פרטי ההליך
לפני
כבוד השופט אבי גורמן
מערער
דוד ריטרסקי
ע"י ב"כ עוה"ד עידן אדרי
נגד
משיב
מנהל הארנונה של עיריית פתח-תקוה
ע"י ב"כ עוה"ד אשר אילוביץ' ואריאל ליבר
פסק דין
לפניי ערעור שהגיש מר דוד ריטרסקי (להלן: "המערער"), כנגד החלטת ועדת הערר לענייני ארנונה כללית שליד עיריית פתח תקווה (להלן: "ועדת הערר"), מיום 10.3.25 (להלן: "ההחלטה"). ההחלטה ניתנה במסגרת עררים 27/18, 36-41/19 ו- 33/20. עניינה של ההחלטה בחיובי ארנונה שהוטלו על המערער בגין השנים 2018-2020 (להלן: "השנים שבמחלוקת") עבור נכסים המצויים בתחום שיפוטה של עיריית פתח תקווה. אקדים ואציין כי הערעור שלפניי הוא ערעור שלישי המוגש על ידי המערער על החלטת ועדת הערר, כאשר בשני הערעורים הקודמים הושב התיק בהסכמה אל ועדות הערר, כפי שיוזכר בהמשך. רקע עובדתי: המערער הינו הבעלים והמחזיק במבנה המצוי ברחוב הביטחון 6 בפתח תקווה, הידוע כגוש 6368 חלקה 180, הכולל קומת חניון, ומעליה מבנה בן חמש קומות (להלן: "הנכס" או "הבניין"). לעניין החיוב בארנונה, כל אחת מקומות הבניין מחויבת כנכס לו מספר שונה: קומת מרתף (חניון) 1- (נכס מס' 9901), קומת קרקע 0 (נכס מס' 020), קומה ראשונה (נכס מס' 110), קומה שנייה (נכס מס' 210), קומה שלישית (נכס מס' 120), וקומה רביעית (נכס מס' 030). המשיב הוא מנהל הארנונה בעיריית פתח תקווה, הוא הגורם המוסמך על פי דין לדון ולהכריע בהשגות המוגשות בענייני ארנונה בתחום שיפוטה של העירייה (להלן: "המשיב"). בהיותו מחזיק הבניין כולו, נדרש המערער לשלם לעירייה ארנונה עבור כל חלקי הנכס – ביחס לשנים שבמחלוקת. יובהר כי בגין הקומות השנייה וחלק מהקומה השלישית, המערער חויב כבר בארנונה אף בשנים 2016-2017 – שנתיים שקדמו לשנים שבמחלוקת בערעור כאן. בקומות אלה, על אף העדר טופס 4 והעדר אישור אכלוס ע"י מכבי האש (להלן, יחדיו ולמען הפשטות: "טופס 4"), המערער שיפץ והשכיר משרדים – ולפיכך חויב בארנונה כבר בעבר [ערעור מנהלי שהגיש על כך בשעתו המערער – נדחה על ידי כבוד השופטת א' רבינוביץ ברון: עמ"נ 43326-12-18 ריטרסקי נ' מנהל הארנונה של עיריית פתח תקווה ואח' (21.7.19)]. לעומת זאת, בכל הנוגע לשאר חלקי הבניין (היינו קומה 1-, קומת הקרקע, קומה ראשונה, קומה שנייה, וקומה רביעית) – מדובר בחיוב שהשית המשיב לראשונה, וזאת בעקבות ביקורת שערך לדבריו בנכס בסוף שנת 2017, במסגרתה מצא כי אין מקום לשיטתו להוסיף ולפטור את המערער מתשלום ארנונה – ביחס לכלל הבניין. אין בין הצדדים מחלוקת כי המערער מחזיק במשך שנים בבניין. במשך שנים לא חויב הבניין בארנונה, וזאת בטענה כי מדובר בבניין ישן שעובר על ידי המערער שיפוץ מקיף, ולכן באותה העת – נטען כי אינו ראוי לשימוש וכי לא נעשה בו שימוש בפועל. אלא שכאמור, המשיב מצא כי אין מקום להמשיך ולפטור את הבניין מתשלום ארנונה. ראשית נקבע הדבר (כאמור, עוד לפני השנים שבמחלוקת) ביחס לקומות ב' וחלק מקומה ג', ובשנים שבמחלוקת נקבע כי כך הדין אף ביחס לכלל שאר הקומות בבניין. המשיב אינו טוען לשינוי שאירע, אלא כאמור לכך שביקורת שערך לימדה אותו כי יש להשית את החיובים שקבע. אין מחלוקת כי לבניין לא ניתן טופס 4. כמו כן אין מחלוקת כי כאמור לעיל, בקומות ב' ו- ג' מצויים משרדים אותם משכיר המערער (המחלוקת הקיימת בעניינן של קומות אלה, תובהר בהמשך). ביחס לשאר הקומות, המחלוקת שהתעוררה בין הצדדים היא בעיקרה (אך לא רק) סובבת מספר עניינים: האם ניתן לחייב בארנונה, בהעדר טופס 4. האם בניית הבניין הושלמה. האם נעשה בפועל שימוש בנכס. המשיב קבע כי לשאלות אלה יש לענות בחיוב, ולפיכך חייב את המערער בתשלום ארנונה. המערער מנגד טען כי יש להשיב לשאלות אלה בשלילה, ולפיכך סירב להשלים עם החיובים שהשית המשיב. בשנים שבמחלוקת - 2018-2020, סיווג המשיב את השטח הבנוי של הנכס בסיווגים שונים: קומת מרתף (חניון) 1- (נכס מס' 9901), שטח של כ- 497 מ"ר, סווגה כ- "חניונים – קרקע תפוסה". קומת קרקע 0 (נכס מס' 020), שטח של כ- 285 מ"ר, סווגה כ- "מבנה תעשייה". קומה ראשונה (נכס מס' 110), שטח של כ- 295 מ"ר, סווגה כ- "מחסנים". קומה שנייה (נכס מס' 210), שטח של כ- 294 מ"ר, סווגה כ- "משרדים בתעשייה". קומה שלישית (נכס מס' 120), שטח של כ- 285 מ"ר, סווגה כ- "משרדים בתעשייה". קומה רביעית (נכס מס' 030), שטח של כ- 360 מ"ר, סווגה כ- "מבנה תעשייה". המערער נקט הליכי השגה נגד חיובי הארנונה שהושתו עליו. לאחר שהשגותיו נדחו על ידי המשיב, הוא הגיש עררים לוועדת הערר. משנדחו העררים, הוגשו הערעורים המנהליים לבית המשפט – כמפורט להלן. השתלשלות ההליכים: המחלוקת שבין הצדדים, נדונה באופן חוזר ונשנה במסגרת ערעורים מנהליים והחלטות של ועדות ערר - כפי שיפורט בתמצית להלן: ביום 30.5.21 ניתנה החלטת ועדת הערר, בראשות יו"ר הוועדה, עו"ד יהודה שלום, ושחבריה היו מר אשר מייבסקי והגב' שושנה פרופר (להלן: "ועדת הערר הראשונה" ו- "החלטת ועדת הערר הראשונה"). קודם למתן החלטתה ערכה ועדת הערר הראשונה ביום 4.2.20 ביקור בנכס. ביקור זה תועד בדו"ח, הכולל תיאור מפורט של הביקור ודברים שנאמרו במסגרתו ואף תמונות של כל אחת מהקומות – למעט קומה ג' שלגבי כך שבנייתה הושלמה לא הייתה מחלוקת (דו"ח הביקור בנכס צורף כנספח 26 לערעור). במסגרת החלטת ועדת הערר הראשונה התקבל הערר ביחס לקומה הרביעית, אשר נקבע כי בנייתה לא הושלמה (אף כי צוין כי היא קרובה להשלמה) ולא נעשה בה שימוש, ולכן אין לחייבה בארנונה שכן היא זכאית לפטור לפי סעיף 330 לפקודת העיריות [נוסח חדש]. מנגד, שאר חלקי הערר הנוגעים לקומות אחרות – נדחו. בתמצית, ועדת הערר הראשונה קבעה כי בניגוד לטענת המערער, ניתן לחייב בארנונה, במקרים המתאימים, אף בהעדר טופס 4. כן נקבע כי "מדובר בבניין שבנייתו הסתיימה" (סעיף 4.3 להחלטה), ויותר מכך הודגש (בהתייחס לכל אחת מהקומות, מלבד קומה רביעית) כי בקומות הבניין נעשה שימוש. לגבי חלק מהסיווגים שקבע המשיב (כפי שעוד יפורט בהמשך), ציינה ועדת הערר כי לאור השימוש שנעשה, הסיווג שקבע המשיב – מקל, אך היא לא מצאה להחמיר ולהתערב בו. המערער הגיש ערעור על החלטת ועדת הערר