רע"א 3337/09 כראם אלחאלדי נ. ווקף מחבובה חאלדי

בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בירושלים (השופטים צ' זילברטל , ג' כנפי-שטייניץ ו ר' יעקובי ) מיום 15.3.2009, בתיק ע"א 3019/08, אשר דחה את ערעור המבקשת על פסק דינו של בית הדין לשכירות בירושלים (סגן הנשיא י' שמעוני ) מיום 26.11.2008 בתיק ת"ש 111/04.

רקע והליכים קודמים

1.

המבקשת שוכרת בשכירות מוגנת בניין בעיר העתיקה בירושלים המצוי בבעלות המשיב ובו מרפאה וחמש דירות מגורים (להלן: הנכס ). במשך השנים התנהלו בין בעלהּ המנוח של המבקשת, אשר באה מאוחר יותר בנעליו, לבין המשיב הליכים שונים. בשנת 1990 נחתם ביניהם הסכם, אשר קיבל תוקף של פסק דין, בו נקבעו דמי השכירות עבור הנכס בסך 318 דינר לשנה. בהליכים נוספים בין הצדדים הגיש המשיב תביעה לפינוי הנכס ולאחר שתביעתו זו נדחתה, הגיש כנגד המבקשת בקשה לבית הדין לשכירות לקביעת דמי שכירות ריאליים.

טענתו המרכזית של המשיב בבית הדין היתה, כי המבקשת משכירה את יחידות הבניין בשכירות מִשנה עליה היא גובה דמי שכירות מבלי לשתף בהם את המשיב, בניגוד להוראות סעיפים 49 ו-54 לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב-1972 (להלן: החוק ). מנגד טענה המבקשת טענות שונות עליהן היא חוזרת עתה. עיקר טענותיה הופנה כנגד סמכותו של בית הדין לשכירות לדון בבקשה, מן הטעם כי המשיב, ווקף (הקדש) מוסלמי,אינו אישיות משפטית וכי הסמכות הייחודית לדון בניהולו של ההקדש מסורה לבית הדין השרעי. עוד טענה כי ההסכם משנת 1990 בו הוסכם על דמי שכירות גובר על הוראות החוק.

2.

בית הדין לשכירות נענה לבקשתו של המשיב במרביתה וקבע כי יש מקום לשנות מדמי השכירות המשולמים כיום על-ידי המבקשת ביחס לשתיים מן הדירות שסומנו כדירות C ו- E

וביחס למרפאה. בהתייחס לשאלת הסמכות נקבע, כי מדובר במחלוקת שמקורה ביחסי השכירות שבין הצדדים, כפי שסוכמו ביניהם בהסכם השכירות, אשר לבית הדין סמכות לדון בו. לגופו נקבע כי בעניין דמי השכירות במרפאה חלה תקנה 1(11) לתקנות הגנת הדייר (דמי שכירות בבתי עסק - אי תחולת השיעורים המרביים וההפחתות), התשמ"ג-1983 (להלן: התקנות ) המוציאה את המרפאה מתחולתו של סעיף 52א לחוק, הוא הסעיף המגביל את גובה דמי השכירות. מכך הסיק בית הדין כי הגבלת תקרת דמי השכירות אינה חלה בעניינה של המרפאה. לאחר עיון בחוות דעת השמאים מטעם שני הצדדים וביקור במקום, העדיף בית הדין את חוות דעתו של השמאי תמוז מטעם המשיב ועל פיה קבע את דמי השכירות המשולמים בגין המרפאה.

לעניין דמי השכירות המשולמים בגין הדירות C ו- E , נדחתה טענת המבקשת, כי הסכם השכירות משנת 1990 התיר למנוח להשכיר את המושכר בשכירות משנה מבלי לחייבו בשל כך בדמי שכירות נוספים, ונקבע כי הוראת סעיף 49(ב) לחוק גוברת, ומכאן כי על המבקשת לשלם למשיב תוספת דמי שכירות בשיעור 75% מסכום דמי השכירות שהיא גובה בעבור שכירות המשנה.

3.

על פסק דין זה הוגש ערעור לבית המשפט המחוזי, המתייחס לקביעותיו של בית הדין לגבי המרפאה ולגבי דירות C

ו- E . לעניין המרפאה, אישר בית המשפט המחוזי את קביעתו של בית הדין, לפיה כאשר משמש הנכס המושכר בדיירות מוגנת כמרפאה אין מגבלה על סכום דמי השכירות, ונקבע כי גם אם המבקשת מקבלת משוכרת המשנה של המרפאה סכום הנופל מדמי השכירות הריאליים שלה, טענה שלא הוּכחה, אין בעובדה זו כדי לפגוע בזכותו של המשיב לגבות מן המבקשת דמי שכירות ריאליים על פי חוות דעת שמאי.

