רע"א 6429/15 כהן משה, עו"ד ונוטריון נ. בנק מזרחי טפחות בע"מ

א.

בקשת רשות ערעור על פסק-דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב (סגן הנשיאה

י' ענבר והשופטים י' שבח ו ש' שוחט ) בע"א 20761-10-14 מיום 10.5.15, במסגרתו התקבלו שני ערעורים על פסק-דינו המתוקן של בית משפט השלום בתל אביב (השופטת א' גזית ) בת"א 53867-05 מיום 14.7.14. במוקד הבקשה, תביעה נזיקית בשל אי-רישום "מעין הערת אזהרה" בספריה של חברה משכנת.

רקע והליכים קודמים

ב.

הפרשה נסבה על דירתו של המשיב 4 (להלן תורג'מן ) הממוקמת בבית-שאן, במקרקעין לא מוסדרים. ביום 13.11.96 נכרת חוזה בין תורג'מן למשיב 2 (להלן ששון ) למכירת הדירה. המבקש שימש כעורך-דין לצדדים בעסקה זו. כאמור, בשל היות הדירה ממוקמת במקרקעין לא מסודרים, וממילא אינה רשומה במרשם המקרקעין, כך שאין אפשרות לרשום הערת אזהרה "רשמית", המוסדרת בדין, לגביה; עם זאת, עסקת המכר לא דווחה גם לחברה המשכנת, המנהלת רישום עצמאי. ביום 14.4.98 נכרת חוזה נוסף, למכירת אותה דירה, בין תורג'מן לעולים חדשים מעוטי הכנסה –

אלה טימופייב

ואחיינה, המשיב 5 (להלן יכונו יחד טימופייב ). במסגרת הסכם זה, שיעבד תורג'מן את הזכויות בדירה לטובת המשיב 1 (להלן הבנק ), אשר הלוה 190,000 ש"ח לטימופייב. ההלוואה מעולם לא הוחזרה, והבנק הגיש תביעה בבית משפט השלום כנגד טימופייב, תורג'מן וששון. ששון מצדו הגיש הודעות צד ג' כנגד תורג'מן והמבקש. המבקש, בתורו, הגיש הודעות צד ד' כנגד מנהל מס שבח והבנק. כנגד טימופייב ניתן פסק-דין בהעדר הגנה ביום 14.2.06, וכנגד תורג'מן ניתן פסק-דין בהעדר הגנה ביום 16.2.09.

א.

ביום 6.9.12 קבע בית משפט השלום כלהלן: ששון ישלם לבנק 47,500 ש"ח בצירוף ריבית והצמדה מיום 1.6.98, שכן רשלנותו באי רישומה של "מעין הערת אזהרה" בחברה המשכנת גרמה לבנק נזק כספי. אילו נרשמה "מעין הערת אזהרה" בנוגע לעסקה הראשונה בדירה, לא היה הבנק מלוה את הכספים שלימים לא הוחזרו. באשר למבקש נקבע, כי עליו לשפות את ששון בגין חובותיו לבנק, שנוצרו בעקבות מחדלו כעורך-הדין בעסקת המכר. בהקשר זה צוין, כי – בניגוד לטענת המבקש – ניתן היה לרשום "מעין הערת אזהרה" בספרי החברה המשכנת; יודגש, כי קביעה זו התבססה על שמיעת ראיות בעניין. עוד נקבע, כי הבנק נושא באשם תורם בגובה 75% מהנזק, בגין שורה של מחדלים מצידו. בקשת הבנק למינוי כונס נכסים נדחתה, בנימוק כי מדובר בסעד קנייני שאין להכריע בו בשולי דיון נזיקי. בנוסף נקבע, כי מנהל מס שבח נושא באחריות ל-5% מהסכום שהוטל על המבקש לשלם; זאת בעקבות היעדר התראה מצדו בדבר המידע שהיה בידיו, לפיו קיימות בדירה עסקאות סותרות.

