רע"א 7487/09 שאול לוי נ. עו"ד דורון אלקיים, כונס הנכסים

לפניי בקשת רשות ערעור על פסק

דינו של בית

המשפט המחוזי בתל אביב-יפו בר"ע 1118/08 מיום 3.8.2009 (כבוד השופטת י' שטופמן ), אשר דחה את הערעור על החלטותיו של ראש ההוצאה לפועל (כבוד הרשם א' ביטון , תיק מס' 01-02266-06-1).

בקשה זו הינה חוליה נוספת בשרשרת ארוכה של התדיינויות שיפוטיות שנסובו על נכס מקרקעין ברחוב הרצל 108 בתל אביב-יפו

הידוע כגוש 7084 חלקה 145 (להלן: הנכס ). ההליכים בין הצדדים הינם ארוכים וסבוכים ומתפרשים על פני זמן ממושך, ומטבע הדברים התשתית העובדתית הינה רחבת היקף. אפרט בקיצור נמרץ את העובדות הרלוונטיות לבקשה זו.

המבקש ואחיו המנוח, מר משה לוי, משיב פורמאלי 3, הם בעלי הזכויות בנכס. על הנכס היה בנוי בניין המשלב חנויות בקומת הקרקע ודירות. בשנת 1996 נכרת בין המבקש ואחיו לבין קבוצת יזמים הסכם מכר ושיתוף, לפיו הוסכם על בניית בית מגורים חדש בן שמונה קומות, וקומת קרקע בעלת יעוד מסחרי שתישאר בבעלות האחים לוי (להלן: הפרויקט ). למימון הפרויקט נרשמה לטובת המשיב 2 משכנתא. הפרויקט נקלע לגרעון והמשיב 2 נקט בהליכי הוצאה לפועל, למימוש המשכנתא שנרשמה לזכותו. למשיבים דינה ושמעון אורן (להלן: הדיירים ) הייתה חנות בנכס. מאחר שבמהלך ביצוע הפרויקט היה צורך לפנותם, נוהלו הליכים משפטיים בין הצדדים בכל הנוגע לזכויותיהם בנכס והמחלוקת ביניהם הועברה לבורר (ראו רע"א 318/10 לוי נ' אורן (טרם פורסם, 2.2.2010)). המשיב 1 מונה לכונס הנכסים על הנכס וראש ההוצאה לפועל הורה לו להציע את הנכס למכירה. בחודש דצמבר 2006 פרסם המשיב 1 הצעה להציע הצעות בגין יחידה מספר 103 בנכס. מר אבי אורן, בנם של הדיירים (להלן: המציע ) הציע לרכוש הנכס תמורת סכום של 76,000$. המשיב 1 קיים התמחרות טלפונית בין המציעים שהציעו את ההצעות הגבוהות, הצעתו של המציע לא הייתה בין הצעות אלה. ההצעה הגבוהה ביותר שנתקבלה הייתה בסך 130,000$. המשיב 1 ביקש לערוך, לאחר מכן, התמחרות נוספת. ביום 27.2.2007 הגישו הדיירים והמציע בקשה לעיכוב הליכי מכר ומתן הוראות בגין יחידה 103. לטענתם החנות אשר נבנתה בעבורם בפרויקט (להלן:

יחידה 101 ), קטנה ב-13.8 מ"ר מהשטח שנקבע. בהתאם, טענו הדיירים לזכויות דיירות מוגנת ב-13.8 מ"ר ביחידה 103 הצמודה ליחידתם (101), ועתרו להעמידה לרשותם. לאחר מכן הגישו המשיב 1 הדיירים והמציע בקשה מוסכמת לאישור הסכמי מכר, לפיה ימכרו יחידות 101 ו-103 למציע. בנוסף הוגשה חוות דעת שמאית ביום 3.12.2007 שעל פיה שווי שתי היחידות הינו 780,000 ש"ח. ביום 4.12.2007 ביקש המשיב 1 לאשר את מכירת היחידות הנדונות בנכס למציע תמורת סכום של 720,000 ש"ח.

