פרטי ההליך
בבית המשפט העליון
רע"א
8516/21
לפני:
כבוד השופט ש' שוחט
המבקש:
אלון שמעון שמש
נ ג ד
המשיבים:
1. עו"ד ירון פוקס - המנהל המיוחד
2. כונס הנכסים הרשמי
בקשת רשות ערעור על
החלטת בית המשפט המחוזי מרכז-לוד מיום 10.11.2021 בפש"ר 15913-08-19 שניתנה
על ידי כבוד השופטת מרב בן-ארי
בשם המבקש:
עו"ד מתתיהו ברוכים
בשם המשיב 1:
עו"ד ירון פוקס
בשם המשיב 2:
עו"ד שרית ליפשיץ-גריידי
החלטה
בקשת רשות ערעור על החלטתו של בית המשפט המחוזי מרכז-לוד בפש"ר 15913-08-19 (השופטת
מ' בן-ארי ), מיום 10.11.2021, שבה נדחתה בקשת המבקש להורות כי זכויות החכירה לדורות שלו, בדירה שמשמשת למגורים, מוגנות.
רקע עובדתי והחלטת בית המשפט המחוזי
1.
ביום 18.9.2019 הורה בית המשפט המחוזי על מתן צו כינוס לנכסי המבקש ועל מינויו של המשיב 1 כמנהל מיוחד לנכסיו (להלן: המנהל המיוחד ). במסגרת ההליך הוגשו נגד המבקש 19 תביעות חוב בסכום כולל של כ-1.4 מיליון ש"ח, שמתוכן אושרו תביעות חוב בסכום של כ-960,000 ש"ח. ביום 10.2.2021 הגיש המנהל המיוחד דו"ח מסכם בעניינו של המבקש. בדו"ח צוין, בין היתר, כי המבקש נשוי ואב ל-5 קטינים; כי הוא עובד כשכיר עבור סכום של כ-6,500 ש"ח בחודש; וכי בבעלותו זכות חכירה בדירה בעיר יבנה (להלן: הדירה ). על רקע נתונים אלה, המליץ המנהל המיוחד, בין היתר, לאפשר למבקש להגיש הצעה בעניין פדיון זכויותיו בדירה. ביום 2.6.2021 עתר המבקש לקבוע כי זכויותיו בדירה "תפוסות", בציינו כי לו ולבת-זוגו זכות חכירה לדורות בדירה.
2.
המנהל המיוחד התנגד לבקשה. לטענתו, זכויותיו של המבקש בדירה פנויות ולא מוגנות מאחר שאינן רשומות בלשכת רישום המקרקעין. המנהל המיוחד הפנה בעניין זה להלכה שנקבעה בע"א 3295/94 פרמינגר נ' מור , פ"ד נ(5) 111 (1996) (להלן: עניין פרמינגר ), לפיה כאשר המחזיק בנכס אינו הבעלים או החוכר הרשום אלא רק בעל זכות להירשם כבעלים או כחוכר, לא חלה עליו ההגנה של "דיירות מוגנת" שקבועה בסעיף 33 לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב-1972 (להלן: חוק הגנת הדייר ). המשיב 2, הוא הכונס הרשמי (להלן: הכנ"ר ), צידד בעמדת המנהל המיוחד.
3.
