רע"א 640/09 בידור נאה מפעלי בתי קולנוע בע"מ נ. הר הכרמל (כולל אחוזה) אגו

1.

המשיבה 1 (להלן: העמותה ) היא בעלת חלקת מקרקעין ומבנה בית-קולנוע הבנוי בה, בחיפה (להלן: הנכס ). בהתאם להסכם חכירה בין העמותה לבין המבקשת 1 (להלן: המבקשת ), שהמבקשת 2 היא בעלת מניות בה והמבקש 3 הוא מנהלה, מחזיקה המבקשת בנכס והיא בעלת זכות חכירה רשומה בה. מן הבקשה עולה כי בשנת 2006 הגישה העמותה תביעה נגד המבקשים בגדרה עתרה, בין היתר, לסעד המצהיר על בטלות שטר החכירה ולסילוק ידה של המבקשת מן הנכס, בטענה עיקרית של הפרת התחייבותה של המבקשת לתשלום דמי חכירה, במשך זמן רב (ת"א (מחוזי – חיפה) 1029/06). המבקשים הגישו הודעה לצד שלישי, הוא המשיבה 2 (להלן: העיריה ).

2.

בתאריך 17.11.08 הגישו המבקשים, בגדרה של תובענת העמותה , בקשה לצו מניעה זמני האוסר על העמותה למכור את הנכס לכל אדם זולת המבקשת, וזאת עד להכרעה בתובענת העמותה. המבקשים טענו כי זה מקרוב נודע להם כי המשיבה העבירה עוד בשנת 2000 את זכויותיה בנכס למשיבה 2 (להלן: העיריה ), במובן זה שנחתם ייפוי כוח בלתי לטובת גורמים שונים בעיריה לפעול להעברת הזכויות בנכס כאמור – ייפוי כוח שעתה החליטו העמותה והעיריה כי יבוטל. עוד טענו המבקשים כי מזה שנים – עוד משנות התשעים של המאה הקודמת – מנהלת המבקשת מגעים עם העיריה לרכישת הזכויות בנכס. לשיטתם, המבקשת הסכימה עם העיריה כי הנכס יימכר לה בהתאם למחיר שייקבע על-ידי שמאי מוסכם בחוות דעתו, ואף שחוות דעת כאמור ניתנה עוד בשנת 2005, הרי שלאור מחלוקות עם העיריה – לא פעלה העיריה על יסוד אותה הסכמה. כיוון שנודע למבקשים כי העמותה פועלת למכירת זכויותיה בנכס (שלשיטת המבקשים – אינן קיימות עוד) לגורם אחר, נתבקש הצו, הן נגד העמותה והן נגד העיריה. צו ארעי במעמד צד אחד ניתן בתאריך 18.11.08, ולאחר שהוברר כי העמותה התקשרה בהסכם עם המשיב 3 למכירת הנכס, נתבקשה והורחבה תחולתו של הצו הארעי גם כלפי המשיב 3.

3.

לאחר שקיים דיון במעמד הצדדים, החליט בית המשפט המחוזי לדחות את הבקשה לצו זמני, ולבטל את הצווים הארעיים שנתן, ממגוון של טעמים, וביניהם (בתמצית): כי אין מתקיימות כאן נסיבות חריגות שבהן ניתן להעניק סעד זמני לנתבע ; כי אין בידי המבקשים אפילו מקצת ראיה לקיומה של עילת תביעה שיש להם כלפי העמותה; כי המבקשים השתהו בפעולתם לאכיפת ההסכמות הנטענות, ועד היום אף לא הגישו תביעה בענין; וכי מאזן הנוחות נוטה בבירור לטובת המשיבים, בפרט כאשר המשיב 3 קיבל עליו בהסכם עם העמותה את כל התחייבויותיה, התחייב אף לשפות את העמותה ככל שזו תיאלץ לשאת בחיוב כלשהו בקשר עם העברת הזכויות בנכס, ואישר בדיון בבית המשפט כי כל טענה שיש למבקשים כלפי העמותה תוכל להיות מופנית אף כלפיו, ולמשיב 3 לא תהא כל טענה בקשר עם כך.

4.

מכאן הבקשה למתן רשות ערעור שלפני, בגדרה משיגים המבקשים על כל טעמיו של בית המשפט המחוזי הנכבד, שעמדו בבסיס החלטתו. דין הבקשה – להידחות . זאת, מכמה טעמים עיקריים, כמפורט להלן.

5.

מכשלה ראשונה העומדת בפני המבקשים היא העובדה שהם אינם מגישי התובענה בת.א. 1029/06, כי אם הנתבעים בה. העובדה שהמבקשים הגישו הודעה לצד שלישי (הוא העיריה) איננה הופכת אותם לתובע רגיל היכול לעתור לסעדים זמניים להבטחת האפשרות ליישום פסק הדין בתובענה (אם תתקבל התובענה), שכן עסקינן עדיין בתובענה אשר העמותה היא שתחמה את גדריה. חשוב מכך: הסעד הזמני המבוקש – שעניינו בזכויות הבעלות בנכס, איננו נחזה כלל ועיקר כמשרת את התובענה, ואיננו קשור באופן הדוק לשאלות הנידונות בגדרה – הפרת הסכם החכירה ואובדן זכויות

החכירה של המבקשת בנכס.

