רע"א 8325/06 ישעיהו לויט נ. הועדה המקומית לתכנון ובניה אונו

א.

בקשת רשות ערעור על פסק-דינו של בית-המשפט המחוזי בתל-אביב-יפו (סגנית הנשיא גרסטל והשופטים פוגלמן ושילה) מיום 11.9.06 בע"א 2601/04, בגדרו נדחה ערעורו של המבקש על פסק-דינו של בית-משפט השלום בהרצליה (השופט

דותן) מיום 13.4.04 בע"א 98/02.

ב.

כמתואר בפסקי דינן של הערכאות הקודמות, היה המבקש הבעלים הרשום והמחזיק של המקרקעין הידועים כגוש 7184 חלקה 52 בקריית אונו. מקרקעין אלה נרכשו על ידי המבקש בשנת 1979, והוא נרשם כבעליהם בשנת 1982. במועד רכישתם, היו המקרקעין מיועדים לשימוש חקלאי, אולם בתמ"מ/124 אשר נכנסה לתוקפה ביום 27.9.96, שונה ייעודם לצורכי מגורים, מסחר ומבני ושטחי ציבור.

ג.

נוכח שינוי הייעוד, הגיש המבקש בחודש מאי 1999 לוועדה המקומית לתכנון ובניה "אונו", היא המשיבה בבקשה הנוכחית, בקשה לקבלת היתר לבניית בית על המקרקעין שהיו אותה עת בבעלותו. היתר כאמור ניתן למבקש בחודש ינואר 2000. בעקבות מתן ההיתר, שלחה המשיבה אל המבקש ביום 8.9.99 הודעה על חובת תשלום היטל השבחה, בה צוין, בין היתר, כי בקביעת סכום היטל ההשבחה שהוטל על המבקש, נלקח בחשבון פטור בגין בניה של עד 120 מ"ר במקרקעין על פי סעיפים 19(ג)(1) ו-19(ג)(2) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה – 1965 (להלן:"התוספת השלישית"). יצוין כבר עתה, כי לצורך קבלת פטור מהיטל השבחה לפי סעיפים אלה נדרש עוד, כי הנישום יתגורר בנכס במשך ארבע שנים לפחות (סעיף 19(ג)(2) לתוספת השלישית).

ד.

המבקש, אשר חלק על גובה השומה שהומצאה לו, הגיש חוות-דעת נוספת של שמאית מטעמו, בה ננקבה שומה נמוכה יותר לתשלום. בסופו של דבר, הגיעו שמאית המשיבה ושמאית המבקש להסכמה בדבר גובה ההיטל שיחול על המבקש. הסכמה זו הועלתה על הכתב ביום 21.12.99 במסמך שכותרתו הייתה "שומה מוסכמת". בשומה המוסכמת צוין גובה היטל ההשבחה שיוטל על המבקש בהתחשב בפטור לפי סעיפים 19(ג)(1) ו-19(ג)(2) לתוספת השלישית, וכן צוין בה סכום היטל ההשבחה המלא בו היה המבקש חב לולא חל עליו הפטור האמור. המבקש שילם את הסכום שננקב בשומה המוסכמת, בתוספת הפרשי הצמדה.

ד.

בניית ביתו של המבקש הסתיימה בחודש אפריל 2002, והמבקש מכר את הבית סמוך לאחר מכן, מבלי שהתגורר בו. בפני הערכאות הקודמות טען המבקש, כי מכירת הבית נבעה מכך שבמהלך הקמת הבית לקה בליבו, ועל כן נבצר הימנו להתגורר בבית שייעד לעצמו. מכירת הבית תוך זמן קצר הביאה לידי כך שלא נתקיים במבקש תנאי המגורים הנדרש לצורך קבלת הפטור מהיטל השבחה לפי סעיפים 19(ג)(1) ו-19(ג)(2) לתוספת השלישית. לפיכך, כשפנו רוכשי הבית אל המשיבה על מנת לקבל את אישורה לצורך העברת הזכויות, הומצא להם תדפיס מחשב ממנו עלה כי על הבית רובץ חוב בגין אי תשלומו של היטל ההשבחה המלא, דהיינו, סכום היטל ההשבחה ללא הפטור שנלקח בחשבון מלכתחילה בקביעת השומה המוסכמת.

ה.

נוכח הודעה זו, פנתה ביום 4.11.02 באת-כוחו של המבקש אל המשיבה בדרישה כי האחרונה תוציא למבקש הודעת שומה על פי סעיף 19(ב)(6) לתוספת השלישית, וכן נדרש, כי בהודעה זו יפורטו מקור החיוב ואופן חישובו. ביום 6.11.02 השיב בא-כוח המשיבה, כי היטל ההשבחה שולם על פי השומה המוסכמת אליה הגיעו הצדדים, ונוכח כך, טענתו של המבקש כאילו לא קיבל שומה מפורטת, כמו גם עתירתו לקבלת שומה חדשה, אינה ברורה כלל ועיקר. עוד ציין בא-כוח המשיבה, כי מרשתו עומדת על תשלום היטל ההשבחה על פי השומה המוסכמת.

