רע"א 9626/05 נציגות הבית המשותף מרחוב הרב עמיאל 7 תל אביב נ. יעקב אבימור

א.בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב מיום 12.9.05 (כבוד השופטת דותן) בתיק ע"א 1410/05, בו נדחה ערעור המבקשת על פסק דינה של המפקחת על רישום מקרקעין בתל אביב (המפקחת אריאלי) מיום 6.1.05 בתיק ת/138/04.

ב.הבקשה דנא עניינה בית משותף ובו ארבע דירות, שלוש מתוכן בבעלות משפחת ספוזניקוב, והרביעית בבעלות משפחת אבימור (להלן: המשיבים). בתכנית המקורית של הבית הוקצו שני מקומות חניה, שאחד מהם הוצמד לדירת המשיבים והשני לדירת מר מרדכי ספוזניקוב. במשך השנים התפתח נוהג לפיו בצמוד לכל אחד ממקומות החניה הוחנתה מכונית נוספת, באופן החוסם את רכב הראשון (חניה בטור). מספר שנים לאחר הקמת הבניין שופץ אזור החניה, הורחב פתח הכניסה ונהרס חלק מהגדר החיה, הכל על מנת להקל על החניית ארבעה רכבים. בשנת 1999 שופץ האזור שוב, הפעם גם רוצפה רחבת החניה והותקן מחסום חשמלי. ביום 13.4.04 החליטה האסיפה הכללית של דיירי הבית המשותף על "חידוש הגינה שהיתה קיימת בחזית הבניין", החלטה שמשמעה ביטול שניים מתוך ארבעת מקומות החניה. ההחלטה התקבלה ברוב של 75%, דהינו בתמיכת משפחת ספוזניקוב ובהתנגדות המשיבים. כנטען בכתב התביעה, ביום 13.5.04 החלו העבודות, אך עוד באותו יום הרסו המשיבים את אשר הוחל לעשות, והתעקשו להמשיך בהסדרי החניה הקודמים. המבקשת עתרה למפקחת על רישום המקרקעין בבקשה לאסור על המשך השימוש בחניה הכפולה, ועל פיצוי בשל הנזקים שנגרמו.

ג.ביום 6.1.05, דחתה המפקחת – שגם ביקרה באתר המריבה - את התביעה. נקבע כי התביעה הכספית לא הוכחה, ושהשימוש שעשו המשיבים באזור החניה הוא שימוש רגיל וסביר, שמותר לכל השותפים לעשותו. ערעור שהגישה המבקשת לבית המשפט המחוזי נדחה ביום 12.9.05. נקבע כי מדובר בשימוש סביר, שנהג במשך שנים ארוכות, ובאזור בו קיימת מצוקת חניה. בית המשפט גם חזר על קביעת המפקחת לפיה התביעה הוגשה בשל סכסוך אחר בין משפחת ספוזניקוב למשיבים. לבסוף, ציין בית המשפט כי מדובר בניצול לרעה של "נציגות הבית המשותף", ושבית המשפט "לא ייתן את ידו לשימוש לרעה ברוב אוטומטי, דוגמת זה שבבית ברחוב עמיאל, להשגת מטרות שאינן קשורות לרווחת הדיירים ולמטרות הנציגות". על פסק דין זה הוגשה הבקשה שלפנינו.

ד.בבקשתה טוענת המבקשת כי טעה בית המשפט בקבעו כי מדובר בשימוש רגיל, ובכך שהתעלם מהתוקף שנותן חוק המקרקעין תשכ"ט-1969 להחלטות האספה הכללית. נטען כי העובדה שבעלי רוב הדירות הם בני משפחה אחת אין בה בכדי לשלול את סמכותם לפעול במסגרת המנגנונים לקבלת החלטות הקבועים בחוק המקרקעין.

ה.(1) אחר העיון אין בידי להיעתר לבקשה. שתי הערכאות הקודמות קבעו כי התביעה, והחלטת האסיפה העומדת ביסודה, נובעות מסכסוך אחר שאינו קשור לתביעה. בקביעות מסוג זה אין דרכה של ערכאה זו להתערב, וממילא מוגבלת כל הכרעה לסכסוך הקונקרטי, ועל כן אין הצדקה לרשות ערעור בגלגול שלישי (ראו ר"ע 103/82 חניון חיפה בע"מ נ' מצת אור (הדר חיפה) בע"מ , פ"ד לו(3) 123, 128); וכן ש' לוין, תורת הפרוצדורה האזרחית, מבוא ועקרונות יסוד

סעיף 185 בעמ' 180-174).

