רע"א 2830/07 גלעד הר-עוז נ. הוועדה המקומית לתכנון ובניה רעננה

א.

בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב (סגנית הנשיא גרסטל, והשופטים פוגלמן ושילה) מיום 1.2.07 בתיקים ע"א 3280/05 וע"א 1471/06, בו נדחה ערעור המבקש, והתקבל ערעור המשיבה, על פסק דינו של בית משפט השלום בכפר סבא (השופטת קרלינסקי) מיום 2.10.05 בתיק ע"א 51/04.

ב.

בשנת 1998 נכנסה לתוקף תכנית בניין עיר, לפיה הותר שימוש למשרדים במבנים שיועדו לתעשיה

באזור התעשיה ברעננה. ביום 31.12.02 כרת המבקש - בעליו של נכס באזור התעשיה - הסכם למכירת הנכס, בו צוין במפורש שהנכס משמש למשרד. בסוף יוני 2003 חויב המבקש בהיטל השבחה בסך 56,470 ש"ח - בקביעה שהתרת השימוש בנכס לשימוש משרדי השביחה אותו בשיעור האמור (הנכס נמכר תמורת 63,000 דולר). המבקש השיג על השומה, בטענה שאישור התכנית אינו פוטר את המבקש מהצורך להגיש בקשה לשימוש חורג בנכס (חורג מההיתר הקיים, אך לא מהתכנית) - ולפיכך שההשבחה טרם התרחשה, ושאף לא תתרחש עד שיתבקש ויינתן אישור כאמור. בהמשך הגיש המבקש חוות דעת מטעמו לפיה אישור התכנית כשלעצמו כלל לא השביח את הנכס. בהסכמת הצדדים מונה שמאי מכריע, שקבע כי יש לחייב את המבקש בהיטל בעבור פוטנציאל ההשבחה (קרי האפשרות לבקש ולקבל היתר לשימוש משרדי), וקבע כי חובת התשלום תחול על המערער באופן חלקי בלבד - 11,117 ש"ח. שני הצדדים תקפו את קביעת השמאי.

ג.

ביום 2.10.05 קיבל בית משפט השלום את עמדת המשיבה. ראשית נקבע - והדבר היה מוסכם על שני הצדדים - "כי הפתרון המשפטי אליו הגיע השמאי וייסמן בשומה המכרעת, אינו מעוגן בחוק ואף לא בפסק הדין עליו הסתמך" (עמ' 9). שנית נקבע כי אישור התכנית השביח את הנכס, "ולמעשה כל מה שנדרש מהמחזיק בנכס הוא להגיש בקשה להיתר חורג מול ההיתר הקיים, אך לא למול התכנית שאושרה" (עמ' 8). הוטעם כי בחוזה נכתב מפורשות שהנכס הנמכר הוא משרד, ויש "בהעברת הזכויות כדי להעיד ברורות כי המערער עצמו נהנה מההשבחה בפועל" (עמ' 9). לאחר מתן פסק הדין פנה המבקש לבית המשפט וביקש להפחית את תשלומי הפיגורים בהם חויב. על אף התנגדות המשיבה דן בית המשפט בבקשה, וקבע כי על המבקש לשלם הפרשי הצמדה בלבד. כלפי החלטות אלה הוגשו ערעורים הדדיים: המבקש השיג על חיובו במלוא ההיטל (ע"א 3280/05), והמשיבה השיגה על הפטור שניתן למבקש מתשלום הריבית (ע"א 1471/06). ביום 29.3.06 דחה המבקש הצעת פשרה שהעלה בית המשפט בדיון מקדמי (בפני השופט שילה), דיון בערעור התקיים ביום 25.1.07.

ד.

ביום 1.2.07 קיבל בית המשפט המחוזי את ערעור המשיבה, ודחה את ערעור המבקש. ביחס לערעור המשיבה נקבע כי עם מתן פסק הדין סיים בית משפט השלום את מלאכתו, ולפיכך לא היה מוסמך להפעיל עוד את סמכות ההפחתה. ביחס לערעור המבקש נקבע - במישור העקרוני - כי אין ספק שנוצרה השבחה מסוימת עקב אישור התכנית, ושאכן תיתכן השבחה נוספת של שיתבקש וינתן אישור לשימוש חורג. ברם - במישור הדיוני - נקבע כי שני הצדדים הסכימו שחוות דעתו של השמאי המכריע אינה יכולה לעמוד, ולפיכך כיוון שבתיק קיימות שתי חוות דעת אחרות: חוות הדעת המקורית (56,470 ש"ח) וחוות הדעת שהגיש המבקש (העדר חבות) - יש לאמץ את חוות הדעת המקורית. עתירת המבקש למנות שמאי נוסף נדחתה, בקביעה "ערכאת הערעור אינה בבחינת 'מקצה שיפורים' שנועד לאפשר למי מבעלי הדין לתקן את מחדליו בניהול ההליך לפני הערכאה הדיונית, ובאי הצגת תשתית ראייתית נדרשת... ומשבחר שלא לעשות כן, אלא להתמקד בטענה העקרונית בדבר העדר חבות, אין לו להלין אלא על עצמו" (עמ' 7).

