רע"א 642/06 ר.א. שליט פיתוח בניה וייזום פרוייקטים בע"מ נ. הועדה המקומית

1.המבקשת, "ר.א. שליט פיתוח בניה וייזום פרויקטים בע"מ", יזמה שינוי ייעוד של קרקע באשדוד כדי לאפשר לה להקים עליה מקבץ דיור של 150 יחידות דיור לעולים קשישים ובו קומה מסחרית וחניה מקורה (להלן: "מקבץ הדיור"). המשיבה, הוועדה המקומית לתכנון ובניה אשדוד, אישרה את השינוי המבוקש אך התנתה את השינוי בתשלום היטל השבחה. המבקשת טענה לפטור מתשלום ההיטל מכח סעיף 19(ב)(1) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה – 1965 (להלן: "החוק"). המחלוקת הועברה לשמאי מוסכם שקבע כי המבקשת אינה זכאית לפטור מהיטל השבחה שכן יש לראות במקבץ הדיור "עסק" ולכן הפטור אינו חל.

2.המבקשת הגישה ערעור בבית משפט השלום בבאר-שבע על קביעת השמאי המוסכם וטענה בו כי הדירות במקבץ הדיור מיועדות למגורים והואיל והן ממוקמות בשכונת שיקום, חל הפטור מתשלום היטל ההשבחה. בית משפט השלום (כב' השופט א' יעקב, סגן נשיא) דחה את הערעור בקובעו כי יש להגדיר את סוג העסק על פי השימוש בו, וכי בדעת המבקשת לעשות שימוש מסחרי במקבץ הדיור באמצעות תשלום חודשי מהדיירים או מגורם המממן אותם, ולכן אין לראות את הדירות כמיועדות למגורים, מבחינתה של המבקשת. על פסק הדין הגישה המבקשת ערעור לבית המשפט המחוזי בבאר שבע.

3.בית המשפט המחוזי (כב' השופטים י' טימור, סגן נשיא, נ' הנדל וש' דברת) קבע כי לשון החוק כפשוטה מדברת על השבחתם של מקרקעין למגורים קיימים, ולא מתייחסת למבנים חדשים וכי דברי ההסבר לחוק תומכים פרשנות זאת. עוד קבע כי מעצם בקשת המבקשת לשנות את ייעוד הקרקע עולה כי אין להגדיר את מקבץ הדיור כמקרקעין למגורים וכי בהסכמים שהמבקשת צד להם הוגדרו הדיירים כ"אורחים" בגינם משולם שכר דירה חודשי ולפיכך מדובר בנכס בעל אופי של בית מלון לקשישים שבו תקופת השהיה מוגבלת. גם העובדה שהמבקשת ביקשה להכיר במקבץ הדיור מכח חוק לעידוד השקעות הון, התשי"ט – 1959 (להלן: "חוק לעידוד השקעות הון"), שבגינו מכירים בהטבות שונות לנכס עסקי בלבד, אומרת דרשני. לאור מכלול נסיבות אלה דחה את הערעור. על פסק הדין הגישה המבקשת את הבקשה שבפניי.

4.המבקשת טוענת כי מקבץ הדירות מהווה "בן תערובת" חדש של בניין מגורים רגיל בתוספת מאפיינים של בניין קיבוצי/בית מלון. כאן, מדובר לטענתה בבניין מגורים מובהק שהדירות בו מושכרות למתאימים ואינו כולל סימנים מובהקים של בית אבות או בית מלון. המבקשת מוסיפה כי פסק הדין יוצר דיסהרמוניה חקיקתית משום שסותר את ההקלות וההטבות שניתנו לה לפי החוק לעידוד השקעות הון. פרשנות בית המשפט כי הפטור מתשלום היטל ההשבחה ניתן רק על השבחה במגורים קיימים אינה עולה מלשון החוק ומצמצמת את מטרת הפטור. המבחן הנכון שיש להחיל הוא טיב השימוש שעושה המשתמש בנכס. לדעת המבקשת אין בבקשתה לשינוי הייעוד כדי להוות הוכחה כי אין מדובר בבניין מגורים. במקרה אחר הכירה המשיבה במקבץ דיור כמיועד למגורים וניתן פטור מהיטל השבחה. לאור כל אלה מבקשת היא להרשות לה לערער על פסק הדין.

5.לאחר שעיינתי בבקשה הגעתי לכלל מסקנה כי דינה להידחות. אכן, מקבץ הדיור הינו סוג בנייה חדש יחסית והנושאים הקשורים במעמדו המשפטי טרם זכו לחקיקה ולפסיקה ענפה. עם זאת, במקרה שלפנינו המחלוקת בין הצדדים בנוגע להיטל ההשבחה הועברה להכרעת שמאי מוסכם שקבע כי יש לראות במקבץ הדיור "עסק" ובשל כך קבע כי הפטור אינו חל. כבר נפסק בעבר כי עילות ההתערבות בחוות דעתו של שמאי מוסכם מצומצמות למקרים חריגים בהם פעל השמאי בחריגה מסמכות, שלא בהגינות, בחוסר תום לב, במרמה, תחת השפעה לא הוגנת או שחוות דעתו הושגה באמצעים לא כשרים (ע"א 609/93 מרום שירותי תעופה בע"מ נ' רשות שדות התעופה, פ"ד מח(5) 381, 391), ואולם אין בידי המבקשת טענות מעין אלה. אשר לטענות המבקשת לגופו של עניין, שתי ערכאות קבעו כי בדעת המבקשת לעשות שימוש מסחרי במקבץ הדיור, והמבקשת למעשה לא משיגה על כך. נימוקי בית המשפט המחוזי שפורטו לעיל, לפיהם על המבקשת לשאת בתשלום היטל ההשבחה לאור פרשנות החוק, הבקשה לשינוי ייעוד הקרקע, תוכן ההסכמים שנחתמו וההטבות שניתנו למבקשת על פי החוק לעידוד השקעות הון, מקובלים עלי ולא מצאתי בטענות המבקשת עילה למתן רשות לערער, לאור נסיבות העניין. לפיכך, הבקשה נדחית.