רע"א 8417/07 שער מזרח נכסים בע"מ נ. בנק הפועלים בע"מ

בפני בקשת רשות ערעור על פסק-דין של בית-המשפט המחוזי בתל-אביב-יפו (כבוד השופטת י' שטופמן) בבר"ע 2984/06 מיום 12.8.07, אשר דחה את בקשת רשות הערעור שהוגשה בפניו על החלטת ראש ההוצאה לפועל בתל-אביב-יפו בתיקי הוצל"פ שמספריהן 01-75694-95-4, 01-75706-95-6 ו- 01-75709-95-9 מיום 20.11.06. להלן אפרט את העובדות הצריכות לעניין, כפי שנקבעו בפסק-דינו של בית-המשפט המחוזי.

המבקשת הינה בעלים משותפים של מקרקעין הידועים כחלקות 28, 29 ו- 30 בגוש 8233, המהווים מגרש ברחוב הרצל בנתניה (להלן: המקרקעין או המגרש). כערובה לחיוביה, משכנה המבקשת את זכויותיה במגרש כולו לטובת בנק הפועלים בע"מ (להלן: הבנק).

המבקשת הינה חלק מקבוצת אנ.די.סי יצרני תכשיטים בע"מ, אשר ענייניה נדונו ונדונים בפני בית-המשפט המחוזי בתל-אביב-יפו, במסגרת תיק פש"ר 291/93.

במהלך שנת 1995, הגיש הבנק את שטרי המשכנתא למימוש בהליכי הוצאה לפועל. במקביל, הגיעו בשנת 1997, קבוצת אנ. די. סי ומנהליה להסדר נושים עם כלל הנושים לרבות הבנק, במסגרת תיק פש"ר, לפירעון חובותיהם לאורך תקופה בת 15 שנים. הסדר הנושים אושר על-ידי בית-המשפט המחוזי בתל-אביב-יפו.

בהסדר הנושים נקבע, כי:

"אין בהסדר זה כדי לגרוע מזכאותם של הנושים אשר לטובתם הועמדו על ידי החברות ו/או על ידי צד שלישי משכנתאות על נכסי מקרקעין אחרים, להיפרע מהמשכנתאות בדרך של פדיון המשכנתאות, או בדרך של מימוש המשכנתאות אם אלה לא ייפדו על פי הוראות הסדר זה ובכפוף להסדרים הפרטניים שהושגו עם נושים אלה לגבי פדיון המשכנתאות".

עקב מחלוקת שנפלה בין הצדדים אשר לתקופת הפדיון העומדת למבקשת ולאחר דחיית בקשת המבקשת בטענת "פרעתי" בעניין, מונה לבקשת הבנק, עו"ד עופר שפירא, במהלך חודש יולי 2005, ככונס נכסים על זכויות המבקשת במגרש (להלן: כונס הנכסים). כונס הנכסים החל בביצוען של פעולות לשם מכירת המגרש לצד שלישי.

יש לציין, כי המבקשת לא ערערה על ההחלטה, אשר דחתה את בקשתה בטענת "פרעתי".

המבקשת הגישה בקשה מטעמה לביטול מינויו של כונס הנכסים בטענה, כי בהתאם להוראות הסדר הפשרה נכרת הסדר ספציפי בין המבקשת לבנק, שהיה מיוצג על-ידי עורך-דין אחר. ההסדר מתייחס גם לסילוק החוב המובטח במשכנתא ולטענת המבקשת נקיטת ההליכים בתיק ההוצאה לפועל מנוגדת להסדר שנכרת בין הצדדים ואינה עומדת בדרישת תום הלב הנדרשת במימוש הליכי הוצאה לפועל.

ראש ההוצאה לפועל החליט, ביום 1.9.05 לדחות את הבקשה לביטול מינויו של כונס הנכסים לאחר שלא מצא כל עילה שבדין לביטול מינוי כונס הנכסים.

במקביל הגישה המבקשת לבית-המשפט המחוזי בתל-אביב-יפו תובענה למתן סעד הצהרתי לשם אכיפת ההסכמים שנחתמו בין הצדדים. כן היא הגישה ביום 2.10.05 לראש ההוצאה לפועל "בקשה דחופה להשהיית ההליכים", אשר לא נענתה.

