פרטי ההליך
בבית המשפט העליון
רע"א
7494/14
לפני:
כבוד השופטת ד' ברק-ארז
המבקשת:
נציגות הבית המשותף "לב העיר"
נ ג ד
המשיבה:
אוניל בניה בע"מ
בקשת רשות ערעור על פסק-דינו של בית
המשפט המחוזי
בתל אביב-יפו מיום 21.9.2014
בע"א 6545-03-13 שניתן על ידי כבוד סגני הנשיאה י' שנלר, ק' ורדי והשופט ח'
ברנר
בשם המבקשת:
עו"ד טומי מנור,
עו"ד משה בן-סירה
החלטה
1.
לפני בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו מיום 21.9.2014 (ע"א 6545-03-13, סגן הנשיאה י' שנלר , סגן הנשיאה ק' ורדי והשופט ח' ברנר ). בפסק דינו דחה בית המשפט המחוזי ערעור שהגישה המבקשת על פסק דינו של בית משפט השלום בתל אביב-יפו מיום 15.1.2013 (ת"א 45457-11-10, השופטת ח' ינון ), שבו נדחתה תביעה של המבקשת.
רקע והליכים קודמים
2.
המבקשת היא נציגות הבית המשותף של הדיירים בפרויקט מגורים בתל אביב הידוע כ"פרויקט רובע לב העיר" (להלן: הפרויקט ). בפרויקט 168 יחידות דיור, וכן חניון, יחידות משרדים ויחידת מסעדה. במועד הרלוונטי לתביעה היה הפרויקט בהליכי רישום כבית משותף. אוניל בניה בע"מ, המשיבה, היא החברה שיזמה את בניית הפרויקט והוציאה אותו אל הפועל. בהתאם לכך, היא גם זו שערכה את הסכמי המכר עם רוכשי הדירות בפרויקט, המבוססים על מתכונת אחידה שנערכה לצורך התקשרויות אלו (להלן: הסכמי המכר ). בהסכמי המכר נכלל, בין היתר, סעיף לפיו כל עוד לא נמסרו 75% מהדירות בפרויקט, תשלם המשיבה בגין הדירות שנותרו בבעלותה 50% מחלקן היחסי של הדירות הללו בדמי הניהול, ואילו לאחר מסירתן של 75% מהדירות, יישאו הרוכשים לבדם בתשלום דמי הניהול, והמשיבה לא תצטרך לשלמם אף בגין דירות שטרם נמסרו (סעיף 5(א)(2) להסכם). לצד הסכמי המכר, חתמו רוכשי הדירות גם על הסכמי ניהול עם המשיבה שנסבו על שירותי הניהול והתחזוקה של הרכוש המשותף (להלן: הסכמי הניהול ), וגם בהם הופיע סעיף זהה ביחס לדמי הניהול וחלקה של המשיבה בהם.
3.
יצוין כי בשנת 2010, במועד הגשת התביעה, הייתה המשיבה הבעלים של 32 דירות בפרויקט, וכן של החניון, המשרדים והמסעדה. במהלך הדיונים המשפטיים נמכרו חלק מהדירות הללו, כך שהמשיבה נותרה הבעלים של 22 דירות בפרויקט, אשר מתוכן 10 דירות הושכרו לשוכרים אשר שילמו דמי ניהול, 8 דירות היו ברמת מעטפת בלבד ולא מוכנות למגורים, ובנייתן של ארבע דירות נוספות הסתיימה אך הן לא נמכרו או הושכרו. בנוסף, המשיבה המשיכה להחזיק בחניון, ביחידת המשרדים ובמסעדה.
4.
ביום 10.3.2010 ניתן פסק דין של בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו בהליכים אחרים שהתקיימו בין הצדדים בנוגע להסכמי הניהול (ה"פ 410/08, השופט י' זפט ). הליכים אלה נסבו על תביעה שהגישה המבקשת כנגד המשיבה, ובה עתרה לכך שבית המשפט יורה על הפסקת פעילותה של המשיבה כחברת הניהול של הפרויקט ועל מסירת הניהול לידיה, ולחלופין להצהיר על בטלות הסעיף הנוגע לתשלום דמי הניהול בהסכמי הניהול (סעיף 7.10 להסכמי הניהול) בטענה שהוא תנאי מקפח בחוזה אחיד. פסק הדין שניתן קבע כי הסכמי הניהול עם המשיבה, שלא כללו הוראות בכל הנוגע לתקופת תוקפם, פקעו בתום תקופה סבירה, אשר הועמדה על 5 שנים ממועד כריתתם בשנת 2005. בהמשך לכך, הורה בית המשפט המחוזי על העברת הניהול לידיה של המבקשת. בפסק הדין נקבע גם כי בנסיבות אלה אין עוד צורך לדון בטענתה של המבקשת ביחס לסעיף הנוגע לדמי הניהול.
