית המשפט כי לא היו מצגים מטעים בזכרון הדברים אינה יכולה לעמוד, שכן המשיבים נמנעו מלגלות למבקשים את עניין הבניה הבלתי חוקית; כי שגה בית המשפט בקבעו כי הצדדים לא הסכימו בזכרון הדברים כי נושא אי ההתאמה לתכניות הבניה יצדיק את ביטול המכר; כי שגה בית המשפט משדחה את טענת המבקשים כי הוצגו כלפיהם מצגי שווא בהתחשב בנטלים החלים על הצדדים, שכן לטענתם נטל הראיה מוטל על המשיבים; וכי מסקנותיו של בית משפט קמא הן תוצאה של פרשנות עובדתית לא נכונה. אליבא דמבקשים, אין להותיר את פסק הדין על כנו, שכן הוא סותר עקרונות יסוד בדיני חוזים; הוא סותר כללי פרשנות אלמנטרים; הוא עלול להתפרש על-ידי אזרחי המדינה כהיתר לבניה ללא היתר; וכי המעוול יוצא ממנו נשכר.

5.

עיינתי בבקשה ובפסקי הדין של הערכאות דלמטה, ומצאתי כי דין הבקשה להידחות. הלכה היא מלפני בית משפט זה כי יש להיעתר לבקשות רשות ערעור ב"גלגול שלישי" רק כאשר עולות מהן שאלה עקרונית, החורגת מעניינם הצר של הצדדים (ר"ע 103/82 חניון חיפה בע"מ נ' מצת אור (הדר חיפה) בע"מ , פ"ד לו(3) 123 (1982)). במקרה דנן, עיון בקביעותיו של בית משפט קמא נגדן מופנות טענות המבקשים, מעלה כי אין הן מעוררות כל שאלה עקרונית המצדיקה את התערבותו של בית משפט זה, וכי מדובר למעשה בטענות נגד ממצאים עובדתיים אשר נקבעו על-ידי בית משפט קמא ונגד יישומו של הדין על עובדות אלו. בכל אלה כידוע, אין ככלל כדי להצדיק מתן רשות לערער בפני ערכאת ערעור שניה.

כאמור, בית משפט השלום, לאחר שניתח את סעיפי זכרון הדברים, קבע כי למבקשים לא קמה זכות לבטל את זכרון הדברים בגין בעיות תכנוניות. בנוסף, לנוכח עדותם של הצדדים וחומר הראיות הנוסף, קבע בית המשפט ממצא עובדתי, לפיו אין לומר כי הוצג בפני המבקשים מצג שווא לעניין יחידת הדיור או כי הוסתר מהם מצבה התכנוני.

טענות המבקשים נגד קביעות אלו ונגד אופן פרשנותו של בית משפט קמא את זכרון הדברים, הסותר, לטענתם, עקרונות יסוד של דיני החוזים וכללי פרשנות אלמנטריים, אינן מעוררות, ואף אינן מתיימרות לעורר, כל שאלה עקרונית, והן מתמקדות כל כולן בטעויות לכאוריות אשר נפלו בפסק הדין. כך טענתם כי המשיבים הפרו את חובת הגילוי; כך טענתם כי אי ההתאמה לתכניות הבניה הצדיק את ביטולו של זכרון הדברים; וכך טענתם לעניין נטל הראיה. השפעתן של שגיאות אלה, ככל שהן קיימות, מצטמצמת אך ורק לעניינם הצר של הצדדים. אכן, נסיונם של המבקשים לערער על קביעותיו של בית משפט קמא מובן הוא, אך אין לומר שהוא עונה על אמות המידה הנדרשות לשם מתן רשות ערעור לבית משפט זה.

אשר לטענת המבקשים כי הותרת פסק הדין על כנו עלולה להתפרש על-ידי אזרחי המדינה כהיתר לבנות ללא היתר, אודה ולא אבוש כי לא עלה בידי לרדת לסוף דעתם של המבקשים בעניין זה. אינני רואה כיצד פיצוי צד אשר נפגע מהפרת חוזה, ואשר נקבע לגביו כי לא חטא בחוסר תום-לב או בהצגת מצג שווא, קשורה כהוא זה לעידוד הציבור לבניה ללא היתר. דומה בעיניי כי לנוכח הממצאים העובדתיים אשר נקבעו על-ידי הערכאה הדיונית, דוקא קבלת עמדת המבקשים היא שעלולה להוביל לתוצאה שלילית בדמות עידוד צדדים לחוזה להפר את התחייבויותיהם.

הבקשה, אפוא, נדחית. משלא נתבקשה תגובה – אין צו להוצאות.