רע"א 3099/14 עמידר החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ נ. יהושע שיינר

1.

ביום 28.1.1987 מכר ישעיהו איזיק (להלן: ישעיהו ) את זכויותיו וזכויות אשתו בדירה המצויה ברחוב שבטי ישראל 45 ביפו (להלן: הדירה ), אשר הייתה רשומה במרשם המקרקעין על שם המבקשת כחברה משכנת (להלן: עמידר ), לגניה וילמובסקי (להלן: גניה ) (להלן: ההסכם הראשון ). ביום 9.12.1987 מכרה גניה את הזכויות בדירה למשיב 1 (להלן: שיינר ) (להלן: ההסכם השני ). במהלך שנות התשעים, התקבלו בעמידר מסמכים המעידים על ביטול ההסכם הראשון. ביולי 1998 מכר ישעיהו את הזכויות בדירה לחאלד אבולעפיה (להלן: אבולעפיה ), והאחרון נרשם כבעל הזכויות בה בספרי עמידר במקום ישעיהו. בשלב מאוחר יותר מכר אבולעפיה את זכויותיו לרוכש בשם סכיס, אשר כפי הנראה מחזיק בדירה כיום. בשנת 2008 הגיש שיינר תובענה לבית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו וביקש לאסור על העברת הזכויות בדירה על שם אבולעפיה. לאחר שנתוודע כי אבולעפיה כבר מכר את הזכויות לאחר, הגיש שיינר לבית משפט השלום בתל אביב-יפו תובענה כספית נגד גניה ונגד עמידר להשבת הסכום ששילם עבור הדירה, בסך של 772,729 ש"ח. בהמשך משך שיינר את התביעה נגד גניה, לאחר שזו הלכה לבית עולמה והתברר כי לא ניתן להיפרע מעיזבונה. שיינר טען כי עמידר התרשלה כלפיו בכך שלא רשמה בספריה "מעין הערת אזהרה" המציינת את ההסכם השני; כי לא הודיעה לו שהתקבלו אצלה מסמכים המבטלים את ההסכם הראשון – ביטול השומט את הקרקע תחת זכויותיו-שלו בדירה; וכי רשמה את ביטול ההסכם הראשון בספריה ללא קבלת עמדתו באופן שהוביל לאובדן זכויותיו. לפני שהלכה לעולמה, הגישה גניה כתב הגנה שבו הכחישה כי ביטלה את העיסקה עם ישעיהו וטענה כי מסמכי הביטול זויפו. עמידר ביקשה להדוף את התביעה מחמת שיהוי; היעדר חובה של חברה משכנת לרשום הערה כלשהי בכלל ומעין הערת אזהרה בפרט, מה גם שבענייננו דובר ב"הערה על גבי הערה" שכן טרם הושלם הרישום על שם גניה; רשלנותו של שיינר בטיפולו ברכישת הדירה העולה כדי אשם תורם בשיעור של 100%.

2.

בית משפט השלום (כב' השופט י' דלוגין ) קבע כי אף ששיינר התרשל באופן טיפולו ברכישת הדירה והשתהה בהגשת התביעה, עמידר התרשלה אף היא בכך שלא רשמה בספריה הערה על קיומו של ההסכם השני, ולכל הפחות היה עליה ליידע את שיינר כי ההסכם הראשון בוטל. חרף זאת דחה בית משפט השלום את התביעה מהטעם שלא הוכח קשר סיבתי בין ההתרשלות לבין הנזק שנבע ממכירת הדירה לאבולעפיה. הוטעם כי שיינר לא הוכיח שהזכויות בדירה עברו לגניה עם חתימת הסכם המכר; וכי המסקנה המסתברת היא שהעסקה מושא ההסכם הראשון בוטלה בהסכמה. משמצא כי לא היה לשיינר סיכוי לזכות בדירה משלא נודע לו בזמן אמת על ביטול ההסכם הראשון, דחה בית המשפט את התובענה.

3.