ב.

הבנק עירער על פסק-הדין בבית המשפט המחוזי, וטען שמספר סוגיות עקרוניות נותרו ללא מענה. ביום 27.1.14 ניתן פסק-דין אשר הורה על החזרת התיק לבית משפט השלום להכרעה במספר נושאים – ובהם גם בקשת הבנק למינוי כונס נכסים, וטענותיו בנוגע למידת האשם התורם שיש לייחס לו. בעקבות זאת ניתנה בבית משפט השלום החלטה משלימה ביום 14.7.14. נקבע, כי לא חלה התיישנות על חובו של ששון לבנק. עוד נקבע, כי זכותו של הבנק בדירה מכוח המשכון גוברת על זכותו של ששון בה, שכן האחרון לא שילם את מלוא התמורה בעבורה. שני ערעורים – מזה ומזה – הוגשו בבית המשפט המחוזי על-ידי ששון והבנק. בית המשפט, בפסק דין מפורט מפי סגן הנשיאה י' ענבר , קבע כי אין להטיל על הבנק אשם תורם, וכי ככל שהחוב לא ישולם במלואו תוך 90 יום – יוכל לממש את המשכון על הדירה. עוד נקבע, כי אם יפעל הבנק למימוש המשכון, ישפה המבקש את ששון על אבדן זכותו בנכס.

הבקשה

ג.

המבקש טוען, כי אין מקום לחייב בנזיקין קונה שלא רשם הערת אזהרה בחברה משכנת; זאת בניגוד לאי-רישומה של הערת אזהרה במרשם המקרקעין. עוד טוען המבקש, כי אין לרישום בחברה המשכנת תוקף מחייב, וממילא הבנק לא הסתמך על הרישום. בהקשר זה נטען גם, כי בתקופה הרלבנטית לא היתה אפשרות לרשום הערת אזהרה בחברה המשכנת, אשר לא ניהלה רישומים מעין אלה.

ד.

המבקש טוען עוד, כי שגה בית המשפט המחוזי בקביעתו, לפיה הבנק רשאי לממש את המשכון בדירה; זאת שכן אין חולק, כי הזוג טימופייב מעולם לא החזיק בבעלות בדירה, ולפיכך מנוע הבנק ממימוש המשכון על נכס אשר בעליו אינם חייבים לו כספים. באשר לתחרות בין זכותו של ששון לזכותו של הבנק בדירה טוען המבקש, כי ידו של הראשון על העליונה; כך, שכן עסקינן בזכות במטלטלין – והרי בהיעדר רישום אין זכות קניינית – אשר ששון קיבל עליה בעלות בעת מסירת הדירה לחזקתו.

ה.

נטען, כי עילת התביעה התגבשה במהלך חודש יולי 1998, המועד בו ידע הבנק על הפרת הסכם ההלוואה מטעם טימופייב. תביעת הבנק הוגשה ביום 31.10.15, ולכן נטען כי התיישנה. עוד נאמר, כי אין להכיר בחובת זהירות נזיקית שחב רוכש דירה כלפי בנק העשוי להלוות כספים לרוכש שני מאוחר בזמן.

דיון והכרעה

ו.

לאחר עיון, לא ראיתי מקום להיעתר לבקשה. הלכה פסוקה נודעת היא, כי רשות ערעור בגלגול שלישי נשקלת במקרים המעוררים שאלה עקרונית, משפטית או ציבורית החורגת מעניינם הפרטי של הצדדים לסכסוך, או כאשר עלול להיגרם למבקש, אם תידחה בקשתו, עיוות דין חמור. לא כך במקרה שבפנינו, והכל כפי שיפורט.

ז.