בהחלטתו מיום 10.11.2021 – היא ההחלטה מושא הבקשה שלפניי – דחה בית המשפט המחוזי את בקשת המבקש בקבעו כך:
"[...] עיון בבקשה ובתגובות מעלה שהחייב [המבקש – ש'ש'] המציא כתב העברת זכות חכירה שאינה רשומה בלשכת רישום מקרקעין לפי הסכם מחודש 10/14, ממנו ניתן ללמוד שלחייב ורעייתו זכות חכירה עד ליום 2.3.2108 ביחס לנכס. עסקינן בזכויות הרשומות ברשות מקרקעי ישראל ולא בלשכת רישום מקרקעין. לפיכך, לפי פסק הדין בעניין ע"א 3295-94 גיל פרמינגר, הנאמן על נכסי חוה ויוסף מור נ' חוה מור, פ"ד נ(5) 111 (1997) (להלן: הלכת פרמינגר), הרי שלא חלה ההגנה שבסעיף 33 לחוק הגנת הדייר. בהלכת פרמינגר נקבע כי יש לפרש בצמצום את סעיף 33 כחל רק על זכות רשומה של בעלות או חכירה לדורות הרשומות אצל רשם המקרקעין. בענייננו, הזכויות לא נרשמו בלשכת רישום המקרקעין ולפיכך יש להחיל את סעיף 86א לפקודה [פקודת פשיטת הרגל [נוסח חדש], התש"ם-1980 (להלן: הפקודה )] – ש'ש']. החייב בבקשתו הפנה לדעת מיעוט בהלכת פרמינגר ולכן טענותיו אינן רלבנטיות. כך גם הלכת כובשי (רע"א 8233-08 כובשי נ' שוורץ (25.6.09)) אליה מפנה החייב בבקשתו, אינה רלבנטית לענייננו, היות שפסק הדין עוסק במקרה בו חל חוק הגנת הדייר ואין זה המצב בענייננו. נוכח האמור לעיל, הזכויות בנכס ימכרו כפנויות".
מכאן הבקשה דנן.
טענות הצדדים בבקשת רשות הערעור
4.
המבקש טוען, בתמצית, כי שילם את מלוא התמורה עבור זכויותיו בדירה, כך שיש לראות את הדירה כתפוסה. הוא מדגיש עוד כי לנוכח מועד פתיחתו של ההליך, אין להחיל בעניינו את הוראות חוק חדלות פירעון ושיקום כלכלי, התשע"ח-2018 (להלן: חוק חדלות פירעון ), אלא את הוראות הפקודה. המבקש סבור כי הגיעה העת לשנות את הלכת פרמינגר , ומפנה בהקשר זה לדברי ביקורת שונות שנמתחו בעבר בפסיקה ביחס להלכה זו.
5.
המנהל המיוחד והכנ"ר מתנגדים לבקשה וסומכים ידיהם על החלטת בית המשפט המחוזי. לשיטתם, בהתחשב בכך שזכויות המבקש בדירה אינן רשומות במרשם המקרקעין, אין להחיל עליו את סייגיו של חוק הגנת הדייר שכן סעיף 33 לחוק הגנת הדייר קובע מפורשות כי תנאי בסיסי למתן זכות של דיירות מוגנת הוא זכות רשומה של בעלות או חכירה דורות בנכס שבמחלוקת. בתי המשפט דבקו בהלכת פרמינגר משך שנים רבות, חרף הביקורות שהושמעו כלפיה מפעם לפעם, ואין זו העת לשנותה, בפרט לנוכח רוחו של חוק חדלות פירעון, שלמעשה ביטל כליל את תחולתו של סעיף 33 לחוק הגנת הדייר.
דיון והכרעה
6.
לאחר שעיינתי בבקשה ובתשובות לה כמו גם בהחלטתו של בית המשפט המחוזי – נחה דעתי כי דין בקשת רשות הערעור להידחות.
7.
סעיף 33 לחוק הגנת הדייר מעניק הגנה של " דיירות מוגנת " בהתקיים התנאים שקבועים בו. זוהי, אפוא, לשונו של סעיף 33(א) לחוק הגנת הדייר:
"החזיק אדם בנכס כשהוא בעלו או חוכרו-לדורות, או אחד הבעלים או החוכרים-לדורות, ופקעה זכותו בנכס מחמת מכירתו בהוצאה לפועל של פסק דין או של משכנתה או בפשיטת רגל, או מחמת חלוקת הנכס במשפט חלוקה או בהסדר קרקעות או מחמת חלוקתו על ידי רישום בפנקס הבתים המשותפים כאמור בסעיף 42 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, - יהיה המחזיק לדייר של בעלו החדש של הנכס, או של החוכר-לדורות החדש".
הנה כי כן, תנאי בסיסי למתן ההגנה של דיירות מוגנת, כעולה מלשון הסעיף האמור, הוא כי המחזיק בנכס הוא בעליו או חוכרו לדורות שלו במועד תפיסתו, לצורך מכירה כפויה לשם אחת המטרות המנויות בסעיף.
8.
