רע"א 3315/15 פרויקט לוגאנו יהוד בע"מ נ. דבי ניסים

1.

בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי מרכז-לוד (כב' השופטת ו' פלאוט ) מיום 13.4.2015 ברע"א 1577-01-15.

2.

המבקשת היא חברה שעוסקת בפיתוח, ייזום ובנייה במקרקעין, והיא זכתה במכרז לבניית 250 יחידות דיור על מקרקעין בעיר יהוד. בין תנאי המכרז, התחייבה המבקשת לפנות דיירים המחזיקים במבנים הנמצאים על המקרקעין (פרויקט "פינוי-בינוי"). במסגרת התחייבותה זו, הגיעה המבקשת להסכמות עם חלק מהדיירים בדבר פינויים מהמקרקעין בתמורה לפיצוי. לטענתה, ניהלה גם משא ומתן עם המשיבים - המחזיקים בזכות של דיירות מוגנת - והציעה להם דמי פינוי, אך הם סירבו להתפנות. לפיכך, הגישה המבקשת לבית משפט השלום ברמלה תביעה לפינוי המשיבים.

3.

בית משפט השלום (כב' השופט ז' ימיני ) מינה שמאי מטעמו על מנת שיאמוד את דמי הפינוי הראויים למשיבים. השמאי הגיש לבית המשפט בקשה לעיון בהסכמים אחרים שכרתה המבקשת עם דיירים מוגנים אחרים במסגרת הפרויקט כדי שיוכל להעריך את שווי הזכויות באמצעות השוואה. השמאי הדגיש כי בשוק הדיירות המוגנת עסקאות לא מדווחות לרשויות המס, ומכאן הקושי להעריך את שווי הזכויות שלא על דרך ההשוואה לעסקאות אחרות. בית משפט השלום נעתר לבקשת השמאי באופן חלקי והורה למבקשת להעביר לשמאי נתונים לגבי 10 עסקאות פינוי.

4.

בקשת רשות ערעור שהגישו המשיבים לבית המשפט המחוזי התקבלה. בית המשפט דחה את טענת המבקשת לפיה מלכתחילה לא היה מקום להורות על העברת מידע כלשהו לשמאי בענין העסקאות, משום שהמבקשת לא השיגה על החלטת בית משפט השלום. כן נקבע, כי הוראת בית המשפט לפיה יועבר מידע לגבי 10 עסקאות בלבד גורמת לעיוות דין, שכן באופן הזה תוכל המבקשת לבחור איזה מידע להעביר לשמאי ולא מן הנמנע שהיא תעביר מידע שמיטיב עמה. על כן, נקבע, כי יש להורות למבקשת להעביר מידע המתייחס לעסקאות שנערכו באזור מסוים או בפרק זמן מסוים. מאחר שהמשיבים הסכימו להעברת מידע לגבי 26 עסקאות שנערכו במתחם מסוים במקרקעין (מתוך כ- 100 עסקאות בסך הכול), הורה כך בית המשפט. מכאן בקשת רשות הערעור שלפני.

5.

בבקשה נטען כי בית המשפט המחוזי היה צריך לדחות את בקשת רשות הערעור מטעמים דיוניים. בין היתר נטען, כי החלטת בית משפט השלום ניתנה בבקשת השמאי ולמשיבים לא היה מעמד להשיג על ההחלטה, כי בין הצדדים יש השתק פלוגתא שכן שתי בקשות דומות קודמות נדחו בהחלטות של בית משפט השלום, וכי בית המשפט המחוזי נתן סעד שלא נתבקש. לגופו של ענין נטען, כי ההסכמים שערכה המבקשת עם דיירים אחרים לא מלמדים בהכרח על דמי הפינוי הראויים שצריך לשלם למשיבים, שכן דמי הפינוי משתנים בין דיירים בהתאם לשיקולים שונים, ביניהם למשל השיקול בדבר השלב שבו נמצא הפרויקט, וכי יצירת "אחידות בפיצוי" איננה מחויבת המציאות והיא גם עלולה להסב נזק כלכלי למבקשת. כן נטען, כי השמאי כלל לא היה צריך לבקש לעיין בהסכמים, שכן לפי הקווים המנחים שפרסם השמאי הממשלתי הראשי יש נוסחה לחישוב שווי של דיירות מוגנת.

6.

לאחר העיון הגעתי לכלל מסקנה כי דין הבקשה להידחות, משום שאין היא מעוררת כל שאלה בעלת חשיבות כללית החורגת מעניינם של הצדדים להליך (ר"ע 103/82 חניון חיפה בע"מ נ' מצת אור (הדר חיפה) בע"מ , פ"ד לו(3) 123 (1982)). הכרעת בית המשפט המחוזי, בניגוד לטענת המבקשת, מתייחסת אך לנסיבותיו הקונקרטיות של המקרה, ואין היא קובעת כל עיקרון כללי. יש לזכור כי המבקשת נמנעה מלהשיג על החלטת בית משפט השלום אשר היא זו שקבעה כי יש למסור בנסיבות המקרה את המידע לגבי חלק מההסכמים שערכה המבקשת עם דיירים מוגנים אחרים, ובית המשפט המחוזי אך התערב בהיקפו של המידע הנמסר. אין גם לומר שמסירת המידע אודות ההסכמים שנערכו עם דיירים מוגנים אחרים תוביל בהכרח להערכה בלתי נכונה של שווי זכויות המשיבים. זאת, משום שאין מניעה כי השיקולים השונים המשפיעים לדידה של המבקשת על גובה דמי הפינוי יובאו בחשבון גם בעניינם של המשיבים (ככל שיימצא כי שיקולים אלה צריכים להילקח בחשבון).