הראשונה - עמ"נ 33995-07-21 (להלן: "הערעור הראשון"), אשר נדון בפני כבוד השופט ש' בורנשטין. לצד טענות אחרות, טענה מרכזית שהעלה המערער, התמקדה בניגוד עניינים שבו היה מצוי לדבריו יו"ר ועדת הערר דאז, עו"ד יהודה שלום. בעקבות טענה זו, בשים לב לכך שהרכבה של ועדת הערר לענייני ארנונה ממילא שונה באותה העת ולאחר ששמעו את דברי בית המשפט, הגיעו הצדדים להסכמה - כדלקמן: "... הגענו להסכמה לפיה החלטת ועדת הערר תבוטל והתיק יוחזר לדיון בפני ועדת הערר בהרכבה החדש, אשר תקיים דיון על סמך החומר הקיים היום, וזאת בלא שמיעת ראיות וללא צורך לערוך ביקור בנכס. אין באמור כדי לכבול את שיקול דעתה של הוועדה כיצד לקיים את הדיון ולקבל את החלטתה." (ההדגשות, כאן ולהלן, אינן במקור) בהתאם לבקשת הצדדים, בית המשפט נתן תוקף של פסק דין להסכמות הנ"ל. בכך בוטלה כאמור החלטת ועדת הערר הראשונה, והתיק הושב אל ועדת הערר בהרכבה החדש, אשר הוסמכה להכריע על סמך החומר הקיים בתיק, ללא שמיעת ראיות נוספות וללא עריכת ביקור נוסף בנכס. לאחר ביטול ההחלטה והחזרת הדיון, ניתנה ביום 24.5.23 החלטת ועדת הערר השנייה, על ידי הרכבה החדש: יו"ר הוועדה עו"ד ראובן יצחק וחבריה מר דוד בריק, ומר פיליפ גולד (להלן: "החלטת הוועדה השנייה"). בהתאם להסכמה בין הצדדים ושקיבלה כאמור תוקף של פסק דין בערעור הראשון, ועדת הערר לא ערכה ביקור נוסף בנכס, אלא היא הסתמכה על דו"ח הביקור שערכה ועדת הערר הראשונה בנכס. תוצאות ההחלטה השנייה של ועדת הערר, זהות לתוצאות החלטת ועדת הערר הראשונה: ועדת הערר קיבלה את הערר ביחס לקומה הרביעית, אך דחתה את הערר ביחס לשאר קומות הבניין. נוכח קביעה זו, הגיש המערער ערעור נוסף - עמ"נ 31368-09-23 (להלן: "הערעור השני"), אשר נדון אף הוא בפני כבוד השופט ש' בורנשטין. במסגרתו טען בין השאר המערער כי הוועדה לא נימקה את החלטתה, והתעלמה מחלק מטענותיו. מנגד, עתר המשיב לדחיית הערעור, בטענה כי הוועדה נתנה דעתה לטענות הצדדים, בחנה את החומר הקיים ואף התרשמה מדו"ח הסיור במבנה ומהתמונות שצולמו בו. עוד נטען כי המערער פועל בחוסר תום לב ובידיים שאינן נקיות, שכן מדובר ב"מערער סדרתי שמתיש את העירייה חדשות לבקרים בהליכים משפטיים בלתי נגמרים", בעודו משכיר נכסים ללא היתר מתאים. ביום 7.3.24 ניתן פסק דינו של כבוד השופט בורנשטין בערעור השני, במסגרתו נקבע בין השאר - כדלקמן: "לאחר שקיימתי היום דיון נרחב בפניי, ונתתי דעתי למכלול טענות הצדדים, סבורני כי ראוי להחזיר את התיק לוועדה על מנת שתנמק כדבעי ובאופן מפורט ומקיף את החלטתה, תוך התייחסות עניינית לכל אחת ואחת מהטענות המשפטיות והעובדתיות שהעלו הצדדים, ותוך התייחסות לראיות שהוצגו בפניה". בהמשך פסק הדין, באופן מפורט עמד בית המשפט על כך שהחלטת ועדת הערר חסרה התייחסות למספר עניינים: די שאזכיר, כי טענת המערער לפיה בנכס מצוי ממ"ק ומשרדי מכירות, אשר פטורים, לגישתו, מחיוב, כלל לא הוזכרה וכלל לא הוכרעה בהחלטת הוועדה. הוא הדין בטענה לפיה הציוד והריהוט המצוי בנכס, על בסיסו קבעה הוועדה כי ניתן לראות בקומת המרתף, קומת הקרקע והקומה הראשונה, כנכסים שנעשה בהם שימוש לאחסנה, הוא ציוד וריהוט המשמש לבניה, ולפיכך אין מקום בשל הימצאו בנכס לקבוע כי מדובר בנכס גמור וראוי לשימוש. וכיוצא בזה הטענה הנוגעת לקומה הרביעית, אשר הוועדה הנכבדה מצאה מקום לפטור אותה מחיוב בהתאם לסעיף 330 לפקודת העיריות, וזאת בלא להתייחס לטענה, כי מאחר שמדובר בנכס שבנייתו לא הושלמה – כפי שאף קבעה הוועדה בעצמה – ממילא אין לחייבו מעיקרא ואין להיזקק לסעיף 330 הנ"ל. לצד זה, בית המשפט דחה את טענותיו של המערער על כך שוועדת הערר ציטטה פסקאות מהחלטת ועדת הערר הראשונה. בית המשפט ציין כי העובדה שהצדדים הסכימו להסתמך על ממצאי הביקור שערכה ועדת הערר הראשונה, יכולים להתיישב עם ציטוט של סעיפים זהים בהקשר זה. כן הדגיש כב' בית המשפט כי הוא אינו קובע מסמרות כלשהם בעניין הטענות שהעלה המערער והאופן בו יש בהן כדי להשפיע על התוצאה הסופית, וכי ועדת הערר – אליה הושב התיק (בשנית), תוכל לקבוע בהתאם לשיקול דעתה. החלטת ועדת הערר נשוא הערעור: ביום 10.3.25 ניתנה החלטתה הנוספת של ועדת הערר (להלן: "החלטת ועדת הערר"). בהחלטה זו, שניתנה על ידי אותו הרכב שנתן את החלטת הוועדה השנייה, פירטה הוועדה את התשתית העובדתית המוסכמת ואת הסוגיות שבמחלוקת, ודחתה את טענות המערער – מלבד בעניין הקומה הרביעית. מבחינת תוצאותיה, החלטה זו שונה מההחלטות הקודמות בכך שככל הנראה בעקבות הדברים שנכתבו בפסק הדין בערעור השני, נקבע ביחס לקומה הרביעית כי בשים לב לכך שבנייתה לא הושלמה (ולא נעשה בה שימוש) – אין לחייבה בארנונה. נימוק זה אינו נשען על תחולת הפטור שבסעיף 330 לפקודת העיריות (המוגבל בין השאר בזמן), אלא קובע העדר חבות. ביחס לשאר קומות הנכס, תוצאות החלטה זו זהות לתוצאות שנקבעו בהחלטות הקודמות של ועדות הערר, תוך שנכללים בה נימוקים נוספים. עיקרי החלטת ועדת הערר: ועדת הערר דחתה את טענות המערער וקבעה כי בניית הבניין הושלמה, וכי נעשה שימוש בכל קומות הבניין – חלקן לאחסון וחלקן להשכרה (כפי שיפורט בהמשך ביחס לכל קומה וקומה). טענת המערער לפיה אין לחייב את הנכסים בארנונה מאחר שהם ריקים ואינם בשימוש – נדחתה על ידי הוועדה. נקבע, כי נכס ריק שלא נעשה בו שימוש, במבנה שבנייתו הסתיימה, הינו בר-חיוב בארנונה, אלא שיש לחייבו בהתאם לסיווג לו נקבע התעריף הזול ביותר. אלא שלצד זה הבהירה הוועדה כי אם נעשה שימוש בנכס - כפי שקבעה כי אירע במקרה כאן, יש לסווג את הנכס בהתאם לשימוש שבפועל נעשה בו. באשר להיעדרו של טופס 4 ואי מתן אישור כיבוי אש – טענות המערער נדחו. הוועדה קבעה כי קיומם או היעדרם של אישורים אלו, אינו מונע את הטלת חיוב הארנונה על הנכסים כדין, וזאת במקרה בו הבנייה הושלמה וודאי כאשר נעשה בפועל שימוש בנכס. נדחתה טענת המערער לעניין שטחי החיוב. נקבע, כי המערער לא הציג חוות דעת מודד מטעמו, ומנגד התקבלו הסברי המשיב. משכך, קבעה הוועדה כי השטחים שנקבעו משקפים נאמנה את השטחים שיש לחייבם. קומת מרתף (חניון) 1- (נכס מס' 