(2) לגופו של עניין אציין כי ביחס לשותפות במקרקעין קבע בית משפט זה:

"הן הרוב והן המיעוט חייבים לפעול בדרך מקובלת ובתום-לב (סעיפים 39 ו-61(ב) לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973). המיעוט והרוב אינם זרים זה לזה. עבותות של קניין מקשרים ביניהם. חוק המקרקעין מעניק לכל אחד מהם כוחות כלפי רעהו. בהפעלת כוחות אלה יש לנהוג בהגינות" (ע"א 810/82 זול בו בע"מ נ' יהודית זיידה , פ"ד לז(4) 737, 740, השופט – כתארו אז - ברק).

ובהמשך:

"עצם העובדה, שהחלטת הרוב היא הקובעת בענייני הניהול והשימוש הרגילים, אין בה כדי לשחרר את הרוב מהחובה להציג את מלוא העובדות למיעוט ולשתפו בקבלת ההחלטה. מהחובה להפעיל את כוחו של הרוב בדרך מקובלת ובתום-לב מתבקשים, בין השאר, התייעצות עם המיעוט, העמדתו על הצורך בפעולה המתבקשת וגילוי כל העובדות הרלוואנטיות, תוך מתן הזדמנות למיעוט, אם יחפוץ, לפנות לבית המשפט בטענת קיפוח... " (שם, בעמוד 743).

(3) אף על פי שהדברים אמורים ביחסי שותפות לפי פרק ה' לחוק המקרקעין, תשכ"ט – 1969, כוחם יפה גם ביחס להחלטות האספה הכללית לפי פרק ו' לחוק (השוו רע"א 698/85 יהודה בן צור נ' נעים ששון , פ"ד מא(3) 144). חובת האספה הכללית לנהוג בתום לב נלמדת, במישרין או בעקיפין, גם מחובת תום הלב של דיני החוזים:

"החובה לנהוג בתום לב בשימוש בזכות מעוגנת בסעיף 39 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973 (להלן - חוק החוזים). בין אם נראה את תקנון הבית המשותף כהסכם... שאז חלה הוראת סעיף 39 הנ"ל בענייננו במישרין; ובין אם נראה בתקנון פיקציה הסכמית, אשר חלה מכוח החוק ואינה יונקת את כוחה מהסכמתם של בעלי הדירות, לא יהיה בכך כדי לשלול את תחולת סעיף 39 בסיטואציה שלפנינו... לקביעה זו משנה תוקף, כאשר מדובר ביחסי הגומלין בין השוכנים בצל קורתו של בית משותף. יחסים אלו מאופיינים, בדרך כלל, בכך שהצדדים להם אינם בוחרים איש את רעהו, והם כאילו נכפים זה על זה באורח אקראי עקב עצם עובדת המגורים. לעתים קרובות עשויים יחסים אלו להימשך שנים לא מעטות. הם מתאפיינים, בנוסף לכך, בקירבה פיסית הדוקה בין הצדדים... המביאה לכך שפעולתו של האחד משפיעה בהכרח על מצבו של האחר. לאור מרכיבים אלו, כשהם נראים כמכלול, ברור כי אם, ורק אם, יפעלו בעלי הדירות והדיירים, איש כלפי רעהו, בתום לב ובהגינות, יוכל הבית המשותף להתנהל בצורה תקינה, לרווחתם המשותפת של יושביו" (ע"א 2896/90 יוסף טרוצקי נ' אלפונסו דיין , פ"ד מו(5) 454, 459-460, הנשיא שמגר).

(4) ובכלל "כל זכות (במובן הרחב) המעוגנת בחוק המקרקעין צריכה להיות מופעלת בתום לב; כל חיוב המעוגן בחוק המקרקעין צריך להתבצע בתום לב" (רע"א 6339/97 רוקר נ' סלומון , פ"ד נה(1) 199, 277 – הנשיא ברק). הדברים כרוכים לעניין זה גם בסעיף 61(ב) לחוק החוזים (חוק כללי) תשל"ג-1973, שלפיו נפרשת מצודתן של הוראות חוק זה, ותום הלב בכללן, גם על פעילות משפטית וחיובים שאינם בגדרי החוזה.

