רע"א 863/20 הדר הפודים בע"מ נ. שמואיל גוטליב

1.

המבקשת (להלן: המבקשת או החברה ) הייתה הבעלים היחיד של מגרש ברמת גן, שעליו היא בנתה בניין בן ארבע קומות (להלן: הנכס ). בשנת 1965 מכרה המבקשת ארבעה אולמות תעשייה בקומת הקרקע של הבניין, אחד מהם לאביהם של המשיבים (שנפטר מאז), ואלה נרשמו כדירות בבית משותף. נכון לעת הזו, עומד חלקה בנכס על 95.4% מהנכס וכן מזכויות הבנייה בו, בעוד חלקם של המשיבים עומד על 4.6% הנותרים מהנכס ומזכויות הבנייה. על רקע מצבו הירוד של הבניין, יזמה החברה בתמיכת עיריית רמת גן תכנית מפורטת רג/1383/א של הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה תל אביב-יפו "אולמי מודיעין" (2015) (להלן: התכנית )

שבה הוסדר חיזוק ושיפוץ הבניין הקיים, הוספת קומות, ונקבע יעוד משולב חדש של מגורים, תעסוקה ומסחר, תוך שינוי ייעודם התעשייתי של האולמות בקומת הקרקע. לאחר אישור התכנית למתן תוקף בחודש יוני 2015 פעלה החברה לקבל היתר בנייה מכוחה, שבהמשך אושר וצפוי לפקוע בחודש ספטמבר 2021 (להלן: הפרויקט ). ביולי 2017 הגישה החברה תובענה בדרך של המרצת פתיחה לבית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו שבה עתרה, בין היתר, לפירוק שיתוף זכויות הבנייה עם המשיבים בדרך של רכישת חלקם היחסי של המשיבים בזכויות הבנייה על ידי המבקשת בתמורה לסכום שנקבע בחוות דעת שצורפה על ידה. בהמשך, ולאחר שניסיונות להגיע לפשרה מחוץ לכתלי בית המשפט לא הבשילו, הועבר הדיון בתיק לבית משפט השלום בתל אביב-יפו בנימוק כי לו מסורה הסמכות העניינית לדון בטענות החברה, על פי שווי זכויות הבנייה (החלטת כב' השופטת ע' רביד מיום 7.6.2018).

2.

בית משפט השלום מינה מומחה שהתבקש להעריך את שווי זכויות הבנייה בבניין כולו ובהתאם את השווי היחסי של זכויות הבנייה שבהן מחזיקים הצדדים (להלן: המומחה ). המשיבים לא השיגו על חוות דעת זו ובפסק דין מיום 27.11.2019

קבע בית משפט השלום (כב' השופט ע' אלקלעי ) כי פירוק שיתוף זכויות הבנייה של הצדדים בנכס ייעשה בדרך של רכישת זכויות הבנייה של המשיבים על ידי החברה, בתמורה לסכום שנקבע בחוות הדעת מטעם המומחה (וזאת בהתבסס על הוראת סעיף 10(ב) לחוק המיטלטלין התשל"א-1971 (להלן: חוק המיטלטלין )). נקבע כי לא ניתן לפרק את השיתוף בזכויות הבנייה בדרך אחרת יעילה או צודקת יותר, שכן המבקשת היא היחידה שיכולה לממש בפועל את זכויות הבנייה, הן בשל היקף הזכויות המצוי בידה, הן משום שהיא הבעלים של המעלית, חדרי המדרגות וגג הבניין. עוד צוין כי המשיבים ניסו לסתור טענה אחרונה זו לראשונה בשלב הסיכומים, אולם נקבע כי מדובר בהרחבת חזית אסורה. בצד האמור צוין כי המשיבים לא הציעו דרך אחרת לפירוק השיתוף, וכי בשים לב למשאבים שהשקיעה החברה (לבדה) במשך שנים בקידום התכנית להשבחת הנכס ובהוצאת היתר הבנייה, נראה כי פירוק השיתוף בדרך של רכישת זכויות המשיבים על ידי החברה, בהתאם למחיר שקבע המומחה, היא הצודקת ביותר בנסיבות העניין.

3.

המשיבים ערערו על פסק הדין, ובצד הערעור הגישו בקשה לעיכוב ביצוע פסק דינו של בית משפט השלום. ביום 5.1.2020 קיבל בית המשפט המחוזי (כב' השופט י' אטדגי )

את בקשת המשיבים והורה על עיכוב ביצוע פסק הדין של בית משפט השלום עד להכרעה בערעור, בכפוף להפקדת ערבות כפי שפורט בהחלטה. בהתייחס לסיכויי הערעור, נקבע כי על פניו הערעור מעורר שאלה משפטית לגבי האפשרות להורות על פירוק שיתוף בזכויות בנייה. אשר למאזן הנוחות, בית המשפט ציין מחד גיסא כי מימוש הבנייה על ידי החברה על חלקם של המשיבים עשוי לייתר את הדיון בערעור, ומאידך גיסא כי דחיית הבקשה תגרום למשיבים "לכל היותר, נזק כספי בר-פיצוי שאינו עומד מול הנזק הכספי הצפוי למשיבה [המבקשת לפנינו – ע' פ'] מקבלת הבקשה". לאחר דברים אלה מצא בית המשפט המחוזי כאמור כי האיזון בין השיקולים האמורים נוטה לטובת עיכוב ביצוע פסק הדין.