9901): הוועדה דחתה את טענת המערער כי בניית הנכס טרם הסתיימה. נקבע, בהסתמך על ממצאי סיור הוועדה הראשונה בנכס, ביום 4.2.20, כי הנכס משמש בפועל לאחסון חפצים שונים (בהם ריהוט משרדי, נגרר של רכב, אופנועים, גופי תאורה ארוזים בקופסאות, מנוע מזגן וגרוטאות). הוועדה ציינה, כי אף שהסיווג הראוי לאור השימוש הוא "מחסנים", הוא חויב בפועל בסיווג המקל של "חניונים - קרקע תפוסה", ולכן הותירה חיוב זה על כנו. קומת קרקע 0 (נכס מס' 020): הוועדה דחתה את טענת המערער כי בניית הנכס טרם הסתיימה, וקבעה כי הנכס מצוי ברמת גימור של טיח ללא ריצוף, ומותקנת בו מערכת כיבוי אש, אף שאין בו מערכות חשמל ומים פעילות. עם זאת, הנכס כולל שטח קטן מרוצף ושני חדרים מרוצפים (ללא קירוי דקורטיבי), ומאוחסן בו ציוד רב המפורט בדו"ח הסיור. הוועדה קבעה כי נוכח האחסנה בפועל, הסיווג הראוי היה צריך להיות "מחסנים", אך השאירה את החיוב על כנו לפי סיווג "מבנה תעשייה" – משמצא המשיב לקבוע כך. קומה ראשונה (נכס מס' 110): הוועדה דחתה את טענת המערער כי בניית הנכס טרם הסתיימה. נקבע, על יסוד ביקור ועדת הערר הראשונה במקום, כי רצפת הנכס עשויה מעץ ונעשה בו שימוש בפועל לאחסון חומרי בנייה, חלקי ריהוט, כיסאות משרד, ארון ומנועי מזגנים. הוועדה הוסיפה כי שימוש זה דומה במהותו לשימוש שנעשה בנכס שבקומת הקרקע (נכס 020), ומשכך אישרה את חיובו בתעריף "מחסנים". קומה שנייה (נכס מס' 210): הוועדה ציינה כי קיים פסק דין חלוט לגבי נכס זה, אשר התייחס לחיובו של כל נכס זה בארנונה כבר בשנים 2016-2017, עוד לפני השנים שבמחלוקת [עמ"נ 43326-12-18 ריטרסקי נ' מנהל הארנונה של עיריית פתח תקווה ואח' (21.7.19); בהתאם לכך ולאחר שאף הוועדה מצאה כי בניית הנכס הושלמה וכי נעשה בו בפועל שימוש נרחב להשכרה, נקבע כי יש לחייב את הנכס בגין מלוא השטח האמור, תחת הסיווג של "משרדים בתעשייה" – כפי שנקבע בפסק הדין הנ"ל. קומה שלישית (נכס מס' 120): הוועדה דחתה את טענות המערער לאחר שמצאה כי הקומה כולה מאוכלסת על ידי שוכרים, למעט שלושה חדרים בשטח של כ-40 מ"ר, אשר אף הם ברמת גימור מלאה (הכוללת ריצוף, תאורה, מיזוג אוויר ותקרה דקורטיבית). עוד נקבע, כי אין לפצל את החיוב בקומה זו, שכן היא מהווה יחידה אחת, ועל כן יש לחייבה תחת הסיווג "משרדים בתעשייה" - כפי שקבע המשיב. קומה רביעית (נכס מס' 030): הוועדה קיבלה את טענות המערער וקבעה כי בניית הנכס טרם הושלמה. צוין, כי בעבר הוענק לנכס פטור מארנונה לשנת המס 2019 מכוח סעיף 330 לפקודת העיריות. בביקור שנערך במקום ביום 4.2.20 נמצא כי הנכס מצוי בשלבי סיום שיפוץ; מחד גיסא, קיימים בו ריצוף, טיח, קירות חלוקה ודלתות זכוכית, אך מאידך גיסא – התאורה טרם חוברה, חלק מהתקרה הדקורטיבית לא הושלם, ולא הותקנו מערכות מיזוג אוויר, אסלה או אינסטלציה במטבח. עוד נקבע, כי בדיון מיום 15.9.20 הסכימו הצדדים שלא חל כל שינוי עובדתי בנכס. הסכמה זו נתמכה בעדותו של המומחה מטעם המערער, מר אלי סידאוי, אשר העיד כי לא נעשה בקומה כל שינוי למעט הנחת מזגנים שטרם חוברו לרשת החשמל. הוועדה קבעה כי עדות זו לא נסתרה על ידי המשיב, ועל כן הורתה כי אין לחייב בארנונה נכס זה. שטחי ממ"ק (מרחב מוגן קומתי) ומשרד המכירות: הוועדה דחתה את טענת המערער לפטור מחיוב בארנונה בגין שטחים אלו. נקבע, כי בביקור במקום לא נמצא משרד מכירות, ואף לו היה נמצא משרד כאמור, היה מקום לחייבו תחת הסיווג "משרדים". בכל הנוגע לממ"ק ציינה הוועדה, כי סעיף 4 לצו הארנונה של עיריית פתח תקווה קובע במפורש שיש לחייב ממ"ק בארנונה, ומשכך נדחתה הטענה לפטור. מכאן הערעור שלפניי. תמצית טענות הצדדים בערעור טענות המערער: המערער עותר לביטול החלטת ועדת הערר מיום 10.3.25, בגדרה נדחה הרוב המכריע של טענותיו ביחס לשנים 2018–2020. לטענת המערער, החלטת הוועדה לקונית, אינה מפורטת ועומדת בניגוד להנחיות המפורשות שניתנו בפסק הדין הקודם (עמ"נ 31368-09-23), אשר הורה לה לדון ולנמק כדבעי כל טענה וראיה. המערער מוסיף כי הוועדה בחרה להעתיק חלקים נרחבים מהחלטתה הקודמת שנפסלה, ובכך חזרה הלכה למעשה על אותן קביעות פגומות. המערער טוען כי התנהלות הוועדה מעוררת חשש ממשי למשוא פנים ולקשר פסול עם עיריית פתח תקווה. לביסוס טענה זו, מצביע המערער על מספר זיקות מוסדיות ואישיות: מזכירות הוועדה ממוקמת בתוך אולם הגבייה של העירייה; דברי הדואר מטעמה נשלחים באמצעות מחלקת השומה; אחד מחברי הוועדה, מר דוד בריק, שימש בעבר כיועץ כלכלי ומנכ"ל העירייה. זאת ועוד, המערער טוען למעורבות פסולה בהליכים של מר קובי גולומבק – מנהל אגף גביית ארנונה בעירייה דאז, וזאת לטענתו בניגוד להחלטה שיפוטית שאסרה על מעורבותו. לשיטת המערער, הליכי האכיפה והגבייה הננקטים נגדו מונעים מתאוות נקם אישית של מר גולומבק, על רקע תביעת לשון הרע שהוגשה נגדו בעבר. המערער טוען כי על פי הדין, מקום שבו מנהל הארנונה לא התייחס עניינית ומנומקת לטענה מטענותיו בהשגה – יש לקבלה. לשיטתו, ועדת הערר אינה משמשת כתחליף ו"פה" למנהל הארנונה, ואינה רשאית להעלות נימוקים חדשים מיוזמתה, אלא עליה להכריע בין טענות הצדדים בלבד. המערער מלין על כך שמנהל הארנונה התעלם משורה של טענות שהעלה בהשגותיו, ובהן: היעדר היתר בנייה וטופסי אכלוס (טופס 4 וטופס 5) לבניין כולו, אי – חיובם של נכסים ריקים, וכן הטענה כי מדובר ב"חיוב בהפתעה", שכן הבניין לא חויב בארנונה במשך שנים רבות מבלי שחל שינוי במצבו. לטענת המערער, חלף קבלת השגותיו בשל שתיקת המשיב, בחרה ועדת הערר למלא את תפקידו של מנהל הארנונה, "יצקה תוכן" בשתיקתו והעלתה נימוקים להכשרת החיובים. עוד מדגיש המערער, כי שילם מידי שנה את מלוא חיובי הארנונה שאינם שנויים במחלוקת, ואף צירף להשגותיו ולערריו תחשיבים והסברים מדויקים לתשלומים ששולמו על ידו. המערער טוען כי מנהל הארנונה נמנע מלהשיב בעצמו לחלק מההשגות, סירב לחתום עליהן אישית, ואף נמנע מלהתייצב לדיונים בוועדה. בחקירתו בפני וועדת הערר, אישר מנהל הארנונה כי אינו מכיר את הבניין או את הנכסים שבו, ואינו יודע להשיב לשאלות לגבי ההחלטות שנתקבלו