רע"א 7945/10 הסוכנות היהודית לארץ ישראל נ. ראש רחביה בע"מ

1.

לפני בקשת רשות ערעור על פסק-דינו של בית המשפט המחוזי בירושלים (בהרכב כב' השופטים: צ' סגל (סג"נ) , מ' דרורי ו- י' נועם ), אשר דחה את ערעור הסוכנות היהודית לא"י (להלן: המבקשת ) על פסק-דינו של בית הדין לשכירות בירושלים (כב' השופט י' שמעוני ) (בית הדין לשכירות יכונה להלן: בית הדין ). יצויין כי גם ערעורה של חברת ראש רחביה בע"מ (להלן: המשיבה ) על פסק-דינו בית הדין לשכירות נדחה, ואולם האחרונה לא ביקשה לערער על פסק-הדין.

אציג תחילה בתמצית את הנתונים הדרושים להכרעה בבקשה.

הרקע לבקשה

2.

עסקינן בסכסוך בדבר דמי השכירות הראויים שעל המבקשת לשלם למשיבה בגין שכירות מוגנת של נכס ברחוב קק"ל בירושלים. המבקשת הינה דיירת מוגנת של המשיבה ומאחר שאין מדובר בשכירות ששולמו בעדה דמי מפתח – ההתקשרות בין הצדדים איננה כפופה לתקרת דמי השכירות הקבועה ב תקנות הגנת הדייר (דמי שכירות בבתי עסק – אי תחולת השיעורים המירביים והפחתות), התשמ"ג-1983 . יחד עם זאת, בהיעדר הסכמה בין הצדדים, גובה דמי השכירות נתון לקביעת בית הדין לשכירות (בהתאם לסעיף 52 ל חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב-1972 (להלן – חוק הגנת הדייר )). המבקשת פנתה לבית הדין בבקשה להפחית

את דמי השכירות שהיא משלמת למשיבה (כ-14$ למ"ר) ואילו המשיבה פנתה לבית הדין בבקשה נגדית, להעלות את דמי השכירות הקבועים. בית הדין דחה את שתי הפניות והותיר את דמי השכירות על כנם.

3.

סלע המחלוקת בין הצדדים היה ועודנו נעוץ בהיעדר הסכמה על השיטה לחישוב דמי השכירות הראויים. לשיטת המבקשת יש לנקוט ב"שיטת ההשוואה" (המכונה גם "שיטת ההקבלה") – שיטה שלפיה יש לגזור את דמי השכירות הראויים מדמי השכירות המשולמים בגין נכסים דומים בתכונותיהם לנכס המדובר. המשיבה גורסת מנגד כי יש לקבוע את דמי השכירות הראויים על יסוד "שיטת התשואה", שלפיה יש לחשב את שוויו של הנכס, כשהוא פנוי, ולגזור ממנו את דמי השכירות הראויים על ידי חישוב של תשואה סבירה על הנכס. שאלה נוספת המצויה במחלוקת בין הצדדים היא הסוגיה אם יש לחשב את שוויו של נכס לפי השימוש שנעשה בו בפועל (כאן: משרדים), או לפי ייעודו המקורי (כאן: מגורים). הצדדים נחלקו בשאלות נוספות, משניות למחלוקת העיקרית, שאין זה המקום להרחיב בתיאורן .

4.

בית הדין קבע כי אין לשנות מדמי השכירות המשולמים עבור הנכס, ולמעשה דחה את בקשות שני הצדדים לשינוי דמי השכירות. פסיקתו של בית הדין באה לאחר שהוגשו לו, על ידי שני הצדדים, 5 חוות-דעת שמאיות, שהעריכו את דמי השכירות הראויים על יסוד שתי השיטות שתוארו לעיל. בית הדין קבע כי הפערים הגדולים בין חוות הדעת הביאו אותו למסקנה שבנסיבות הקונקרטיות שעמדו לפניו ­ – אין בידו לקבוע כיצד יש לנהוג על סמך איזו מחוות הדעת, ואף לא להכריע בין שיטות החישוב השונות, והוא פסק בסופו של דבר על סמך הנסיון שלו כבית דין בעל מומחיות מיוחדת לעניין קביעת דמי שכירות ראויים.