4.

מכאן בקשת רשות הערעור שלפניי, שבה עותרת החברה לבטל את ההחלטה המעכבת את ביצוע פסק הדין של בית משפט השלום. החברה טוענת כי מדובר בסכסוך כספי במהותו (כפי העולה אף מדברי בא כוח המשיבים בדיונים שונים שהתקיימו בהליך), ולפיכך לא יגרם למשיבים כל נזק שאיננו בר פיצוי אפילו יתקבל ערעורם. מנגד, כך נטען, בשים לב לכך שהיתר הבנייה שברשותה צפוי לפקוע בספטמבר 2021 הנזק שעשוי להיגרם לחברה בעקבות עיכובים נוספים של הפרויקט יהיה כבד בהרבה (כמפורט בסעיף 24 לבקשה). באשר לטענות בערעור המבקשת סומכת ידיה על נימוקי פסק הדין של בית משפט השלום, וטוענת כי סיכוייו נמוכים.

5.

המשיבים טוענים כי המקרה דנן אינו בא בגדר אותם מקרים חריגים שבהם תינתן רשות ערעור ב"גלגול שלישי", שכן הוא אינו מעורר שאלה בעלת חשיבות כללית או ציבורית החורגת מעניינם של הצדדים ולא ייגרם למבקשת עיוות דין. בקשר לטענה בדבר אופי הסכסוך ככלכלי במהותו המשיבים טוענים כי בא כוחם הסכים לתחום את הסכסוך כ"סכסוך כלכלי" לצרכי פשרה בלבד. אשר למאזן הנוחות המשיבים טוענים כי הנזק שעלול להיגרם להם כתוצאה מהשלמת הפרויקט על ידי המבקשת הוא נזק בלתי הפיך, בעוד שלמבקשת עשוי להיגרם נזק כספי בלבד (ובעניין זה הורה בית המשפט על הפקדת ערבות, שהופקדה על ידי המשיבים). בכל הנוגע לסיכויי ערעורם טוענים המשיבים כי בפסק הדין של בית משפט השלום נפלו שגיאות רבות, ובכלל זאת נטען כי הקביעה שלפיה ניתן להורות על פירוק השיתוף בזכויות בנייה בהתאם לחוק המיטלטלין אינה מבוססת בדין.

6.

לאחר בחינת הבקשה והתשובה לה החלטתי לעשות שימוש בסמכותי לפי תקנה 410 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984 (להלן: התקנות ) ולדון בבקשה כאילו ניתנה רשות והוגש ערעור על פי הרשות שניתנה. דין הערעור להתקבל. אף מבלי שאטע מסמרות בשאלת סיכויי הערעור שהוגש לבית המשפט המחוזי, אני סבור כי בענייננו נוטה מאזן הנוחות לטובת המבקשת, ולא היה מקום לסטות בנסיבות העניין מהכלל שלפיו הזוכה בפסק דין רשאי ליהנות מפירות זכייתו. המבקשת טענה (וגיבתה זאת בתצהיר לתשובתה בהליך קמא מטעם הבעלים והמנהל של החברה) כי היתר הבנייה שקיבלה מוגבל בזמן, ואף בית המשפט המחוזי התרשם כי עיכוב הפרויקט עלול להסב לה נזק כספי נכבד. בהינתן האמור, ונוכח חלקם השולי של המשיבים בנכס, אני סבור כי הם לא הרימו את הנטל בדבר הנזק שייגרם להם (לפי הנטען) אם ערעורם יתקבל בסופו של יום. עוד אעיר, גם אם נקבל את טענת המשיבים כי אין מדובר בסכסוך כספי בלבד (ואולם ראו התרשמותו של בית המשפט המחוזי כי המחלוקת בין הצדדים היא כספית במהותה, סעיפים 4 ו-6 להחלטה), טענותיהם כי ייגרם להם נזק בלתי הפיך אילו יתקבל הערעור נטענו בעלמא (ראו והשוו רע"א 1188/13 כהן נ' רחימוב , פסקה 5 (18.2.2013); ע"א 6573/12 חליווה נ' בלביץ , פסקה 6 (1.11.2012) ). לפיכך אני סבור כי הנזק שיכול להיגרם למשיבים אילו ערעורם יתקבל ניתן יהיה לפיצוי כספי, ובשים לב לנזקים הקונקרטיים שייגרמו למבקשת כתוצאה מהיעתרות לבקשה לעיכוב ביצוע, נוטה מאזן הנוחות לטובתה. ממילא בנסיבות אלו לא הונחה עילה לחרוג מברירת המחדל שלפיה אין בהגשת ערעור כדי לעכב ביצועו של פסק דין (תקנה 466 לתקנות).

סוף דבר: החלטת בית המשפט המחוזי מיום 5.1.2020 מבוטלת וביצוע פסק הדין של בית משפט השלום לא יעוכב.

המשיבים יישאו בהוצאות המבקשת בסך של 7,000 ש"ח.