ביום 4.12.05 הגישה המבקשת לראש ההוצאה לפועל "בקשה לביטול החלטה מיום 23.6.05 מחמת תרמית".

ביום 16.12.05 דחה ראש ההוצאה לפועל את בקשת המבקשת וקבע, כי: "... הינה הליך ערעור על החלטת ראש ההוצאה לפועל וברי כי ראש ההוצאה לפועל אינו מוסמך ואינו יכול לדון בערעור החלטותיו".

ביום 27.12.05 עתרה המבקשת לראש ההוצאה לפועל, כי יורה לכונס הנכסים להמציא לידיה "...כל בקשה ו/או הודעה מיד לאחר שתוגש על ידו בתיקי ההוצל"פ...".

ביום 28.12.05 נעתר ראש ההוצאה לפועל לבקשת המבקשת.

במקביל, על החלטת ראש ההוצאה לפועל מיום 16.12.05 הגישה המבקשת לבית-המשפט המחוזי בתל-אביב-יפו בקשת רשות ערעור, בה טענה, כי מ דובר ב"בקשה לביטול פסק דין מחמת מרמה", שעל-פי הפסיקה יש להגישה "לאותו פורום משפטי אשר את ביטול החלטתו מבוקש". בית-המשפט המחוזי מחק, ביום 23.3.06, את בקשת רשות הערעור על הסף.

במקביל, חתם כונס הנכסים, ביום 22.1.06, על הסכם למכירת המקרקעין לצד שלישי, המותנה באישורו של ראש ההוצאה לפועל.

או-אז, ביום 24.1.06 הגישה המבקשת לראש ההוצאה לפועל "בקשה דחופה לביטול מינויו של כונס הנכסים...", שכן לטענתה כונס הנכסים אינו פועל בהתאם להוראות ראש ההוצאה לפועל ואינו מעביר את בקשותיו לעיונה, באופן הפוגם ביכולתה לקחת חלק פעיל בהליך המכר.

ביום 26.1.06 הורה ראש ההוצאה לפועל על המצאת הבקשה לידי כונס הנכסים, לשם קבלת תגובתו.

במקביל, ביום 29.1.06 הגיש כונס הנכסים בקשה לאישורו של הסכם המכר. ביום 5.2.06 העביר כונס הנכסים את תגובתו ותגובת הבנק לבקשה לביטול מינויו ככונס הנכסים. בד בבד, הורה ראש ההוצאה לפועל להעביר את הבקשה לאישור הסכם המכר לתגובת המבקשת.

ביום 6.2.06 דחה ראש ההוצאה לפועל את הבקשה לביטול מינויו של כונס הנכסים.

על החלטת ראש ההוצאה לפועל הגישה המבקשת לבית-המשפט המחוזי בתל-אביב-יפו בקשת רשות ערעור (בר"ע 1376/06).

בית-המשפט המחוזי (כבוד השופטת י' שטופמן) דחה, ביום 19.10.06, את בקשת רשות הערעור.

ביום 6.11.06 החליט ראש ההוצאה לפועל לדחות את הצעת המבקשת לפדיון חלקה 29 בתמורה לסכום של 520,000 דולר וזאת במנותק מיתר חלקי המגרש. ויודגש, החלקה נשוא הליך זה מצויה במרכזו של המגרש, בין חלקות 28 ו- 30. כאשר, הערכת שווי המגרש כולו נקבעה על סך 1,400,000 דולר במימוש מהיר.

ביום 10.11.06 החליט ראש ההוצאה לפועל, בתגובה לבקשת כונס הנכסים, כי:

"החייבת תגיש הודעה ברורה לגבי הצעתה, תוך נקיבה בסכום כספי, ובהתאם לאמור בחוות הדעת של שמאי המקרקעין".