בעניינם. לשיטת המערער, מנהל הארנונה משמש כ"חותמת גומי" לתשובות שנכתבו על ידי עובדים שונים במחלקת הארנונה, מבלי שהוא מודע לנסיבות המקרה או לתוכן המסמכים עליהם הוא חתום. עוד מלין המערער על שיהוי מכוון של כ-12 חודשים במתן החלטת הוועדה, ועל גרירת הליכים הנמשכת שבע שנים רצופות. לטענתו, הימנעות המשיב מנקיטת הליכי גבייה פעילים נעשתה מתוך כוונה להתישו, ולנפח את החוב בריביות והצמדות בסכומי עתק. המערער טוען כי בנייתן של קומת הקרקע 0 (נכס מס' 020), הקומה הראשונה 1 (נכס מס' 110), הקומה הרביעית (נכס מס' 030), וקומת המרתף (חניון) 1- (נכס מס' 9901) טרם הסתיימה באופן פיזי ומשפטי. נטען כי הקומות מצויות במצב "מעטפת" נעדרות תשתיות בסיסיות של חשמל, מים, מיזוג, ריצוף וחלוקה פנימית, טענה הנתמכת בחוות דעת מומחה שלא נסתרה ובתמונות מן השטח. לשיטתו, בהיעדר טופס 4, תעודת גמר ואישור כיבוי אש, מדובר בנכסים בבנייה המוגדרים כ"אדמת בניין" הפטורה מארנונה, ונטל ההוכחה על המשיב הטוען כי יש מקום לחייבם. הוועדה שגתה כשהסתמכה על הימצאות חומרי בניין או ציוד עזר כדי לסווג שטחים אלו כנכסי אחסנה, שכן אלו משמשים לבנייה עצמה. לחלופין, עותר המערער להענקת פטור כנכס הרוס או ניזוק מכוח סעיף 330 לפקודת העיריות, נוכח מצבם הפיזי הרעוע. באשר לקומות 2 ו-3, המערער קובל על כך שמנהל הארנונה מחייב את כלל הנכסים תחת סיווג אחיד ומקסימלי של "משרדים". המערער טוען כי יש לראות בכל חדר - נכס נפרד, כאשר חלק מהחדרים מושכרים לצדדים שלישיים וחלקם עומדים ריקים. לשיטתו, חלה על הרשות חובה לפצל את שומות הארנונה בנכסים אלו: לחייב את השוכרים (המחזיקים בפועל) בגין החלקים המאוכלסים, ולפטור את הנכסים הריקים שלא ניתן לאכלסם בהיעדר טופס 4 ו-5. לחילופין, מבוקש לחייב את החלקים הריקים שאינם בשימוש בסיווג המזערי האפשרי לפי היתר הבנייה, קרי סיווג "תעשייה". המערער מלין על חיוב שטחי הממ"ק, וכן על חיוב משרד המכירות בקומה 3. נטען כי הממ"ק ריק ומשמש לחירום בלבד, וחיובו נוגד את צו הארנונה ואת חובת ההגינות המינהלית, בפרט משלא ניתן לו מענה בתשובת המשיב להשגה. באשר למשרד המכירות בשטח 70 מ"ר בקומה 3, נטען כי הוא מוחרג מחיובי ארנונה בהתאם להגדרת "מבנה" באתרי בנייה לפי צו הרשות, ולכן חיובו נעשה שלא כדין. טענות המשיב: לטענת המשיב, אין מקום להתערבות שיפוטית בהחלטה, שכן ההלכה היא כי היקף התערבותו של בית המשפט לעניינים מנהליים בהחלטות מעין אלו מצומצם, ושמור למקרים חריגים בלבד. ועדת הערר הכריעה בערר תוך יישום נכון של הדין, והחלטתה האחרונה מנומקת, מפורטת, סוקרת ובוחנת את כלל טיעוני הצדדים כפי שעלו בהשגה ובערר, ומצויה במתחם הסבירות – בו אין מקום להתערבות. המשיב מדגיש כי בהתאם להסכמת הצדדים, הושב ההליך לוועדת הערר על מנת שתכריע על בסיס החומר הקיים בתיק, ללא שמיעת ראיות או צורך בעריכת סיור נוסף בנכס, ועל כן טענות המערער כנגד הסתמכות הוועדה על הסיור הקודם עולות כדי חוסר תום לב. יש לדחות את הערעור על הסף מחמת חוסר ניקיון כפיים וחוסר תום לב מובהק. המשיב מפנה לקביעות חלוטות של בתי המשפט בהליכים קודמים בין הצדדים, ובכללם עת"מ 37911-12-19 ריטרסקי נ' עיריית פתח תקווה (2.8.20) ועע"מ 7134/20 דוד ריטרסקי נ' עיריית פתח תקווה (22.11.21) בהם נקבע כי המערער עשה דין לעצמו עת אכלס את הבניין ועשה בו שימוש ללא טופס 4 והיתר אכלוס כדין, בעודו מנסה להיבנות מעובדה זו כעילה לתקיפת החיוב. המשיב דוחה את טענת המערער לפיה הרשות לא פעלה בהליכי גבייה, ומציין כי ההליכים הקודמים (הנ"ל בסעיף הקודם) - עסקו בהליכי גבייה שהתבצעו בשנת 2019 ונקבע בהם כי העירייה פעלה כדין. באשר לטענות הכלליות המועלות כנגד פגמים מנהליים שנפלו בהתנהלות המשיב, הן טענות משוללות בסיס של ממש, ובכל מקרה – הן היו צריכות לעלות במסגרת הליך מנהלי מתאים, ולא במסגרת העררים או במסגרת הערעור המנהלי הנוכחי. ועדת הערר אינה מוסמכת לדון בעניינים אלה, ועניין זה הובהר למערער. לטענת המשיב, חיובי הארנונה הושתו כדין החל משנת 2018, וזאת מיד לאחר שסיור שנערך בנכס בסוף שנת 2017 חשף את מצבו העובדתי לאשורו (כאשר אי-החיוב בעבר נבע מהעדר ביקורת רחבה בנכס). המשיב טוען כי אי קיומו של טופס 4 אינו שולל חבות בארנונה, וכי על פי המבחן הפונקציונלי והממצאים העובדתיים, בניית כלל הנכסים הסתיימה והם ראויים לשימוש (בחינה שצריכה להיעשות מתוך התייחסות לייעודו התעשייתי של הנכס). הבניין כולו מחובר לחשמל ולמים, ובחירת המערער שלא לחבר קומות מסוימות, אינה יכולה או צריכה לשנות את תמונת הדברים. לגבי קומת הכניסה (0) והקומה הראשונה, נטען כי בנייתן הפיזית הסתיימה וכי אין מדובר במצב מעטפת בלבד, ומסיור הוועדה עולה כי החדרים שלמים, מרוצפים ברובם, ומשמשים בפועל את המערער למטרת אחסנת חפצים וציוד. משכך, הנכסים אף אינם בגדר נכס ניזוק או הרוס לפי סעיף 330 לפקודת העיריות. המשיב מוסיף ומבהיר כי הנכסים אינם זכאים לפטור הסטטוטורי בגין "נכס ריק", שכן על פי הוראות החוק והפסיקה, פטור זה מותנה בכך שהנכס יהיה ריק לחלוטין מכל אדם ומכל חפץ, בעוד שבמקרה דנן הוכח כי המערער עושה בשטחים אלו שימוש קבוע לצורכי אחסנה של חפצים שונים, אשר אינם משמשים לבנייה – כפי שניתן לראות באופן ברור מפירוט הציוד המאוחסן בכל אחת מהקומות הרלוונטיות – כפי שצוין בהחלטת ועדת הערר. ביחס לקומות 2 ו-3, המשיב טוען כי חיובן בסיווג "משרדים תעשייה" נעשה כדין. הקומות בנויות ברמת גימור מלאה, מחוברות לתשתיות הבניין, כולל שירותים ומעלית תקינה ושמישה, ואף מומחה המערער מר סידאוי אישר כי הקומות הללו "מוכנות". המשיב מתנגד לפיצול השומות לכל חדר בנפרד, וטוען כי מדובר ביחידה הנדסית אחת שבבעלות המערער ובהחזקתו, וכי דרישת הפיצול היא מלאכותית ומטילה נטל בלתי סביר על המשיב. עוד מודגש כי החיוב בארנונה נעשה על פי הפוטנציאל והשימוש בכוח, ואי שימוש בחדרים מסוימים בשל חוסר כדאיות כלכלית או מטעם אחר אינו פוטר מחיוב. המשיב טוען כי הטענות לגבי "משרד מכירות" בקומה 3 ופטור עבור "שטח ממ"ק קומתי" מהוות הרחבת חזית אסורה, שכן הן הועלו