5.
עם העברת הניהול לידיה, דרשה המבקשת מן המשיבה תשלום דמי ניהול עבור הדירות שעדיין היו ברשותה וכן עבור החלק המסחרי בפרויקט. המשיבה סירבה לתשלום דמי הניהול, בהתבסס על הסעיף הנזכר לעיל בהסכמי המכר. בעקבות כך, הועלו דמי הניהול של הדיירים בפרויקט על מנת לכסות את חלקה של המשיבה.
6.
בחודש נובמבר 2010, ועוד בטרם נרשם הפרויקט כבית משותף, פנתה המבקשת למפקחת על המקרקעין בתביעה ביחס לתשלומים אלו. המפקחת על המקרקעין קבעה כי אין לה סמכות עניינית לדון בתביעה זו. בעקבות כך, ביום 23.11.2010 הגישה המבקשת תביעה בבית משפט השלום בתל אביב-יפו, ובה טענה, בעיקרו של דבר, כי הסכמי המכר הם חוזים אחידים על פי סעיף 2 לחוק החוזים האחידים, התשמ"ג-1982 (להלן: חוק החוזים האחידים ), וכי הסעיף המעניק למשיבה פטור מדמי ניהול הוא תנאי מקפח בחוזה אחיד. המשיבה גרסה, מנגד, כי הסכמי המכר אינם חוזים אחידים, שכן נוהל משא ומתן על חלק נרחב מתנאיהם עם הרוכשים.
7.
ביום 15.1.2013 ניתן פסק הדין בבית משפט השלום, אשר דחה את תביעת המבקשת. בית משפט השלום קבע, כי אכן נוהל משא ומתן בין הרוכשים לבין המשיבה ביחס להסכמי המכר, אשר נוהל בתשומת לב רבה ובאמצעותם של עורכי דין, כך שתוכן הסעיף היה ברור לשני הצדדים. בית משפט השלום קבע כי פרשנות הסעיף ברורה על פי לשונו, וכי תוכנו אף היה ברור לצדדים בעת עריכת המשא ומתן, בשים לב למשמעות הכספית הנכבדה שלו מהיבטם של שני הצדדים. בהמשך לכך, נקבע כי סעיף זה הינו חלק מ"תמחור" העסקה, ולא ניתן כיום ל"תמחר" את העסקה אחרת, במובן זה שדברים שלא הושגו על ידי משא ומתן, אין להשיגם כעת באמצעות הליכי משפט.
8.
על פסק דין זה הגישה המבקשת ערעור לבית המשפט המחוזי. בערעור שהגישה טענה המבקשת כי בית משפט השלום כלל לא דן בטענתה שהסכמי המכר הם חוזים אחידים כמשמעותם בחוק החוזים האחידים, וחזרה בעיקרו של דבר על טענותיה בבית משפט השלום. יצוין, כי בשלב זה חזרה המבקשת מטענתה ביחס לתשלום דמי הניהול ביחס לחלק המסחרי של הפרויקט. המשיבה חזרה על טענותיה בבית משפט השלום, וכן טענה כי למבקשת כלל אין עילה חוזית כנגדה, שכן היא אינה חתומה על הסכמי המכר, וכי התביעה התיישנה לגבי חלק ניכר מבעלי הדירות אשר הסכמי המכר איתם נחתמו לפני נובמבר 2003. כן טענה המשיבה כי אף אם מדובר בחוזים אחידים, התנאי הנדון נוגע לתמורה כספית, ועל כן לא חל עליו חוק החוזים האחידים על פי סעיף 23(א)(1) לחוק זה.
9.
ביום 21.9.2013 דחה בית המשפט המחוזי את הערעור, אך זאת מנימוקים אחרים מאלו של בית משפט השלום. בית המשפט המחוזי קבע כי התביעה התיישנה ביחס ל-31 רוכשי דירות אשר חתמו על הסכמי המכר שלהם לפני יום 23.11.2003, כיוון שבתביעה שעניינה הוא תנאי מקפח בחוזה אחיד המועד שבו מתחיל מרוץ ההתיישנות הוא המועד שבו נכרת החוזה, ולא המועד שבו נעשה לראשונה שימוש בתנאי המקפח. לגופם של דברים, נקבע כי אכן צודקת המבקשת בטענותיה באשר לכך שבית משפט השלום לא דן בטענתה כי הסכמי המכר הם חוזים אחידים, והחיל על ההסכמים את כללי הפרשנות הנוהגים לגבי חוזים רגילים. לגופם של דברים, בית המשפט המחוזי קבע כי על אף ש"שלד החוזה" הוא חוזה שתנאיו נקבעו מראש על ידי המשיבה, הסכם המכר שהוצג לדוגמה בבית המשפט כלל שינויים רבים בנספח שינויים שצורף לחוזה (104 במספר), ואף הושגה בו הנחה משמעותית ביחס למחיר הדירה (להלן: הנספח ). הוא הוסיף והדגיש כי בנספח להסכם זה נכתב שהוא חלק בלתי נפרד ממנו. בית המשפט המחוזי קבע שהוכח כי גם דיירים נוספים ניהלו משא ומתן ואף הכניסו שינויים בהסכמי המכר, לרבות בסעיף שעליו נסבה המחלוקת, ביחס לשלב שממנו ואילך תהא פטורה המשיבה בדמי הניהול, כך שבחלק מהחוזים נקבע כי הפטור מתשלום יחול רק לאחר שנחצה הרף של מסירת 90% מן הדירות.
