רע"א 4397/15 משה עידן נ. עיריית מודיעין עילית

א.

בקשת רשות ערעור על פסק-דינו של בית המשפט המחוזי בירושלים (סגן הנשיא

א' פרקש , השופט א' דראל והשופטת ע' כהן ) בע"א 1926-03-15 מיום 26.5.15, במסגרתו נדחה ערעור המבקשים, והתקבל ערעור שכנגד על פסק-דינו של בית משפט לעניינים מקומיים במעלה אדומים (השופט מ' כדורי ) בת"א 21/11 מיום 27.1.15. במוקד הבקשה, חיובי ארנונה בגין שני בתים במודיעין עילית.

רקע והליכים קודמים

ב.

המבקשים מחזיקים בשני נכסים בתחומי מודיעין עילית (להלן המשיבה ), משכירים את הנכס הראשון (להלן נכס א' ) ומתגוררים בנכס השני (להלן נכס ב' ). המשיבה תבעה את המבקשים בבית משפט לעניינים מקומיים בגין מספר חובות, כפי שיפורט.

ג.

ראשית, לטענת המשיבה, בשנת 2009 התגלה כי המבקשים פיצלו את נכס א' שלא כדין לשש יחידות דיור. המשיבה החליטה שלא להכיר בפיצול הלא חוקי, ולחייב את המבקשים – ולא את השוכרים – בארנונה בסכום של 99,318 ש"ח בגין השנים 2011-2009. שנית, משנודע למשיבה כי המבקשים משכירים את נכס א', החליטה לבחון מחדש את בקשתם להנחה בארנונה בעבור נכס ב'. לאחר שזימנה את המבקשים לשימוע, החליטה המשיבה לבטל את ההנחה שהוענקה בשל טענת מצב כלכלי להם החל משנת 2004, ולחייבם בהפרשי שומה בסכום של 68,476 ש"ח. בנוסף, חייבה המשיבה את המבקשים בצריכת מים ואגרת שמירה בסכום כולל של 17,273 ש"ח.

ד.

בית המשפט לעניינים מקומיים קיבל את טענת המשיבה בנוגע לנכס ב', ודחה את טענתה בנוגע לנכס א'. לפי בית המשפט, לעניין נכס א' חובת תשלום הארנונה מוטלת על בעל הזיקה הקרובה ביותר – בנידון דידן, השוכרים – ואין בעובדה שהנכס פוצל ללא היתר לשנות זאת. נקבע, כי המשיבה הוכיחה שהמבקשים הגדילו את שטח נכס א' ופיצלו אותו למספר יחידות דיור; משאלה הם פני הדברים, נטל ההוכחה עבר לכתפי המבקשים להוכיח שהם אכן זכאים להנחה בארנונה בשל מצבם הכלכלי – אלא שלא עלה בידם לעשות כן. בנוסף, בית המשפט קיבל ברובן את הטענות בדבר חוב צריכת המים ואגרת השמירה.

ה.

ערעורים מזה ומזה הוגשו לבית המשפט המחוזי. בית המשפט קיבל את ערעור המשיבה ודחה את ערעור המבקשים. בית המשפט קבע, כי העיריה אינה מחויבת להשלים עם פיצול הנכס שנעשה שלא כדין, ולהעביר את חוב הארנונה מהמבקשים לשוכרים; זאת הן מסיבה עקרונית, כי אין להשלים עם מצב שבו עובר עבירה המפצל את הנכס ליחידות דיור שונות יכפה על הרשות לשנות רישומיה ולהכיר בפיצול; והן מסיבה ראייתית, קרי, כי אין לחייב את הרשות המקומית "לרדוף" אחר תשלום ארנונה משוכרים שונים כשאין המשכיר טורח לדווח ולהעביר פרטים.

באשר להנחה בארנונה נקבע, כדעת בית המשפט לעניינים מקומיים, כי המבקשים לא הציגו את המסמכים הנדרשים ולא עמדו בנטל ההוכחה שהוטל עליהם. עוד הושארו על כנן קביעותיו של בית המשפט לעניינים מקומיים בנוגע לחובות צריכת המים ואגרת השמירה.

בקשת רשות הערעור

ו.

מטעם המבקשים נטען, כי שטחו של נכס א' לא הוגדל ולא פוצל. לשיטתם, קביעתו העובדתית של בית המשפט לעניינים מקומיים מבוססת על הבנה שגויה של עדות המבקש, ולמעשה הושכר הנכס רק ל-3 שוכרים ולא ל-6. באשר להגדלת הנכס, המבקשים אינם מכחישים שבעדכון מדידה שנערך ביום 22.4.09 נמצא כי שטח הנכס גדל מ-120 מ"ר ל-552 מ"ר, אך טוענים כי מדובר בתיקון לצורכי שומה שאינו מוכיח בניה שלא כדין. עוד נטען, כי המבקשים לא הסתירו את קיומם של השוכרים בנכס, אלא ההפך – עדכון המדידה נערך בעקבות הודעה ששלחו למשיבה. ועוד, נטען כי, "רוב הבניה בעיר מודיעין עילית אינו חוקי", בשל הדרך בה קמה התיישבות במקום.