משלא הומצאה עמדת המבקשת, החליט ראש ההוצאה לפועל, ביום 20.11.06 לאשר את מכירת המקרקעין. וכך קבע:

"לחייבת ניתנו מספר ארכות ומספר הזדמנויות לפדות את הנכס או חלקים הימנו (חלקות מסוימות). החייבת בחרה שלא להציע הצעה קונקרטית וגרמה להתמשכות ההליכים שלא לצורך. לאחר שלא הוגשה הודעה מטעם החייבת נוכח ההחלטה מיום 10.11.06 ובחלוף המועד להגשתה, ובהתחשב בבקשות קודמות הן של כונס הנכסים והן של החייבת, הנני מאשר את המכר בהתאם לאמור בבקשה לאישור המכר".

על החלטה זו של ראש ההוצאה לפועל הגישה המבקשת לבית-המשפט המחוזי בתל-אביב-יפו בקשת רשות ערעור (בר"ע 2984/06).

בית-המשפט המחוזי (כבוד השופטת י' שטופמן) החליט ליתן רשות ערעור ולדון בבקשת רשות הערעור כבערעור ודחה, ביום 12.8.07, את הערעור.

מכאן בקשת רשות הערעור שבפני, בגדרה שבה המבקשת על טענותיה כפי שהעלתה בפני בית-המשפט המחוזי.

טענות הצדדים

באי-כוח המבקשת טוענים, כי טעה ראש ההוצאה לפועל בדחותו את הצעת המבקשת, משזו הייתה ברורה ומסוימת דיה. לטענתם, בהחלטתו מיום 23.6.05, התיר ראש ההוצאה לפועל למבקשת "לפדות את המשכנתאות, או כל אחת מהן בערך השוק". לטענתם, הצעת המבקשת תואמת את הערכת השמאי למגרש כולו, תוך חלוקת השומה לשלוש החלקות ולכן טעה ראש ההוצאה לפועל משלא נעתר לבקשתה לרכוש את החלקה בתמורה לסכום של 520,000 דולר. כמו-כן, טוענים באי-כוח המבקשת, כי טעה ראש ההוצאה לפועל בכך שזקף לחובתה את העובדה, כי לא המציאה תגובה להחלטתו מיום 10.11.06, משהחלטה זו לא הומצאה לה כלל. עוד טוענים הם, כי משלא נקצב מועד לפדיון המגרש או חלק ממנו, טעה ראש ההוצאה לפועל בקביעתו, כי "לחייבת ניתנו מספר ארכות ומספר הזדמנויות לפדות את הנכס או חלקים הימנו". לפיכך, לטענתם, יש להורות על ביטול החלטת ראש ההוצאה לפועל, לאפשר למבקשת לפדות את חלקה 29, בלבד, בתמורה לסכום של 520,000 דולר ולהורות על חילוט הערבות האישית שניתנה על-ידי כונס הנכסים בשל מחדליו החמורים ודרך התנהלותו בתיקי ההוצל"פ.

מנגד, טוענים באי-כוח הבנק וכונס הנכסים (להלן: המשיבים 1-2), כי יש לדחות את בקשת רשות הערעור. לטענתם, משניתנו למבקשת הזדמנויות שונות לפדות את המגרש כולו בתמורה לסכום של 1,400,000 דולר בתוספת מע"מ ומשנמנעה מפדיון המגרש ואף כיום איננה עותרת לפדיונו, הרי שאין כל ממש בבקשתה. כמו-כן, טוענים באי-כוח המשיבים 1-2, כי הצעת המבקשת לפדות את חלקה 29 בלבד, איננה עומדת בשיעור שנקבע בשומה עבור חלקה זו, לפיה שווי חלקה זו, לבדה, עומד על סך של 750,000 דולר בתוספת מע"מ וזאת אף בהתעלם מהפגיעה העלולה להיגרם לחלקות האחרות ולאפשרות למכור אותן במלוא שוויין

בנסיבות בהן יתאפשר למבקשת לפדות את החלקה נשוא בקשת רשות הערעור לבדה, תוך פיצולן ההכרחי של החלקות האחרות. עוד מוסיפים וטוענים באי-כוח המשיבים 1-2, כי המבקשת יוזמת הליכים רבים, מתוך כוונה לסכל את מכירת המגרש. לטענתם, משנמסרה החזקה במגרש לידי הקונה, לאחר ששילמה הקונה 90% משווי המגרש לידי כונס הנכסים, אין מקום לאפשר למבקשת, כיום, לפדות את המגרש.