ו.

על יסוד מכתב זה, הגיש המבקש לבית-משפט השלום בהרצליה ערעור היטל השבחה, בו טען, בין היתר, כי אף אם לא חל לגביו הפטור הקבוע בסעיפים 19(ג)(1) ו-19(ג)(2) לתוספת השלישית, יש לפטור אותו מהיטל השבחה על פי סעיף 19(ב)(6) לתוספת השלישית.

ז.

ערעורו של המבקש נדחה בבית משפט השלום. בית-המשפט קבע, ראשית, כי קיימת שומה מוסכמת המחייבת את הצדדים, ואשר בגדרה נקבע לא רק סכום היטל ההשבחה בהתחשב בפטור, אלא גם גובהו של היטל ההשבחה המלא. עוד קבע בית-המשפט, כי נוכח העובדה שהמבקש לא התגורר בנכס במשך התקופה הנדרשת לצורך קבלת הפטור, בדין הוטל עליו לשלם את מלוא השומה המוסכמת. בהמשך נקבע, כי הטענה בדבר פטור מלא ממס שבח לפי סעיף 19(ב)(6) לתוספת השלישית נטענה מפי שמאית המבקש בחוות-הדעת שהגישה ונזנחה בהמשך, נוכח ההסכמה אליה הגיעו הצדדים –

ואף מן הטעם הזה, אין המבקש יכול ליהנות מן הפטור שלקבלתו הוא עותר.

עוד נקבע, כי אין למבקש זכות ערעור הן מכיוון שהמדובר בשומה מוסכמת שאין לערער עליה, והן מכיוון שהמכתב ששלחה המשיבה למבקש ביום 6.11.02 אינו מהווה הודעה בדבר חבות בהיטל השבחה (הודעת שומה), ומשכך, לא ניתן לערער עליו מכוחו של סעיף 14(ג) לתוספת השלישית, המאפשר להגיש ערעור על חיוב בהיטל. לבסוף ציין בית-המשפט, כי נוכח קיומה של שומה מוסכמת, לא הייתה המשיבה מחויבת להוציא למבקש הודעת שומה חדשה, וכי אף לגופו של עניין, אין המבקש עומד בתנאים הנדרשים לצורך קבלת פטור לפי סעיף 19(ב)(6).

ח.

כנגד החלטה זו, הגיש המבקש ערעור לבית-המשפט המחוזי (ע"א 2601/04), בגדרו טען כנגד הפרשנות שהעניק בית-משפט השלום לסעיפיה השונים בתוספת השלישית. כן נטען, כי בניגוד לקביעת של בית-משפט השלום, התנאים לקבלת פטור הקבועים בסעיף 19(ב)(6) לתוספת השלישית מתקיימים במבקש, ועל כן זכאי הוא ליהנות מפטור מהיטל השבחה לפי סעיף זה.

ט.

בפסק-דין מיום 11.9.06 נדחה ערעורו של המבקש. בפתח פסק-דינו ציין בית-המשפט המחוזי, כי לצורך הכרעה בערעור אין הוא נדרש להכריע בכל המחלוקות שהתגלעו בין הצדדים, שכן אף אם תתקבלנה טענותיו של המבקש כולן – אין בכך כדי להועיל לו, שכן ממילא, הפטור על פי סעיף 19(ב)(6) לתוספת השלישית אינו חל לגביו. בהקשר זה ציין בית-המשפט, כי תנאיו של סעיף זה הם תנאים מצטברים, ועל כן די בכך שאחד התנאים הנקובים בו אינו מתקיים במבקש, כדי לקבוע כי אינו זכאי ליהנות מן הפטור הקבוע בסעיף. בית-המשפט המשיך וציין, כי אחד התנאים הנדרשים לצורך קבלת פטור ממס שבח על פי סעיף 19(ב)(6) לתוספת השלישית הוא, כי הדירה מיועדת לבעל הזכויות או לקרובו. סעיף זה, נקבע, מקים דרישה למגורים בפועל של בעל הזכויות בנכס או קרובו – דרישה אשר, כאמור, לא התקיימה במבקש.

י.

מכאן הבקשה הנוכחית.

י"א.

בבקשתו מעלה המבקש שתי קבוצות של טענות: האחת, עניינה בפרשנות שנתנו הערכאות הקודמות לסעיפים 19(ג)(1) ו-19(ג)(2) לתוספת השלישית. בהקשר זה טוען המבקש, בין היתר, כי אין לראות בשומה המוסכמת ויתור מצידו על טענת פטור כלשהי, ובודאי אין השומה המוסכמת מהוה מחסום מפני העלאת טענת פטור לפי סעיף 19(ב)(6) לתוספת השלישית. עוד הוא טוען בהקשר זה, כי היה על המשיבה להמציא לו הודעת תשלום חדשה עם מכירת הבית. קבוצת הטענות השנייה, עניינה בפרשנות שהעניקו הערכאות הקודמות לסעיף 19(ב)(6) לתוספת השלישית, ובעיקר בהשגותיו של המבקש כנגד קביעתו של בית-המשפט המחוזי, לפיה הפטור שבסעיף אינו חל מקום בו הנישום או קרובו לא התגוררו בפועל בנכס.