5.

שני הצדדים ערערו על החלטת בית הדין הנ"ל. בית המשפט המחוזי הנכבד סקר בהרחבה את עובדות המקרה ואת המסגרת הנורמטיבית המסדירה את הנושא, מושא הערעורים שהיו בפניו. לאחר כל אלה דחה בית המשפט המחוזי הנכבד, כאמור, את ערעורי שני הצדדים בפסק דין ארוך ומנומק, בקבעו, בין היתר, כי בית הדין לשכירות היה רשאי להפעיל את מומחיותו וניסיונו ולהגיע למסקנה שיש להותיר על כנו את גובה דמי השכירות הראויים ששילמה המבקשת למשיבה, כפי שהיו לפני הפניות ההדדיות של הצדדים לשינויים המבוקשים.

6.

לאחר הגשת הבקשה ניהלו ביניהם הצדדים מו"מ לפשרה, שלא עלה יפה, והם גם לא נענו להצעת בית המשפט למחוק את הבקשה, תוך שמירה על כל זכויותיהם וטענותיהם לחידוש ההליכים, במידת הצורך.

לפיכך נדרשת הכרעה משפטית במכלול ולדיון בכך אפנה עכשיו.

טענות הצדדים

7.

המבקשת טוענת כי ביסוד בקשתה עומדת שאלה עקרונית בדבר הדרך הנכונה לחישוב דמי השכירות הראויים בגין נכס המושכר בדיירות מוגנת, בלתי מוגבלת בדמי שכירות מירביים, המשמש למשרדים, אף אם במקור נבנה כבית מגורים. שאלה זו גוזרת, לגישתה, שאלות משנה, ביניהן: הכרעה לגבי שיטת החישוב הנכונה – שיטת ההשוואה, או שיטת התשואה; דרך קביעת אופן חישוב שווי נכס: על פי ייעודו המעשי, או ייעודו המקורי. כן טוענת המבקשת כי הסוגיה מעלה שאלה נוספת בדבר הנפקות שיש לייחס לתום תוקף תקופת חכירה של שוכר ראשי – בכל הנוגע לדיירות המוגנת של שוכר המשנה , לרבות הנפקות שיש לכך בקביעת שווי דמי השכירות הראויים להיות משולמים בגין שכירות המשנה.

המבקשת מציינת בבקשתה כי סוגיית שיטת החישוב הראויה נדונה בעבר על ידי בית משפט זה – ב-רע"א 241/85 זילברשטיין נ' מדינת ישראל , פ"ד לט(4) 589 (1985) וב-רע"א 2986/92 הוכשטיין נ' צ'רפק ,

פ"ד מז(3) 170 (1993), בהם העדיף בית המשפט בעקרון את שיטת התשואה, על פני שיטת ההשוואה. ואולם המבקשת מטעימה כי גם באותם מקרים – בית המשפט לא פסל את שיטת ההשוואה כשיטה תקפה לחישוב דמי שכירות מתאימים בגין דיירות מוגנת בלתי מוגבלת, ולגישתה, מאחר ש"עובדות החיים ושוק המקרקעין השתנו", הרי שיש להעדיף עתה את שיטת ההשוואה כשיטת החישוב הראויה. על מנת לתמוך את טענתה בדבר התמורות בשוק המקרקעין מפנה המבקשת לתקן 3.0 לנכסים לא בנויים למגורים, משרדים , תעשייה, מלאכה, מסחר ולקרקע חקלאית של הועדה לתקינה שמאית

ולדברי ההסבר המצורפים לו (מתאריך 23.03.2009). לטענתה התקן מלמד על בכירותה של שיטת ההשוואה, על פני שיטות חלופיות.

8.

