פר"ק 31394-06-25 פר"ק 31394-06-25

כללי : 1. לפני בקשת כונס הנכסים להורות לעיריית רחובות/הוועדה המקומית (להלן: "המשיבות") להנפיק אישור להעברת זכויות במקרקעין לצורך העברת מלוא זכויות החכירה המהוונות של המשיבה 4, הגב' רחל ויצמן (מזרחי) (להלן: "המשיבה 4"), במקרקעין ברחוב אמוראים 4 ברחובות, הידועים כגוש 3705 חלקה 373 (להלן: "הנכס"). העברת הזכויות מתבקשת לטובת הרוכשים שרכשו את הנכס בתמורה לסך של 7,500,000 ₪ במסגרת הליך זה לאכיפת שעבוד שהוגש על ידי הנושות המובטחות, שקד פרטנרס 2 ג'י. פי בע"מ ושקד פרטנרס II פאנד (להלן: "הנושות המובטחות"), כנגד המשיבים 1-4 ובניהם גם חברת ו. לתרמן בע"מ (להלן: "החברה"), בהתאם לאישור בית המשפט מיום 15.2.2026 ולפסיקתא שנחתמה ביום 4.5.2026. 2. יצוין תחילה, כי נוכח הסכמת כונס הנכסים על הכרעה בבקשה זו על בסיס כתבי הטענות ומשחלף המועד להגשת עמדת המשיבות לעניין עצם קיום דיון בבקשה, אני רואה להכריע בה על בסיס כתבי הטענות. עוד יצוין, כי המשיבה 4 לא הגישה כל עמדה לגופו של עניין ולמעשה מעמדה בבקשה הנוכחית הינו פורמלי בלבד. הפולמוס הטעון הכרעה מתנהל בין כונס הנכסים לבין עיריית רחובות/הוועדה המקומית – המשיבות. הבקשה : 3. כונס הנכסים מציין כי עם פנייתו לקבלת האישור הנדרש מהמשיבות, הוציאו המשיבות דרישה לתשלום היטל השבחה בגין מכירת הזכויות בסך כולל של 794,642.06 ₪, ובהמשך דרישה נוספת בגין היטלי סלילה ותיעול בסך של 32,097 ₪ (להלן: "החוב למשיבות"). 4. כונס הנכסים מדגיש, כי הן היטל ההשבחה והן היטלי התיעול חלים ביחס לתוכניות שנכנסו לתוקף טרם מועד מתן צו כינוס הנכסים, ופניות הכונס לקבל את האישור לא נענו במשך למעלה מחודשיים. 5. הכונס מציין עוד, כי הדרך היחידה הפתוחה בפני המשיבות היא הגשת תביעת חוב ואין לאפשר להן "לשדרג" את מעמדן, מה שגם שמבחינה מעשית תמורת המכר נמוכה מסך החובות של הנושות המובטחות ואין כל יתרה פנויה לחובות רגילים. 6. כונס הנכסים מסתמך בין היתר על בג"ץ 7009/04 עיריית הרצליה נ' היועמ"ש (5.2.2014) (להלן: "בג"צ הרצליה"). עמדת המשיבות : 7. המשיבות מצדן, אינן חולקות על כך שהחוב התייחס לתקופה טרם הליך זה שנפתח בחודש יוני 2025. הן מציינות, כי בענייננו המשיבה 4 אינה הלווה וגם לא ערבה באופן אישי להלוואה נושא ההליך. כל שנעשה כאן לטענתן, הוא שהמשיבה 4 הסכימה לשעבד את זכויותיה במקרקעין מושבחים (דהיינו הנכס), לטובת הנושות המובטחות. לטענתן, מימוש השיעבוד משמעו כי הנושות המובטחות, בעלות השעבוד, נכנסות בנעלי הממשכן. בהתאם, תוהות המשיבות הכיצד ניתן לקבל מצב בו הממשכן חב בחובות היטל השבחה שמקורן בהשבחה של הנכס עצמו ואילו בעל השעבוד (שנכנס בנעליו) ייהנה מתמורת המכירה (המגלמת את אותה השבחה) ללא שהוא נושא בתשלום היטל ההשבחה הנובע באופן ישיר מכך (בשם בעל הקרקע שהוא נכנס לנעליו)? לשיטתן, יש בכך קושי. 8. המשיבות מציינות, כי דיני היטל ההשבחה קובעים כי "אירוע המס" מתקיים ביום אישור התוכנית. יחד עם זאת, לבעל המקרקעין ניתנה האפשרות לדחות את מועד התשלום עד למועד שבו הוא יממש את המקרקעין והזכויות שאושרו בתוכנית (בדרך של מכר או היתר). אפשרות