הבקשה מעלה ארבעה טיעונים עיקריים ונדון בהם כסדרם. ראשית באשר לטענת ההתיישנות. סעיף 8 לחוק ההתיישנות, תשי"ח-1958 קובע, כי "נעלמו מן התובע העובדות המהוות את עילת התובענה, מסיבות שלא היו תלויות בו ושאף בזהירות סבירה לא יכול היה למנוע אותן, תתחיל תקופת ההתיישנות ביום שבו נודעו לתובע עובדות אלה". בתביעה נזיקית, חלק מובהק מעילת התביעה הוא הקשר הסיבתי בין הנזק שנגרם לבין העוולה הנזיקית (ע"א 4114/96 המאירי נ' הכשרת היישוב חברה לביטוח בע"מ , פ"ד נב(1) 857, 865 (1998); ע"א 4381/08 קופת חולים כללית נ' מוסקוביץ' , פסקה י"ד (2012)). המבקש מצביע אמנם על כך שהבנק היה מודע לקיומו של הנזק כבר ביולי 1998, אך אין בכך לשנות מקביעת בית המשפט המחוזי, לפיה הוכח כי לבנק נודע על סיבת הנזק – עסקת ששון-תורג'מן –

רק ביום 14.2.02. לפיכך, אין להלום את טענת ההתיישנות.

ח.

אשר לטענה בדבר מימוש המשכון על-ידי הבנק; אין חולק, כי ששון לא שילם את מלוא חובו לתורג'מן; ממילא נשללת האפשרות לבעלות קניינית של ששון על הדירה, אשר נשארה בבעלותו של תורג'מן. ככל שניתן היה להבין, תורג'מן וטימופייב חבים לבנק, ביחד ולחוד, בגין ההלוואה שלא שולמה (וראו החלטת בית משפט השלום מיום 25.2.09); מכאן שככל שיבחר הבנק לממש את המשכון על הדירה, יהיה הדבר בגין חובותיו של בעל הדירה – תורג'מן. בכך אין פסול.

ט.

נדמה, כי טענתו העיקרית של המבקש נוגעת לעצם קיומה של עילה נזיקית בנידון דידן. בנסיבות, השאלות שעולות הן האם עורך-דין סביר היה רושם את עסקת המכר ברישומי החברה המשכנת, והאם אדם הקונה דירה חב בחובת זהירות כלפי בנק שנתן הלוואה לקונה שני ומאוחר בזמן. אומר כבר כעת, כי אין לטעמי מקום להתערבות בהכרעות העובדתיות של הערכאה הדיונית, לפיהן ניתן היה לרשום "מעין הערת אזהרה" בחברה המשכנת, וכי הבנק אכן הסתמך על רישומיה של החברה. מן הנודעות, כי לא תמיד ניתן היה, ואולי גם כיום, לקבל רישום במרשם המקרקעין, בשל היעדר הסדרה. על כן נוצרו רישומים בחברות משכנות ששימשו "מרשם מקרקעין זמני". מקרה זה אינו חריג. על כן כדי להבטיח זכויות רכש, נעשו רישומים בחברות משכנות. בחינת "מעין הערת אזהרה". היעדר רישום כזה יכול היה לבסס רשלנות.

י.

נזכור מושכלות יסוד. עוולת הרשלנות קבועה בסעיף 35 לפקודת הנזיקין [נוסח חדש]:

"עשה אדם מעשה שאדם סביר ונבון לא היה עושה באותן נסיבות, או לא עשה מעשה שאדם סביר ונבון היה עושה באותן נסיבות, או שבמשלח יד פלוני לא השתמש במיומנות, או לא נקט מידת זהירות, שאדם סביר ונבון וכשיר לפעול באותו משלח יד היה משתמש או נוקט באותן נסיבות – הרי זו התרשלות; ואם התרשל כאמור ביחס לאדם אחר, שלגביו יש לו באותן נסיבות חובה שלא לנהוג כפי שנהג, הרי זו רשלנות, והגורם ברשלנותו נזק לזולתו עושה עוולה".

