רע"א 87/12 חסן אבו דאלו נ. פרופ' חליל אבו דלו

1.

מונחת לפני בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בירושלים בע"א 14823-04-11 (כב' השופטים א' אפעל גבאי , א' פרקש

ו ר' כרמלי ), בו נתקבל חלקית ערעור המשיבים, ונדחה ערעורו של המבקש על פסק דינו של בית משפט השלום בירושלים בת"א 6618/04 (כב' השופט א' רון ) אשר הורה על פירוק השיתוף במקרקעין המצויים בבעלות הצדדים, וכן לסעדים כספיים אחרים.

2.

המבקש וארבעת אחיו – הם המשיבים – הגישו לבית משפט השלום בירושלים תביעות הדדיות, שבמרכזן סכסוך הנוגע לחלקות מקרקעין אשר ירשו מאביהם המנוח, שנאסף אל אבותיו ביום 14.6.91 (להלן: " המוריש "). הסעד שנתבקש בתביעות עניינו סילוק יד ותשלום פיצויים, ותביעה חלופית לפירוק שיתוף במקרקעין. בתביעות אשר נדונו בבית משפט השלום עמדו על הפרק 4 נכסי מקרקעין, ואולם לענייננו חשובים הנכסים המכונים "בית צפפא הגדול" ו-"חלקת רשב"ג" (להלן: " בית צפפא " ו" רשב"ג ").

בית צפפא

3.

המקרקעין שבבית צפפא אינם מוסדרים (גוש 30284 חלקה 1 בבית צפפא), ומצוי עליהם בניין דו קומתי. על פי הצוואה הותיר המוריש את הקומה התחתונה שבמפלס התחתון של החלקה, לרבות האדמה המקיפה אותה, למבקש ולאָחִיו - משיב 2 (להלן: " יוסף ") בחלקים שווים. את הקומה העליונה יחד עם האדמה המקיפה אותה, המצויה במפלס העליון של החלקה, כמו גם גג של שתי בארות מים, ירש משיב 1 (להלן: " חליל "). שני חדרים נוספים המצויים מדרום לבאר הדרומית של החלקה, הוריש האב המנוח לבנו מוסא (להלן: " מוסא "), שאינו חלק מהבקשה דנא. ביחס לחלקת בית צפפא קבע בית משפט השלום, כי המבקש תפס חזקה בלעדית במפלס התחתון וזאת מבלי לקבל את רשותו של יוסף, שכאמור ירש חלק זה בחלקים שווים עם המבקש. מן העבר האחר נקבע כי על אף שחליל קיבל את החזקה במפלס העליון באופן בלעדי, ביצע הוא תוספות בנייה – מבלי לציין בפני הרשויות כי הוא איננו בעל הזכויות היחיד בחלקה, ולצורך אותן תוספות הביא לאיטום חלק מהמפלס התחתון. אף יורשיו של מוסא "גילו יוזמה", הוסיפו חדר שלישי, בנוסף לחדרים שירש אביהם, וגידרו את השטח על חשבון האחים האחרים. נוכח האמור לעיל צוין כי פרט ליוסף – המתגורר בארצות הברית – לא ניתן לייחס לאיש מן האחים ניקיון כפיים מלא בכל הנוגע לבית צפפא.

בית משפט השלום קבע כי אין מקום להורות על סילוק ידו של מי מהאחים, ותחת זאת הורה על פירוק שיתוף. צוין שתוצאה זו רצויה ומקובלת על כל האחים פרט למבקש. עוד נפסק כי המבקש ישלם ליוסף 88,872 ₪ בגין תפיסת החזקה הבלעדית במפלס התחתון; חליל יישלם למבקש דמי שכירות ראויים בסך של 52,500 ₪ בגין הבנייה הנוספת שביצע במפלס העליון; יורשי מוסא יישלמו למבקש סך של 36,288 ₪ בשל בניית החדר הנוסף והגידור. צוין כי לאחר פירוק השיתוף ומכירת הקרקע, יזכה חליל לסכום של 1,400,000 ₪ בגין השקעותיו בהשבחת הנכס. הוסף שהמבקש אינו זכאי להשבה שכן השקעותיו אינן חוקיות ונעשו ללא היתר.

רשב"ג

4.