טענת המבקשת כי ההסכם משנת 1990 בו הוסכם על סכום דמי השכירות גובר על ההסדרים הקבועים בחוק לעניין הגבלת דמי השכירות נדחתה משלושה טעמים. האחד , משום שעל פי חומר הראיות השכרתה של המרפאה החלה רק בשנת 1995 וההסכם האמור לא חל עליה; השני , משום שההסכם הסדיר את מערכת היחסים בין הצדדים לשנה אחת בלבד ולשניהם הזכות על יסוד סעיף 52(א) לחוק לפנות לבית הדין בבקשה לקביעת דמי השכירות; השלישי , משום שגם אם ההסכם האמור לא הוגבל בזמן, רשאי המשיב לפנות לבית הדין בבקשה לקביעת דמי שכירות בהתאם לסעיף 57 לחוק. הוסבר, כי על פי הפסיקה בנושא מוסמך בית הדין לפסוק דמי שכירות גם אם קביעתם הראשונית נעשתה בהסכם בין הצדדים ובלבד שחל שינוי בנתונים העלול להשפיע על גובה דמי השכירות, שינוי שהתרחש בענייננו.

כן נדחתה בקשת המבקשת להפחתת הסכומים שהושקעו בשיפוץ המרפאה מדמי השכירות. זאת, משום שהסכומים, אשר שיעורם לא הוכח, לא הושקעו על ידי דייר המשנה הנוכחי וכן משום שהבקשה להפחתתם התיישנה על פי תקנה 3 לתקנות הקובעת תקופת התיישנות של שמונה שנים מיום ההשקעה. לבסוף נקבע כי אין פסול בהעדפתה של חוות דעתו של השמאי מטעם המשיב וכי בית הדין בחר בה לאחר שחקר את השמאים ולאחר שביקר בנכס.

4.

באשר לדירות C

ו- E אושרה קביעת בית הדין כי על המבקשת לשלם תוספת דמי שכירות בשיעור 75% מסכום דמי השכירות שהיא גובה בעבור שכירות המשנה בדירות אלה, בהתאם להוראת סעיף 49(ב) לחוק. טענת המבקשת כי הסכמת המשיב בהסכם משנת 1990 לגביית דמי שכירות שאינם תלויים בדמי שכירות המשנה מונעת ממנו עתה לבקש דמי שכירות ריאליים, נדחתה. ראשית , מן הטעם שהוזכר לעיל, בדבר הגבלתו של ההסכם משנת 1990 לתקופה של שנה אחת בלבד; שנית , משום שעל פי סעיף 51(ב)(4) לחוק הזכות לפנות לבית הדין לקביעת דמי השכירות שרירה וקיימת גם אם יש הסכם בין הצדדים, מקום בו חל שינוי בנתונים העלולים להשפיע על שיעור דמי השכירות. עוד נקבע, כי חלוף זמן ממושך יכול להיחשב כשינוי כאמור וכי חלו בנכס

שינויים נוספים.

לבסוף נדחתה טענת המבקשת כנגד החלטת בית הדין לחייבהּ בדמי השכירות החל ממועד הקודם בשנה ליום הגשת התביעה, ונקבע כי סעיף 154 לחוק מעניק לבית הדין את שיקול הדעת בעניין זה, אשר אין מקום להתערב בו.

טענות המבקשת

5.

בפי המבקשת טענות מטענות שונות כנגד פסק דינו של בית המשפט המחוזי, מרביתן טענות שנטענו כבר בערכאות דלמטה. כך, נטען שוב כנגד סמכותו של בית הדין לדון בתביעת המשיב משום שמדובר בתביעה כנגד נהנה מזכויות מעין קנייניות הנובעות משטר ווקף משפחתי. עוד נטען, כי שיעורם של דמי שכירות ראויים אינו בגדר ידיעה שיפוטית ובית הדין שגה כאשר קבעם על סמך חוות דעתו של השמאי וללא בסיס עובדתי. טענות נוספות הופנו כנגד ממצאי עובדה שקבע בית הדין לעניין מועד השכרת המרפאה ודירות C ו- E

וכן כנגד העדפת חוות דעתו של השמאי מטעם המשיב לשם קביעת דמי השכירות בגין המרפאה.

דיון והכרעה

6.