ה.

בית המשפט התייחס לאפשרות שקביעתו הדיונית גורמת עיוות דין למבקש, וקבע: "אילו היינו משתכנעים כי דחיית הבקשה למינוי שמאי תגרום למערער עיוות דין, היינו שוקלים להעתר לה... דא עקא, בחינת הנסיבות הקונקרטיות לא מעלה חשש לקיומו של עיוות דין" (שם). בית המשפט התייחס לכך שהנכס נמכר - וכך צוין הדבר בהסכם המכר למעלה מעשרים פעם - כמשרד, ולפיכך ברי שהמבקש אכן נהנה מאישור התכנית. כלפי פסק דין זה הוגשה הבקשה שבפנינו.

ו.

בבקשה הערוכה - בכל הכבוד, כדבעי ואינה מותירה אבן שלא הפכה - נטען, בין היתר: (1) כי שגה בית המשפט כשסרב למנות שמאי נוסף - ובכך חייב את המבקש במלוא התשלום, אף שקבע עקרונית כי יש לחלקו לשני שלבים; (2) נטען כי התחייבות המשיבה שלא ייגבה היטל השבחה נוסף אם ינתן היתר לשימוש חורג, מהנה את רוכש הנכס ופוטרתו מתשלום שלא כדין; (3) נטען כי נגרם עיוות דין למבקש, והוצבע על סתירות ופגמים שכנטען נפלו בפסק הדין; (4) נטען נגד קבלת ערעור המשיבה. לבסוף נטען, כי קביעות בית המשפט לגבי אופן חישובו של היטל ההשבחה מעוררות שאלות משפטיות בעלות השלכות רוחב, המצדיקות מתן רשות ערעור.

ז.

לאחר העיון אין בידי להיעתר לבקשה. רשות ערעור בגלגול שלישי נשקלת, כנודע, במקרים המעוררים שאלה משפטית או ציבורית חשובה, החורגת מעניינם של הצדדים הישירים למחלוקת (ר"ע 103/82 חניון חיפה נ' מצת אור (הדר חיפה) בע"מ , פ"ד לו(3) 123). אכן, יתכן שהשאלה העקרונית שנדונה בערכאות הקודמות באה בגדר האמור, אך חוששני כי אין זה המקרה המתאים להידרש לה. עם זאת אציין, כי כשלעצמי איני רואה קושי בקביעתם של שני שלבי תשלום באשר להיטל ההשבחה, וגם לא חשש ממשי לגל תביעות כשיטת בא כוח המבקש. מכל מקום, אין להתעלם מהעובדה שביסוד פסק דינו

של בית המשפט המחוזי לא עמדה ההכרעה בשאלה העקרונית - אלא הוא הושתת על נימוקים דיוניים התחומים להתנהלות הצדדים הקונקרטיים במסגרת ההליך (ראו רע"א 11098/02 ליבוביץ נ' פליטמן (לא פורסם)). בנסיבות, השאלה האמיתית העומדת ביסוד הבקשה היא האם שגה בית המשפט קמא בכך שסירב למנות שמאי נוסף, אשר יישם את ההכרעה העקרונית לנסיבות המקרה שבפניו. בסוגיה מסוג זה אין מקום להתערבות ערעורית נוספת. בית המשפט שלל את האפשרות שנגרם למבקש עיוות דין – קביעה עובדתית שעל פניה היא סבירה בנסיבות. אוסיף, כי נקודה זו היתה חשובה בעיני, מטבע הדברים, ועל כן שבתי ועיינתי בדברים והגעתי לכלל דעה כי אין מקום להתערבות באשר נקבע (ראו גם רע"א 6474/99 צוקרמן נ' פאלוך (לא פורסם)). אין אפוא מקום לדון בניתוח העקרוני שהוצע על-ידי המבקש, שעה שלא בגינו הוכרע התיק.

ח.

לא אוכל איפוא להיעתר לבקשה.