רע"א 1686/11 אברהם דעדוש נ. מינהל מקרקעי ישראל

1.

מונחת לפניי בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית-המשפט המחוזי מרכז (כבוד סגן הנשיא א' ש' שילה וכב'

השופטים מ' נדב וא' מקובר )

בע"א 14637-10-10 במסגרתו דחה את ערעור המבקשים על פסק דינו של בית המשפט השלום בראשון לציון (כב' השופט ש' מנהיים ) לפיו הורה על פינויים ממקרקעין בגבעת שמואל הנמצאים במתחם בשם "פרדס רוזנבלום".

2.

המבקשים הם נתבעים בתובענה שנתבררה לפני בית משפט השלום לסילוק יד ולצו עשה שהגיש המשיב, מנהל מקרקעי ישראל בשם קק"ל. זאת בטענה כי הם מחזיקים במקרקעין ללא הסכמת המשיב "מטעם הבעלים". אין מחלוקת כי המבקשים עושים במקרקעין שימוש למגורים וכן לצרכי עסק של עבודות עפר, כך שציוד וכלים מכניים של העסק מאוחסנים במקרקעין, בשטח פתוח, במחסנים, בקרוון ובסככות שהוקמו עליהם. על פי העובדות שהוצגו בפסק דינו של בית משפט השלום, הוריה של המבקשת היו בעלי מעמד של דיירים מוגנים בצריף שהיה קיים במתחם. המבקשת התגוררה בילדותה ובנעוריה עם הוריה. נשוא חוזה השכירות בין הורי המבקשת לבין המשיב הוא הצריף וחצר קטנה מאוד. חוזה השכירות מגביל במפורש את מטרת השכירות למגורים בלבד, בעוד עיקר המקרקעין מושא התביעה משמשים כיום לשימוש עסקי מובהק. במקרקעין בוצעו שינויים גורפים ללא הסכמת המנהל.

3.

בית משפט השלום דן בפסק דינו החלקי ובפסק דינו המשלים בטענות ההגנה שהעלו המבקשים אחת לאחת. הוא דחה את טענתם לדיירות מוגנת מכוח העובדה שהוריה המנוחים של המבקשת היו דיירים מוגנים בצריף. בעניין זה קבע, כי חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב -1972 (להלן: חוק הגנת הדייר ) חל רק לגבי הצריף המקורי ועל החצר שניתן לשייך אותה לצריף. המבקשת איננה עומדת בתנאים אשר מונה החוק שבהתקיימם יכול בן משפחה של דייר מוגן להיעשות לדייר מוגן במקומו לאחר פטירתו. המבקשת לא התגוררה כנדרש על פי החוק עם הדייר המוגן בדירה נשוא הדיירות המוגנת במשך שישה חודשים סמוך לפטירתו של הדייר המוגן. למבקשת הייתה דירה אחרת למגוריה, בניגוד לאמור בחוק. היא חדלה מלהתגורר בנכס החל משנת 1996 ועברה להתגורר יחד עם בעלה בבית שבנו על החלקה מושא התביעה. זאת, כאשר האחרון מבין הוריה נפטר בשנת 2003. משנכשלה המבקשת בשני תנאים מצטברים אלה, לא חל עליה חוק הגנת הדייר.

באשר לטענת המבקשים כי הם בני רשות במקרקעין וזכות זו היא בלתי הדירה, אין מחלוקת כי רשות זו לא ניתנה מעולם במפורש ואף לא ניתנה כתמורה. בעניין זה קבע בית משפט השלום, כי המשיב לא פעל לפינוי המבקשים ואף לא עשה דבר להביא לידיעתם כי המשך מגוריהם במקרקעין אינו מקובל עליו. על כן, יש בכך הסכמה שבשתיקה להחזקת המבקשים במקרקעין, בכל הנוגע למגורים. עם זאת, אין בנסיבות אלו להפוך את הרשות לבלתי הדירה. המבקשים אינם עומדים בתנאים שהציבה הפסיקה. אלה לא הוזמנו על ידי המשיב לבוא ולקבוע את מגוריהם שם או להשקיע בבנייה במקרקעין. הם פעלו על דעת עצמם עת בנו את ביתם שלא במקום בו עמד הצריף שבו התגוררו בעבר הורי המבקשת. לא נוצרה כאן כל ציפייה לגיטימית כי הרשות היא בלתי הדירה.

בית המשפט השלום חילק את השטח בו מחזיקים המבקשים לשלושה: מבנה מגורים ראשי בו מתגוררת המשפחה; מבנה מגורים משני בו מתגורר בנם שהיה בן 15 עם פתיחת ההליכים ויתרת השטח המשמשת לעסק שמנהל המבקש. בכל הנוגע לבית מגורי המבקשים עצמם, נקבע כי הם אכן בני רשות. רשות זו, שהמבקשים השקיעו ממון רב במימושה, ניתנת אומנם לביטול משום שלא ניתנה במפורש ומלכתחילה אלא נלקחה בדרך של עשייה עצמית אולם ראוי שיהיה כרוך בפיצוי. לגבי מבנה המגורים המשני, אין המבקשים זכאים לפיצוי כלשהוא. להורי המבקשת ניתנה יחידת מגורים אחת קטנה מאוד והקמת מבנה המגורים המשני היא "שכפול" של יחידת המגורים המקורית לשתי יחידות נפרדות.