לאחר העיון בבקשה ובנספחיה הרבים, סבורני כי דין הבקשה להידחות. מקרה זה אינו נופל בגדר אותם מקרים בהם תינתן רשות ערעור בגלגול שלישי על פי הקריטריונים שנקבעו לכך בפסיקה וכל שאלה משפטית עקרונית או בעלת חשיבות ציבורית אינה מתעוררת בו [ ראו ר"ע 103/82 חניון חיפה בע"מ נ' מצת אור בע"מ , פ"ד לו(3) 123 (1982)]. לזכותה של המבקשת ייאמר, כי אף לא טענה אחרת בבקשתה.

7.

למעלה מן הצורך ולגופו של עניין יוטעם, כי שתי הערכאות הקודמות יישמו את החוק ואת התקנות שהותקנו מכוחו על נסיבות העניין הייחודיות והכל בהתאם להלכה הפסוקה ובאופן שאינו מצדיק התערבותנו. טענותיה המשפטיות של המבקשת, הנטענות בפנינו בשלישית, זכו כולן להתייחסות מקיפה ומעמיקה של בית המשפט המחוזי כפי שפורט לעיל. טענת היעדר הסמכות נדונה בפסק דינו של בית הדין ונקבע כי נתונה לו הסמכות לדון במחלוקות לעניין יחסי השכירות בין הצדדים, לאחר שהוכח כי הנכס הוא אחד מנכסי המשיב וקיים לגביו הסכם שכירות בין הצדדים. עוד נקבע בפסק הדין האמור, כי אין בזכויותיה של המבקשת בווקף כדי לאיין את יחסי השכירות בין הצדדים, כפי שגם המבקשת עצמה מודה בהם, במעמדה כדיירת מוגנת. לדברים אלו יש להסכים. אכן, סעיף 140(א) לחוק אינו מותיר מקום לספק באשר לסמכות בית הדין לדון בעניינים שהועלו בפניו במקרה זה.

לעניין טענות המבקשת כנגד שיעורם של דמי השכירות שנקבעו, כאן המקום לשוב ולהדגיש, כי:

"לבית הדין לשכירות יש שיקול דעת רחב להחליט בדבר קביעתם של דמי

השכירות הראויים באותם מקרים שאין חוק או תקנה המגבילים אותו... בדרך כלל אין להתערב בקביעתו, אפילו סוטה הוא מראיות שבאו לפניו, ובלבד שקביעתו אינה שרירותית או ספקולטיבית בעלמא...

אך סביר הוא, שבית דין לשכירות,

אשר מלאכת יום ביומו היא בקביעת שוויים של נכסים ודמי השכירות הראויים להם בתחומי שיפוטו, צובר ניסיון וידע רב

בקביעת שוויים של אלה, וראוי שאלה ישמשוהו בקביעותיו העתידיות...

נכון יהיה, על כן, לומר, שבבואו להחליט בעניין המובא לפניו רשאי בית הדין לשכירות להסתמך על ידע וניסיון שהצטברו עמו, כשיש בכך כדי לסייע לו להגיע אלה תוצאה הנכונה והראויה." [ע"א 4868/90

אנגל

נ' בודסקי , פ"מ מו(4) 434, 438 (1992) וראו גם האסמכתאות שם].

קל וחומר בענייננו, כאשר קביעת שיעור דמי השכירות בידי בית הדין התבססה הן על חומר הראיות, הן על חוות דעת שמאי ועל חקירתו והן על ביקור במקום.

8.

באשר לטענות המופנות כנגד קביעותיו העובדתיות של בית הדין וכנגד קביעת דמי השכירות על פי חוות דעתו של השמאי מטעם המשיב, הלכה פסוקה היא כי בית משפט זה אינו מתערב בממצאי עובדה שקבעו ערכאות קודמות ואף לא בשיקול דעתן לעניין העדפת חוות דעת מומחה אחד על פני אחר, אלא במקרים חריגים [ראו ע"א 2989/95 קורנץ נ' מרכז רפואי ספיר , פ"ד נא(4) 687, 695 (1997); ע"א 466/06 זילברמן נ' בנק לאומי למשכנתאות בע"מ , ס' 14 לפסק הדין (לא פורסם, 25.1.2007) ]. מקרה זה אינו בא בגדרם של המקרים המיוחדים המצדיקים התערבותו של בית המשפט שלערעור, כל שכן בגלגולו השלישי של התיק.

9.

סוף דבר, הבקשה נדחית. משלא התבקשה תגובה ובעיקר נוכח מצבה הכלכלי של המבקשת, כפי שתואר בבקשתה לפטור מהפקדת ערבון, אין צו להוצאות.