פרטי ההליך
רע"א 3221/15
לפני:
כבוד השופט מ' מזוז
המבקשת:
אילות השקעות בנכסים (רחובות מערב) 1992 בע"מ
נ ג ד
המשיבה:
נציגות כניסה 6 של אגף 3 של הבית המשותף
בקשת רשות ערעור על החלטת בית המשפט המחוזי מרכז (כב' השופט שינמן) מיום
23.03.2015 בתיק עשא 021677-12-14
בשם המבקשת:
עו"ד יהונתן גינת
בשם המשיבה:
עו"ד גיל נבו
החלטה
1.
בקשת רשות לערער על פסק דינו של בית המשפט המחוזי מרכז (לוד) מיום 23.3.2015 בעש"א 21677-12-14 (כב' השופט י' שינמן ), במסגרתו נדחה ערעור המבקשת על פסק דינה של כב' המפקחת על רישום המקרקעין בפתח תקוה (להלן: המפקחת ), טלי להב, מיום 26.10.2014 בתיק 58/13.
רקע והליכים קודמים
2.
במוקד ההליכים מצוי מתחם, המורכב ממרכז מסחרי (קניון) ו- 7 מבני מגורים, בכפר סבא. המתחם כולו רשום כבית משותף אחד בפנקס הבתים המשותפים. המבקשת היא בעלת הזכויות באגף המסחרי במתחם, והמשיבה היא נציגות הדיירים באחד מחלקי אגף המגורים. המבקשת הגישה תביעה למפקחת ובה ביקשה לאפשר לה להקים, להשמיש או לתקן ארובת מנדף אשר נמצאת בפיר בבנין (להלן: המנדף ). בתביעתה טענה המבקשת כי בשנת 2012 שונו הוראות התקן הישראלי למנדפים, והתיקונים נדרשים על מנת להתאים את המנדף הקיים, המשמש את אחת המסעדות באגף המסחרי במתחם, לתנאי התקן.
3.
בפסק דין מפורט ומנומק דחתה המפקחת את התביעה. בין היתר נקבע - לאחר בחינת מסמכי הבית המשותף, שמיעת עדויות וביקור במקום - כי המנדף עובר בפיר המצוי בסמוך לפיר המעליות בבנין ולא ב"חדרים הטכניים" המצויים בחלק מקומות הבית. פיר זה הוא חלק משטחים שהוצמדו בהוראות תקנון הבית המשותף לאגף דירות המגורים , חלק המתחם בו אין למבקשת זכויות. כן נקבע, כי אין מדובר ב"מתקן משותף", כמובנו בתקנון המוסכם, ואף אין מדובר בתחזוקה ותיקונים של מתקן קיים ברכוש המשותף, במובן סעיף 58 ל חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 , אלא בהקמה ובבניה של מנדף. בנסיבות אלה, נקבע כי המבקשת אינה רשאית לבצע את העבודות האמורות ללא הסכמת הדיירים ולכאורה גם ללא רישיון.
4.
המבקשת הגישה ערעור על החלטת המפקחת לבית המשפט המחוזי. בית המשפט דחה את הערעור, לאחר שלא מצא עילה להתערב בממצאיה העובדתיים של המפקחת ובמסקנותיה המשפטיות. עם זאת, בית המשפט העיר כי אמנם פסק הדין של המפקחת נכון ומבוסס משפטית, אך הנסיבות מעלות לכאורה שאלה באשר לחובת תום הלב על-פיה צריך לנהוג בעל זכות בבית משותף כלפי בעל זכות אחר. בית המשפט הציע למבקשת לחזור בה מהערעור ולנקוט בהליך לתיקון הרישום של הבית המשותף, אך המבקשת לא נענתה לבקשה.
5.
על פסק דין זה הוגשה בקשת רשות הערעור שבפני.
טענות הצדדים
6.
המבקשת סבורה כי שתי הערכאות הקודמות לא דנו בשאלה עקרונית המצדיקה מתן רשות ערעור לפי המבחנים שהותוו בר"ע 103/82 חניון חיפה בע"מ נ' מצת אור (הדר חיפה) בע"מ , פ"ד לו(3) 123 (1982) (להלן: הלכת חניון חיפה ).
השאלה העקרונית, כנטען, היא, האם דייר שבשטח המוצמד לדירתו עוברת מערכת השייכת לדייר אחר, כגון צנרת מים או ביוב, יכול למנוע מבעלי המערכת גישה אליה לשם מימוש זכויותיהם. לטענת המבקשת, מדובר בשאלה כללית, המנותקת מהשאלה האם השטח בו עוברת המערכת הוא שטח מוצמד, משותף או אחר, ואף על פי כן שתי הערכאות לא נדרשו לה. כן נטען כי אם יוותר פסק הדין בערעור על כנו, תיווצר מציאות בה כל דייר בבית משותף יוכל למנוע מדייר אחר גישה לצנרת שלו. הדבר מצדיק, לטענתה, מתן רשות ערעור במקרה זה.
