רע"א 5459/05 עיריית חדרה נ. אילן ברנס

1.בפניי בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בחיפה (כב' סגן הנשיא ג' גינת וכב' השופטות ש' שטמר וב' בר-זיו), שניתן בערעור שהגיש המשיב על פסק דינו של בית משפט השלום בחדרה (כב' השופטת ה' אסיף).

2.בשנת 2000 מכר המשיב נכס מקרקעין המצוי בתחומה של המבקשת. עובר לעסקת המכר, פנה המשיב אל המבקשת לקבלת מידע אודות אפשרויות הבניה על הנכס, בהתאם לתכניות החלות עליו. אין מחלוקת בין הצדדים כי המידע שנמסר למשיב היה שגוי. לאחר שמכר את הנכס התברר למשיב, כי מן המידע שקיבל מהמבקשת נשמט מידע אודות תכנית נוספת שחלה על הנכס, שמכוחה מוענקות זכויות בניה נוספות על הקרקע.

אחר הדברים האלה, הגיש המשיב תביעה נגד המבקשת בה טען כי נגרמו לו נזקים בסך של 66,000 דולר עקב המידע השגוי שקיבל. לטענתו, לו היה יודע, לפני העסקה, כי קיימות זכויות בניה נוספות בנכס, כי אז היה יכול לקבל מחיר גבוה יותר עבור המקרקעין. לתמיכה בטענה זו הגיש המשיב חוות דעת שמאית, לפיה ערכם של אחוזי הבניה הנוספים, שלא נזכרו במידע שקיבל המשיב מהמבקשת, הוא 66,000 דולר.

בית משפט השלום דחה את תביעת המשיב וקבע כי לא עלה בידו להוכיח כי נגרם לו נזק בפועל. נקבע, כי היה על המשיב להוכיח כי שווי הנכס, בהתחשב בזכויות הבניה הנוספות, גבוה מהמחיר ששולם עבור הנכס בפועל. חוות הדעת שהגיש המשיב מלמדת אמנם על שוויין של זכויות הבניה הנוספות, אך לא ניתן להסיק ממנה דבר לגבי המחיר שקיבל המשיב בפועל. משלא הגיש המשיב כל ראיה לכך כי המחיר ששולם בפועל נמוך משוויו האמיתי של הנכס, קבע בית המשפט כי דין התביעה להדחות.

3.על פסק דינו של בית משפט השלום הגיש המשיב ערעור. בית המשפט המחוזי קבע כי המשיב הרים את הנטל המוטל עליו להוכחת קיומו של נזק. פסק הדין קבע, כי בהגשת ההסכם בינו לבין קונה הנכס ובהעדר ראיה לסתור לפיה מחיר ההסכם הושפע משיקולים שזרים למחיר השוק, עמד המשיב בנטל הבאת הראיות לעניין מחירו של הנכס בשוק החופשי, שכן חזקה היא, כי נכס נמכר במחיר שוק. לפיכך, ניתן אפוא להניח כי הזכויות הנוספות של הנכס, לו היו ידועות לצדדים בעת כריתת ההסכם, היו מחייבות תוספת במחירו של הנכס. ברם, מאחר שיתכן שהקונה הספציפי שקנה את הנכס לא היה משלם את התוספת המלאה, קבע בית המשפט, בדרך של אומדנה, כי היה מקום להעמיד את הפיצויים למשיב על סכום של 20,000 דולר.

4.משהגיע בית המשפט המחוזי למסקנה, כי במישור העקרוני זכאי המשיב לפיצוי בסך של 20,000 דולר, פסק בית המשפט להחזיר את התיק לבית משפט השלום לבירור טענה נוספת שהעלתה המבקשת, לפיה קיימת תוכנית אחרת המונעת את ניצולן של הזכויות הנוספות ובשל תכנית זו לא נגרם נזק למשיב. בית משפט השלום לא נדרש בזמנו לטענה זו, שכן תביעתו של המשיב נדחתה מטעמים אחרים. לפיכך, קבע בית המשפט המחוזי כי מן ראוי להחזיר את התיק לבית משפט השלום לבדיקת טענה.

