רע"א 3066/15 בני אור אחזקות בע"מ נ. אלעזר בן ציון

בקשת רשות ערעור על החלטתו של בית המשפט המחוזי בחיפה (כב' השופטת ש' שטמר) בה נדחתה בקשת המבקשת להסרת שעבודים הרשומים לטובת המשיבים על מקרקעין שבבעלותה כנגד הפקדת סכום כסף בקופת בית המשפט.

1.

בחודש דצמבר 1994 חתמה המבקשת על זיכרון דברים עם המשיבים לפיו מכרה לכל אחד מהם מגרש לבנייה (בסך הכל שלושה מגרשים) והתחייבה לבנות בית בכל אחד מהם (להלן: זיכרון הדברים ). להבטחת התחייבויותיה לפי זיכרון הדברים שיעבדה המבקשת לטובת המשיבים שלושה מגרשים אחרים. המבקשת לא עמדה בהתחייבויותיה מטעמים השנויים במחלוקת בין הצדדים, ובחודש פברואר 2013 הגישה לבית המשפט המחוזי תביעה נגד המשיבים בה טענה כי המשיבים לא מילאו את התחייבויותיהם כלפיה ועתרה להצהיר כי זיכרון הדברים בטל וכי בהתאם יש להסיר את הערות האזהרה והשעבודים שנרשמו מכוחו לטובת המשיבים במגרשים. עוד טענה המבקשת כי יש לחייב את המשיבים לשלם לה את הפיצוי המוסכם שנקבע בזיכרון הדברים בגין הפרת ההסכם. המשיבים מצדם טענו כי מילאו את כל התחייבויותיהם והפנו לפסק-דין בהיעדר הגנה שניתן לטובתם עוד בשנת 1998, לפיו חויבה המבקשת לשלם להם סך של כ-280 אלף ש"ח בתוספת הפרשי הצמדה וריבית מיום הגשת התביעה ועד ליום התשלום בפועל וכן ניתן באותו פסק-דין צו לאכיפת השעבודים הרשומים לטובתם (להלן: פסק הדין מ-1998 ).

2.

כשנתיים לאחר הגשת התביעה, בחודש מרץ 2015, הגישה המבקשת לבית המשפט בקשה לביטול השעבודים שנרשמו לטובת המשיבים על-פי זכרון הדברים, כנגד הפקדת ערבות בנקאית בסך 187,500 דולר בקופת בית המשפט. לטענת המבקשת, סעיף 4 לזיכרון הדברים קבע כי ניתן להמיר את השעבודים על המקרקעין בערבות בנקאית בסך 62,500 דולר לכל יחידת בנייה והיא מבקשת על כן להפעיל את הזכות הנתונה לה בסעיף זה, להסיר את השעבודים ולשווק את המגרשים. המשיבים מצדם התנגדו לבקשה וטענו כי היא המבקשת מנסה למעשה לעקוף את פסק הדין מ-1998 אשר הורה, כאמור, על אכיפת השעבודים. עוד נטען כי אין להסתמך על ערכה ההיסטורי של עלות הבניה כפי שנקבע בסעיף 4 לזיכרון הדברים שכן עלות הבנייה של שלוש יחידות הדיור כיום מוערכת ביותר ממיליון דולר וככל שהמבקשת רוצה להמיר את השעבודים עליה להפקיד סכום זה.

3.

בהחלטתו מיום 24.4.2015 דחה בית המשפט המחוזי את הבקשה בקובעו כי שעבוד המגרשים נועד להבטיח שהמבקשת תמלא את התחייבויותיה לבניה במקרקעין על פי זכרון הדברים וככל שייקבע כי זיכרון הדברים תקף, יהא על המבקשת למלא את התחייבויותיה לפיו או לפצות את המשיבים על הפרתו. נזקם של המשיבים, כך נקבע, אינו מסתכם בסכום ההיסטורי של עלות הבניה, אדרבה "שוויה כיום, רחוק מלהיות הסכום ההיסטורי". עוד ציין בית המשפט בהקשר זה כי אם תתקבל עמדת המשיבים, הם יהיו זכאים גם לסכומי כסף נוספים, כמו פיצויים מוסכמים ועל-כן אין לקבל את הבקשה. בית המשפט דחה, אפוא, את הבקשה אך הוסיף כי בהיעדר הערכה אחרת מזו של המשיבים בדבר עלות הבניה, תוכל המבקשת להביא לביטול השעבודים כנגד הפקדת סך של כמליון דולר. כמו כן חויבה המבקשת בהוצאות המשיבים בבקשה בסך 1,500 ש"ח.

להשלמת התמונה יצוין כי במאי 2013, סמוך לאחר הגשת התביעה, הגישה המבקשת בקשה לביטול פסק הדין מ-1998, אך משכה בקשה זו לאור הערות בית המשפט כי הבקשה הוגשה בחלוף המועד הקבוע לכך בדין (ת"א (מחוזי תל-אביב) 2448/98 בני אור אחזקות בע"מ נ' אלעזר בן ציון

(15.3.2015)).

