רע"א 3471/06 ר.ר. יזמות וגסטרונומיה בע"מ נ. שרה עטרי

1.המבקשים הינם שוכרים של דירה ברחוב עמק רפאים בירושלים. המשיבים הינם בעלים של שלוש דירות אחרות בבניין. המשיבים הגישו תביעה למפקח על רישום המקרקעין, נגד המבקשים ובעלי הדירה אותה הם שוכרים, בה עתרו לאסור על המבקשים לעשות שימוש ייחודי בחצר הבית. התביעה הוגשה בעקבות הסבתה של הדירה למסעדה המופעלת על ידי המבקשים. המפקחת שדנה בתיק הגיעה למסקנה שהשימוש אותו עושים המבקשים בחצר הבית המשותף, המהווה חלק מהרכוש המשותף, אינו בגדר שימוש מוסכם, ועל כן הורתה על הפסקת הפעלת המסעדה בחצר הבית. כמו כן הורתה על פירוק כל השינויים, עבודות הבנייה והקירוי אשר נעשו ברכוש המשותף.

2.ערעורים שהוגשו על ידי שני הצדדים לבית המשפט המחוזי בירושלים נדחו. בית המשפט הסתמך על קביעת המפקחת לפיה השתכללה הסכמה בין דיירי הבית לשימוש ייחודי בחצרות, כל אחד בחצר הסמוכה לדירתו, אך קבע כי הסכמה זו ניתנת להפסקה בכל עת. עם זאת, נקבע כי הדרישה להפסיק את השימוש גובשה בעקבות הפעלת המסעדה במקום, ולפיכך היה ראוי, כפי שעשתה המפקחת, להורות על הפסקת הפעילות ברכוש המשותף בכל הנוגע לתפעול המסעדה ולא מעבר לכך.

3.המבקשים טוענים כי התביעה כלל לא היתה בסמכות המפקחת, שכן מדובר למעשה בתביעה נזיקית העוסקת במטרד וכן בתחום התכנון והבנייה, ולא בתביעה קניינית העוסקת בפגיעה ברכוש המשותף. המבקשים טוענים כי יש להם זכות שימוש ייחודי בלתי הדירה בחצר הבית המשותף. לטענתם שגתה המפקחת משקבעה כי הופר האיזון בעצם הפעלת המסעדה, וכי קביעתה מאפשרת למשיבים להמשיך ולעשות שימוש בחצרות הצמודות לבתיהם, על-פי הסכמת הדיירים, בעוד שמהמבקשים נמנע השימוש שהתאפשר בעקבות הסכמה זו. לטעמם היה על הערכאות דלמטה לקבוע או שכל בעלי הדירות הינם בעלי זכויות שימוש וחזקה ייחודיות ברכוש המשותף הסמוך לדירתם, כפי שהיה עד עכשיו, או שאף אחד מהדיירים לא יהנה מזכויות אלו. המבקשים מדגישים כי ללא השימוש בחצר אין למסעדה קיום כלכלי.

4.דין הבקשה להידחות. ראשית, הבקשה אינה מעוררת שאלה משפטית עקרונית מעבר לעניינם של הצדדים (ר"ע 103/82 חניון חיפה בע"מ נ' מצת אור (הדר חיפה) בע"מ , פ"ד לו(3) 123 (1982)). שנית, אף לגופו של עניין אני סבורה כי הכרעתו של בית המשפט המחוזי ושל המפקחת על הבתים המשותפים הינה הכרעה סבירה ונכונה. נקבע כי השתכללה הסכמה בין דיירי הבית, לפיה כל אחד מהדיירים רשאי לעשות שימוש ייחודי ברכוש המשותף הסמוך לדירתו. עם זאת, תוכנה ותנאיה של הסכמה זו נתונים אף הם לפרשנותו של בית המשפט, בהתאם לנסיבות ולנוהג שנוצר בין הצדדים. אך הגיוני הוא שאין הסכמה זו חסרת גבולות או תנאים, וכי כאשר ישנה חריגה מכוונת הדיירים בהסכמה זו, רשאים הדיירים למחות כנגדה. במקרה זה קבעה המפקחת כי הפעלת המסעדה מהווה חריגה מהסכמת הצדדים, הן בשל הרעש הנגרם מהפעלת המסעדה, והן בשל הרווח המופק מהרכוש המשותף. לפיכך נקבע כי הפעלת המסעדה חרגה מהמוסכם בין הדיירים, ולפיכך היו הדיירים רשאים לפנות בבקשה להפסקת הפעלת המסעדה. אני סבורה כי קביעה זו הינה סבירה וראויה בנסיבות העניין.

אשר על כן הבקשה נדחית. משלא נתבקשה תגובה, אין צו להוצאות.