5.על פסק דינו של בית המשפט המחוזי הגישה המבקשת בקשת רשות ערעור. לטענתה, שגה בית המשפט המחוזי בקובעו כי המשיב הוכיח שמכר את הקרקע במחיר בשוק החופשי. כן טוענת היא, כי שגה בית המשפט בקובעו, כי המשיב הוכיח את שוויין של הזכויות הנוספות באמצעות חוות הדעת שהוגשה מטעמו, בשל העובדה שהמבקשת לא הציגה חוות דעת נוגדת מטעמה. לטענתה, לא היה כל צורך להגיש חוות דעת מטעמה באשר לשיעור הנזק שנגרם, שכן לטענתה לא נגרם כל נזק. לבסוף טוענת המבקשת, כי שגה בית המשפט המחוזי בקובעו כי המשיב הוכיח את גובה ההוצאות הנדרשות להכשרת הנכס לצורך ניצול אחוזי הבניה הנוספים. אין חולק שיש לנכות סכום זה מסכומי הפיצויים, אך גובה הסכום לא הוכח כדין. בית המשפט קיבל את הערכתו של השמאי שהעיד מטעמו של המשיב, אולם הערכה זו ניתנה במהלך העדות בבית המשפט וללא הנמקה מספקת, לטענת המבקשת.

6.דין הבקשה להדחות. טענותיה של המבקשת מכוונות כולן נגד מסקנתו של בית המשפט המחוזי, לפיה המשיב הרים את נטל ההוכחה שנגרם לו נזק. לטענתה, שגה בית המשפט בכך שנתן משקל מכריע לראיות השונות – חוזה המכר, חוות הדעת השמאית ועדותו של השמאי בבית המשפט – שהביא המשיב בפני בית משפט השלום. טענותיה של המבקשת, המכוונות נגד המסקנות העובדתיות שהסיק בית המשפט המחוזי מתוך החומר הראייתי שהובא בפני בית משפט השלום, אינן מעלות סוגיות משפטיות בעלות חשיבות החורגת מעניינם של הצדדים הישירים להליך ואינן מצדיקות אפוא מתן רשות ערעור (ראו: ר"ע 103/82 חניון חיפה בע"מ נ' מצת אור (הדר חיפה) בע"מ , פ"ד לו(3) 123, 128).

7.גם לגופו של עניין לא מצאתי ממש בטענות המבקשת. השאלה המרכזית המתעוררות במקרה דנן היא: האם כתוצאה ממעשי המבקשת ומחדליה נגרם למשיב נזק? שאלת הנזק ושיעורו תלויה במספר נתונים: במחיר ששולם בפועל עבור הנכס, בשוויו של הנכס במועד העסקה בהתעלם מהזכויות הנוספות ובשוויו של הנכס במועד ההוא בהתחשב בזכויות הנוספות. משום מה, הצדדים לא הביאו ראיות ישירות לכל אחת מהנתונים האלו. המשיב אמנם הביא ראיות לגביהן, אך הסתפק בהבאת חוזה המכר כדי להוכיח שהנכס נמכר במחיר שוק (בהתעלם מהזכויות הנוספות). המבקשת, לעומת זאת, הביאה אמנם ראיה ישירה באשר לשוויו של הנכס בהתעלם מהזכויות הנוספות, אך לא הביאה כל ראיה באשר לשוויו של הנכס בהתחשב בזכויות אלו. על אף הערפל הראייתי, קבע בית המשפט המחוזי, בסופו של דבר, שהמשיב עמד בנטל הראיות המוטל עליו, בין היתר משום שהמבקשת בחרה שלא להגיש חוות דעת לגבי שוויין של הזכויות הנוספות. אכן, המבקשת הגישה לבית המשפט חוות דעת לתמוך בטענתה שהמחיר ששולם בפועל עבור הנכס היה גבוה משוויו. אולם אין בכך כדי להוכיח שלא נגרם נזק למשיב. יתכן ששוויון של הזכויות הנוספות עולה על הפער שבין שוויו של הנכס – בהתעלם מהזכויות הנוספות – לבין המחיר ששולם בפועל. בהקשר זה יודגש שגם בית המשפט המחוזי לא קבע כי המשיב הוכיח שהוא זכאי לפיצוי עבור מלוא שוויין של הזכויות הנוספות, אלא רק עבור כשליש משוויין בלבד. משנמנעה המבקשת להביא ראיות נגדיות כנגד אלו שהביא המשיב, אין לה להלין אלא על עצמה.

הבקשה נדחית אפוא. לא התבקשה תגובת המשיב – אין צו להוצאות.