רע"א 4361/07 רון אלה נ. אורן רביב

א.

בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בירושלים (השופט עדיאל)

מיום 16.4.07 בע"א 9416/06, בגדרו נדחה ערעור המבקשים על החלטת המפקח על רישום המקרקעין (המפקח לוי) מיום 16.7.06.

ב.

העובדות הצריכות לענייננו, כעולה מפסק דינו של בית המשפט המחוזי הן כדלקמן: בין הצדדים, דיירי בית משותף, נפלה מחלוקת באשר לזכותם של המשיבים 3 ו-6 להצמיד את גג הבית לדירותיהם לצורך הרחבתן. הצדדים התדיינו בבית משפט השלום בהקשר זה (א' 12478/02), והמבקשים 2-1 ביקשו את בית המשפט ליתן צו מניעה האוסר על המשיבים 3 ו-6 לבנות או לעשות שימוש ייחודי בגג הבית. במסגרת פסק הדין נדרש בית המשפט לטענת המשיבים כי להם זכות לתקן את תקנון הבית המשותף, בהתאם לרוב הדרוש לביצוע התיקון מכוח סעיף 71 ב' לחוק המקרקעין, תשכ"ט -1969 (להלן החוק). הטענה נדחתה. נקבע כי תיקון התקנון צריך שייעשה על פי החלטה של אסיפת בעלי מניות ולא על דרך טענה סתמית וכי הסמכות לדון במחלוקת

הנובעת מהוראת 71 ב' נתונה באופן ייחודי למפקח על רישום המקרקעין.

בעקבות פסק הדין כינסו המשיבים 6-3

אסיפה של בעלי הדירות בבית המשותף אשר החליטה

להוציא את גג הבית מהרכוש המשותף, ולהצמידו לדירות 5-4 לצורך הרחבתן.

השאלה שעמדה לדיון בפני המפקח היתה איפוא, האם לצורך קבלת ההסכמה הדרושה על פי סעיף 71 ב' לחוק, יש צורך להתייחס לבית המשותף כמכיל 5 דירות או 6 דירות כפי המצב בפועל (שכן אחת הדירות פוצלה, בלא היתר).

ג.

המפקח קבע כי מספר הדירות בבית המשותף נגזר ממספר הדירות הרשום בצו רישום הבית המשותף ולא ממספר הדירות הקיים בפועל. נקבע כי פיצול דירה בבית משותף אין בו כדי לשנות את המצב המשפטי בכל הנוגע לזכויותיהם וחובותיהם של יתר בעלי הדירות כפי שהן קבועות בצו הרישום של הבית המשותף או בהוראות התקנון המוסכם של אותו בית.

ד.

ערעור המבקשים לבית המשפט המחוזי נדחה, לרבות הטענה כי בפנקס המקרקעין רשומה הערת אזהרה בקשר להליכים קודמים

ועולה ממנה שבבניין קיימות 6 דירות ולא 5; זאת – שכן בפסק דין של בית משפט השלום באותו עניין נקבע, כי שתי הדירות שבבעלות המבקשים מופיעות ברישום כיחידה אחת ולא כשתיים. כן נדחתה הטענה כי מתב"ע 6774/א' עולה כי בבית המשותף קיימות

6 דירות

ונקבע כי התב"ע מתארת את המצב בפועל,

ואין לה נפקות לעניין הזכויות הקנייניות של בעלי הדירות בבניין.

ה.

מכאן הבקשה הנוכחית. בבקשה נטען כי יש מקום ליתן רשות ערעור נוכח חשיבותה של שאלת תוקפו של הרישום בפנקסי המקרקעין לצורך הגנה על רוכשי מקרקעין בתמורה ובתום לב, לעומת תוקפו של הרישום כמבטא מצב פיזי או תכנוני בהתאם לתב"ע קיימת. כנטען, המצב הקיים בפועל גובר על הרישום כפי שבא לידי ביטוי בהוראת

סעיף 125(א) לחוק המקרקעין. המבקשים מבססים עמדתם זו על הקביעה בדבר מספר הדירות בפסק דינו של בית משפט השלום בירושלים בת"א 12478/02, ובהסתמך על התב"ע אשר הוכנה ואושרה על ידי המשיבים עצמם. נטען כי העובדה שישנן 6 דירות ידועה לכל בעלי הדירות בבניין אשר רכשו זכויותיהם לאחר פיצול יחידה אחת לשתי דירות נפרדות, ולא הביעו במשך השנים כל התנגדות לכך.

ו.לטענת המשיבים בתגובתם אין לשעות לבקשת המבקשים, שכן הם פיצלו את הדירה לשתיים ללא היתר בניה, לא הסכמת בעלי הדירות בבית המשותף וללא תיקון צו הבית המשותף. מעילה בת עוולה לא תצמח זכות תביעה. זאת ועוד, הודגש כי הרישום מהוה הוכחה חותכת לתוכנו, וכי המשיבים רכשו את דירותיהם בהסתמכם על המרשם הקובע שבבית המשותף 5 דירות. באשר לתב"ע נטען, כי זו לא נועדה

להכשיר או להוסיף דירות בבית המשותף, והיא אינה תחליף להליך רישוי לשם פיצול דירה, כך גם הערת אזהרה אינה מהוה זכות במקרקעין ואין תוכנה גובר על זכות קניינית רשומה.

ז.

אחר העיון אין בידי להיעתר לבקשה. פסקי הדין שניתנו על ידי המפקח על רישום המקרקעין ובית המשפט המחוזי מפורטים ומנומקים, דנים בטענות המבקשים ומנתחים את התשתית שהונחה בפניהם. לא ראיתי

מקום להתערב בקביעותיהם. נסיבות המקרה אינן הולמות הכרעה באשר למעמדו של הרישום בבית המשותף, בשאלה אם הוא קונסטיטוטיבי או יש ליתן לו משמעות פונקציונלית; הדברים מן הסתם גם תלויי נסיבות וכרוכים בשיקולי צדק. בנידון דידן פעלו המבקשים ללא היתר לפיצול הדירות, ולדידי מצטרף דבר זה לנימוקיהן של שתי הערכאות הקודמות.

ח.

כאמור, לא אוכל להיעתר למבוקש. המבקשים ישלמו שכר טרחת בא כוחם של המשיבים בסך 5,000 ₪.