המבקש הודיע על התנגדותו למכירת היחידות הנדונות בנכס למציע, וביקש לממש את זכותו לפדות את הנכס באמצעות אחרים, בנו מר חזי לוי ומר אברהם גולדברג, בסכום זהה לסכום שהתחייב לשלם המציע. ביום 31.12.2007 דחה ראש ההוצאה לפועל את בקשת המבקש בקובעו כי מדובר בהצעה כללית וסתמית שכל שיש בה הינו דחיית מימוש ההליכים בתיק בלא כל סיבה מוצדקת. כמו כן, קבע ראש ההוצאה לפועל כי אין מדובר בהצעת המבקש לפדות את הנכס בעצמו, אלא בהצעה לפדות הנכס באמצעות אחרים, אשר לא עומדת להם כל זכות חוקית לעשות כן, וכי עמדה בפניהם האפשרות להצטרף להליך ההתמחרות ולהציע הצעותיהם במסגרת ההליך, אך הם לא עשו זאת. בנוסף, קבע ראש ההוצאה לפועל כי ניתנה למבקש האפשרות לפדות את הנכס והוא לא עשה כן במועדים שנקבעו. עוד ציין ראש ההוצאה לפועל כי בהצעת המבקש יש משום אפשרות לביטול הליכי המכר, שכן אם הצעתו לא תצא אל הפועל, יסוכלו הליכי המימוש שבוצעו עד כה. המבקש הגיש בקשה לעיון מחדש בהחלטה ולעיכוב ההליכים, אך בקשה זו נדחתה. ביום 23.1.2008 אישר ראש ההוצאה לפועל את מכירת יחידות 101 ו-103 למציע, תמורת סכום של 180,000$, והזכויות הועברו אליו.

על החלטת ראש ההוצאה לפועל הגיש המבקש בקשת רשות ערעור לבית המשפט המחוזי בתל אביב יפו, אשר דן בבקשה כבערעור ודחה את הערעור (כבוד השופטת י' שטופמן ). בית המשפט המחוזי קבע כי אכן קמה למבקש הזכות לפדות את הנכס. אולם, זכות זו אינה מוחלטת. משהציג המבקש בפני ראש ההוצאה לפועל הצעה כללית וסתמית שלא נתמכה בתצהיר; הצעה שכללה בקשה לארכה בת 45 יום בתשלום התמורה; וטמנה בחובה סכנה שאם לא תצא אל הפועל יסוכל הליך המימוש - בדין נדחתה הצעה זו על ידי ראש ההוצאה לפועל. בנוסף קבע בית המשפט המחוזי כי אין מקום לאפשר רכישת הנכס על ידי אחרים, במסווה של פדיון הנכס על ידי המבקש. זכות המבקש לפדיון הנכס לאחר קיום ההתמחרות, שמורה לו ולו בלבד. אין הוא יכול להעביר זכות זו לאחר. מהלך כזה, אינו ראוי, ויש בו משום 'עקיפה' של הליכי התמחרות והליכי הוצאה לפועל. על כן נקבע כי משבחר המבקש שלא לפעול בהתאם להחלטת ראש ההוצאה לפועל, ולא הגיש הערכת שמאי מטעמו, או פדה את הנכס בעצמו בזמן שהוקצב לו, ולחלופין, לא הגיש בקשה מתאימה הכוללת הצעה עניינית לפדיון הנכס, לא קמה עוד כל עילה מן הדין לעיכוב הליכי המכר . יתר על כן, נקבע כי לא דבק כל פסול בהליכי המכר, המצדיק את ביטולו:

"בדין נהג הכונס כשניהל משא ומתן עם הקונה, מטעמם של הדיירים, לרכישת יחידה 103 ויחידה 101 (למעט זכויות הדיירים) שטרם הוצעה למכירה, באופן הממקסם את התשואה המתקבלת בגין הנכס, מייעל את הליך המימוש, וחוסך זמן ניכר ומשאבים רבים כתוצאה ממניעת ניהול הליכים משפטיים מול הדיירים. המערער, שעפ"י חליפת המכתבים שהציג הכונס, היה מודע לקיום הליכי ההתמחרות, רשאי היה להביא מציע מטעמו להליכי ההתמחרות או לממש את זכותו לפדיון אך בחר שלא לעשות כן. אף אם נפסק בדיעבד, במסגרת פסק הבוררות, כי לדיירים אין זכויות בחלק מהשטח של יחידה 103, אין בכך כדי לשנות את העובדה שהחלטת הכונס לפעול בדרך של שיתוף פעולה עם הדיירים, היתה הדרך הראויה והנכונה במועדה רלבנטי למימוש הנכס ... יחידה 101 מעולם לא הוצעה למכירה, אך הליך המימוש של יחידה 101, למעט זכויות הדיירים ביחידה, בהליך התמחרות, הוא בעייתי, בלשון המעטה. לפיכך, מר אבי אורן, בנם של הדיירים, הוא המציע האופטימאלי לרכישת יחידה 101. באשר ליחידה 103, מר אבי אורן שילם תמורת הנכס סכום ראוי, הזהה להצעה הגבוהה ביותר שהתקבלה בעבור הנכס והתואם את הערכת השמאי".

