רע"א 8497/07 עזריאל-מושב עובדים להתיישבות חקלאית שתופית בע"מ נ. סלם יחיא

בוועד האגודה של המושב, לפיה אושר למשק בנחלה 47 - חלקה במגרש 158 עבור בן ממשיך, אשר תשתרע על שטח של 400-300 מ"ר. ביום 4.1.96 התקבלה החלטה על ידי האסיפה הכללית של המושב. ההחלטה, אשר עסקה בתוכנית הרחבה של המושב, התייחסה למגרש 158, וכך נאמר בה:

"לגבי מגרש 158 בתוכנית ההרחבה מוסכם כי מגרש זה ישוייך לנחלה מס' 47 ולא ישתתף בהגרלה. זאת מכיוון

שנחלה מס' 47 קיבלה בעבר אישור מהאגודה לבנות יחידה שניה על מגרש מס' 158"

מאז שהתקבלו שתי ההחלטות האמורות, לא נקטו המשיבים, ככל הנראה, צעדים למימושן.

3.

ביום 17.4.05 הודיע נציג המושב למשיב 3, מינהל מקרקעי ישראל (להלן: המינהל ), כי הוא מאשר שבטיה ואשתו (להלן: משפחת בטיה ) עומדים בקריטריונים להקצאת המגרש במסגרת הרחבת המושב. ביום 1.11.05 אישר המינהל עסקה להקצאת המגרש למשפחת בטיה וביום 21.12.05 נחתם עימם חוזה פיתוח. כמו כן, שילמו משפחת בטיה דמי היוון וככל הנראה גם דמי היתר. בחודש מרץ 2007 פנו המשיבים באמצעות בא כוחם למושב בטענה כי על פי החלטות מוסדות המושב שהוזכרו לעיל, יש להם זכויות במגרש. לאחר שתשובת המושב לא הניחה את דעתם, הגישו המשיבים לבית המשפט המחוזי בתל אביב, ביום 17.4.07, המרצת פתיחה בה עתרו לקבלת סעדים שונים, שעיקרם הצהרה על זכויותיהם במגרש ומתן צווים המיישמים את החלטות המושב המקצות להם את המגרש. יחד עם המרצת הפתיחה הוגשה בקשה למתן צו מניעה זמני, האוסר על בנייה ותפיסת חזקה במגרש על ידי משפחת בטיה.

4.

בהחלטתו מיום 2.9.07 נעתר בית המשפט המחוזי (כב' סגן הנשיא, השופט י' זפט ) לבקשה לסעד זמני. נקבע כי משהוקנתה למשיבים זכות במגרש על פי החלטת האסיפה הכללית לא ניתן לבטלה אלא בהחלטה חדשה של האסיפה ולאחר מתן זכות טיעון. לא נטען כי החלטה כזו התקבלה ועל כן ההחלטות הקודמות, המעניקות זכויות למשיבים עומדות בתוקף. בית המשפט דחה את הטענה כי זכותם של המשיבים פקעה בשל התיישנות ושיהוי. מירוץ ההתיישנות, כך נקבע, התחיל ביום 17.4.05, הוא היום בו הכיר המושב במכתב שנשלח למינהל במשפחת בטיה כמועמדים לקבל את המגרש. בעניין השיהוי, קיבל בית המשפט את טענת המשיבים כי לא ידעו על הליכי הקצאת המגרש למשפחת בטיה ומרגע שנודע להם הדבר נקטו את הצעדים הנדרשים להגנה על זכויותיהם. עוד קבע בית המשפט כי מאזן הנוחות נוטה לטובת המשיבים, שכן אם תתחיל הבנייה במגרש יהיה בכך כדי להקשות על ביצוע פסק דין לטובת המשיבים אם יינתן.

מכאן בקשת רשות הערעור שבפניי.

5.