4.

בבקשה שלפניי טוענת המבקשת כי המשיבים עומדים בתוקף על קיום הוראות זיכרון הדברים ועל-כן הם מושתקים מלטעון כי עלות הבניה שהוסכמה בו אינה משקפת את העלות הנוכחית, וכי בהתאם להוראות זיכרון הדברים היא זכאית להפקיד את הכספים בקופת בית המשפט והמשיבים לא יינזקו מכך. זאת, בפרט בהינתן העובדה כי למרות פסק דין שניתן לטובתם עוד בשנת 1998 הם לא פעלו למימוש השעבודים עד עצם היום הזה. המבקשת מציינת כי החלה לבצע פרויקט בניה במגרשים סמוכים לאלה ששועבדו ועל כן היא מבקשת להסיר את השעבודים ולכלול את המגרשים באותו הפרויקט. המבקשת מוסיפה כי שגה בית המשפט כאשר קבע כי השעבודים נועדו להבטיח נזקים אשר כלל לא נתבעו על ידי המשיבים.

5.

המשיבים מצידם סומכים ידיהם על החלטת בית המשפט המחוזי וטוענים כי הבקשה לא נועדה להבטיח את ביצועו של פסק הדין ודי בכך על מנת לדחותה. כן טוענים המשיבים כי המבקשת העלימה עובדות חיוניות מהבקשה וכי הבקשה דנן עומדת בסתירה לפסק הדין מ-1998 שהוא פסק דין חלוט המאפשר להם לממש את השעבודים. מכל מקום טוענים המשיבים כי פתחו בהליכי הוצאה לפועל נגד המבקשת למימוש פסק-הדין מ-1998 וכי ככל שברצונה של המבקשת להמיר את השעבודים בהפקדה כספית עליה לעשות כן במסגרת הליך ההוצאה לפועל. עוד טוענים המשיבים כי על פי סעיף 7 לחוק המשכון, התשכ"ז-1967, משמשים השיעבודים ערובה לחיובים נוספים, וכי הוראה זו לא נשללה בהסכם ומשכך צדק בית המשפט בקובעו כי השעבודים אמורים להבטיח את הבניה ואת יתר התחייבויות המבקשת על פי זכרון הדברים כדי עלויות הבניה הריאליות. עוד מציינים המשיבים כי גם אם הייתה המבקשת מפקידה בשעתה את הערבות הבנקאית, הסכום היה נושא ריבית והצמדה ולא נותר בערכו הנומינלי. לבסוף טוענים המשיבים כי אין לאפשר למבקשת לשנות את תנאי השעבוד באמצעות הפקדת הסכומים בקופת בית המשפט וכי מאזן הנוחות נוטה לטובתם נוכח הנזק שנגרם להם.

6.

דין הבקשה להידחות. ערכאת הערעור אינה נוטה להתערב בהחלטות שעניינן סעדים זמניים אלא במקרים חריגים (רע"א 2905/15 שוורץ נ' ציביון , פסקה 6 (3.6.2015)) והמקרה דנן אינו מגלה עילה להתערבותה של ערכאת הערעור. ראשית, ספק בעיניי אם הבקשה הנדונה - הנסמכת על סעיף מהותי בזכרון הדברים - היא אמנם בקשה לסעד זמני בהליך. ככל שאין מדובר בסעד זמני אלא בבקשה לאכיפת סעיף בזכרון הדברים, מדובר בסעד עיקרי וסעד זה הינו חלופי, כך נראה, לטענות שהעלתה המבקשת בתביעתה בה עתרה, כזכור, להצהרה על בטלות זכרון הדברים ולהסרת השיעבודים כפועל היוצא מכך. על כן, השלב שבו ניתן יהיה לשקול מתן סעד כזה יגיע, אם בכלל, רק לאחר הכרעה בטענות הצדדים לעניין תוקף זכרון הדברים. שנית, ככל שייקבע שהחיובים שנטלו על עצמם הצדדים לפי זיכרון הדברים תקפים ועל המבקשת לעמוד בהתחייבויותיה כלפי המשיבים, צדק בית המשפט המחוזי בקובעו כי על פני הדברים אין בסכום אותו מוכנה המבקשת להפקיד כדי להוות חלופה הולמת לשיעבודים שניתנו למשיבים על ידה, ויהיה צורך בשיערוך מסויים תוך מתן הדעת למכלול השיקולים הרלוונטיים לעניין זה. ולבסוף, פסק-הדין החלוט מ-1998 מציב אף הוא, כנטען, משוכה בפני המבקשת לעניין החלפת השיעבוד בהפקדה כספית ועניין זה מן הדין שישקל אף הוא אם וכאשר תידרש ההכרעה בסוגיה זו.

מכל הטעמים הללו, הבקשה נדחית.

המבקשת תישא בהוצאות המשיבים בסך 10,000 ש"ח.