על פסק דינו של בית המשפט המחוזי הוגשה על ידי המבקש בקשה למתן רשות ערעור, היא הבקשה שלפניי.

המבקש טוען כי לא ניתנה לו זכות פדיון כדבעי, וכי חלק מהנכס נמכר ללא כל פרסום. לטענתו בקשה זו מעלה סוגיה עקרונית באשר למהותה של זכות הפדיון. לגופם של דברים הוא טוען כי הוא לא הוזמן להשתתף בהליכי ההתמחרות של הנכס ולא הועברו לידיו המסמכים הרלוונטיים. בנוסף, לטענתו היחידה הנוספת אשר נמכרה למציע כלל לא פורסמה והמשיב 1 שרבב אותה למכירה ללא כל הצדקה ובדרך שאינה ראויה. כמו כן, לטענתו אף בשלב זה ישנה אפשרות לביטול הליכי המכר וזאת לשם מכירת הנכס במחיר הגבוה ביותר לטובת כלל הצדדים. במקרה הנדון, לטענת המבקש, הנכס נמכר במחיר נמוך משוויו האמיתי וראוי לבטל את הליכי המכר. יתר על כן, לטענתו שגה בית המשפט המחוזי בפרשנות שניתנה לזכות הפדיון אשר נתונה לו. לגישתו הצעתו לרכישת הנכס בידי אחרים הינה חלק מזכותו לפדות את הנכס, שכן ההצעה הגיעה ביזמתו והמימון הוא של צדדי ג'. כמו כן, לטענתו אין צורך לבדוק ולבחון את הצעותיו ואת מקורותיו הכספיים כל עוד ההצעה תמומש. בנוסף הוא מבקש לצרף ראיה חדשה – חוות דעת שמאי מעודכנת. לטענתו עלה בידו לאתר חוות דעת שמאית על פיה ערך מ"ר במקרקעין באזור סמוך לנכס הינו 17,000 ש"ח למ"ר. על פי חישוב זה ערך המקרקעין נשוא הבקשה הינו כ- 3,500,000 ש"ח.

המשיב 1 טוען כי התנהלותו במכירת הנכסים הייתה תקינה לחלוטין כפי שקבע בית המשפט המחוזי והוא מפנה לטיעוניו בפני בית המשפט המחוזי. יחד עם זאת, הוא מציין כי ביום 7.12.2009 , לאחר הגשת בקשה זו, הגיעה לידיו הודעה מטעם בא כוח המבקש כי הוא מחזיק בערבות בנקאית בסך 380,000 ש"ח לשם הבטחת תשלום בעבור פדיון הנכס. כמו כן, לטענתו כיום לאור פסק הדין שניתן בהליכים המתנהלים בין הדיירים למבקש, נראה כי שוויו של הנכס גבוה מהותית מזה שנקבע על ידי השמאי, וזאת מכיוון שלא בטוח כי דמי השכירות בגין יחידה 101 כפופים לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב-1972. אשר על כן, לטענתו יתכן ויש באמור כדי להפוך את החלטת המכר על פיה, וניתן לאפשר למבקש לרכוש את הנכס במחיר הנגזר מהשמאות החדשה. על כן ייתכן וניתן להשיב את ההכרעה בדבר המכר וסכום הרכישה לערכאה הקודמת.

המשיבים 4-6, קרי הדיירים והמציע, טוענים כי בקשה זו לא מעלה כל סוגיה עקרונית המצדיקה מתן רשות ערעור לבית משפט זה. בנוסף הם סומכים את ידיהם על פסק דינו של בית המשפט המחוזי וטוענים כי למבקש ניתנה הזכות המלאה לפדות את הנכס ולהגיש חוות דעת שמאית במועדים שנקבעו, משלא עשה כן אין הוא יכול להלין אלא על עצמו ולא קיימת כל הצדקה לביטול המכר.