לראשונה רק בערר לשנת 2020, ולכן אין להן מקום ביחס לשנים האחרות. לגופו של עניין, נטען כי ועדת הערר קבעה עובדתית שבנכס לא נמצא משרד מכירות. באשר לממ"ק, נטען כי צו הארנונה של עיריית פתח תקווה קובע במפורש כי שטח הממ"ק הקומתי מובא בחשבון בעת חיוב הארנונה ואינו פטור. החיוב נעשה בצורה שוויונית בכל רחבי העיר ועל פי הצו, ופטור ניתן רק לנכסי מגורים (ולא תעשייה) ורק כאשר מדובר במקלט חיצוני ומנותק מהנכס (הדירה), דבר שאינו מתקיים במקרה דנן. לגבי הקומה הרביעית, המשיב סבור כי החלטת ועדת הערר שלא לחייבה בארנונה – שגויה (שכן לטענתו, ובניגוד לקביעתה המקלה של הוועדה, בניית הקומה כן הושלמה). אולם, לדבריו - לפנים משורת הדין, הוא בחר שלא לערער על כך. בשים לב לכך שנמסר כי בין הצדדים מחלוקות לגבי שנות מס נוספות, נעשה ניסיון להביא את הצדדים לסיום המחלוקת בדרך של הסכמה ופשרה – אולם ניסיון זה לא צלח. דיון והכרעה לאחר שעיינתי בהחלטת ועדת הערר ובטענות הצדדים, בכתבי הטענות שהגישו ובשני דיונים שנערכו לפניי, אני מוצא כי דין הערעור להידחות. בתמצית אומר כי בבסיסה של המחלוקות ניצבות שאלות - לגביהן קבעה ועדת הערר, שזה תחום מומחיותה, כי מדובר בבניין שבנייתו הסתיימה - הראוי לשימוש מהסוג המותר בו, וכי נעשה בו שימוש בפועל – בחלקו להשכרה ובחלקו לאחסנה. ועדת הערר בהחלטתה נשוא הערעור, נימקה את קביעותיה תוך שהיא נותנת דעתה לעניינים שנזכרו בפסק הדין בערעור המנהלי השני (עמ"נ 31368-09-23), ועניינים אליהם לא התייחסה – הם בעיקר עניינים שממילא אינם בסמכותה. בשים לב לכך שמדובר בערעור שלישי על אותם חיובים ובהינתן כי ההכרעה של ועדת הערר נמצאה נכונה, איני סבור כי חסרים בהחלטה – שאין בהם כדי לשנות את התוצאה, מצדיקים השבה נוספת של הדיון אל ועדת הערר. להלן אעמוד בפירוט על הדברים. כדי להסיר מעל הפרק מה שאינו דורש בירור, אזכיר כי בעניינה של הקומה הרביעית, ועדת הערר קיבלה את טענות המערער, והמשיב לא הגיש ערעור על כך. כפי שהובהר בדיון שנערך, על אף שהצדדים הזכירו את טענותיהם אף בעניינה של קומה זו, משלא הוגש ערעור על ידי המשיב – אין מקום להתייחס לקומה זו בפסק הדין, והקביעה כי אין לחייבה בארנונה בשנים שבמחלוקת – נותרת על כנה. רקע נורמטיבי: ארנונה כללית משמשת כידוע כמקור עיקרי למימון פעילות השלטון המקומי, וההצדקה לגבייתה נעוצה בהנאה שמפיק נישום מהשירותים שמעניק השלטון המקומי. ההסמכה לגבות ארנונה מעוגנת כיום בהוראות סעיף 8(א) לחוק ההסדרים במשק המדינה (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב), התשנ"ג-1992 (להלן: "חוק ההסדרים") - הקובע: מועצה תטיל בכל שנת כספים ארנונה כללית על הנכסים שבתחומה שאינם אדמת בנין; הארנונה תחושב לפי יחידת שטח בהתאם לסוג הנכס, לשימושו ולמקומו, ותשולם בידי המחזיק בנכס. בהתאם לסעיף 7 לחוק ההסדרים, להגדרת המונחים "אדמת בנין" ו-"בנין" (ומונחים נוספים), מפנה המחוקק לסעיף 269 לפקודת העיריות, שם מצויות ההגדרות הבאות: "נכסים" – בנינים וקרקעות שבתחום העיריה, תפוסים או פנויים, ציבוריים או פרטיים, למעט רחוב; "בנין" – כל מבנה שבתחום העיריה, או חלק ממנו, לרבות שטח הקרקע שעיקר שימושו עם המבנה כחצר או כגינה או לכל צורך אחר של אותו מבנה, אך לא יותר מהשטח שקבעה לכך המועצה למעט קרקע שהמבנה שעליה לא היה תפוס מעולם, כולו או בחלקו; "קרקע תפוסה" – כל קרקע שבתחום העיריה שאינה אדמה חקלאית, שמשתמשים בה ומחזיקים אותה לא יחד עם בנין; "אדמת בנין" – כל קרקע שבתחום העיריה שאינה לא בנין ולא אדמה חקלאית ולא קרקע תפוסה. שילוב ההוראות מלמד כי ניתן לגבות ארנונה מ-"בנין", אך לא מ-"אדמת בנין". בשאלת המועד שבו הופכת "אדמת בניין" (שאינה חבה בארנונה) ל- "בניין" (החב בארנונה), נקבע בפסק דין עמ"נ (חי') 69399-12-24 פנינת כרכור 55 בע"מ נ' מנהל הארנונה של עיריית חדרה, פס' 24-25 (7.6.25), כדלקמן: "השאלה מתי הופכת "אדמת בניין" (שאינה חבה בארנונה) ל-"בניין" (החב בארנונה) אינה תמיד פשוטה, ואין בהוראות החוק או בחיקוקי המשנה הרלבנטיים תשובה ברורה לשאלה. בפסיקה ובספרות נקבעו שלושה מבחנים עיקריים למועד תחילת חיובו של "בניין": המבחן הפורמלי - קרי, קבלת תעודת גמר (טופס 4) המעידה כי הבניה בוצעה בהתאם להיתר ותנאיו; המבחן המעשי – משמע, מועד תחילת השימוש בבניין בפועל; והמבחן הפונקציונלי - שעניינו המועד בו הבניין היה ראוי לשימוש בהתאם לייעודו (רוסטוביץ, ארנונה עירונית, מהדורה חמישית, עמ' 322-327). על פי הפסיקה, מבין המבחנים, ניתן מעמד בכורה למבחן הפונקציונלי, האובייקטיבי, המחייב בחינת מלוא הנתונים אודות מצב הנכס והשאלה האם הושלמו אותן עבודות בנייה המאפשרות שימוש ראוי בבניין לייעודו, בכל מקרה לגופו. בנוסף, נפסק כי יש לראות בנייתו של בניין ככזו שהסתיימה כאשר למחזיק יש את האפשרות הפיזית, המשפטית והמעשית ליהנות מהתועלת הכלכלית של הבניין, ובמקביל נקבע כי יראו את הבנייה כמושלמת כאשר הבניין ראוי לשימוש, במובן זה שהוא כולל את כל התשתיות החיוניות למטרה לה נועד. שאלה משיקה התעוררה בפסיקה באשר ליישומו של סעיף 330 לפקודת העיריות [נוסח חדש], אשר כותרתו "בניין שנהרס או שניזוק", המורה כך: "נהרס בנין שמשתלמת עליו ארנונה לפי הוראות הפקודה, או שניזוק במידה שאי אפשר לשבת בו, ואין יושבים בו, ימסור מחזיק הבנין לעיריה הודעה על כך בכתב, ויחולו הוראות אלה, כל עוד הבניין במצב של נכס הרוס או ניזוק ..." - זאת, היות שגם לגבי בניין שנהרס או ניזוק, עלו שאלות לגבי מהי מידת הנזק אשר מלמדת על כך ש"אי אפשר לשבת" בבניין, וגם לצורך התשובה לשאלה זו, נעשה שימוש בשלושת המבחנים שנסקרו מעלה, ובעיקר המבחן הפונקציונלי." הפסיקה הדגישה כי אבן הבוחן המרכזית לשם סיווגו של נכס והשתת תעריף הארנונה המתאים, היא השימוש המבוצע בו בפועל (ראו ע"א 7975/98 אחוזת ראשונים רובינשטיין שותפות רשומה נ' עירית ראשון לציון, פס' 13 (9.2.03)); (וראו עע"מ 8804/10 חלקה 6 בגוש 6950 בע"מ נ' עיריית תל אביב- יפו, פס' 12 (4.9.12)). כפי שנקבע בפסיקה, קיומו של טופס 4 מקים חזקה לכאורה כי הנכס ראוי