ז.

המבקשים טוענים, כי על דרישת חוב הארנונה להיות מופנית כלפי השוכרים – וכלפיהם בלבד – שעה שהמשיבה ידעה בפועל על קיומם. ידיעת המשיבה נלמדת, לטענת המבקשים, מאלה: ראשית, המבקשים פנו למשיבה מספר פעמים בבקשה לרשום את חיוב הארנונה על שם השוכרים. שנית, נציגי המשיבה ביקרו בנכס במהלך עדכון המדידה, פגשו את השוכרים ואף רשמו את שמותיהם. שלישית, המבקשים הגישו למשיבה את רשימת השוכרים חודשיים לפני השימוע שנערך בעניינם, אך נטען כי זו סירבה לקבל את המסמך.

ח.

באשר לביטול ההנחה בארנונה נטען, כי שגה בית המשפט לעניינים מקומיים כשקבע שהמבקשים לא הוכיחו את זכאותם להנחה; לטענתם, הוגשו לעניין זה תדפיסי חשבון בנק מעודכנים לשנים 2009 ו-2010. כן נטען, בלשון כללית, כי המבקשים הגישו "מסמכים אחרים" (סעיף 54 לבקשת רשות הערעור).

דיון והכרעה

ט.

לאחר עיון, מצאתי כי אין מקום להיעתר לבקשה. מן המפורסמות, כי רשות ערעור בגלגול שלישי נשקלת במקרים המעוררים שאלה עקרונית לשר חורגת מעניינם הפרטי של הצדדים לסכסוך, והעשויה להביא לשינוי בהכרעת בית המשפט המחוזי, או כאשר עלול להיגרם למבקש, אם תידחה בקשתו, עיוות דין חמור. בנידון דידן, טענות המבקש עובדתיות באופיין, ואין אני רואה מקום לחשש מעיוות דין חמור – והכל כפי שיפורט.

י.

הנושא העיקרי בבקשה הוא החלטת המשיבה להטיל את חובת תשלום הארנונה על המבקשים, ולא על השוכרים המתגוררים בנכס. תשלום הארנונה נועד לאפשר את פעילויות הרשות המקומית, דוגמת פינוי האשפה ותחזוקת הגנים הציבוריים, מהם נהנים המשלמים (ע"א 9368/96 מליסרון בע"מ נ' עיריית קרית ביאליק , פסקאות 10-9 לפסק-דינה של השופטת דורנר (1999)). ומיהם המשלמים? התשובה נמצאת בסעיף 8(א) לחוק ההסדרים במשק המדינה (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב), התשנ"ג-1992 – "[...] הארנונה [...] תשולם בידי המחזיק בנכס" (ההדגשה אינה במקור – א"ר). סעיף 1 לפקודת העיריות [נוסח חדש] (להלן הפקודה ) מגדיר "מחזיק" כ"המחזיק למעשה בנכס כבעל או כשוכר או בכל אופן אחר, למעט אדם הגר בבית מלון או בפנסיון". לכאורה, לפי לשון החוק, הן בעל הנכס והן השוכר מוגדרים כ"מחזיק" וחייבים בתשלום הארנונה, אלא שנקבע בפסיקה כי החובה מוטלת על בעל הזיקה הקרובה ביותר לנכס – קרי, ככלל הרי זה השוכר (רע"א 422/85 חברת בתי גן להשכרה בע"מ נ' עירית תל-אביב-יפו , פ"ד לט(3) 341, 343(1985);ע"א 650/88 יריב בע"מ נ' הספקה בע"מ (1993); בר"מ 7856/06 איגוד ערים אילון נ' מועצה מקומית חבל מודיעין , פסקה 19 (2008)). חריג לכך מצוי בסעיף 326 לפקודה הקובע "[...] בהשכרה לתקופה הקצרה משנה אחת, יהיה המשכיר חייב בארנונה"; ללמדך – בנסיבות אלה החייב הוא המשכיר ולא השוכר (ראו ה' רוסטוביץ, פ' גלעד, מ' וקנין ונ' לב ארנונה עירונית 291 (התשס"א-2001) (להלן ארנונה עירונית )).

