רע"א 7233/09 יורם הופטמן נ. בסון שמעון

א.

בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב (השופטים שנלר, ורדי ולבהר שרון, פסק הדין מאת השופט ד"ר ורדי) מיום 17.6.09 בע"א 1489/08, בגדרו נדחה ערעור על פסק דינה של המפקחת הבכירה על רישום המקרקעין בתל אביב (המפקחת אריאלי) מיום 12.2.08 בת' 50/07.

ב.

המבקש רכש ב- 2005 זכויות בדירת חדר על גג בניין ברחוב שלמה המלך בתל אביב, וכן חלק יחסי ברכוש המשותף. ביום 1.2.07 פנה המבקש למפקחת על המקרקעין, וביקש סעד כספי וצו עשה, באופן שהמשיבה 18 - נציגות הבית המשותף - תכלול במסגרת עבודות השיפוץ המתקיימות בבניין, עבודות ותיקונים הנדרשים לפי המפורט בתביעה, וכן המשיבים יחויבו להשיב למבקש את מלוא הסכומים שהוצאו על ידו בגין ביצוע עבודות תיקון, לאחר שהמשיבה 18 נמנעה מעשייתן.

ג.

בתביעה שכנגד נתבקשו סעדים של צו מניעה וצו עשה וכן תשלום לנציגות הבית המשותף. נטען, כי המבקש רכש זכויות בדירה ללא הצמדות, ולאחר שניסה לרכוש את הזכויות בגג המערבי (להלן הגג) מהשכנים, ולא הצליח בכך מנסה הוא להשתלט בטענה שחלק זה של הגג שייך לו, תוך סיפוחו לדירה, התקנת מערכת תאורה והזזת דודי השמש שהיו על הגג, שעליו השתלט. המבקש טען בכתב ההגנה כי הזכויות בגג הצמוד לדירה שייכות לו, וזאת כמרפסת השייכת לדירה ומשמשת אותה בלבד במשך עשרות שנים. הודגש, כי הגישה למרפסת אפשרית אך מתוך הדירה.

ד.

המפקחת הבכירה קיבלה את התביעה הכספית בחלקה, וחייבה את המשיבים להחזיר למבקש חלק מהסכומים ששילם עבור ביצוע חלק מהתיקונים. אשר לתביעה שכנגד הכריעה המפקחת כשאלה שבגררא בשאלת הבעלות בגג לצורך הכרעה בצו המניעה ובצו עשה. המפקחת קבעה כי הגג לא הוצמד לדירת המבקש, משאין לכך עדות ברישום פנקס המקרקעין. הוסף, כי אפשרות הגישה, אף אם היא מדירת המבקש בלבד, אינה יוצרת זכות בעלות בגג, כאשר אין מדובר במרפסת אלא בגג הבית; כן נסמכה המפקחת על תשריט הבית המשותף ועל עדויות השכנים. בסופו של יום, קבעה המפקחת כי הגג מהוה רכוש משותף של כל בעלי הדירות בבניין, ואין למערער זכות שימוש ייחודית בו; עליו להסיר את מערכת התאורה שהתקין, להשיב את מצב הרכוש המשותף לקדמותו, ולאפשר למשיבים 6-5 להשיב על כנם את דוד השמש והקולטים שהתקינו בגג. כן הורתה לרשמת המקרקעין לרשום הערה בפנקס הבתים המשותפים בדבר קיום פסק הדין בכל הנוגע לבעלות בגג.

ה.

בית המשפט המחוזי דחה את ערעור המבקש באשר לתביעה הכספית, וציין כי אין מקום להתערבות בקביעות המפקחת שקבעה קביעות עובדתיות מנומקות. בית המשפט התמקד בזכויות בגג וקבע, כי מדובר בניסיון השתלטות של המבקש על הגג, ויצירת זכויות יש מאין. צוין, כי העובדה שהגישה לגג

היא רק מדירת המבקש נעוצה בעובדה שבמקור היה מדובר בחדר כביסה, שלא היה מיועד למגורים. בנוסף, בתשריט הבית המשותף מצוין תיאור שני חלקי הגג במילה "גג" בעוד ששטחי המרפסות שבדירות בבניין מתוחמים בקו כהה, מה שאין כן הגג (המערבי). עוד צוין, כי המבקש עצמו פנה לדיירים בהצעה לרכוש את הגג בלא שטען לבעלות בו.

ה.