באת-כוח הקונה (להלן: המשיבה 3) טוענת, כי זכותה של המבקשת לפדות את המגרש פגה בחודש אפריל 2006, משזו לא הגישה בקשתה לפדיון המגרש כולו בתמורה לסכום של 1,400,000 דולר, בהתאם להחלטת ראש ההוצאה לפועל מיום 30.3.06. לטענתה, הצעת המבקשת לפדיון חלקה 29 בלבד הינה הצעת סרק, שכן שוויה של החלקה לפי השמאות הוא כ- 43% משווי כל הנכס ושטחה הוא יותר מכפול משטח חלקה 28. לטענתה, מששווי החלקה הוערך על-ידי השמאי בסכום של 600,000 דולר בתוספת מע"מ במימוש מהיר, הרי שאין להתיר למבקשת לפדות את החלקה בסכום מופחת. עוד טוענת באת-כוח המשיבה 3, כי משלא ניצלה המבקשת את ההזדמנויות החוזרות ונשנות שניתנו לה, לפדות את המגרש כולו במלואו, הרי שאין לאפשר לה כיום לפדות את החלקה בסכום המופחת המוצע על ידה תוך גרימת נזק קשה לשתי החלקות האחרות. עוד מוסיפה וטוענת באת-כוח המשיבה 3, כי יש לדחות את טענותיה של המבקשת, לפיהן משלא נמסרה לה החלטת ראש ההוצאה לפועל במועדה, יש לבטל את החלטת ראש ההוצאה לפועל המאשרת את המכר, שכן גם כאשר ההחלטה נמסרה למבקשת, הרי שבתוך 5 הימים הקבועים בה החייבת לא הציעה כל הצעה שניתן לקבלה, ולמעשה הצעה כזו לא הוגשה עד עצם היום הזה.

דיון

עניינה של המבקשת כבר נדון בפני שתי ערכאות. כידוע, הכלל הנוהג הוא, כי הרשות לערעור שני, אינה ניתנת כדבר שבשגרה, אלא מוגבלת למקרים המעוררים שאלה בעלת חשיבות משפטית או ציבורית, החורגת מעניינם הפרטני של הצדדים. בענייננו, הבקשה אינה מעוררת כל שאלה משפטית עקרונית שכזו והמבקשת לא הצביעה על עילה המצדיקה דיון ב"גלגול שלישי" בעניינה בהתאם להלכת חניון חיפה (רע"א 103/82 חניון חיפה בע"מ נ' מצת אור (הדר חיפה) בע"מ , פ"ד לו(3) 123).

אף לגופו של עניין, דין בקשת רשות הערעור להידחות.

בבקשתה מעלה המבקשת טענות המכוונות בעיקרן כנגד קביעותיו העובדתיות של ראש ההוצאה לפועל ושל בית-המשפט המחוזי.

טענות אלה דינן להידחות.

כידוע, בית-משפט שלערעור אינו מתערב בממצאים עובדתיים וממצאי מהימנות שקבעה הערכאה הדיונית, זאת במיוחד כאשר מדובר בבקשת רשות ערעור (ראו ע"פ 9147/01 בשן נ' מדינת ישראל

(לא פורסם); מ' קרמניצר, "קריטריונים לקביעת ממצאים עובדתיים והתערבות ערכאת ערעור בממצאים המתייחסים למהימנות של עדים" הפרקליט לה (תשמ"ג-תשמ"ד) 407).

בענייננו, המבקשת הגישה הצעתה לפדיון חלקה 29 בלבד, בתמורה לסכום השווה לשליש משומת שמאי המקרקעין ביחס לשומת המגרש כולו בסכום של 520,000 דולר בלבד. דא עקא, הכל הסכימו, כי גודלה של חלקה 29 איננו מהווה שליש מדויק משטח המגרש כולו. בנסיבות אלו, קבע בית-המשפט המחוזי, כי היה על המבקשת לתמוך את הצעתה בחוות דעת מומחה ולא להסתפק בקביעתה, לפיה שוויה של חלקה 29 עולה כדי שליש שוויו של כל המגרש. כן נקבע, כי הצעתה של המבקשת לא נסמכה על טעם ענייני או על שומה מקצועית, לפיהם סכום הפדיון המוצע משקף את שוויה האמיתי של החלקה מתוך כלל שטח המגרש. ברם, המבקשת לא טרחה להציג כל חוות דעת מומחה, המשקפת את הצעתה.