לטענת המבקשים, אין למשיבים כל זכות במגרש ומכל מקום זכותם גוברת. ראשית, טוענים המבקשים כי שגה בית המשפט המחוזי באופן בו פירש את החלטות המושב וכי אין לראות החלטות אלו כמעניקות למשיבים זכות כלשהי במגרש. בנוסף, טוענים המבקשים כי אף אם יש ממש בטענות המשיבים הדבר נוגע ליחסים בינם לבין המושב – ולא יכולה להיות לכך השפעה על החלטת המינהל להחכיר למשפחת בטיה את המגרש. המבקשים מוסיפים וטוענים כי זכותם במגרש גוברת גם מכוח דיני העסקאות הנוגדות. עוד טוענים המבקשים, כי שגה בית המשפט בכך שדחה את טענת ההתיישנות והשיהוי.

המשיבים טוענים כי החלטות המושב הקנו להם זכות במגרש, עבורה נתנו תמורה בדמות ויתור על זכותם להשתתף בהגרלת מגרש במסגרת הרחבת המושב. המשיבים מוסיפים כי זכותם לבן-ממשיך מצאה ביטוי אף בתוכנית שאושרה על ידי רשויות התכנון. עוד טוענים המשיבים כי בהחלטת המושב להמליץ על משפחת בטיה בפני המינהל מעורבים שיקולים זרים ולא כשרים. המשיבים מציינים כי לאחר שפנו למושב נענו תחילה כי זכותם במגרש נשללה מהם לשם כיסוי חוב שלהם על פי פסק משקם. רק לאחר שנתברר כי אין להם כל חוב כזה העלה המושב טענות אחרות. המשיבים מוסיפים ומעלים טענות שונות הנוגעות לתקינות ההליך, בגדרו הומלצה משפחת בטיה בפני המינהל. כמו כן דוחים המשיבים את טענות המבקשים בכל הנוגע לטענת ההתיישנות והשיהוי.

המינהל הודיע כי אינו נוקט עמדה לגבי הבקשה לרשות ערעור, אם כי ציין כי לגישתו דין טענת המשיבים לפיה יש להם זכות לבן-ממשיך במגרש להידחות, וזאת מכיוון שאין החלטה של מוסדות המינהל המאשרת זאת ולמינהל לא הוגשה אף כל בקשה בעניין.

6.

בתאריך 20.1.08 קיימתי דיון בבקשת רשות הערעור, ובגדרו הצעתי לצדדים להגיע לפיתרון מוסכם לגבי תקופת הביניים שעד למתן פסק דין. הצדדים לא הגיעו להסכמה ומשכך הגיעה העת להכריע בבקשה לרשות ערעור. החלטתי לדון בבקשה כאילו ניתנה רשות ערעור וזה הוגש על פיה.

7.

הכרעה בבקשה לסעד זמני מורכבת משקילה ואיזון בין שני מרכיבים מרכזיים: קיומה של זכות לכאורה ומאזן הנוחות. שיקולים אלו מקיימים ביניהם יחס של מקבילית כוחות - ככל שיגבר כוחו של האחד, כך יוקל הנטל בגדרו של האחר וההפך (רע"א 2826/06 שלמה אליהו אחזקות בע"מ נ' ישעיהו לנדואו אחזקות (1993) בע"מ (לא פורסם, 6.6.06) פיסקה 3). במישור הזכות לכאורה, על מבקש הסעד הזמני להראות כי קיים סיכוי של ממש שהתביעה תוכרע לטובתו. בענייננו, נראה כי קשה בשלב הנוכחי לגבש עמדה באשר לסיכויי התביעה. אף אם אקבל כי למשיבים אין בשלב זה זכות במישור היחסים שבינם לבין המינהל, לא ניתן לשלול את האפשרות כי עומדות להם עילות שונות כלפי המבקשים ואפשר שלכך תהיה השלכה גם על הזכויות במגרש. מעיון בטענות הצדדים התרשמתי כי לא מן הנמנע שיהיה צורך בבירור עובדתי ובקביעת ממצאים, אשר עשויה להיות להם השלכה על התיק. בשלב הנוכחי, כאמור, קשה להעריך מהם סיכויי התביעה, ודומני כי אין מנוס מלקבוע כי כפות המאזניים, מבחינה עניינית, הן שקולות. משכך, יש להכריע בבקשה לסעד זמני על יסוד שיקולי מאזן הנוחות. בית המשפט קבע, כי זה נוטה לטובת המשיבים. מסכים אני לקביעה זו, בכפוף לסייג אחד, כפי שיפורט להלן.