אך במה דברים אמורים, ב"מצב שבשגרה", בו כעניין שבכל יום ישנם משכיר ושוכר, ויש לזהות כתובת נוחה וגם הוגנת לארנונה. ואולם, שונים פני הדברים כשעסקינן בבניה או בפיצול בלתי חוקיים על ידי המשכיר; כעניין נורמטיבי מובהק אין הדעת סובלת שיהא חוטא נשכר, ושהרשות – גם אם לא נזדרזה, התעשתה בשלב מאוחר – תהא מחויבת לחקור, לדרוש ולהידרש לשוכרים, והדברים נאמרים על דרך העיקרון, ומתוך עקרון–העל של שלטון החוק. אכן, איפוא השאיפה היא שחובת תשלום הארנונה תוטל על המחזיק בעל הזיקה הקרובה ביותר – ומתוך שיקולים מעשיים של צדק ושכל ישר ( ארנונה עירונית , 264; ב"ש 28/90 אגד נ' עיריית דימונה , פסקה 22 לפסק-דינו של השופט – כתארו אז – גרוניס (1992)). ואולם, לא פחותה ממנה, ואדרבה, היא משמעות

הגישה העקרונית שלא ליתן הכרה חוקית מניה וביה לפיצול הדירה שנעשה שלא כדין.

יא.

אפשרות אחת בכגון דא, כבענייננו, היא שהרשות לא תחויב לטרוח ולחזר אחר השוכרים והארנונה תוטל על המשכיר, אשר יוכל לתבוע את השוכרים על פי חוזה שביניהם בלא שניטע מסמרות. אפשרות אחרת היא, במקרים מתאימים, הטלת חובת התשלום על השוכרים –המחזיקים בפועל – ביחד ולחוד . דרך זו מאפשרת את הטלת חובת התשלום על המחזיקים בנכס בפועל – מבלי להכיר משפטית בפיצול הנכס (ראו ארנונה עירונית , 260); זאת, כמובן, מבלי לפגוע בסנקציות הקבועות בדיני התכנון והבניה כנגד בעל נכס שפיצל את דירתו שלא כדין (ראו סעיף 145 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 ויישומו ברע"פ 4679/10 שמשון נ' עיריית תל-אביב (2011)).

יש להניח עם זאת, שדבר זה לא יהא פשוט מבחינת הגביה, שהרי כל אחד מן השוכרים יטען כי יש לחייבו למירב במה שהחזיק ותו לא, וצפוי ריבוי התדיינויות; לכן ככל הנראה מעשית יותר הטלת התשלום על המשכיר, ומכל מקום אין בה דופי בדין.

יב.

כעת, ומעבר לצורך, נפנה לבחינת הוראות החוק לגבי מקרה בו ישנה אי-התאמה בין המחזיק בפועל בנכס לבין רישומי העיריה – וכך בענייננו. סעיף 325 לפקודה מטיל את חובת העדכון על המחזיק היוצא – "חדל אדם ביום מן הימים להיות בעלם או מחזיקם של קרקע או של בנין [...], ימסור הוא או נציגו הודעה על כך בכתב לעיריה ולאחר מכן לא יהיה חייב בשיעורי ארנונה נוספים [...]". נקבע בפסיקה, כי במצבים חריגים בהם העירייה מודעת בפועל לשינוי זהות המחזיק בנכס, חובת ההגינות מחייבת את תיקון הרישום והפסקת חיובו של המחזיק היוצא (בר"מ 867/06 עיריית חיפה נ' דור אנרגיה בע"מ (2008); עע"ם 2611/08 בנימין נ' עיריית תל-אביב , פסקאות כ"ד-כ"ה (2010)). חוששני כי אין זה המקרה כאן. אמת, המשיבה ידעה – בסופו של יום – על חילופי גברי בנכס, אך אין לכך השלכה כאן מיניה וביה לעניין הארנונה. אין די בזאת שהרשות מודעת לקיומו של אדם הגר בנכס, אלא יש להראות כי מודעת היא לכך שאותו אדם הוא הוא החייב בתשלום הארנונה, ולא בדרך מפותלת כמו בפיצול נכס. בנידון דידן, גם לא הוכח כי השכירות בנכס נועדה לתקופה העולה על שנה, וכאמור דבר זה הוא תנאי להעברת חובת התשלום מן המשכיר אל השוכר,

וממילא גם לא הוכחה מודעות המשיבה בנוגע לכך. לא נעלמה מעיניי טענת המבקשים, לפיה הגישו למשיבה מסמכים רלבנטיים – ובתוכם גם הסכמי השכירות – אך אין אני רואה מקום להידרש לכך, בהיעדר אסמכתא מצידם ונוכח הקביעות העובדתיות של הערכאות הקודמות.

יג.

אין איפוא מקום להלום את הבקשה, ואיני נעתר לה.