לאחר שעיינתי בבקשה, בתגובת המשיבים, ובהחלטות של הערכאות שקדמו לי, נחה דעתי כי דין הבקשה להידחות.

מושכלות ראשונים, עליהם חוזר בית משפט זה השכם והערב, הם כי רשות ערעור ניתנת רק במקרים חריגים, המעלים שאלות בעלות חשיבות חוקתית; מקרים, בהם יש לתרום לאחידותה של ההלכה; מקרים, בהם ישנה חשיבות עניינית לבעיה משפטית המועלית בהם; מקרים בהם יש חשיבות ציבורית בעניין; במילים אחרות, מקרים בהם החשיבות המשפטית חורגת מן העניין שיש לצדדים הישירים בהכרעה במחלוקת (ראו ר"ע 103/82 חניון חיפה בע"מ נ' מצת אור (הדר חיפה) בע"מ , פ"ד לו(3) 123(1982)). לא שוכנעתי, כי הבקשה דנא מעוררת שאלה משפטית עקרונית, החורגת מעניינם הפרטני של הצדדים, אשר נדון כבר בפני שתי ערכאות, הן בפני ראש ההוצאה לפועל והן בפני בית המשפט המחוזי ושיש בה כדי להצדיק דיון ב"גלגול שלישי". מסיבה זו בלבד דין הבקשה להידחות.

מעבר לנדרש יוער כי דין הבקשה להידחות גם לגופה. אל מול עיני ניצבת בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי, אשר פסק בהתאם למערכת עובדתית נתונה שהייתה לנגד עיניו אותה עת, זו גם המסגרת העובדתית בה ניתנת החלטתי זו, שכן הליך זה אינו האכסניה המתאימה לבירור העובדות מחדש. על כן, לא מצאתי כל הצדקה להתערב במסקנותיו של בית המשפט המחוזי. כידוע, על בית המשפט לנהוג במידה רבה של זהירות בבואו לבטל אישור מכירת מקרקעין, הן לנוכח האינטרס של הרוכש והן לאור האינטרס הציבורי שבקיום המכר שאושר (ראו רע"א 667/01 עיזבון אל רחמן דרביה ז"ל נ' היפר מטל בע"מ , פ"ד נו(2) 5 (2001); ע"א 1264/09 ג.ע. עתאמללה בע"מ נ' אפי פלדות בע"מ (טרם פורסם, 2.11.2009)). על כן, ככלל, אין לבטל מכר מקרקעין, אשר ניתן לו אישורו הסופי של ראש ההוצאה לפועל, אלא מקום בו נפלו פגמים מהותיים בהליכי המכר (ראו ע"א 10085/07 פאוזיה אבו חמוד נ' בנק הפועלים

(לא פורסם, 11.8.2008)). כפי שפורט לעיל ובהתאם למערכת העובדתית אשר הייתה נתונה בפני בית המשפט המחוזי לא נראה כי נפל פגם מהותי בהליכי המכר. כמו כן, המבקש היה מעורב בכל הליכי המכר ומכאן שאין לקבל את טענתו כי לא ידע אודותם (ראו דוד בר אופיר הוצאה לפועל הליכים והלכות 633 (מהדורה שביעית, 2009 )). יתר על כן, מכר המקרקעין למציע נעשה בהתבסס על השומה שהוגשה מטעמו של המשיב 1, אחר שהמבקש לא השכיל לנצל את ההזדמנות אשר ניתנה לו להגשת שומה עדכנית מטעמו, בהתאם להחלטת ראש ההוצאה לפועל. בנוסף, כפי שציין בית המשפט המחוזי נראה כי ראש ההוצאה לפועל לא ראה בהצעה שהגיש המבקש לרכישת המקרקעין הנדונים בידי אחרים כהצעה רצינית, ונקבע כי יש בה משום 'עקיפה' של הליכי התמחרות והליכי הוצאה לפועל. לא מצאתי כל טעם להתערב במסקנה זו. לאור האמור נראה כי אין כל מקום להתערב בפסק דינו של בית המשפט המחוזי.

סוף דבר, הבקשה נדחית, וממילא גם נידחת הבקשה לצירוף ראיה.

המבקש ישא בהוצאות שכר טרחת עורך דינם של המשיבים 4-6 בסך 10,000 ש"ח.