זו ,לדחיית מועד התשלום בפועל, מביאה לטענת המשיבות למצב דברים אנומלי במסגרתו בעל הקרקע משעבד את זכויותיו במקרקעין למלווה, כבטוחה לפירעון ההלוואה (כאשר על זכויות אלו קיים חוב כבר במועד יצירת השעבוד) ואילו המלווה מבקש לפרוע את הבטוחה כשהיא נקייה מאותו חוב. 9. הן מוסיפות וטוענות, כי לוועדה המקומית אין דרך להתגונן מפני מצב דברים זה. שהרי כל עוד לא אירע מימוש זכויות (מכירה) טרם נוצר "חוב בר גבייה" ולכן הוועדה המקומית אפילו אינה יכולה לרשום הערה על חוב בפנקסי המקרקעין ו /או לנקוט הלכי גבייה כגון רישום עיקול (שיירשם טרם קבלת המשכנתא). לכן, בנסיבות אלו עולה לעמדתן השאלה האם גם במצב דברים זה ראוי להשקיף על החוב כ - "חוב עבר" רק מאחר ומקורו בתוכנית שאושרה לפני מינוי כונס הנכסים? האם אין לומר שהחוב למעשה "התגבש סופית" בעת המימוש ע"י כונס הנכסים ולכן על כונס הנכסים (שנכנס בנעלי החייב) או על החברה בעלת השעבוד, לשלם חוב זה כתנאי לביצוע המימוש? 10. בתוך כך, טוענות המשיבות כי בחלוף השנים מאז ניתנה הלכת בג''צ הרצליה, מן הראוי לשוב ולהרהר אחר ההצדקה לתוצאה הקשה הן כלפי הרשות המקומית שמאבדת אמצעי אכיפה יעיל כלפי בעלת הקרקע שעדיין חייבת בתשלום ההיטלים החלים עליה עפ"י דין ולמצוא את הנסיבות המתאימות לכך. המשיבות הפנו לפסיקה נקודתית שניתנה על ידי כב' השופטת (סגנית הנשיא כיום) פלינר בפר"ק (מחוזי ת"א) 47595-08-10 אנג'ל ג'נרל דיבלופרס בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה, קרית אתא (22.7.2018) (להלן: "עניין אנג'ל"), שתומכת לטענתן בעמדתה. 11. לשיטתן, הנסיבות בענייננו מיוחדות אף יותר וגם בהן יש כדי להצדיק חריגה ופרשנות מצמצמת לבג''צ הרצליה, כמפורט בעמדתן. דיון והכרעה: 12. לאחר שעיינתי היטב בטענות הצדדים, נוכח המצב המשפטי הקיים, אני נעתרת לבקשת כונס הנכסים. בקליפת אגוז ייאמר, כי הן ההלכה שנקבעה בבג"צ הרצליה היא שסעיף 324(א) לפקודת העיריות [נוסח חדש] והן סעיף 10(א) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, תשכ"ה-1965, אינם מקנים לעירייה או לוועדה המקומית מעמד של נושה מובטח בגין חובות ארנונה או היטל השבחה. כלל זה חל לא רק בהליכי פירוק ופשיטת רגל, אלא גם בהליכי כינוס נכסים למימוש משכנתה המתנהלים מחוץ להליכי חדלות פירעון. בהתאם, העירייה אינה רשאית לעכב את רישום הנכס על שם הקונה רק בשל חוב עבר של החייבת המקורית, כאשר מדובר בחוב שאינו הוצאת כינוס ואינו מקנה לעירייה עדיפות על הנושה המובטח. 13. זו היא ההלכה הקיימת וזהו המצב המשפטי. הלכה זו לא הוחרגה ביחס להליכים או לסיטואציות משפטיות כאלה ואחרות ולפיכך קבלת עמדת המשיבות בענייננו, תסתור את הלכת בית המשפט העליון שנקבעה כאמור בבג"צ הרצליה. 14. ודוק – לא מדובר בהלכה מרשאית ימי קום המדינה או כזו שהצטמצמה, כפי שעולה כביכול מעמדת המשיבות. מדובר בפסיקה חדשה יחסית, בת תריסר שנים בלבד, אשר מיושמת בערכאות, כפי שציין גם כונס הנכסים בסעיף 13 לעמדתו תוך הבאת אסמכתאות. 