יתרה מכך. מחוות דעתו המקורית של שמאי המקרקעין עולה, כי שווי חלקה 29 עולה כדי 750,000 דולר, שלא בדרך של מימוש מהיר. ראש ההוצאה לפועל ציין בהחלטתו מיום 29.3.06, כי המבקשת לא חלקה על חוות דעת שמאי המקרקעין ואף לא הציגה כל חוות דעת נגדית, המלמדת על שווי אחר.

וכך קבע שמאי המקרקעין, מר טיגרמן, בסעיף 5 לחוות-דעתו:

"להערכתי אין כל הגיון כלכלי במימוש נפרד של חלקה 29. מימוש כזה יפגע לא רק בשווי חלקות 28 ו- 30 כמפורט להלן, אלא גם בסחירות שלהן, צפוי קושי מהותי במציאת קונה לחלקה 28 ו- 30, בנפרד מחלקה 29 ו/או שלא במסגרת מתחם תכנוני אחד. בדרך זו, מימוש נפרד של חלקה 29 עשוי לסכל אפשרות מכר של חלקות 28 ו- 30".

מדברים אלה עולה, כי מאחר ומיקומה של חלקה 29 הינו במרכז המגרש כולו, בין המגרשים 28 ו- 30, אם למבקשת הייתה ניתנה האפשרות לפדות חלקה זו לבדה, במנותק משאר חלקי המגרש, הדבר היה מביא לפגיעה בשווי החלקות האחרות במגרש ולאפשרות סחירותם.

נראה, כי משהוכח, כי סכום הצעתה של המבקשת בסך 520,000 דולר נופל משמעותית הן מחוות דעת השמאי של חלקה 29 והן מהסכום בו נמכרה בפועל לרוכשת, היא המשיבה 3, הרי שהמבקשת לא הייתה זכאית לפדות את חלקה 29 בסכום הצעתה.

זאת ועוד. ביום 10.11.06 החליט ראש ההוצאה לפועל, כאמור, כי המבקשת תגיש הודעה ברורה לגבי הצעתה, תוך נקיבה בסכום כספי, ובהתאם לאמור בחוות הדעת של שמאי המקרקעין. דא עקא,

משלא הומצאה עמדת המבקשת, החליט ראש ההוצאה לפועל, ביום 20.11.06 לאשר את מכירת המקרקעין. רק לאחר ביצוע התשלום ומסירת החזקה לרוכשת, הגישה המבקשת את הבקשה לביטול אישור חוזה המכר. בעניין זה טוענת המבקשת, כי החלטת ראש ההוצאה לפועל לא הומצאה לה מייד עם הינתנה. ברם, בתקופה הרלוואנטית לתיק ההוצאה לפועל, הגישה המבקשת, על בסיס קבוע, בקשות, תגובות והודעות ללא הרף ובנסיבות אלה, חזקה עליה, כי בדקה את החלטות ראש ההוצאה לפועל. הדברים נכונים שבעתיים, כאשר תוכן "הודעת" המבקשת כבר היה ידוע בדיעבד, כאשר היא הציעה לפדות את חלקה 29, האמצעית מתוך השלוש, בסכום של 520,000 דולר בלבד, סכום הנמוך משווי השוק של חלקה זו וממילא הצעתה הינה בלתי מתאימה להחלטותיו הקודמות של ראש ההוצאה לפועל.

בנסיבות אלה ומטעמים אלה כולם, שוכנעתי, כי בצדק דחה בית-המשפט המחוזי את טענות המבקשת כנגד אישור המכר ולא מצאתי כל מקום להתערב בפסק-דינו.

אשר-על-כן, בקשת רשות הערעור נדחית.

המבקשת תשלם למשיבים 1-2 ביחד שכר טרחת עורך-דין בסך של 5,000 ש"ח ולמשיבה 3 שכר טרחת עורך-דין בסכום של 5,000 ש"ח.