י"ב.

לאחר עיון בבקשה ובהחלטות השיפוטיות שקדמו לה, הגעתי לכלל מסקנה כי אין בידי להיעתר לה. ראשית, לקבוצת הטענות הראשונה שהעלה המבקש לא נדרש בית המשפט המחוזי נוכח עמדתו באשר לאי תחולתו של סעיף 19(ב)(6) במקרה הספציפי, והיא אינה מעלה שאלה משפטית או ציבורית בעלת אופי כללי, בגינה נשקלת הענקת רשות ערעור בגלגול שלישי (ר"ע 103/82 חניון חיפה נ' מצת אור (הדר חיפה) , פ"ד לו(3) 123(מ"מ הנשיא – כתוארו אז –

שמגר); אין היא חורגת מגדר עניינו של המבקש ומנסיבותיו של המקרה שבפנינו.

י"ג. באשר לקבוצת הטענות השנייה. כפי שציינתי לעיל, בהקשר זה משליך המבקש את עיקר יהבו על הטענה, לפיה הפרשנות שהעניקו הערכאות הקודמות לתנאי הפטור הקבועים בסעיף 19(ב)(6) לתוספת השלישית אינה נכונה, ובעיקר טוען הוא, כי הסעיף אינו מכיל דרישה שהנישום או קרובו יתגוררו בפועל בנכס. לשם שלמות התמונה, נביא כאן את הסעיף כלשונו (ההדגשות הוספו):

פטור מהיטל

השבחה במקרקעין שבעליהם החזיקו בהם ערב ההשבחה עשר שנים לפחות, והם משמשים לבניה או להרחבה של דירת מגורים עבור בעליהם או קרובו וההשבחה נובעת מתכנית שאושרה, והתכנית שקדמה לה קיבלה תוקף לפני י"ב בטבת התש"י (1 בינואר 1950); פטור לפי פסקה זו יחול רק לגבי השטח המשמש לבניה או להרחבת הדירה האמורה; לענין משך ההחזקה, דין מי שהועברו לו זכויות במקרקעין מכוח הדין, כדין המעביר;

עינינו הרואות, כי על מנת שנישום פלוני יוכל ליהנות מן הפטור הקבוע בסעיף זה צריך שיתקיימו ארבעה תנאים מצטברים, וביניהם התנאי השלישי, כי המקרקעין "משמשים לבניה או להרחבה של דירת מגורים עבור בעליהם או קרובו" (לפרשנות יתר תנאי הפטור ראו ה' רוסטוביץ " היטל השבחה " (תשנ"ז – 1996), בעמ' 335 ואילך); אציין כי אינני רואה צורך להידרש לתנאי הראשון, של החזקת עשר שנים, שבית משפט השלום סבר כי לא נתקיים, שכן סגי

באי התקיימותו של התנאי השלישי. כאן לא ראיתי דופי בפרשנותם של בית המשפט המחוזי ובית משפט השלום, וזאת גם לטוען כי לשונו של תנאי זה אינה נהירה דיה, כגון היעדר הגדרה ברורה של פרק הזמן המינימלי הנחשב כ"מגורים" לצורך קבלת הפטור. לא ניתן בנידון דידן לקבל את הפרשנות שמציע המבקש, שלפיה אין נדרשים כל עיקר – מכוח הסעיף ולצורך קבלת הפטור – מגורים בפועל בדירה. הזיקה בין קבלת הפטור לבין ייעוד הדירה למגוריו של הנישום או קרובו עולה במפורש מלשון הסעיף, ולא ניתן להתעלם ממנה. נוכח זיקה זו, ובגדרי השכל הישר ותכלית הפטור, דומה שלא ניתן למתוח את פירושו של הסעיף ולהרחיב את יריעתו כך שיכלול כל מכירה של דירה מבלי שהנישום התגורר בה ולוא יום אחד. שינוי בכך הוא עניין למחוקק. תומכת בכך גם ההבחנה אל מול האמור בסעיף 19(ב)(5) סיפא, שלזכאי סיוע ניתנת האפשרות להעביר בעלות או חזקה גם ללא תשלום היטל על הנכס שלגביו קיבל את הפטור, כפי שציין בית המשפט המחוזי, מה שאין כן בסעיף 19(ב)(ט).

י"ד.

סיכומו של דבר, בנסיבות העניין, לא מצאתי עילה להתערב בהחלטתו של בית-המשפט המחוזי לפיה תנאיו של סעיף 19(ב)(6) לתוספת השלישית אינם מתקיימים במבקש.

ט"ו.

על פי האמור, לא אוכל להיעתר לבקשה.