ו.אוסיף ואומר: אימוץ הגישה של "שלטון הרוב" (ע"א 810/82 הנזכר בעמוד 737) אינו מובן מאליו. עד חקיקתו של חוק המקרקעין משנת 1969 נקט המשפט הישראלי בעמדה לפיה לכל שותף זכות וטו, ואין המיעוט כפוף לרוב (ע"א 393/58 ברוינר נ' לברון , פ"ד יד(1), 169; י' ויסמן, חוק המקרקעין תשכ"ט-1969, מגמות והישגים, ירושלים תש"ל , 45). התפיסה ששררה היתה, כי "בשותפות ברכוש כל אחד מהשותפים הרי הוא בבחינת זר לגבי חלקו של האחר" (סעיף 1075 למג'לה). ביסוד השינוי שהביא בכנפיו חוק המקרקעין עמד הרצון להקל על ניצולו היעיל של הנכס, גם בהעדר הסכמה בין הבעלים (י' ויסמן, דיני קניין - בעלות ושיתוף , סעיף 5.61, עמ' 217). ברם, אין מגמה ראויה זו יכולה לשמש את הרוב כדי לעשות שימוש במעמדו באופן העלול לקפח את זכויות המיעוט. סכסוך שכנים, כשאתרע מזלם של שכנים ואינם חיים בשלום, עלול למרר חייהם של כל הנוגעים בדבר. החלופה היא כמובן בניסיון להתגבר על יחסים גרועים ולקבוע גדרי "דעלך סני לחברך לא תעביד", "מה שעליך שנוא לחברך לא תעשה", כדברי התנא הלל במסכת שבת (ל"א, א').

ז.עמדת המשפט העברי בכגון דא אינה מקבלת את עקרון הכרעת הרוב, אלא אם היתה הסכמה לעקרון זה. רק בעניינים המוגדרים "צורך גדול" – דוגמת הוצאות בטחון בסיסיות – או מנהג המדינה, ( שולחן ערוך, חושן משפט , קס"א, א'). יכולים השותפים לכפות זה את זה, גם המיעוט את הרוב. אינני יודע אם בענייננו, בחניה בטור שאינה השיגרה, ניתן לדבר על "צורך גדול". בהנחה שלפנינו נושא שאין בו דין כפיה, על פי המשפט העברי אין הרוב רשאי לכפות על המיעוט את דעתו. כשם שנפסק בזמננו ( הרב ע' בצרי, דיני

ממונות , ב', ה', א', ט"ו ("כל המשנה ידו על התחתונה") והרב ש"א ויס, משפטי שכנים ג', י"ב) כי אי אפשר שרוב יכפה על מיעוט לאפשר חניה בחצר שלא חנו בה לפי כן, כך גם להיפך, כבענייננו. וכן ראו בדומה "קונטרס הלכות שכנים" מאת הרב יצחק זילברשטיין, בתוך ספרו טובך יביעו ח"ב, תשובה כ"ג (עמ' תנ"ז-תנ"ט) הפוסק כי ניתן לכפות מיעוט על-ידי רוב במקרה של סכנה ( באר היטב, חושן משפט רל"א, כ"ז ומקורות אחרים דשם). ואולם בנושאים אחרים, כמו הצבת עגלות ילדים ברכוש המשותף בכניסת הבית (ונושא זה ניתן להשוותו לדעתי לחניה ברכוש משותף כבענייננו), לדעתו מעיקר הדין אין הרוב יכול לכוף על המיעוט, ויש צורך בהסכמה כללית (ראו שקלא וטריא שם). עוד בהקשר קרוב גם תשובה צ"ד שם (עמ' תקל"ה-תקל"ו) שלפיה במחלוקת על חניה, בהיעדר מקומות מספיקים לכל, יש מקום לחלוקה לפי זמנים (כגון שבוע ושבוע). הואיל ואין המדובר בנידון דידן בפירוק שיתוף או בחלוקת זמנים, אמצעים שבמקרים אחרים הם פתרון בהיעדר הסכמה, יש להיצמד על פי האמור לעיקרון הבסיסי, שהמדובר בדבר שאין בו כפיה; וכך היה המצב גם במקרה הפוך, אילו הנוהג בבנין היה חניית מכונית אחת ובא שכן ומבקש לשנותה תוך הכפלתה.

ח.לבסוף אציין גם כי "לשופט נתון שיקול דעת – בגדרי המרחב הניתן לו מכוח פעולתו של עקרון תום הלב – בהענקת סעדים הפוגעים בזכויות על פי חוק המקרקעין... היקפו של שיקול דעת זה נגזר מעוצמת פעולתו של עקרון תום הלב" (רע"א 6339/97 הנזכרת, בעמוד 278). מבלי להתייחס דווקא לפרטי המקרה שביסוד בקשה זו, ברור הוא, כי רוב ומיעוט יש לבדוק לא רק "אריתמטית" אלא גם מהותית; ובמקרה דנן, קיומו של רוב-קבע "קשיח" של שלושה מתוך ארבעה בבית המשותף, מאפשר לערכאות, אף בלא שיהיו כבוחן כליות ולב, להגיע למסקנות שאליהן הגיעו המפקחת ובית המשפט המחוזי. בנסיבות קשה להלום כי הרוב יוכל לדרוש מבית המשפט לאכוף את החלטתו.

ט.נוכח האמור, אין בידי להעתר לבקשה.