לשימוש, אולם אין להסיק מכך את ההיפך - כי העדרו של טופס 4 מלמד בהכרח כי הנכס אינו ראוי לשימוש וכי אינו בר חיוב בארנונה. כך לדוגמה נקבע בעמ"נ 20496-10-17 עיריית חיפה נ' נעים מוסא, פס' 5.5 (19.6.18): " ... קיימת חזקה לכאורית הקובעת כי קיומו של טופס 4 מלמד על כך שהנכס ראוי לשימוש אך אין לגזור מכך חזקה לגבי המצב ההופכי. העדר טופס 4 איננו מלמד על כך שהנכס איננו ראוי לשימוש." בפסק הדין שניתן בת"א (תל אביב) 101748/99 עיריית הרצליה נ' קהאן (22.6.2003) הוצבו מבחנים שיוכלו לסייע לצורך קביעת השלב בו יחויבו בארנונה מבנים אשר בנייתם בשלבי סיום ובהם: שלב הבניה – האם לקראת סיום או שמא בתחילתו; המבנה הקיים – שלד או מבנה מוגמר; האם נעדרים מהמבנה רכיבים מהותיים אשר אינם מאפשרים את השימוש במבנה; האם ניתן למבנה טופס 4; האם המבנה חובר בפועל לרשתות החשמל והמים; האם הבניין לא הושלם בשל נסיבות אובייקטיביות או סיבת הקשורות לנהלי בניה מקובלים; האם ההוצאה הכספית לסיום הבניה זניחה או שמא משמעותית; משך הזמן הנדרש לסיום הבניה; האם הבניין מאוכלס ולגביו מתקבלים שירותי עירייה. בעמ"נ 17709-04-18 טירת הכרמל טריידינג נ' מנהל הארנונה בעירית טירת הכרמל (26.7.19) (להלן: "עניין טירת הכרמל") עמד בית המשפט על כך כי שימוש בפועל בנכס, יביא לחיוב בארנונה, גם כאשר בניית הבניין לא הושלמה במלואה ונותרו עבודות מסוימות שיש עוד לבצע. כך, בסוף פס' 53 ולאחר עמידה על מרכזיותו של המבחן הפונקציונאלי, נקבע: ברי כי מקום שבו החל השימוש בפועל בנכס, אפילו לא הסתיימה בניית כל המערכות החיוניות לשימוש ראוי במבנה לייעודו, יהיה מקום להטיל חיוב בארנונה מרגע השימוש בפועל (עמ"נ (ירושלים) 203/04 צוקרמן נ' מנהל הארנונה של המועצה המקומית מבשרת (06.03.2006)). קביעה זו, בין השאר, הובילה את בית המשפט שם, בפס' 64, למסקנה הבאה - ביחס למקרה המזכיר במידת מה את הנסיבות שלפנינו: דומני כי כאשר בוחנים יחידה בתוך מרכז מסחרי, המיועדת לשמש לבית עסק, צריך להביא בחשבון כי יחידות מסחריות מותאמות לכל שוכר ולצרכיו. לפיכך, היעדר מחיצות פנימיות, העדר ריצוף וכדומה אינם מעידים כי הנכס אינו ראוי לשימוש אלא רק כי טרם נמצא השוכר ולכן טרם בוצעו ההתאמות לצרכיו של השוכר. האמירה כי היחידה מצויה "במצב מעטפת" אינה מספקת לקבוע כי אינה עונה למבחן הפונקציונאלי שכן היחידה מצויה במצבה זה כדי שניתן יהיה להתאימה לעסק שיופעל בה. לא מדובר ביחידה המצויה בשלבי בניה, ואין שום ראיה מהן העבודות שידרשו להשלמתה, למעט עבודות התאמה לעסק שיפתח בה. ... יש לזכור גם כי מהתמונות ניתן לראות כי היחידה משמשת לאחסנה של חומרי בניה, שולחנות וכדומה ומכאן ברי כי צדקה הוועדה כשקבעה כי היחידה מהווה נכס בר חיוב. מהדברים עולה כי לצורך בחינת השאלה האם לצורך חיוב בארנונה בניית הנכס הסתיימה והוא ראוי לשימוש, יש לקחת בחשבון את סוג העסק המדובר ואופיו. כמו כן, שימוש בפועל לצרכי אחסנה (של חפצים מגוונים ובהם גם, אך לא רק, חומרי בנייה), יביא למסקנה כי מדובר בנכס בר חיוב. לסיום חלק זה אזכיר כי כפי שנקבע בשורה של פסקי דין, התערבות בית המשפט המנהלי בהחלטה מקצועית של ועדה בעניין עליו היא אמונה, אינה נעשית בנקל. באשר לקביעות העובדתיות של ועדת הערר, מתחם ההתערבות השיפוטית מצומצם. כך לדוגמה נקבע בעמ"נ 21484-03-18 נבולסי נ' עירית תל אביב-יפו, פס' 120 (30.9.20): "... בית המשפט הבוחן את החלטת ועדת ערר, הוא 'גלגול שלישי' ועל כן בית המשפט יבחן האם החלטת ועדת הערר הינה סבירה והאם היא התקבלה מטעמים ענייניים וללא שיקולים זרים. משכך, יש לבחון האם נפל פגם בהחלטת ועדת הערר שלא להתערב בהחלטת מנהל הארנונה והאם החלטתה חורגת ממתחם הסבירות, תוך שהממצאים העובדתיים הנוגעים לעניין הם אלו שנקבעו על ידי ועדת הערר (ראו מבין רבים בר"ם 2723/10 הוצאת ספרים עם עובד בע"מ נ' מנהל הארנונה של עיריית תל אביב-יפו (פורסם בנבו, 2010)). ככל שמדובר בקביעות עובדתיות של וועדת הערר, הרי שסמכותו של בית המשפט לעניינים מנהליים מוגבלת עוד יותר, שכן התערבות בממצאים עובדתיים תיעשה בנסיבות חריגות ומיוחדות ... . " מן הכלל אל הפרט: חלק ניכר מהנכס (למעט קומה שנייה וחלק מהקומה השלישית) חויב לראשונה בארנונה במסגרת החיובים שבמוקד המחלוקת. במקרה כזה, נטל ההוכחה מוטל על המשיב. המשיב הסביר כי בעבר, במשך שנים, לא חויב הנכס בארנונה, אולם משנערכה ביקורת בכלל הנכס בסוף שנת 2017 – מצא המשיב כי מכאן ואילך יש לחייבו בארנונה. עיון בהחלטת ועדת הערר, מלמד כי היא מצאה כי המשיב עמד בנטל להוכיח כי החלטתו הייתה נכונה וכי אין להתערב בה. יתירה מזו, ועדת הערר ציינה כי ביחס לשניים מהנכסים (החניון וקומת הקרקע), הסיווג שקבע המשיב היה לדעתה מקל, אלא שהיא מצאה לכבדו ולא להתערב (על אף שמצד הדין, חשבה כי הסיווג הנכון מחמיר יותר). קביעת ועדת הערר נשענת על ממצאי דו"ח הביקור שערכה ועדת הערר הראשונה בנכס, מסמך אשר נקבע על ידי הצדדים כי ניתן יהיה לעשות בו שימוש להכרעה במחלוקת. הסתמכות על ממצאים אלה ומתן משקל מכריע להם, נכונות וראויות. בניגוד לטענות המערער, כפי שעולה מהפסיקה שהוזכרה לעיל, עצם העובדה כי לא ניתן לבניין טופס 4 ואישור מכבי אש, אינה שוללת את האפשרות כי ייקבע כי הנכס בר חיוב בארנונה, הן בשל היותו ראוי לשימוש בהתאם לייעודו, והן במקרה בו נעשה בפועל שימוש בנכס. ועדת הערר מצאה לקבוע באופן ברור, ביחס לכל אחד מהנכסים נשוא המחלוקת (שנותרה, היינו - למעט הקומה הרביעית), כי בנייתם הסתיימה וכי הם ראויים לשימוש. יתירה מזו, היא קבעה ביחס לנכסים אלה – כי נעשה בהם בפועל שימוש (למעט מספר חדרים ריקים בקומות השנייה והשלישית, עניין אליו אתייחס בהמשך). ועדת הערר ציינה שתי קביעות אלה בנפרד – השלמת הבנייה ועשיית השימוש בנכסים, ביחס לכל אחת מהקומות שחויבו לראשונה בשנים שבמחלוקת. די היה בהשלמת הבניה או בעשיית השימוש בנכס, כדי להביא לקביעה כי יש לחייבו בארנונה, אלא שכאמור הוועדה מצאה להדגיש זאת ביחס לכל אחת מהקומות שחויבו לראשונה בארנונה, הושלמה הבנייה ונעשה בנכס שימוש. אכן, יש מקרים בהם