שיינר ערער לבית המשפט המחוזי. כב' השופטת י' שבח , שכתבה את חוות הדעת העיקרית, קבעה כי הייתה מוטלת על עמידר חובה לרשום בספריה את ההסכם הראשון וההסכם השני – אשר נקבע כממצא עובדתי כי הייתה מודעת להם – וליידע את שיינר (באמצעות בא כוחו דאז) על אודות ביטולו של ההסכם הראשון. משלא עשתה כן, הפרה עמידר את חובת הזהירות כלפי שיינר. בית המשפט דחה את גרסתה העובדתית של עמידר שלפיה לא הייתה נוהגת לרשום במסמכיה הערות בדבר עסקאות שבוצעו; וכן את טענתה שלא היה ניתן להוסיף "הערה על הערה". בצד האמור, ייחס בית המשפט לשיינר אשם תורם בשיעור של 45%. בשלב זה פנה בית המשפט לסוגיית הקשר הסיבתי, שלגביו לא ראה עין בעין עם בית משפט השלום, וקבע כי במועד הרלבנטי גניה הייתה בחיים ובהתנגשות מול שיינר, היה יכול להוכיח ללא קושי כי ההסכם הראשון לא בוטל ובכך להציל את זכויותיו. הוטעם כי לולא ההתרשלות, קרי: אם עמידר הייתה מציינת בספריה את ביטול העסקה הראשונה, היה נשלל תום לבו של אבולעפיה, אשר היה יודע על אודות העסקה הנוגדת. נקבע כי בניגוד לקביעת בית משפט השלום, ההנחה היא שהבעלות בזכויות אובליגטוריות עוברת במועד החתימה על הסכם המכר, ועל הטוען אחרת – בענייננו עמידר – מוטל הנטל להוכיח זאת, והיא לא הרימה אותו; וכן שלא היה מקום לזקוף לחובת שיינר את אי הגשת הסכם המכר בין ישעיהו לגניה, שכן קיומו לא היה שנוי במחלוקת והוא אף היה בחזקת עמידר. לבסוף קבע בית המשפט המחוזי כי מחומר הראיות עולה שהיה מקום להעדיף את גרסת גניה על פני גרסת ישעיהו ממכלול טעמים שפירט. מסקנתו הייתה אפוא כי "לו ידע שיינר בזמן אמת על הניסיון לבטל את עסקת ישעיהו-גניה, יכול היה להגן על זכויותיו ולגבור על ישעיהו בהתנגשות עמם, ולמצער, לגבור על אבולעפיה, לו ההתנגשות הייתה נערכת מולו, ומכאן קיומו של קשר סיבתי". אב בית הדין, השופט י' ענבר , הצטרף לפסק הדין של השופטת י' שבח , אך העיר שבמקרה דנן אין צורך לקבוע מסמרות באשר לחובתה של חברה משכנת לבצע פניה יזומה לרוכש הראשון בהינתן חשד לביצוע עסקה נוגדת, אלא די בקביעה כי עמידר כשלה לציין באישור הזכויות שהנפיקה לאבולעפיה את דבר ההודעה שקיבלה משיינר על אודות ההסכם השני. לדבריו, אישורי הזכויות שמפיקה חברה משכנת נדרשים לשקף באופן מלא ומדויק את ההודעות שניתנו לה בדבר רכישת זכויות בדירה, שהרישום שלה מתנהל בספריה, וזאת על אף שהעברת הזכויות על שם הרוכש עדיין לא הושלמה. זאת, משום שיש באפשרותם להזהיר רוכשים פוטנציאליים מפני ביצוע עסקה נוגדת. השופט ש' שוחט הצטרף לחוות דעתה של השופטת שבח וכן להערותיו של השופט ענבר .

4.

מכאן הבקשה לרשות ערעור שלפניי. עמידר טוענת כי אין ליתן פתח לרוכשים רשלניים אשר ישנו על זכויותיהם למעלה מעשרים שנה, ומבקשים כעת שגוף ציבורי יממן בכספי ציבור את רשלנותם, כפי שקבעו הערכאות הקודמות. על כן יש מקום, לשיטתה, להתערב בשיעור האשם התורם שנזקף לחובתו של שיינר ולהעמידו על שיעור גבוה יותר. כמו כן נטען כי קיימת סתירה בין קביעת בית משפט השלום שלפיה אין קשר סיבתי בין התרשלותה לבין הנזק שנגרם לשיינר לבין קביעת בית המשפט המחוזי בנושא זה; וכי תוצאת פסק הדין שלפיה ישעיהו מכר את הדירה פעמיים וקיבל תשלום כפול, ואילו עמידר נדרשת לשלם, על חשבון קופת הדיור הציבורי, למשיב פעם נוספת וזאת חרף רשלנותו – אינה הגיונית.

5.

לאחר שעיינתי בבקשה ובנספחיה, באתי למסקנה שדינה להידחות. כידוע, רשות ערעור ב"גלגול שלישי" תינתן כאשר מתעוררת שאלה משפטית החורגת מעניינם של הצדדים הישירים למחלוקת ( ר"ע 103/82 חניון חיפה בע"מ נ' מצת אור (הדר חיפה) בע"מ , פ"ד לו (3) 123 (1982)). לא שוכנעתי כי הבקשה שלפניי עומדת באמת מידה זו. בית המשפט המחוזי מצא, על סמך חומר הראיות שהוגש לבית משפט השלום ועמד גם לנגד עיניו, כי עמידר התרשלה בכך שלא ציינה במרשם הזכויות המתנהל אצלה את דבר קיומם של ההסכמים הראשון והשני; וכי המסקנה המסתברת מכך היא שרישום כאמור היה מונע את נזקו של שיינר. קביעה זו תחומה בנסיבותיו הקונקרטיות של העניין, ואיני סבור כי יש בה כדי לקים עילה לבירור ערעורי נוסף. בית המשפט המחוזי זקף לחובתו של שיינר אשם תורם בשיעור גבוה של 45%, ואף אם היה מקום לפסוק אשם תורם בשיעור גבוה מכך – ואיני אומר שאלה הם פני הדברים – הרי שאין מדובר בקביעה שערכאת הערעור נוטה להתערב בה, קל וחומר כשהעניין (במובנו הרחב) בא לפניה ב"גלגול שלישי". אף לא מצאתי כי יש בטענות האחרות שמעלה עמידר כדי להקים עילה לבירור נוסף.

6.

הבקשה נדחית אפוא, וממילא נדחית הבקשה לעיכוב ביצוע. אין צו להוצאות.