פרטי ההליך
בבית המשפט העליון
רע"א 384/06
בפני:
כבוד השופטת ע' ארבל
המבקשת:
אליר חברה לבנין בע"מ
נ ג ד
המשיבה:
מדינת ישראל - מנהל מקרקעי ישראל
בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בחיפה מיום 4.12.05
בע"א 3058/04 שניתן על ידי כבוד השופטים י' גריל מ' פינקלשטיין וי' וילנר
בשם המבקשת: עו"ד א'
פלביאן
החלטה
1.זוהי בקשת רשות לערער על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בחיפה בע"א 3058/04 (כב' השופטים י' גריל, מ' פינקלשטיין וי' וילנר) מיום 4.12.05, שלפיו התקבל ערעור המשיב על פסק דינו של בית המשפט השלום בחיפה בת"א 28214/01 (השופט א' טובי) מיום 3.11.04.
2.ואלה עיקרי העובדות הצריכות לעניין: אליר חברה לבניין בע"מ (להלן: המבקשת ), זכתה במכרז שפרסמה מדינת ישראל-מינהל מקרקעי ישראל (להלן: המשיב ), לבניית 64 יחידות דיור ביקנעם עילית בשטח מירבי של 8502 מ"ר. בעקבות זכייתה במכרז חתמו הצדדים על חוזה פיתוח. המשיב סבר כי המבקשת בנתה מעבר לקיבולת המותרת על פי חוזה הפיתוח וחייב את המבקשת בתשלום תוספת לדמי החכירה. המבקשת שילמה את התוספת, אך טענה כי חויבה בתשלום שלא כדין שכן השטחים העודפים שנבנו על ידה היו שטחי שירות ששימשו חנייה בקומת עמודים וחדרי ממ"ד, וכי חוזה הפיתוח שהפנה אל תוכנית התב"ע מורה כי אין להביא שטחי שירות אלה בחישוב השטח המירבי המותר לבניה. לפיכך הגישה תביעה לבית משפט השלום להשבת התוספת ששילמה.
3.בית משפט השלום קבע כי דרישת המשיב לתשלום תוספת לדמי החכירה נעדרת בסיס חוקי. עוד קבע כי קיימת סתירה בין האמור בתוכנית התב"ע, שלפיה קיבולת הבניה הינה 8502 מ"ר בנוסף לשטחים ציבוריים וקומות עמודים שהוחרגו מהקיבולת האמורה, לאמור בחוזה הפיתוח שלפיו קיבולת הבניה כוללת שטחי שירות, ולכן יש לאמץ את הכלל של פירוש כנגד המנסח. לפיכך קבע כי לא היה מקום לחייב את המבקשת בתוספת תשלום, שכן הפירוש הראוי לחוזה הפיתוח הוא כי שטח החניה המקורה אינו בגדר תוספת לקיבולת הבנייה. לעומת שטח החנייה, קבע בית המשפט כי שטחי הממ"ד כן מהווים תוספת לקיבולת הבניה, אולם לא מצא כל נוהל לתשלום אצל המשיב לחיוב במקרה שכזה, ולכן קבע כי עליו להשיב לידי המבקשת את התשלומים שגבה ממנה ביתר. על פסק הדין הגיש המשיב ערעור לבית המשפט המחוזי בחיפה.
4.בית המשפט המחוזי קיבל את הערעור. בית המשפט שוכנע כי יש להחיל על המקרה דנן את הוראות התב"ע לעניין קיבולת הבניה המותרת וכי בניית חדרי הממ"ד חורגת מקיבולת הבנייה, כאמור בפסק הדין של בית משפט השלום. אשר לחנייה המקורה קבע בית המשפט כי מדובר בשינוי בסיווג השטח מקומת עמודים גרידא לשטח שירות מקורה ולכן היא אינה מוחרגת מקיבולת הבניה המירבית ומהווה תוספת לה. לאחר שנקבע כי בניית חדרי הממ"ד והחנייה המקורה לא נכללים בגדר חישוב השטחים לפי התב"ע ועל כן נבנו תוך חריגה מחוזה הפיתוח, נדרש בית המשפט לשאלה האם קיים נוהל מכוחו פעל המינהל לחיוב המבקשת עבור התוספת. בית המשפט קבע כי הוראת אגף 322 שכותרתה "תוספת בניה או שינויים בנתוני תכנון בתקופת הסכם פיתוח" (להלן: "הוראת האגף") חלה על המחלוקת דנן ומהווה נוהל מתאים ליישום, לפיה ניתן לחייב את המבקשת בגין הגדלת קיבולת הבניה. לפיכך קבע כי המבקשת הגדילה בפועל את קיבולת הבניה עליה הוסכם בחוזה הפיתוח ולכן מוטלת עליה החובה לשלם את התוספת בגין הפרש ערך הקרקע. על פסק הדין הגישה המבקשת את הבקשה שבפניי.