המחלוקת ביחס לחלקה זו אינה נובעת מצוואת המוריש. מדובר בחלקת מקרקעין מוסדרים בגוש 30173 שלימים פוצלה לשתי חלקות שמספרן 44 ו-78. עניין לנו באחרונה. חלקה זו מצויה בבעלותם המשותפת של המבקש, חליל, יוסף ומשיב 3 (להלן: " האח מוסטפא ") . חלקם של המבקש ומוסטפא הינו 32% כל אחד, בעוד יתר 36 האחוזים מצויים בחלקים שווים בבעלות חליל ויוסף. עד לשנות ה-80 של המאה הקודמת לא ניתן היה לבנות על החלקה (פרט ל"זנב" החלקה בשטח 276 מ"ר אשר היו קיימים לזכותו אחוזי בניה), אז החל המבקש ביוזמה לחלוקת החלקה לשני מגרשים לבניה (מגרשים 1 ו-2) וארבעה מגרשים לשימוש ציבורי, על מנת שיוכל לבנות ביתו על אחד המגרשים. לצורך כך נכרת הסכם בין האחים (להלן: " ההסכם ") לפיו בתמורה לבניית ביתו במגרש מס' 2, יוותר המבקש על חלקו במגרש מס' 1 וכן על חלקי בניין שהיה בנוי עליו. המבקש אף רכש חלקים מחלקות סמוכות, ולאחר שקיבל היתר בניה, בנה את בית מגוריו על חלקה 2. בסופו של יום, לא העביר המבקש לשאר האחים את זכויותיו במגרש 1. הבעלות בחלקה 78 נותרה משותפת, כאשר כל האחים נהנים משינוי ייעוד המקרקעין שייזם המבקש.

ביחס לחלקת רשב"ג קבע בית משפט השלום כי אין להכיר בתוקף ההסכם, שכן זה נחתם לפני 30 שנים, ופרט לפעולותיו החד צדדיות של המבקש, לא נעשה דבר לביצועו כגון דיווח לרשויות המס או רישום הערת אזהרה. נקבע כי אין מקום לפרק את השיתוף בחלקת רשב"ג, ואולם בשל החלקים שנטל המבקש מאְחָיו, לרבות זכויות בנייה בחלקה 78, חויב המבקש לשלם למשיבים סך של 730,320 ₪ בעבור זכויות הבניה, וכן דמי שימוש עבור שבע שנים בסך של 255,612 ₪ (להלן: " דמי השימוש הרטרואקטיביים "). טענת המבקש לפיה יש לקזז מהסכומים הללו את שווי ההשבחה שביצע בסך של למעלה ממיליון ₪ נדחתה, זאת בשל הקביעה כי תמורת שינוי הייעוד נאלצו המשיבים לוותר לטובת עיריית ירושלים על חלק נכבד מהקרקע – שהפך לשטח ציבורי, וכן בשל העובדה שהאחים ייאלצו לשאת בהיטל השבחה.

בית המשפט המחוזי

5.

המבקש והאחים הגישו ערעורים הדדיים על פסק דינו של בית משפט השלום.

נטען על ידם כי בית משפט קמא לא קבע את שיעור הזכויות של כל אחד מן האחים במקרקעין שבבית צפפא. עוד טען המבקש כי לא היה מקום לחייבו בהשבת השקעותיו של חליל, שכן הלה נהג באי חוקיות ומרמה. על פי קו זה, דווקא חיובו של חליל בתשלום דמי שימוש לטובת המבקש נישום בחסר. כן נטען כי חישוב השטח שעל פיו נקבעה ההשבחה

בוצע באופן שגוי, ואף שומת ההשבחה אינה נכונה.

בית המשפט המחוזי קבע כי התיק יוחזר לבית משפט השלום על מנת שייקבע את חלקו של כל אחד מן האחים בתמורה שתתקבל ממכירת המקרקעין. כן נקבע שבית המשפט השלום יידון מחדש בשאלת שומת ההשבחה, נוכח טעות שנפלה בחישובי המומחה. טענת המבקש ביחס לשטח ההשבחה נדחתה. בשאלת דמי השימוש בהם חויב חליל נקבע כי הסכום נקבע "לצורך נוחות ובשים לב למהות המחלוקת", וכי אין מקום להתערב בקביעת בית משפט השלום.

ביחס לחלקת רשב"ג טענו המשיבים בהליך זה – אחיו של המבקש כאמור - כי שגה בית משפט השלום עת החליט שלא לאכוף את ההסכם הנוגע לחלקה 78. נטען כי ביחס לחלקה זו אושרה תב"ע המהווה תוכנית איחוד וחלוקה של החלקה יחד עם חלקות נוספות ואף אושר תשריט החלוקה למגרשים. הודגש כי דה פקטו פורק השיתוף בחלקת רשב"ג מכוח בניית ביתו של המבקש. מהנקבע בפסק הדין של בית משפט השלום נגזר כי המבקש יחוייב בתשלום עבור השימוש הבלעדי מעתה ועד עולם, באופן מסרבל אשר ייקשה על ההיפרדות בין הצדדים. המבקש מצידו טען כי לא היה מקום לפסוק פיצוי לטובת המשיבים בגין זכויות הבנייה שנטל מהם, שעה שאלה לא תבעו זכויות אלה משך 30 שנה ואף לא העלו אותם בתביעתם. הוסף כי אין מקום לקבל את תשריט התב"ע שהוגש על ידי המשיבים וכי הצדדים כולם זנחו את הסכם חלוקת החלקה.