בבקשה נטען בין היתר, כי עסקינן בערעור ראשון כיון שהמפקחת הכריעה בזכויות בעלות שאינן בסמכותה. עוד נאמר, כי תביעתו של המבקש מקורה בהתעלמות רבת שנים של המשיבים מהליקויים בבניין. אשר לגג נטען, כי המפקחת חרגה מסמכותה משהכריעה בזכויות הבעלות בו. זאת ועוד, בשל העובדה שדירת הגג מבדילה באופן מלא בין חלק הגג המזרחי וחדר המדרגות לבין חלק הגג המערבי, ועל כן לא היה צורך לתחום את מרפסת דירת הגג, הואיל ובהתאם לנהלי רישום הבית המשותף בשנת 1962 מרפסת שאינה מקורה הסמוכה ליחידה, לא נתחמה בצבע עם היחידה. בהקשר זה נטען, כי פסיקתה של המפקחת עלולה להוביל לפגיעה בעקרון ההסתמכות של סופיות המרשם בפנקסי המקרקעין. לטענת המבקש, בית המשפט קמא התעלם ממבחן המהות והייעוד: על מנת שחלק מסוים בבניין יוגדר כמשותף עליו להיות מיועד לשימוש כל בעלי הדירות או מרביתם. עוד הוסף, כי ניתן לאופן רישומם של קוי התיחום בתשריט הבית המשותף משקל מהותי, בעוד בחקיקה הרלבנטית אין התייחסות לכך. נטען, כי פסקי הדין של הערכאות הקודמות מובילים למצב אבסורדי, שכן הם מאפשרים התקנת דוד שמש וקולטים מול חלונות דירת הגג של המערער ובסמוך להם, באופן הסותר את הוראות חוק יסוד: כבוד האדם וחירותו וסעיף 14 לחוק המקרקעין, התשכ"ט- 1969. עוד נטען, כי שגה בית המשפט שעה שהסתמך על פרשנות של מסמכים בלתי רלבנטיים, כגון הסכם רכישת הדירה על ידי המערער וטיוטה לא חתומה במסגרת משא ומתן. לבסוף נטען, כי המשיבים לא התמודדו עם חוות דעתו של המומחה מטעמו לפיה שטח גג הוא חלק בלתי נפרד מהדירה, וכי מרפסת הבית מעולם לא היתה רכוש משותף, על פי התשריט והמצב העובדתי בפועל בבניין מיום הקמתו.

ו.

כידוע רשות ערעור בגלגול שלישי נשקלת במקרים בהם מתעוררת שאלה משפטית שחשיבותה "חורגת מן העניין שיש לצדדים הישירים בהכרעה במחלוקת" (ר"ע 103/82 חניון חיפה בע"מ נ' מצת אור (הדר חיפה) בע"מ,

פ"ד לו(3) 123, 128 (מ"מ הנשיא, כתארו אז, שמגר)), ואילו המקרה שלפנינו אינו נמנה על מקרים אלה. המבקשים חפצים להידרש מחדש לשאלות עובדתיות שהוכרעו על ידי המפקחת, ואשר שבו ונדונו בפירוט בבית המשפט המחוזי. כידוע, ככלל אין בית משפט של ערעור מתערב בכגון אלה (ע"א 2835/04 דוד לובינסקי בע"מ נ' י.ת נצר אחזקות בע"מ (לא פורסם); ע"א 3601/96 בראשי נ' עזבון המנוח קלמן בראשי, פ"ד נב(2) 582, 594; זוסמן, סדרי הדין האזרחי , (מה' 7 (1995) בעריכת ש' לוין) סעיף 665 בעמ' 856- 857) לא כל שכן בגלגול שלישי. ואכן בגלגול שלישי עסקינן, שכן המפקחת מציינת בפסק דינה שאיש לא עורר את שאלת הסמכות והיא דנה בה אגב גררא; גם בא כוח המערער בפני בית המשפט המחוזי מיקד את טיעוניו בנושא הבעלות. גם לעיצומם של דברים, אין בידינו להתערב בקביעותיהם של המפקחת ובית המשפט המחוזי. משלא נכלל הגג בשטח הדירה הרי הוא רכוש משותף, וזאת בהתאם לרישומים בפנקס המקרקעין ובהעדר הצמדות מסויימות מן הרכוש המשותף בתקנון המוסכם.

ז.

אין בידי, איפוא, להיעתר למבוקש.