באשר ליתרת השטח המוחזק על ידי המבקשים ומשמש למטרות עסקיות, הרי ש"מדובר בהסגת גבול ממש לכל דבר". מדובר בתהליך של "סיפוח זוחל" מצד המבקשים שעשו דין לעצמם. בית משפט השלום, על סמך הראיות שהיו לפניו, קבע כי ספק אם אותו צריף היסטורי אינו אלא בפועל בית המגורים המשני שנבנה על ידי המבקשים. כך או אחרת, גם לו הייתה מתקבלת גרסת המבקשים, אין בה לשנות את התוצאה באשר נקבע כי לא חלה עליהם דיירות מוגנת.

על פסק דין זה הוגש ערעור לבית המשפט המחוזי, אשר דחה את ערעורם מן הטעם שאין בהגנת הדייר שחלה על הצריף כדי להחיל את הגנת החוק על מקרקעין שאין עליהם בניין או על מקרקעין שמעבר לחצר כלשהי אלא על בניין חדש שלא היה קיים קודם לכן (ולעניין זה הפנה לסעיפים 2 ו-3 לחוק). טענת המבקשים להרחבת חזית נדחתה מהנימוק שאלה הסכימו בהתנהגותם להרחבת החזית עת ביקשו לקבל פיצוי גם בגין השטח הנוסף שהם מחזיקים בו. כל שכן, כאשר השטח הנוסף נמצא בתוך אותם מקרקעין אשר המשיב ביקש פינוי וסילוק ידם של המבקשים "מכל החלקה".

4.

בבקשה שלפניי טוענים המבקשים כי בית המשפט המחוזי התעלם מהשגות מסוימות שהעלו כלפי פסק דינו של בית משפט השלום. כך למשל, סתירה בין פסק דינו החלקי (בנושא עצם קיומה של עילת פינוי) למשלים (סוגיית הפיצויים), עת קבע בראשון כי הצריף ההיסטורי ומבנה המגורים שהוקם בסמוך לו מהווים יחידה אחת שהמגורים בהם נמשכו ברציפות מעל 50 שנה ואילו באחרון התייחס לצריף ולמבנה הסמוך כשתי יחידות נפרדות. על פי טענתם, לא היה מקום לקבוע כי המבקשת לא התגוררה עם הוריה בששת החודשים האחרונים לפטירת האחרון מביניהם. כמו כן, הדירה האחרת שהתגוררה המבקשת היא אותה דירה שלגביה קבע בית משפט השלום כי קיימת למבקשים זכות בר רשות הניתנת לביטול. על כן, היה מקום לראות במבקשים דיירים מוגנים בצריף ההיסטורי. לטענתם, קביעתו של בית משפט השלום כי זכות בר רשות היא זכות בלתי הדירה רק מקום בו היא ניתנה במפורש ומלכתחילה ולא בדיעבד ומכללא - בטעות יסודה, ובית המשפט המחוזי אף לא מצא לנכון להתייחס לסוגיה זו.

5.

לאחר שעיינתי בבקשה ובפסקי הדין של הערכאות הקודמות, הגעתי למסקנה, כי דין הבקשה להדחות. לא כל אי התייחסות לטענה כזו או אחרת פירושה "התעלמות". בית המשפט המחוזי מודע היה לכלל טענות המבקשים וציין מפורשות בפסק דינו כי "ב"כ המערערים ( המבקשים ) העלה טענות נוספות, חלקן שהוזכרו בעיקרי הטיעון וחלקן שלא הוזכרו בהם. דנו לעיל בטענות העיקריות והמהותיות, ואין אנו רואים צורך להידרש לטענות האחרות". כמובן הכל עניין של מידה, אך עולה כי בתי משפט קמא נתנו את דעתם לסוגיות הנדרשות להכרעה.