15. זאת ועוד, איני סבורה כי הפסיקה הנקודתית שהובאה על ידי המשיבות בעניין אנג'ל, מסייעת להן. המדובר בנסיבות שונות מענייננו, ולא בבקשה להורות לעירייה או לוועדה המקומית להנפיק אישור לצורך העברת זכויות. מוקד הדיון שם היה האם רשות שנמנעה מהגשת תביעת חוב, יכולה לשוב ולדרוש תשלום של היטל השבחה לאחר שאושר הסדר נושים ולאחר שנמכר הנכס נושא ההסדר. אם כן, אני מוצאת כי הנדון אינו דומה לראיה. 16. כאמור, ההלכה שנקבע בבג"צ הרצליה באה לידי ביטוי בפסיקות המאוחרות לה, וראו למשל את קביעתה של כב' השופטת סג"נ טאובר בחדל"ת (חי') 34987-10-19 א.ח. תעשיות עבוד שבבי מדויק בע"מ נ' הממונה על הליכי חדלות פירעון ושיקום כלכלי, סעיפים 16-19 (2.5.2021), שם היא הסתמכה על בג"צ הרצליה וקבעה ביחס למקרה שנדון לפניה, כדלקמן: "משמדובר בענייננו במכירה אגב הליך כינוס נכסים של נכס המשועבד לבנק דיסקונט ולבנק הבינלאומי הראשון, שהינם במעמד של נושים מבוטחים ואין בתמורת המכר כדי לכסות את מלוא החוב לנושים המובטחים, וחובות ארנונה והיטלי השבחה אינם מקנים מעמד של נושה מובטח לרשות המקומית, מאחר שהוראות החוק הרלבנטיות בגינן נסוגות מפני דיני הנשייה וזאת הן בהליכי חדלות פירעון קולקטיביים והן בהליכי כינוס נכסים הנערכים מחוץ להליכי חדלות פירעון, החובות הנטענים על ידי המשיבות הינם חובות נדחים, בפני החובות לנושים המובטחים בנכס משכך, אין יסוד לסירובן של המשיבות להנפיק לבעלי התפקיד את האישורים הנדרשים או התנייתם בתשלומי ההיטלים הנטענים ועל המשיבות להנפיק ללא דיחוי נוסף וללא תנאי את האישורים הדרושים לבעלי התפקיד". (שם, פסקאות 18-19). דברים אלה מדברים בעד עצמם והולמים גם את ענייננו. ראו עוד : החלטת כב' השופטת בן ארי בחדל"ת 14029-02-21 עו"ד שגיא רוזנק נ' קבוצת וינשטוק תמ"א 38 בע"מ (4.3.2026); חדל"ת (מחוזי חיפה) 28825-02-23 א.נ.מ.נ. מוריה קפיטל בע"מ ו- 37 חברות נוספות נ' הממונה על הליכי חדלות פירעון ושיקום כלכלי (10.9.2025) –כב' השופטת סג"נ טאובר. 17. אם כן, הגם שבנסיבות העניין המשיבות סבורות שיש לפעול אחרת משנקבע בבג"צ הרצליה, איני רואה יסוד משפטי לסירובן להנפיק אישור ללשכת רישום המקרקעין. 18. העירייה ביקשה לחלופין לחייב את המשיבה 4 בתשלום חוב ההיטלים לעירייה. ההליך בענייננו הוא פרטני ונועד בתכליתו לאכיפת שעבוד ולתשלום חוב החברה לנושה המובטח – המבקשות בהליך. לכן, הכספים המשולמים לקופת הכינוס נועדו בראש ובראשונה למטרות ההליך. ספק בעיני אם לבית המשפט הדן בהליך לאכיפת שעבוד יש סמכות לכפות סעד חלופי כאמור על המשיבה 4, וזאת מבלי שהחוב התברר בהליך מתאים. 19. בנוסף, קבלת טענה חלופית זו, עלולה להביא למצב שבו המשיבות תשודרגנה במעמד הנשייה על פני נושים פוטנציאליים אחרים של המשיבה 4. אם כן, טענותיהן הכספיות של המשיבות בגין החוב הנטען, אין מקומן להתברר ולהיות מוכרעות בגדר בקשה זו, אלא במסגרת ההליכים המתאימים ובכפוף לדיני הנשייה. 20. מן האמור, אני מורה על קבלת בקשת כונס הנכסים. המשיבות תדאגנה להמציא לידיו אישור מתאים ללשכת רישום המקרקעין וזאת תוך 10 ימים ממועד קבלת החלטה. 21. שקלתי האם להשית הוצאות על המשיבות בגין בקשה זו . בסופו של דבר ראיתי שלא לעשות כן, מתוך התחשבות במעמדה כנושה שטרם באה על פתרונה ובהתחשב בתוצאתה של החלטה זו.