הפסיקה פרשה תנאי בסיסי זה בדווקנות ואף קבעה, כי כאשר המחזיק בנכס אינו הבעלים או החוכר הרשום , אלא רק בעל זכות להירשם כבעלים או כחוכר – ההגנה לא חלה. בעניין פרמינגר ובפסקי-דין נוספים שבאו בעקבותיו הכיר בית משפט זה בקושי המובנה אשר טמון ב" תנאי הרישום " האמור. למרות זאת הוסיף והלך בתלם זה. בעניין פרמינגר עצמו סבר השופט י' טירקל , בעמדת מיעוט, כי היצמדות לתנאי זה " אין כוחה יפה מקום שמדובר בהגנות שבמהותן הן סוציאליות, ומושתתות על השיקול האנושי של הבטחת קורת גג לחייב ולמשפחתו " ( שם , פסקה 2 לפסק-דינו). מן העבר השני, השופטת ט' שטרסברג-כהן
קבעה, בדעת הרוב ובהסכמת השופט צ'
טל , כך:
" קראתי בעיון את חוות-דעתו של חברי, השופט טירקל, ומקובל עליי כי המונח 'בעלו או חוכרו-לדורות' של נכס, שבסעיף 33 לחוק, סובל יותר מפירוש אחד. הוא ניתן לפירוש מרחיב ולפירוש מצמצם, והבחירה בין השניים היא שאלה של מדיניות. רישום זכות בעלות או חכירה לדורות בנכסי מקרקעין אינו 'אקט טכני' כדברי חברי. זהו אקט קונסטיטוטיבי המשנה את אופי הזכויות מזכויות אובליגטוריות לזכויות קנייניות מלאות. אמת נכון הדבר, כי על-ידי הפרשנות המצמצמת שבה בחרתי נוצרה הבחנה בלתי רצויה בין בעלים רשומים לבין בעלים שאינם רשומים, וזאת במציאות שבה חלק ניכר מבעלי דירות אינם רשומים אצל רשם המקרקעין אף שעשו מצדם את כל הדרוש על-מנת לזכות ברישום. אף-על-פי-כן, הן החוק והן הפסיקה מבחינים לצרכים שונים ובהקשרים שונים, בין הזכויות שבידי מי שרשום כבעלים לבין אלה שבידי מי שאינו רשום כך. לא מעטים הם המקרים שבהם, בהקשרים המתאימים, הייתי גורסת יצירת שוויון בין אלה הרשומים לבין אלה שאינם רשומים. אולם, ככל שהדבר נוגע להגנה הניתנת על-ידי סעיף 33 לחייבים שביתם נמכר, ההוראה היא בעיניי אנכרוניסטית ובלתי צודקת, והפתרון המצוי בה אינו מאזן בצורה הולמת וראויה בין האינטרסים המתנגשים. הפתרון הראוי מצוי בסעיף 86א לפקודה וסעיף 38 לחוק ההוצל"פ, ואלמלא שימור זכויות לפי דיני הגנת הדייר, היה מצוי בידינו הכלי הנכון לפתרון הולם. אשר-על-כן, על-אף הבעייתיות שבנושא אין בדבריו של חברי כדי לשנות את דעתי" (שם, פסקה 20 לפסק-דינה).
זאת ועוד, ברע"א 11152/05 בנק לאומי למשכנתאות בע"מ נ' פלוני , פסקה ה(3) (31.7.2006) (להלן: עניין בנק לאומי ), קבע השופט (כתוארו אז) א' רובינשטיין כך:
"בית-משפט זה, בשורה של פסקי-דין, קבע כי את סעיף 33 לחוק הגנת הדייר יש לפרש על דרך הצמצום (...). קביעה זו, הגם שלא היתה נטולת בעייתיות בקשר ליחס שבין בעלים רשומים לשאינם רשומים, עולה בקנה אחד עם הגיון החוק, השכל הישר ושינוי העתים, כמו גם עם המגמה לצמצם בהגנת הדייר, שהיא תופעה בת זמנים עברו [...] גם אם כשלעצמי אני חש אהדה 'מהותית' לדעת המיעוט של השופט טירקל שם המעגן את רגישותו כי יש להחיל את הזכות גם שאינה רשומה ב'מידת הרחמים' (עמ' 129). ואולם ההלכה הקיימת בעינה, ואיני רואה מקום לסטות ממנה, לא כל שכן להרחיבה" ( שם , פסקה ה(3); להרחבה בנוגע למגמה הכללית בדבר מתן פרשנות מצמצמת לסעיף האמור, ראו: ע"א 9136/02 מיסטר מאני ישראל בע"מ נ' רייז , פ"ד נח(3) 934, 952 (2004); ע"א 1679/01 משכן בנק הפועלים למשכנתאות בע"מ נ' שפייזמן , פ"ד נז(2) 145, 154-151 (2003); רע"א 8660/15 טסה נ' גרינברג, נאמן לנכסי החייב , פסקה 11 והאסמכתאות הנזכרות שם (27.1.2016)).
