רע"א 8471/04 רונן מנזלי נ. מנהל מקרקעי ישראל

1.בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בירושלים (כב' השופטים גל, אוקון ושפירא) בו נדחה ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום בירושלים (כב' השופט מילנוב) אשר דחה תובענה לפסק דין הצהרתי הנוגע לחוזה פיתוח מקרקעין באיזור ירושלים.

2.המבקשים זכו במיכרז מטעם המשיב 1, מינהל מקרקעי ישראל (להלן – "המינהל") שמטרתו כריתת חוזה לפיתוח מגרש 126 (להלן – "המגרש") בעין כרם. חוזה הפיתוח נכרת ביום 18.3.01. הן במיכרז והן בחוזה נכללה פיסקה שעניינה בכך כי במגרש ישנה "פלישה" עקב קיר תומך הבנוי מכיוון מגרש 125 הסמוך, והמקטין את שטח המגרש בכ-17 מ"ר. הפיסקה ממשיכה וקובעת כי "פלישה זו אינה מהווה פגיעה בקווי בנין ואינה מעכבת קבלת היתר בנייה. במידה ואזכה,

לא אבוא אל המינהל בכל

טענה ו/או

דרישה ו/או תביעה בכל הקשור לפלישה ו/או לשטח נשוא הפלישה". (להלן – "פיסקת ההחרגה").

3.לאחר חתימת החוזה לא הצליחו המבקשים להגיע להסדר עם המחזיק במגרש 125, הוא משיב 2, והמינהל אף חתם עמו על חוזה המאפשר לו פיתוח של שטח הפלישה. המבקשים יזמו הליכים שונים כנגד המשיב 2 וכנגד המינהל, ובהם גם ההליך שלפנינו, שעניינו בקשה לסעד הצהרתי לפיו כל המגרש, לרבות שטח הפלישה, הינו נשוא חוזה הפיתוח. בית משפט השלום דחה את התביעה. בפסק דינו קבע כי פרשנות חוזה הפיתוח מביאה למסקנה כי הצדדים לחוזה הפיתוח לא התכוונו לכלול במגרש את שטח הפלישה. בפרשנותו, הסתמך בית המשפט על הלשון המפורשת של החוזה, העולה מפיסקת ההחרגה, אף שהיה ער לקיומה של פיסקה אחרת בחוזה המתייחסת לשטח המגרש ככולל את איזור קיר התמך בתחום השטח של החלקה. הוא קבע כי זו גם תכלית החוזה, מסקנה המתחזקת גם מנסיבות חיצוניות שונות שקדמו לכריתת החוזה וארעו לאחר כריתתו.

4.על פסק דינו של בית משפט השלום ערערו המבקשים לבית המשפט המחוזי. בית המשפט שלערעור שב ובחן את שאלת פרשנותו של חוזה הפיתוח בהקשר לטענת ערעור מרכזית והיא – כי פסקת ההחרגה בחוזה הפיתוח אינה צריכה להשפיע על מערכת היחסים שבין המבקשים לבין משיב 2, וזאת בהבדל מהיחסים בינם לבין המינהל; שאם הדבר הוא כפי טענתם, אין בכך כדי למנוע בעדם מלפעול במישור המשפטי כנגד משיב 2. בית המשפט המחוזי בחן במסגרת זו את הפרשנות הראויה של מסמכי המכרז וחוזה הפיתוח שנכרת בעקבותיו על פי אמות המידה המקובלות בדין ובהלכה הפסוקה לפרשנות מסמכים משפטיים מעין אלה. הוא ניתח את פיסקת ההחרגה במיכרז, ולאחריה פירש את פסקת ההחרגה בהסכם הפיתוח. מסקנתו היא כי כוונת עורך המיכרז וכוונת הצדדים בהסכם הפיתוח שבא בעקבותיו הן כי שטח ההחרגה אינו נכלל בשטח המגרש. מסקנתו, בדומה למסקנת בית משפט השלום, היא כי באמצעות פיסקת ההחרגה ביקש המינהל להשיג הגנה מוחלטת מפני תביעות בקשר עם גריעת השטח נשוא המחלוקת מהמגרש – גריעה אשר נדרשה לאור הכורח שבהקמת קיר התמך מטעמים טופוגרפיים בשטח. הוא מצא כי הגנה זו חלה הן במערכת היחסים שבין הזוכה על פי המכרז והמינהל והן עם צדדים שלישיים, ובהם המשיב 2. במסקנות אלה, אימץ בית המשפט שלערעור את מסקנות הערכאה הדיונית.

5.על פסק דינו של בית המשפט המחוזי מתבקשת רשות ערעור זו. טענות המבקשים מתמקדות בשאלת פרשנות החוזה. לטענתם, טעו הערכאות הקודמות בפירוש שנתנו לפיסקת ההחרגה בקובעם כי היא ביקשה להוציא מתחומי שטח המגרש את שטח ההחרגה. לטענתם, אפילו מתקיימים שני פירושים אפשריים ללשון החוזה, הרי שהיה מקום להחיל את כלל הפרשנות נגד המנסח, ולהכריע לטובת עמדתם הפרשנית. היה מקום גם להתייחס לנסיבות החיצוניות לכריתת החוזה, ובהן תכתובות המינהל לרשויות מס שבח מקרקעין ולגופים נוספים, ובהן התייחסות אל המגרש ככולל את קיר התמך. כן מפנה בא כוחם של המבקשים אל תרשומות פנימיות של המינהל הנוקטות באותה עמדה.

המבקשים טוענים עוד כי פסק דינו של בית המשפט המחוזי מעלה שאלות משפטיות כבדות משקל, המצדיקות דיון בערכאה שלישית. לדבריהם, בית המשפט בחן בפועל את אומד דעתו הסובייקטיבי של המינהל בלבד, ולא את אומד דעתם המשותף של כל הצדדים לחוזה, ובכך פעל בניגוד לכלל המושרש בדבר הפרשנות כנגד המנסח, שיש ליישמו ביתר שאת כאשר רשות שלטונית היא מנסחת החוזה. מוסיפים המבקשים וטוענים, כי פסק הדין לא ייחס משקל ראייתי ראוי לתרשומות הפנימיות של המינהל כנסיבות לבחינת אומד דעתו.

6.דין בקשת רשות הערעור להידחות.

עניינה של הבקשה אינו מעלה שאלה עקרונית בעלת היבט כללי המצדיקה דיון נוסף בפני ערכאה שלישית. המדובר בהסדר פרטני שנכלל במכרז ובהסכם פיתוח שנדרש לפרשו כדי לעמוד על אומד דעתם של הצדדים על רקע לשונם של המסמכים הנוגעים בדבר ועל רקע תכליתם בשים לב למכלול נסיבות הענין. בתי המשפט שפסקו במחלוקת החילו אמות מידה פרשניות מקובלת על פי הדין וההלכה הפסוקה, הן לעניינו של המיכרז והן לעניינו של הסכם הפיתוח. יישומן של אמות מידה אלה הביאן למסקנות השוללות בסיס מתביעת המבקשים. אין במחלוקת זו משום סוגיה משפטית כללית בעלת היבט עקרוני החורג מעניינם של הצדדים. משכך, אין מקום להתערבותה של ערכאה זו.

הבקשה נדחית.