בית המשפט המחוזי קבע כי יש לחתור לפתרון שימעיט את המגע בין הצדדים למחלוקת, ועל כן הורה אף על פירוק השיתוף בחלקה זו, ברוח ההסכם שנכרת בין האחים. באופן זה הסיר בית המשפט את המכשול בדמות "התחשבנות" עתידית בין הצדדים. כן נקבע כי נוכח הפער בגודל השטח לו זכאי היה המבקש בהתאם לחלקו בבעלות המשותפת, לעומת השטח אותו קיבל במסגרת פירוק השיתוף, יהא רשאי המבקש לתבוע תשלומי איזון בבית משפט השלום מטעם זה בלבד. בהערת אגב יצוין כי לאחר מתן פסק דינו, קיבל בית המשפט המחוזי את בקשת המבקש לתיקונו, בשל טעות סופר שנפלה בו ביחס לשטח החלקה בה זכה המבקש.

טענות המבקש

6.

המבקש משיג על פסק דינו של בית המשפט המחוזי, הן ביחס לבית צפפא והן לגבי חלקת רשב"ג. באשר לבית צפפא נטען כי היה על בית המשפט שלערעור לקבוע בעצמו מה חלקו של כל צד במקרקעין, לרבות זכויות בניה ונזקים שנגרמו על ידי משיב 1 במסגרת קבלת היתרי הבניה. הוסף שיש מקום לקבוע הלכה בשאלה האם קיימת חובה לקבוע חלקו של כל שותף במקרקעין המשותפים כשרק לאחר מכן ניתן להציע את הנכס למכירה פומבית.

באשר לחלקת רשב"ג טוען המבקש כי נפלו שגיאות בחוות דעתו של השמאי, ומשגיאות אלה עולה הצורך בביטול הקביעה בדבר פירוק השיתוף בחלקה. הוסף כי מכוח השגיאות האמורות יש אף לשנות את סכום דמי השימוש הרטרואקטיביים שנפסקו לחובתו, וטעה בית המשפט המחוזי משלא עשה כן.

דיון

7.

הגדרת המונח המשפטי "בקשת רשות ערעור" לא נעשתה לריק. בחינת המונח מעלה כי בקשה שכזו אינה מהווה ערעור בזכות. על המבקש להראות כי קיימת עילה משפטית המצדיקה מתן רשות ערעור, מקום שהדין אינו מחייב זאת. המשוכה גבוהה יותר עת עסקינן בגלגול שלישי. הלכה היא כי רשות ערעור בגלגול שלישי תינתן במקרים המעוררים סוגיה משפטית בעלת חשיבות כללית או ציבורית, החורגת מעניינם הפרטני של הצדדים (ר"ע 103/82 חניון חיפה בע"מ נ' מצת אור (הדר חיפה) בע"מ , פ"ד לו(3) 123 (1982)). אף אם שינתה ערכאת הערעור מהחלטותיה של הערכאה הראשונה, אין הדבר מקים זכות ערעור לצד שההחלטה אינה עומדת לצידו. במקרנו, תחומה הבקשה בגדרו של סכסוך פרטי-משפחתי, ולא נמצא בה פן עקרוני או ציבורי החורג מכך. יצוין כי פסק דינו של בית המשפט המחוזי מנומק כדבעי, ולא עולה בו על פניו כל טעות. לא מצאתי ממש בהשגת המבקש על קביעת בית המשפט המחוזי לפיה בית משפט השלום הוא אשר ידון בחלקו של כל אחד מן האחים במקרקעין. המדובר בקביעות עובדתיות אשר צריכות להתברר בערכאה המבררת. אף לא מצאתי ממש ב"שאלה הכללית" בדבר הקדמת החלוקה למכירת הנכס. יוזכר כי על פי פסק דינו של בית המשפט המחוזי, הושב התיק לדיון בבית משפט השלום לצורך בחינת אופן חלוקת הזכויות בנכס. לאמור: מבלי להביע עמדה לגופו, ובכפוף לפסק דינו של בית המשפט המחוזי שאינני מוצא לנכון להתערב בו, המשך הדיון יתנהל בפני בית משפט השלום.

באשר לטענת המבקש ביחס לטעות שנפלה בחישוב דמי השימוש הראויים ביחס לחלקת רשב"ג. מהחומר עולה שזו נטענה בפני ערכאה זו בלבד – והמבקש לא מצא לנכון להעלותה בבית המשפט המחוזי במסגרת הערעור. כשל דיוני זה רובץ לפתחו, לרבות התוצאות הנובעות ממנו. ואגב, אף כאן המדובר בממצא עובדתי.

8.

הבקשה נדחית. בהיעדר תגובה אין צו להוצאות.