שאלות השלמת הבנייה והשימוש בנכס, הן ברורות ונקיות מכל ספקות, אך כידוע, יש גם מקרים גבוליים יותר – וגם בעניינם נדרשת הכרעה. גם בעניינם של מקרים כאלה, ואולי דווקא בהם, מומחיותה של ועדת הערר בהסקת מסקנות עובדתיות באשר למצב הנכס ומידת השימוש בו, עומדת בעינה, וכפי שעולה מהפסיקה - לא בנקל בית המשפט לעניינים מנהליים יקבע כי יש מקום לבטל החלטה המבוססת על התרשמות מממצאים מביקור שנערך בנכס. אכן, במקרה כאן – ועדת הערר לא ביקרה בעצמה בנכס, אולם יש לזכור כי הצדדים בחרו להסכים כי ממצאי ועדת הערר הראשונה מהביקור שערכה בנכס, יוותרו על כנם וישמשו להכרעה במחלוקת. עיון בממצאים אלה, ובכלל זה – הן בדברים שנכתבו בדו"ח והן בתמונות שצורפו לו, והסקת מסקנות מהם – שייך לתחום מומחיותה של הוועדה (על אף שאכן יש במקרה כאן שונות מסוימת, בהשוואה למקרה בו היה מדובר בהתרשמות ישירה מביקור שערכה הוועדה עצמה). כמובן שאף אני עיינתי בתמונות אלה ובדו"ח שנכתב, ואף אני מוצא כי החלטת ועדת הערר בהחלט מצויה במתחם הסבירות בו בית המשפט אינו מתערב. בכל הנוגע לסיום הבנייה והיות הנכס ראוי לשימוש, אזכיר כי כפי שנקבע בפסק הדין בעניין טירת הכרמל, בחינת המבחן הפונקציונאלי, צריכה להיעשות מתוך התחשבות בסוג הנכס וייעודו. במקרה כאן, ייעוד הבניין הוא לתעשייה. כפי שציין בצדק המשיב, שימוש לתעשייה מתאפיין לא אחת בשימוש בנכס באופן שונה מזה המאפיין לדוגמה שימוש למגורים. כך לדוגמה, בהחלט ייתכן כי לא כל השטח ירוצף, אלא כי בחלקו תהיה רצפת בטון, ובהחלט ייתכן כי שוכר יחפוץ בקומה בה שטחים רחבים, שאינם מחולקים לחדרים קטנים – או שחלוקה שכזו טרם הושלמה והוא יוכל לבצעה בהתאם לדרישותיו. כפי שצוין בראשית דו"ח הביקור בנכס (ומצוטט בס' 31 להחלטת ועדת הערר), ממבט חיצוני – הנכס נראה גמור. אוסיף, כי לא תועד בדו"ח שום תיאור של עבודות בנייה המתבצעות בנכס, ושהיו בעת הביקור בעיצומן. אין מחלוקת כי הבניין מחובר לתשתיות חשמל ומים, כאשר לצד זה בחלק מהמקומות לא נערך חיבור שכזה. בצדק ציין המשיב כי מדובר בבחירה של המערער, וכי ברור כי מבחינה מעשית, אין קושי של ממש לערוך חיבור שכזה – אף שהוא אכן דורש פעולות שיש עוד לבצע. בהקשר זה אציין כי המעלית פועלת בבניין, ומגיעה, כך נמסר, לכל קומותיו. בדומה למה שנקבע בעניין טירת הכרמל, בנסיבות מסוג זה ושעה שמדובר בבניין שייעודו תעשייה, העובדה כי בהחלט ייתכן כי נדרשות עוד עבודות מסוימות, אינה שוללת את הקביעה כי הבנייה הסתיימה. בהחלט ייתכן כי עבודות אלה יתבצעו כאשר יושכרו כלל הקומות, בהימצא שוכרים מתאימים ובהתאם לדרישותיהם. אלא שכאמור במקרה כאן, החיוב בארנונה לא נעשה רק משום שוועדת הערר מצאה כי הבנייה הושלמה, אלא מהטעם כי היא מצאה כי נעשה שימוש בבניין. בהינתן שימוש בבניין, יש לחייבו בארנונה (אף אם הבנייה לא הייתה מושלמת). נקודה זו חשובה, שכן כאמור די בה – כדי להביא לדחיית הערעור. לאור זאת, גם אם יימצא כי היה נכון יותר כי ועדת הערר תפרט יותר באשר לאופן יישום המבחן הפונקציונאלי ביחס למי מהקומות, הרי שדי בשימוש הנעשה בפועל – כדי להביא לאימוץ מסקנות ועדת הערר. ועדת הערר מצאה כי כל הקומות שחויבו לראשונה בשנים שבמחלוקת בארנונה, שימשו בפועל לאחסון, ובכלל זה ציוד שבאופן ברור אינו משמש לבנייה. עיון בתמונות שצורפו לדו"ח הביקור הנכס ובפירוט באותו הדו"ח של הציוד המאוחסן בכל אחת מהקומות, מלמד כי כך הם פני הדברים. ועדת הערר ציינה ביחס לכל אחת מהקומות הללו, כי האחסון כלל ציוד שלא משמש לצרכי הבנייה. עיון בתמונות מלמד כי מדובר באחסון המשתרע על שטח שאינו מבוטל, בכל אחת מהקומות, והכולל ציוד מגוון בהיקף ניכר. אכן, אין המדובר במקרה מובהק וקל להכרעה - של שימוש באחסון מסחרי, אלא באחסון ציוד השייך ככל הנראה למערער. אלא שעדיין – מדובר בשימוש בנכס לצורך אחסון, של ציוד הכולל גם ציוד שבאופן ברור אינו משמש לבנייה. אוסיף ואציין כי מדברי הצדדים עלה כי מדובר באחסון ארוך שנים, ולא בציוד שהועבר בין הקומות באופן זמני בשל עבודות שיפוץ זמניות שנערכות בנכס, ושבהקדם ישוב למקומו. במצב שכזה, אחסון – הוא שימוש בנכס, ובצדק נקבע כי מדובר על כן בנכס בר חיוב. כפי שצוין בפסיקה [ראו לדוגמה: עמ"נ 38386-10-19 יעקב יצחקי (המנוח) נ' מנהל הארנונה בעיריית רחובות, פס' 17 (9.8.20)], העובדה כי נכס מוזנח – ובהקשר כאן, כי חלק מהאחסון נראה ככזה הכולל גם אחסון של גרוטאות, אינה מביאה להעדר חבות של הנכס בארנונה. יש אינטרס ציבורי ברור כי נכסים במרכזים עירוניים לא יוותרו במצב שכזה, והשתת ארנונה – המוצדקת לגופה (בשים לב לשימוש בנכס ו/או למצבו), מהווה זרז חיוני והכרחי כדי להביא לשם כך [בהקשר זה, ראו לדוגמה: בר"מ 8267/20 מנהל הארנונה בעיריית תל אביב-יפו נ' שובל ניהול השקעות בע"מ, פס' 11 [(24.4.23). אם לא תאמר כן, מה ימנע מבעל נכס להותיר קומה בבניין שברשותו, במצב מוזנח, ולאחסן בה ציוד מגוון שלו – ולטעון לאורך שנים – כי אין לחייבו בארנונה. אחסון שכזה מהווה שימוש בנכס, ולפיכך דינו להתחייב בארנונה – כפי שקבעה ועדת הערר. להלן, בסעיפים הבאים, אתייחס בקצרה בנפרד לכל אחד מהנכסים שחויבו. החניון – נכס מס' 9901: בדו"ח הביקור בנכס נכתב כי הכניסה לחניון ממפלס הכביש. החניון מקורה ועליו בנוי המבנה. המערער ציין בביקור כי עמודי החניון נבנו מחדש בשנת 2011. בחניות מותקנת מערכת כיבוי אש + ספרינקלרים. צורפו תמונות של החניון. לאור ממצאי הביקור שנערך בנכס, קבעה ועדת הערר כי - "הנכס נראה כמושלם ומתאים למטרתו – כחניון". אוסיף, כי המערער לא הראה כל טעם של ממש, מדוע יש לקבוע אחרת. כן ציינה ועדת הערר כי בהתאם לדו"ח הביקור, מאוחסן בחניון ציוד מגוון: נגרר של רכב, אופנועים, ריהוט משרדי, מנורות תאורה בקופסאות, מנוע של מזגן, גרוטאות שונות ומים. אין ספק כי אחסון זה, אינו כולל רק ציוד המשמש לבניה (ואם יש כזה – מה שהמערער לא טרח להראות, הוא שולי בלבד). נמסר כי החניון אינו משמש בפועל כחניון. לאור זאת קבעה הוועדה כי מצד הדין היה מקום לחייב נכס זה בהתאם לשימוש בפועל - כמחסן. אלא שהמשיב נקט בגישה מקלה