המבקשת מוסיפה וטוענת, כי בניגוד לקביעות שתי הערכאות קמא, היא לא ביקשה להקים מנדף, אלא להתאים את המנדף הקיים כבר בבנין לדרישות החדשות של התקן הישראלי, ולבצע לצורך כך סדרת פעולות שפירטה בתביעתה המקורית. עוד נטען, כי מסעדות, שהן חלק ממהותו של קניון, זקוקות למנדף לצורך תפעולן, ולכן נבנתה בקניון מלכתחילה מערכת פירים, ובעבר אף פעל מנדף בבנין. לטענת המבקשת, דיירי אגף המגורים מעוניינים למנוע את פעילות המסעדה אותה נועד המנדף לשרת, והם פועלים להשגת מטרה זו שלא בתום לב.
7.
המשיבה טוענת בתגובה, כי שתי הערכאות הקודמות קבעו באופן מפורש שהפיר בו עתיד לעבור המנדף הוא פיר מעלית ולא פיר טכני המשותף לכל חלקי הבית, וכן שהעבודות המבוקשות נועדו להקמת מנדף ולא לתיקון זה הקיים. עוד מדגישה המשיבה כי גם הארובה הקיימת הוקמה ללא היתרי בניה ואישורי בטיחות, היוותה מפגע בטיחותי והשימוש בה נפסק עקב מחאת דיירי הבנין. עוד נטען, כי כל בקשת רשות הערעור נסובה על הכרעות עובדתיות הנטועות עמוק בנסיבותיו של מקרה זה, ולא מעלות שאלה משפטית עקרונית או כללית המצדיקה ערעור ב"גלגול שלישי".
המשיבה מציינת עוד, כי המבקשת אכן הגישה - כעצת בית המשפט המחוזי - תביעה חדשה לבית המשפט המחוזי מרכז-לוד לשינוי תקנון הבית המשותף במגמה להכשיר את הקמת המנדף בפיר המדובר. לטענת המשיבה, העובדה שהמבקשת כבר פועלת בערוץ משפטי אחר מעידה על כך שלא יגרם לה כל עיוות דין אם תידחה בקשה זו לרשות ערעור.
דיון והכרעה
8.
לאחר שעיינתי בדברים, לא מצאתי שהבקשה עונה על המבחנים שנקבעו בהלכת חניון חיפה למתן רשות ערעור. כעולה מהמפורט לעיל, הבקשה אינה מעלה כל שאלה משפטית או ציבורית כללית החורגת מעניינם הפרטי של הצדדים. חלק ניכר מטענות המבקשת מתייחסות לממצאים עובדתיים שנקבעו בפסק דינה של המפקחת ואושרו על ידי בית משפט קמא. כך למשל, המבקשת עומדת על טענתה כי מדובר רק בתיקון מנדף קיים, בעוד המפקחת קבעה שמדובר בהקמה של ארובת מנדף חדשה, על כל המשמעויות הכרוכות בכך. בית המשפט המחוזי לא מצא עילה להתערב בקביעה זו, ולמותר לומר כי בקשת רשות ערעור היא לא המקום לניסיון נוסף לתקוף ממצאי עובדה.
נסיון המבקשת להציג את המחלוקת כשאלה עקרונית, לא יצלח. עיון בפסק הדין המפורט של המפקחת, כמו גם בפסק הדין של בית המשפט המחוזי, מעלים בבירור שאין מדובר בשאלה עקרונית כללית אלא בהכרעה קונקרטית המתייחסת לנסיבות העובדתיות הספציפיות במתחם הנדון ולנוסח הוראות תקנון הבית המשותף.
יתר על כן, בית המשפט המחוזי לא רק דחה את ערעורה של המבקשת, אלא גם התווה את הדרך העומדת בפניה לתיקון המצב: תיקון תקנון הבית המשותף (סעיף 10 לפסק הדין בערעור). כעולה מתגובת המשיבה, המבקשת אכן נקטה בהליך שזו מטרתו. לפיכך, דרכה של המבקשת לא נחסמה לחלוטין, ואין גם צורך מעשי בבחינה נוספת של הסוגיה בערכאה שלישית.
9.
סוף דבר: הבקשה נדחית. המבקשת תישא בהוצאות המשיבה בסך 10,000 ₪.
ש ו פ ט
_________________________
העותק כפוף לשינויי עריכה וניסוח.
15032210_B05.doc
שש
מרכז מידע, טל' 077-2703333 ; אתר אינטרנט, www.court.gov.il