8.

משפחת בטיה מעוניינת להתחיל את הבנייה על המגרש לאלתר. כלומר, הנזק העלול להיגרם לבני המשפחה אם צו המניעה יעמוד בתוקפו ובסופו של יום הם יזכו בדין נובע מהדחייה בהתחלת הבנייה עד לאחר מתן פסק הדין. הנזק העלול להיגרם למשיבים לעומת זאת, אם יוסר צו המניעה ובסופו של יום יינתן פסק דין לטובתם הינו הקושי שיעמוד בפניהם לאחר מתן פסק הדין, כשיבקשו לבנות על המגרש ותהיה עליו כבר בנייה מלאה או חלקית. באיזון בין שני נזקים אלו סבורני כי הכף נוטה לטובת המשיבים. היינו, יש לתת משקל בכורה לנזק העלול להיגרם למשיבים אם יזכו בדינם ויתקשו לממש את פסק הדין על פני הנזק שייגרם למשפחת בטיה אם יזכו בדינם ויתברר שלא הייתה הצדקה לדחיית תחילת הבנייה. עם זאת, יש מקום לבחון האם ניתן להתחיל את הבנייה במגרש על ידי משפחת בטיה יחד עם הבטחת יכולתם של המשיבים לממש את פסק הדין לטובתם, אם יינתן. לתוצאה זו ניתן להגיע היה ומשפחת בטיה תהיה נכונה להחזיר את המצב לקדמותו במגרש אם יזכו המשיבים בדינם - ותמציא לשם כך ערבויות מספיקות. מובן כי מדובר בסיכון משמעותי מבחינתה של משפחת בטיה, שכן לוּ כך יקרה לא רק שהשקעתה בבנייה תרד לטמיון, אלא שיהא עליה לשאת בעלויות של השבת המצב לקדמותו. אולם, זהו שיקול שעל משפחת בטיה לעשותו. כמובן שאם ניתן להגיע להסדר מוסכם לפיו תתבצע במגרש עבודת תשתית מסוימת, אשר תשמש את מי מהצדדים שיזכה בהליך זהו הפיתרון המועדף.

9.

התוצאה היא כי הערעור מתקבל במובן הבא: צו המניעה שניתן על ידי בית המשפט המחוזי הנכבד נותר בעינו, אולם משפחת בטיה רשאית לפנות לבית המשפט המחוזי בבקשה כי יוסר צו המניעה וזאת תמורת התחייבותה להשיב את המצב לקדמותו, אם יינתן פסק דין לטובת המשיבים והמצאת ערבויות מתאימות לכך. היה וישתכנע בית המשפט המחוזי כי השבת המצב לקדמותו תהיה אפשרית וכי יומצאו ערבויות מספיקות לכך שזו תבוצע על ידי משפחת בטיה אם יהיה בכך צורך, יוסר צו המניעה. מובן, כי פיתרון אפשרי אחר הינו הסרת צו המניעה באופן חלקי, כגון התרת עבודות בנייה מסוימות בלבד, באופן שלהערכת בית המשפט לא יקשה יתר על המידה על השבת המצב לקדמותו, עד לסיום ההכרעה במכלול. במסגרת זו יש אף לברר אם ביכולתם של המשיבים, או בכוונתם אכן לבנות במקום היה ויזכו בתביעתם ויקבלו את כל האישורים הנדרשים והאם יש די בעירבון שהפקידו נוכח חלוף הזמן על-פי מבחני ע"א 732/80 ארנס נ' "בית אל – זכרון יעקב" , פ"ד לח(2) 645 (1984).

10.

בנסיבות העניין – אין צו להוצאות.