בית משפט השלום קבע בפסק דינו כי חוזה השכירות בין הורי המבקשת למשיב התייחס לצריף ההיסטורי ולחצר קטנה מאוד (עמ' 2, שורות 10-11). בעניין זה הוא העיר כי מבנה המגורים בו מתגוררים המבקשים "כלל אינו אותו צריף מקורי שלגביו נעשה חוזה שכירות עם הורי הנתבעת ( המבקשת )" (עמ' 4, שורה 2 וראו גם עמ' 2 לפסק הדין החלקי). באשר לפסק הדין החלקי הראשון אשר הורה על הפינוי, יובהר שניים. האחד , בית משפט השלום לא קבע כי הצריף "ההיסטורי" עודנו קיים. לו היה קובע אחרת, לא היה מסכים ב"כ המבקשים בערעורו הראשון לבית המשפט המחוזי על פסק הדין החלקי (ע"א 5592-10-08) להחזיר את הדיון לבית משפט השלום על מנת לבחון את השאלה האם הצריף המקורי עדיין קיים (שם. בעמ' 6). לענייננו, פסק דינו המשלים של בית משפט השלום הוא הפוסק בשאלה האם הצריף המקורי עדיין קיים. בית המשפט הבהיר כי הנטל להוכחת קיומו של הצריף היום רובץ על כתפי המבקשים, אולם מוכן היה לקבוע "על בסיס מאזן ההסתברויות" כי אכן מדובר באותו צריף "היסטורי". עם זאת, אין בכך לשנות את התוצאה של פסק הדין החלקי הואיל ואין למבקשת עוד זכויות בו מכוח חוק הגנת הדייר. זו הנקודה המכרעת, אותה אימץ בית המשפט המחוזי בפסק דינו. השני, על פי עדות המבקשת, היא חדלה מלהתגורר בצריף ההיסטורי בשנת 1996 ועברה לבית שבנו היא ובעלה על החלקה מושא התביעה, שלא יכול להצטמצם על פני שטח של חלקת חצר קטנה. טענת המבקשת – כי מפאת הצפיפות בבית הוריה (יחידה בשטח של כ-20 מ"ר), "שהטיפול בו הוזנח ע"י הסוכנות", היא ובעלה ולימים ילדיה "נאלצו" לעזוב את הצריף בו התגוררו הוריה ולהקים "בלית ברירה" יחידה סמוכה, ועל כן יש לראותם כיחידה אחת – לא התקבלה על ידי בית משפט השלום. זו קביעה עובדתית שאין להתערב בה. יושם אל לב, כי בית משפט השלום הדגיש עוד בפסק דינו הראשון כי מבנה המגורים המשני הוא "שכפול" של יחידת המגורים המקורית לשתי יחידות וסירב לראות בכך יחידה אחת. כל שכן, כאשר מדובר בבית המגורים העיקרי שנפסק כי נבנה שלא במקום בו עמד הצריף המקורי.

מדובר אפוא, על פי הממצאים שנקבעו, בבניין חדש שלא היה קודם לכן, אשר נבנה בשנת 1996. סעיף 3 לחוק הגנת הדייר קובע בבירור כי קרקע שאין עליה בניין, לא יחול חוק זה על שכירותה אלא אם הושכרה לפני שנת תשט"ו. עוד יוזכר, כי הפיצוי בגין בית המגורים העיקרי ניתן בגין העדר מחאה מצד המשיב ולא מכוח דיירות מוגנת, כך שאין לקיומו של "הצריף ההיסטורי" נפקות בעניין זה. עולה אפוא, שאין סתירה ממשית בין שני חלקי פסק הדין. מלכתחילה התייחס בית המשפט השלום לצריף ולמבנה המגורים העיקרי כשתי יחידות נפרדות. משמדובר אפוא בשתי יחידות נפרדות, אין מקום לקבל את טענת המבקשת לפיה התגוררה עם הוריה בששת החודשים האחרונים לפטירת האחרון משניהם. יתר על כן, וכאמור, דחייתו של בית משפט השלום את טענתה זו מהווה קביעה עובדתית מובהקת שאין בית המשפט שלערעור נוטה להתערב בה. אכן, הדירה האחרת בה התגוררה המבקשת היא אותה דירה שלגביה נקבע כי קיימת למבקשים זכות בר רשות הניתנת לביטול ועל כן נפסק לטובתה פיצוי. אולם, משנקבע כאמור שמדובר בשתי יחידות נפרדות, אין מקום להחלת דיירות מוגנת.

קביעתו של בית משפט השלום לפיה במקרה דנא אין המדובר בזכות בר רשות בלתי הדירה מנומקת ומבוססת היטב. בית המשפט פסק כי אין מחלוקת כי רשות זו לא ניתנה מעולם במפורש ואף לא ניתנה כתמורה. המבקשים לא הוזמנו על ידי המשיב לבוא ולקבוע את מגוריהם שם או להשקיע בבנייה במקרקעין. הם פעלו על דעת עצמם עת בנו את ביתם שלא במקום בו עמד הצריף שבו התגוררו בעבר הורי המבקשת. קביעות אלו – קביעות עובדתיות המה. עניינם של המבקשים אינו נמנה בקהל המקרים החריגים בהם הפסיקה הכירה בזכות בר רשות כבלתי הדירה.

יתר על כן, עסקינן בבקשה למתן רשות ערעור ב"גלגול שלישי". חרף מאמצי המבקשים להוכיח אחרת, ההכרעה היא עובדתית בעיקרה ואיננה חורגת מהסכסוך הפרטני בין הצדדים. די בכך כדי להוביל לדחיית הבקשה.

6.

הבקשה נדחית. בנסיבות העניין, אין צו להוצאות.