10.
למעלה מן הצורך קבע בית המשפט המחוזי כי מכל מקום לא נראה שיש לראות בסעיף הנדון משום תנאי מקפח, וזאת נוכח העובדה שלצדו הושגה גם הנחה משמעותית במחיר הדירה, וכן בהתחשב בכך שעל אף העובדה שהסעיף לא הוגבל בזמן, בפועל השימוש בו מסתיים עם מסירת הדירות שבבעלות המשיבה, אשר נמכרו כמעט כולן. לעומת זאת, בית המשפט המחוזי דחה את טענת המשיבה לפיה הסעיף נוגע לתמורה כספית ועל כן לא חל עליו חוק החוזים האחידים על פי סעיף 23(א)(1) לחוק זה, וציין כי דמי הניהול, כמו גם תשלומים והיטלים אחרים המוטלים על רוכשי הדירות על פי הסכמי המכר, אינם בגדר "תמורה כספית" שעליה לא חל חוק החוזים האחידים.
11.
בית המשפט המחוזי דחה גם את טענת המבקשת בדבר חזקת הקיפוח הקבועה בסעיף 4(1) לחוק החוזים האחידים ביחס לתנאי הפוטר את הספק מאחריות המוטלת עליו לפי דין, והסביר כי החובה לשאת בתשלום בשל הרכוש המשותף, לפי פרק ו' לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, היא חבות כספית ולא "אחריות" המוטלת על הספק לפי דין, כדוגמת אחריות נזיקית או בדבר טיבו ותקינותו של מוצר. בהקשר זה צוין גם כי השאלה האם התניה בחוזה אחיד על הוראת חוק דיספוזיטיבית מקימה חזקה בדבר קיפוח הושארה בפסיקה בצריך עיון. בית המשפט המחוזי לא הכריע בשאלת היריבות בין המבקשת למשיבה, אם כי ציין שמדובר בשאלה נכבדה.
בקשת רשות הערעור
12.
המבקשת טוענת כי בית המשפט המחוזי דן למעשה בפעם הראשונה בטענתה כי הסכמי המכר הם חוזים אחידים, ועל כן היא סבורה שיש לראות בבקשת רשות הערעור דנן "גלגול שני", ולא "גלגול שלישי".
13.
המבקשת טוענת עוד, כי עניינה מעלה שאלות עקרוניות החורגות מעניינם של הצדדים. לשיטתה, השאלה האם ומתי יסווגו הסכמי מכר שנעשו על בסיס חוזה "מאסטר" תוך הכנסת שינויים בהם כחוזים אחידים היא שאלה עקרונית בעלת השלכות רוחב על קבלנים ורוכשי דירות. לשיטת המבקשת, ניתנו בעניין זה פסקי דין סותרים בערכאות שונות, ובכלל זה גם של ערכאות מתמחות כגון בית הדין לחוזים אחידים והמפקחת על המקרקעין. שאלה עקרונית נוספת העולה לשיטתה של המבקשת מעניין זה היא האם התניה בחוזה אחיד על הוראת חוק דיספוזיטיבית מקימה חזקת קיפוח, שאלה אשר טרם הוכרעה בפסיקתו של בית משפט זה. עוד טוענת המבקשת, כי פסק הדין של בית המשפט המחוזי מנציח עיוות דין במובן זה שהוא מתיר ליזם שהוא בעל הדירה ליהנות מהשירותים של חברת הניהול מבלי לשאת בעלותם.
14.
ביחס להתיישנות, טוענת המבקשת כי שגה בית המשפט המחוזי בקובעו כי התביעה התיישנה בשל כך שהתיישנה עילתם של 31 מן הרוכשים שחתמו על החוזה לפני נובמבר 2003, ומצביעה על כך שהם חלק קטן בלבד מן הרוכשים. המבקשת טוענת עוד בעניין זה שמרוץ ההתיישנות החל רק כאשר מיאנה המשיבה לשלם למבקשת את דמי הניהול לאחר שהניהול עבר לידיה. כמו כן, לטענת המבקשת, נציגות הבית היא גוף עצמאי נפרד הכשר לתבוע ולהיתבע, ועל כן אין משמעות להתיישנות שחלה לגבי חלק זה מן הדיירים.