ישנן מספר דרכים לבחינת קיומה של רשלנות. אחת הבולטות שבהן היא נוסחת הנד , הקרויה על שמו השופט האמריקני בבית המשפט הפדרלי לערעורים בניו יורק לרנד הנד ( Learned Hand ), מן המאה הקודמת. לפי נוסחה זו, רשלנות מתקיימת מקום בו תוחלת הנזק (קרי, מכפלה של היקפו וההסתברות להתממשותו) קטנה מן העלות הנדרשת למניעתו (ראו ע"א 2906/01 עיריית חיפה נ' מנורה בע"מ , פסקה 47 לפסק-דינה של השופטת חיות (2006); אהוד גוטל "רשלנות, נוסחת הנד ואמצעי זהירות אסטרטגיים" משפט ועסקים ט' 161 (תשס"ח-2008)). דעת לנבון נקל, כי בנידון דידן תוחלת הנזק עולה עשרות מונים על העלות המזערית הכרוכה בהודעה לחברה המשכנת; ויודגש, רישום העסקה, ובשלב ראשון רישום הערת אזהרה מקבילתה, עשוי להיות חלק משמעותי מתפקידו של עורך-הדין המלוה אות ה, לשמירת זכויות הרוכש. עוד יודגש, לא ההיבט הקנייני של רישום "מעין הערת אזהרה" ברישומי החברה המשכנת הוא עיקר; די במקרה דנא בידיעה שרישום מסוג זה היה מונע את מעורבות הבנק בעסקה השניה – ונדמה כי קשה לחלוק על כך.

יא.

מרכיב נוסף של עוולת הרשלנות הוא קיומה של חובת זהירות כלפי הניזוק. כאמור, המבקש טוען כי זו אינה מתקיימת בענייננו. חובת הזהירות נקבעת בעיקר על-פי מבחן הצפיות. קרי, האם ניתן היה לצפות את הנזק שנגרם, והאם רצוי להטיל אחריות בגינו (ראו ע"א 8133/03 יצחק נ' לוטם שיווק בע"מ , פ"ד נט(3) 66, 79 (2004); אריאל פורת נזיקין 149, כרך א' (2013)). בנידון דידן מתקיימת הן צפיות טכנית , שכן עסקאות נוגדות במקרקעין אינן בגדר מדע בדיוני אלא – למרבה הצער – חזון נפרץ; והן צפיות נורמטיבית , שכן, על פניה, אין סיבה להסיר את אחריות הרישום מעורך-הדין שטיפל בה. כפי שנזדמן לי לומר בעבר (ע"א 624/13 מורדכיוב נ' מינץ , פסקה מ"ב (2014):

"אחריות עורך הדין המייצג את הצדדים לעסקה, או למצער אחד מהם, אינה מסתכמת רק בזיהוי הצדדים לעסקה (תקנה 16 לתקנות המקרקעין); אימות חתימותיהם (תקנה 14(א) לתקנות המקרקעין); וצירוף כלל המסמכים הדרושים לבקשה לרישום העסקה והגשתם לרשם (תקנה 9(ג) ותקנה 14(ג) לתקנות המקרקעין). עורכי הדין נדרשים לפעול 'גם בשלבים המוקדמים יותר של עסקאות, שבהם ניתן למנוע מראש הסיכונים שעשויים להיווצר' ( זנדברג (הסתמכות) , 289; הדבר עולה גם מתקנה 14(ב) לתקנות המקרקעין). מלאכת הבדיקה, בשלבים אלה, מורכבת ודורשת מומחיות [...]. זו מלאכתם. וזו מומחיותם של עורכי הדין, המייצגים צדדים שעל פי רוב אינם מוצאים ידיהם ורגליהם בסבכי הפורמליות המשפטית והרישומית".

לפיכך, קמה חובת זהירות כלפי הבנק גם מצד המבקש.

יב.

איני נעתר איפוא לבקשה.