5.המבקשת טוענת בבקשתה המפורטת והמנומקת כי שגה בית המשפט המחוזי כשקבע שקיים נוהל תשלום מחייב בגין תוספת בניה, אף שלא פורסם. ממילא, לטענתה, הוראת האגף אינה חלה בענייננו שכן המבקשת כלל לא הגישה בקשה לשינוי התב"ע. המבקשת חוזרת על טענתה כי קיימות סתירות בין הוראות התב"ע להוראות חוזה הפיתוח ואף בתוך חוזה הפיתוח עצמו, וכי יש לנקוט בכלל הפרשנות כנגד המנסח. לטענתה, פסק הדין מנוגד להלכה שנפסקה בע"א 6518/98 הוד אביב בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל,
פ"ד נה(4) 28 (להלן: "עניין הוד אביב"), שלפיה בהעדר הוראה חוזית מפורשת מנוע המשיב מלגבות תשלום בגין תוספת בנייה במקרקעין נשוא חוזה הפיתוח.
6.בהתאם להחלטתי, הגיש המשיב תשובה לבקשה. המשיב מתנגד לבקשה. לטענתו, השאלה שעלתה בענייננו היא שאלה עובדתית: האם התוספת של חדרי ממ"ד ושל החנייה המקורה נבנתה תוך חריגה מחוזה הפיתוח, אם לאו. המשיב טוען גם כי מקור החיוב במקרה דנן נובע מתניה חוזית גלויה וספציפית בחוזה הפיתוח, שלפיה תוספת התשלום תהיה: "ע"פ נוהלי התשלום שיהיו מקובלים במינהל בעת הבקשה לתוספת", ולכן מדובר במקרה שונה מעניין הוד אביב, בו לא היתה קיימת תניה כאמור. עוד טוען המשיב כי נהלים אלה אינם חייבים בפרסום, אף שהם מפורסמים באתר האינטרנט של המשיב.
7.עיינתי בבקשה ובתשובה לה ובפסקי הדין של הערכאות דלמטה, ולבסוף, הגעתי לכלל מסקנה כי דין בקשת רשות הערעור להידחות.
הלכה היא כי בית המשפט העליון יעניק רשות לערער ב"גלגול שלישי" רק במקרים בהם מתעוררת שאלה משפטית, ציבורית או חוקתית, שהינה בעלת חשיבות החורגת מן העניין שיש לצדדים הישירים בהכרעה במחלוקת (ר"ע 103/82 חניון חיפה נ' מצת אור (הדר חיפה) בע"מ , פ"ד לו(3) 123).
8.במקרה דנן, מעלה הבקשה שאלה עובדתית גרידא, האם התוספות שבנתה המבקשת נכללות במסגרת חוזה הפיתוח, או נבנו תוך חריגה ממנו. טענותיה של המבקשת נוגעות לפרשנותו של החוזה הספציפי שנכרת בין הצדדים, ולהשלכות הנובעות מפרשנות זו עליהם, לעומת האמור בתב"ע. כאמור בפסק הדין של בית המשפט המחוזי, החניה המקורה וחדרי הממ"ד נבנו תוך חריגה מהאמור בחוזה הפיתוח. מדובר בקביעה עובדתית שאין מקום להתערב בה בערכאה זו. אשר להסתמכות על הוראת האגף כמקור חיוב, ודומה כי בעניין זה עיקר טרונייתה של המבקשת, כאמור בתשובתו של המשיב, מדובר בנוהל תשלום פנימי אשר רשאי היה המשיב להסתמך עליו, בהתאם לתניה שבחוזה הפיתוח, ולראות בבקשה להיתר בניה שהגישה המבקשת - כולל תוספות הבניה - שינוי נתון תכנוני המתיר דרישת תוספת תשלום. מכל מקום, גם טענה זו נוגעת לדלת אמותיה של המחלוקת שהתגלעה בין הצדדים ואין בה כדי לעורר שאלה משפטית או ציבורית כלשהי המצדיקה מתן רשות ערעור. אף אין בעובדה כי הערכאות דלמטה נחלקו ביניהן כדי להצדיק מתן רשות ערעור ב"גלגול שלישי" (רע"א 4520/04 קולב נ' קולב (לא פורסם)).
אשר על כן, דין הבקשה להידחות. המבקשת תישא בשכר טרחת עורך דין בסך 5,000 ש"ח
ניתנה היום, כ"ג בתשרי תשס"ז
(15.10.06).
ש ו פ ט ת