9.
ומן הכלל – לענייננו : אין חולק על כך שזכות החכירה של המבקש בדירה אינה רשומה בלשכת רישום המקרקעין (אלא רק ברשות מקרקעי ישראל), כך שהתנאי הבסיסי להפעלת ההגנה שבסעיף 33(א) לחוק הגנת הדייר – "תנאי הרישום" – אינו מתקיים בעניינו כלל ועיקר. בנסיבות אלה, בדין סבר בית המשפט המחוזי כי הגנת הסעיף אינה חלה על המבקש, ודי בכך על מנת לדחות את בקשתו.
10.
חרף ההבנה למצב שבו שרוי המבקש, אין בידי לקבל את טענתו כי הגיעה העת לשנות את הלכת פרמינגר . זאת, לנוכח היותה הלכה ידועה וותיקה ובהינתן העובדה שבית משפט זה דחה בעבר טענות שהועלו כלפי הלכה פרמינגר והותירה על מכונה, על אף שלעתים כלל בהכרעותיו דברי ביקורת שונים ביחס להלכה זו. כך נעשה, בין היתר, בעניין בנק לאומי שצוטט לעיל שם קיבל בית המשפט העליון את בקשת רשות הערעור שהגיש הבנק וביטל את ההגנה שבית המשפט המחוזי ביקש להעניק למי שזכויותיו לא היו רשומות ; כך בעניינים נוספים שבגדרם הועלו הרהורים ביחס לנכונותה של הלכת פרמינגר (ראו למשל: רע"א 1517/17 שמעון נ' עו"ד יוסי ניר – בתפקיד כונס נכסים , פסקאות 4-3 (8.5.2017)).
11.
הדברים האמורים, שנקבעו לפני שנים, כוחם יפה אף בימינו אנו עת חוק חדלות פירעון, אשר פורסם ביום 15.3.2018 ונכנס לתוקף בחלוף 18 חודשים, ביטל כליל את תחולת סעיף 33 לחוק הגנת הדייר ביחס למכירה כפויה שמבוצעת במסגרת הליך חדלות פירעון של יחיד. כך, סעיף 229(ו) לחוק חדלות פירעון קובע כי " על זכות במקרקעין של היחיד או של מי שהיה שותפו בזכות במקרקעין, שהוראות סעיף זה חלות עליה, לא יחולו הוראות סעיף 33 לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב-1972 ". אמנם, חוק חדלות פירעון אינו חל על המקרה דנן לנוכח מועד פתיחתו של ההליך קמא. ברם, בהינתן שהדין העדכני ביטל את תחולתו של סעיף 33 לחוק הגנת הדייר בהליכי חדלות פירעון ובתוך כך גם את הלכת פרמינגר
ספק אם יש מקום לתת רשות ערעור במקרה הפרטני שלפנינו (ראו והשוו: רע "א 4628/18 סגלשטיין נ' מיכאל שמואל, עו"ד , פסקה 16 (19.7.2018); רע"א 582/21 אבינו נ' הכונס הרשמי , פסקה 7 (1.3.2021) ).
סוף דבר
12.
מן הטעמים המפורטים לעיל, הבקשה נדחית.
בנסיבות העניין ולנוכח מהותו של ההליך, לא ייעשה צו להוצאות.
ניתנה
היום, ח' בסיון התשפ"ב (7.6.2022).
ש ו פ ט