אדגיש: אין לומר, כמובן, כי לעולם לא מתקיימות נסיבות, שבהן יכול אף נתבע לעתור לסעד זמני (ראו: ע"א 393/69

פוטרמילק נ' פלד , פ"ד כג(2) 385 (1969); רע"א 10029/07 היועץ המשפטי לממשלה ואח' נ' הקדש העדה הספרדית בעיה"ק צפת ומירון (לא פורסם, 14.5.08)). אלא מאי? רק בנסיבות חריגות עסקינן, כאלו שבהן יש קשר הדוק בין הסעד המבוקש לתובענה, או שיש בסעד משום הסדר ביניים עד להכרעה בתובענה. במקרה דנן אין מתקיימות נסיבות חריגות שכאלה.

משמעות הדבר בהקשר שלפנינו היא זו: סעד זמני כאמור היה יכול להינתן במקרה דנן רק בגדרה של תובענה שיגישו המבקשים לאכיפת הסכם מכר נטען עם העמותה והעיריה (או תובענה דומה) – דבר שלא נעשה למיטב הבנתי עובר למתן החלטתו של בית המשפט המחוזי.

6.

מכשלה נוספת העומדת בפני המבקשים הוא אי-הצלחתם לשכנע את בית המשפט המחוזי הנכבד, כי עומדת להם עילת תובענה טובה כנגד המשיבים. ואכן, על פני הדברים מהחומר שהוצג עד הנה, אך בקושי רב ניתן לראות במגעים שבין העמותה והעיריה משום הסכם מגובש להעברת זכויות העמותה בנכס לידי העיריה, במיוחד כאשר שני הגורמים גם יחד אינם סבורים כי בוצעה ביניהם עסקה. קושי רב עוד יותר יש למבקשים להוכיח – גם אם הפכה העיריה לבעלת הזכויות בנכס – כי המבקשת התקשרה בהסכם מחייב עם העיריה לרכישת הזכויות בנכס. הטענה כי הערכת שווי, שביצע שמאי מסוים לנכס בשנת 2005, היה בה כדי להשלים את הסכם העברת הזכויות מן העיריה למבקשת, היא לכאורה בעייתית, ממספר טעמים: (א) אין בנתונים שלפני כדי להראות כי המבקשת עמדה בעקבות אותה חוות דעת על זכותה לקבלת הזכויות בנכס (ואף לא הגישה תביעה); (ב) על-פי הדין עיסקה כזו טעונה אישורים, שאפילו לא נטען כי ניתנו; (ג) לשיטתה הנוכחית של המבקשת היא כלל לא היתה מודעת עד לשנת 2008 שלעיריה יש זכויות בנכס, כך שלא ברור כיצד היא גמרה בדעתה להתקשר בהסכם מחייב עם העיריה עוד בשנת 2005.

סיכומו של דבר: כל שעלה בידי המבקשים להצביע עליו, בשלב מקדמי זה, הוא עריכת מגעים ממושכים עם העמותה והעיריה משך שנים רבות, ולפני שנים רבות, בלא שנראה לכאורה כי מגעים אלה הבשילו כדי הסכם מחייב להעברת הזכויות בנכס לידי המבקשת. במצב דברים זה, אין המבקשים זכאים לסעד הזמני לו עתרו.

7.

מבחינת מאזן הנוחות, לא מצאתי סיבה להתערב במסקנת בית המשפט המחוזי לפיה המאזן האמור נוטה

לחובת המבקשים. זאת ועוד – ככל שיגישו המבקשים תובענה כנגד המשיבים, וככל שיעלה בידם להוכיח כי זכותם לקבל את הנכס, הרי שגם אם לא יעלה בידם לזכות בנכס גופו, יוכלו לעתור לקבלת פיצויים בגין הפרת החוזה הנטען עם המבקשת. מנגד, אין הצדקה להגבלת זכויותיה של העמותה כבעלת הנכס, כאשר היא איננה מקבלת דמי חכירה מן המבקשת ומעוניינת למכור את הנכס, אך לא במחיר שבו מעוניינים המבקשים לקנותו (כעולה מהחלטת בית המשפט המחוזי מתאריך 25.12.08, בבקשה לעיכוב ביצוע שהגישו המבקשים), וכאשר המבקשים אפילו טרם הגישו, למיטב ידיעתי, תובענה לאכיפת זכויותיהם בנכס.

8.

לאור כל האמור לעיל – הבקשה נדחית. ממילא נדחית אף הבקשה לעיכוב ביצוע, שהגישו המבקשים בגדרה של הבקשה למתן רשות ערעור (ואף זאת בשיהוי רב). נוכח העובדה שלא נתבקשה תגובת המשיבים – אין צו להוצאות.