15.
ביחס לנספח השינויים בהסכם המכר שהוצג, טוענת המבקשת כי הוא התייחס לנושאים מינוריים ושוליים, ביניהם הגדרת המצב המשפטי של הזכויות בנכס ומערכות הדינים שיחולו עליו, וכן נושאים כגון הבריכה, מתקני הגז, החשמל והמים וכן דרך התשלום של התמורה וחישוב הפרשי ההצמדה והריבית.
16.
בשולי הדברים טוענת המבקשת, כי אפילו לא היה מדובר בחוזים אחידים, נוכח העובדה שהמשיבה התכוונה להחזיק בדירות תקופה מוגבלת, צריך היה בית המשפט המחוזי להורות על קציבה בזמן של הסעיף לתקופת זמן סבירה בלבד, ולפרשו באופן גמיש יותר נוכח תכליתו, נורמות סבירות ותקנת הציבור.
דיון והכרעה
17.
לאחר שבחנתי את הדברים, הגעתי לכלל דעה שדין הבקשה להידחות, אף מבלי להידרש לתגובת המשיבה.
18.
בפתח הדברים אציין כי אין ממש בטענתה של המבקשת לפיה יש לראות בבקשה זו "גלגול שני". עניין שנדון על ידי שתי ערכאות, צריך להיבחן בבית משפט זה לפי אמות המידה שהתוו לצורך "גלגול שלישי", מבלי להידרש לשאלה אלו טענות נדונו בכל אחת מערכאות אלה.
19.
לעניין אמות המידה לצורך מתן רשות ערעור ב"גלגול שלישי", שכידוע התוו בר"ע 103/82 חניון חיפה בע"מ נ' מצת אור בע"מ , פ''ד לו(3) 123 (1982), טוענת המבקשת כי עניינה מעלה שאלות עקרוניות הנוגעות להגדרת חוזים אחידים בנסיבות שבהן הוכנסו שינויים רבים בחוזה "מאסטר" וכן להתניה על הוראת חוק דיספוזיטיבית בחוזה אחיד. אולם, המבקשת לא הניחה את המסד העובדתי הנדרש לדיון בשאלות אלה. בפועל, הוצג בבית המשפט המחוזי הסכם מכר אחד ששימש כדוגמה, ההסכם אשר צורף גם לבקשה דנן. ביחס להסכם זה קבע בית המשפט המחוזי כי הוכנסו בו שינויים רבים ומשמעותיים, קביעה עובדתית שבה לא ראיתי מקום להתערב. הסכמים אחרים לא נבחנו בבית המשפט המחוזי, ואף לא הוצגו בפני, ומכל מקום לא ניתן לפתוח את הדיון בהם בהליך דנן. בנסיבות אלה, אין צורך להידרש אף לטענות הנוספות של המבקשת התלויות בסיווגם של הסכמי המכר כחוזים אחידים.
20.
למעלה מן הצורך, אני מבקשת להבהיר כי אכן לא כל שינוי שנעשה בנוסחו של חוזה "מאסטר" במשא ומתן בין הצדדים ימנע הכרה בחוזה שנחתם כחוזה אחיד (ראו: רע"א 8135/12 Nantucket Ltd
נ' דורון , פסקה 26 (28.10.2013); ורדה לוסטהויז וטנה שפניץ חוזים אחידים
28 (1994) (להלן: לוסטהויז ושפניץ )). זאת ועוד, אין ספק שהכנסת שינויים בחלק מן החוזה אינה מונעת את החלת כלליו של חוק החוזים האחידים על חלק אחר בו שלא הוכנסו בו שינויים ( לוסטהויז ושפניץ , בעמ' 31; אריאל פורת "חוזים אחידים" 729, 746 חוזים כרך ג ( דניאל פרידמן ונילי כהן עורכים, 2003)). כן חשוב להבהיר שבית משפט זה כבר עמד על החשיבות הנודעת לביקורת תנאיו של חוזה ניהול או חוזה שירותים בפרויקט מגורים, ובכלל זה תניות שעניינן תשלומים במסגרת חוזה ניהול (ראו והשוו: ע"א 449/85 היועץ המשפטי לממשלה נ' גד חברה לבניין בע"מ , פ"ד מג(1) 183, 193-192 (1989)). אולם, בכל מקרה ומקרה יש לבחון מהם השינויים שהוכנסו בחוזה האחיד ולהכריע בהתאם להם.
21.
סוף דבר: בקשת רשות הערעור נדחית. בנסיבות העניין, ומשלא התבקשה תגובת המשיבה, אין צו להוצאות.
ניתנה היום, כ"ט בכסלו התשע"ה (21.12.2014).
ש ו פ ט ת