המשיבה טוענת, מנגד, כי הבקשה שלפני איננה מעלה כל שאלה עקרונית שבגינה יש להיעתר לבקשה, בהתאם להנחיות רע"א 103/82 חניון חיפה נ' מצת אור (הדר חיפה) בע"מ , פ"ד לו(3) 123 (1982) (להלן: הלכת חניון חיפה ). לגישת המשיבה, טענת המבקשת בדבר התמורות בשוק המקרקעין מצריכה הוכחה, דבר שלתפיסתה לא נעשה בפני הערכאות הקודמות ואף לא במסגרת הבקשה הנוכחית. עוד טוענת המשיבה כי המבקשת לא יכולה להסתמך על תקן השמאות, שהמבקשת צירפה לבקשה, וזאת מאחר שאין הוא בגדר דין ולפיכך הוא יכול להיות מוגש רק במסגרת חוות דעת מומחה, בהתאם לדיני הראיות – דבר שלא נעשה בעניננו.

הכרעה

9.

כידוע על פי הלכת חניון חיפה רשות ערעור "בגלגול שלישי" תינתן רק כאשר מתעוררת שאלה משפטית, או ציבורית חשובה, החורגת מעניינם של הצדדים להליך המשפטי הקונקרטי. הבקשה שלפני מתיימרת להעלות סוגיות שכאלו, ואולם לא הונחה בהליכים הקודמים תשתית עובדתית מספקת ומתאימה לכך, זאת מאחר שהצדדים התמקדו בערכאות הקודמות בעיקר במחלוקות הפרטניות שביניהם. לפיכך דין הבקשה להדחות ולוּ מטעם זה. אוסיף ואנמק עוד מיד בסמוך.

10.

פסק הדין של בית הדין, ופסק הדין של בית המשפט המחוזי בעקבותיו, ביססו את קביעותיהם על יסוד סמכותו של בית הדין לשכירות לפסוק על סמך שיקול דעתו , מבלי שיהיה מחויב לקבל אף אחת מחוות הדעת השמאיות שהוגשו לו. יתרה מכך, בית הדין ובית המשפט המחוזי הדגישו את מומחיותו של בית הדין לשכירות, כערכאה מקצועית ומיוחדת, שמיוחסת לה ידיעה שיפוטית רחבה מהרגיל, בכל הנוגע לקביעת דמי שכירות ראויים בגין דיירות מוגנת. מאחר שפסקי הדין הנ"ל, התבססו על קביעות בית הדין לשכירות, שנעשו על דרך האומדנא ועל סמך נסיונו ומומחיותו של בית הדין – לא התחדדו כלל במכלול השאלות בדבר שיטת השומה העדיפה: שיטת ההשוואה, או שיטת התשואה. במצב דברים זה, משפעל בית הדין לשכירות במסגרת סמכותו – אין בידי להעניק רשות ערעור על סמך טענות משפטיות, שלא עמדו כלל ביסוד ההכרעה בפסק-הדין, מושא הבקשה (כמו, למשל, לגבי משמעותו והשלכותיו של התקן השמאי החדש).

11.

למען הסר ספק יובהר לבסוף כי אין בכל האמור לעיל כדי למנוע מהצדדים התדיינות נוספת ביניהם, במידת הצורך, לגבי השנים הבאות (ראו: סעיף 57 ל חוק הגנת הדייר ) ובמסגרת התדיינות כזו תוכלנה להתברר הסוגיות הנ"ל, אם וכאשר יידרש הדבר ותונחנה לגביהן כסדר – התשתיות: העובדתיות, הכלכליות והנורמטיביות הרלבנטיות. אין צורך לומר לסיום כי אף הסדר פשרה במכלול, כפי שניסו הצדדים להתוות ביניהם במהלך הדרך – הוא אכן רצוי כאן.

12.

נוכח כל האמור לעיל – בקשת רשות הערעור נדחית . המבקשת תישא בהוצאות המשיבה בסך של 7,500 ש"ח.