וחייב את הנכס בסיווג "חניון בתעריף "קרקע תפוסה". ועדת הערר מצאה שלא להתערב בסיווג המקל. קומת הקרקע – נכס מס' 020: בדו"ח הביקור בנכס נכתב כי בכל שטח הקומה אין חשמל. בחלק מהחדרים יש ריצוף ובחלק אין. כל הנכס עם חלונות וסורגים. אין בנכס קירוי דקורטיבי. יש הרס בקירות גבס המצויים בשני חדרים. בדו"ח הביקור בנכס נכתב כי בנכס מאוחסן ציוד, כולל ריהוט (צורפו תמונות). אציין כי המערער לא הראה כי מדובר בציוד המשמש את הבנייה. ועדת הערר מצאה כי אף בנייתה של קומה זו הסתיימה. כמו כן, בשים לב לאחסון המתבצע בשטח הקומה, הרי שבפועל נעשה שימוש בנכס – לאחסון. בהתאם לכך ציינה ועדת הערר כי לשיטתה יש לסווג את הנכס כמחסן, אלא שהמשיב נקט בגישה מקלה וסיווג את הנכס כ- "מבנה תעשייה" - סיווג המוביל לתעריף זול יותר. משנקט המשיב בגישה מקלה, הוועדה לא מצאה להתערב בכך. קומה ראשונה – נכס 110: רצפת הנכס עשויה מעץ. גובה הנכס כ-2 מטר – מדובר במעין גלריה. באחת מפינות הקומה יש חדר קטן, ובו קלסרים בארונית וציוד אחר. הוועדה מצאה כי בניית הנכס הושלמה. כן ציינה הוועדה כי בנכס נעשה שימוש – אחסון של ציוד מגוון הכולל: חומרי בניה, חלקי ריהוט, מספר כיסאות משרד ישנות, ארון ישן ומנועים של מזגנים. צורפו תמונות, מהם נראה כי מדובר בציוד בהיקף שאינו מבוטל ושאחסונו תופס חלק ניכר מהקומה. אכן וכפי שעולה מהדו"ח, חלק מהציוד כולל אף חומרי בניין, אולם מהדו"ח עולה כי האחסון בהחלט כולל אף ציוד שבאופן ברור אינו משמש את הבניה. לא עלה בידי המערער להראות כי לא כך הם פני הדברים. נכס זה סווג כמחסנים, והוועדה מצאה כי סיווג זה הולם את השימוש שנעשה בפועל בנכס. סיכום ביניים: החניון ושתי הקומות הראשונות, חויבו לראשונה בארנונה, במסגרת החיובים שבמוקד המחלוקת. לא אשוב על הדברים שנכתבו לעיל, ואסתפק בכך שאחזור עליהם באופן תמציתי, בו אסביר מדוע אני סבור כי לא נפל פגם בהחלטת ועדת הערר וכי היא מצויה בתוך המתחם האפשרי, בו בית המשפט המנהלי אינו שם עצמו במקום הוועדה ואינו מתערב בהחלטתה. לגבי הקביעה כי הבנייה הושלמה: לגבי החניון – קביעה זו קלה, ואינה מותירה ספק של ממש. לגבי שתי הקומות שמעליו, לא יכולה להיות מחלוקת כי שימוש מסחרי (היינו, שאינו שימוש עצמי) בקומות הנ"ל, ידרוש ביצוע עבודות מסוימות. אלא שבשים לב לאופיו התעשייתי של השימוש המותר בנכס, הרושם הוא כי מדובר במצב הדומה לזה שנזכר בפסיקה שנסקרה לעיל, בו שיפוץ בהיקף מצומצם שנותר לבצע – ושאופיו תלוי כנראה בדרישות של שוכר ביחס לשימוש תעשייתי שיימצא כי הוא רוצה לבצע, אינו שולל את הקביעה כי בניית הנכס הושלמה. יותר מכך – בנכסים נעשה שימוש בפועל, לצורך אחסון. אין המדובר בנכסים ריקים [ולפרשנות הפשוטה של ביטוי זה - ריק כפשוטו, ראו לדוגמה: עמ"נ 16517-03-24 אברהם ואח' נ' מנהל הארנונה -עיריית הרצליה, פס' 16 (8.9.24)], אלא בנכסים שמאוחסן בהם ציוד בהיקף משמעותי, כאשר בכל אחת מהקומות – דו"ח הביקור בנכס מלמד, כי אין המדובר רק בציוד המשמש את הבניה. אוסיף כי טענה זו, כי מדובר בציוד המשמש לבנייה, היא טענה בעלמא – שלא הוצג לה כל ביסוס של ממש (אליו הפנה המערער במסגרת ערעורו). כמובן, אין די בכך שמדובר בחלק מהקומות גם בציוד שנועד לבניה (כגון חומרי בנייה), אלא יש להראות כי זה אופיו של רוב הציוד – ודבר זה כלל לא הוצג. העורר יכול היה להציג בעניין זה מידע ברור ומפורט, ומשלא נעשה הדבר, בצדק הסתמכה ועדת הערר על מה שנחזה מדו"ח הביקור, המלמד כאמור על שימוש בפועל לאחסון. בנסיבות אלה וכאמור לעיל, בצדק נקבע כי הנכסים שימשו לאחסון, וכי הם ברי חיוב בארנונה (וממילא אף סעיף 330 לפקודת העיריות אינו רלוונטי – לאור מצב הנכס והשימוש הנעשה בו בפועל). קומה שנייה וקומה שלישית: כפי שעולה מדו"ח הביקור – ואין על כך מחלוקת, קומות אלה שופצו באופן מלא ומקיף, ויש בהם משרדים רבים אותם משכיר המערער. בצדק הדגיש המשיב כי השכרת המשרדים, בבניין שלא קיבל טופס 4, נעשית בניגוד לדין. יש לא מעט ציניות בטענת המערער (שנדחתה לעיל) כי בהעדר טופס 4 לבניין, לא ניתן לחייב את הבניין בארנונה, שעה שהעדר טופס 4 אינו מונע ממנו להשכיר חדרים בבניין לצדדי ג' ולהפיק מכך רווחים. אלא שמעבר להערה כללית זו, בצדק דחתה ועדת הערר אף את טענות המערער ביחס לקומות אלה – כפי שאפרט מיד. קומה שנייה: בצדק ציינה ועדת הערר כי לעניין קומה זו יש פסק דין חלוט, אשר קבע כי יש למסות את כולה בסיווג "משרדים בתעשייה" – בהתאם לשימוש הנעשה בה בפועל, ומבלי שנערך פיצול והפרדה בין משרדים שהושכרו לכאלה שעמדו ריקים. בתיאור קומה זו צוין בדו"ח הביקור בנכס כי מדובר בנכס שבנייתו מושלמת (ריצוף, חשמל, וילונות, תקרה דקורטיבית, מיזוג, ובחלק מהחדרים ריהוט משרדי), ועיון בתמונות שצורפו לא יכול להותיר כל ספק בעניין (ולמעשה המערער אינו חולק על כך). הנכס מורכב מחלק דרומי וצפוני. בחלק הצפוני יש 4 משרדים, המאוכלסים ע"י שוכרים. בחלק הדרומי יש 12 חדרים, אשר רק אחד מהם היה בעת הביקור מושכר. יש בקומה זו משרד קבלה ודלפק, חדרי שירותים ומטבח. הסיווג "משרדים בתעשייה" נכון והולם, את השימוש שנעשה בפועל בנכס. קומה שלישית: לגבי קומה זו נכתב בדו"ח הביקור, מפי המערער, כי: "קומה זו כמעט כולה מאוכלסת ע"י שוכרים, למעט 3 חדרים בשטח 40 מ"ר". הוועדה שביקרה בנכס ציינה (וקשה לקבוע אם הדברים הם המשך דבריו של המערער או דברי הוועדה, אך אין זה בנסיבות העניין משנה) כי - "חדרים אלו ברמת גמירות מלאה כולל ריצוף, תאורה ומיזוג אוויר, תקרה דקורטיבית". בנסיבות אלה ולאור השימוש בפועל בנכס, נכון הסיווג שקבע המשיב – "משרדים בתעשייה". טענות המערער ביחס לשתי קומות המשרדים: בפי המערער טענות ביחס לחדרים ריקים, וכן ביחס לכך שיש לדבריו להשית את הארנונה על השוכרים. טענות אלה משותפות לשתי הקומות - השנייה והשלישית. אני סבור כי בצדק דחתה ועדת הערר את שתי הטענות. כפי שקבעה ועדת הערר, על חדרים ריקים יש להשית ארנונה, שכן נכס ריק אינו פטור מארנונה. אכן, על נכס ריק שלא נעשה בו שימוש, מושתת ארנונה בהתאם לסיווג המביא לחבות הנמוכה ביותר. אלא שכל זה נכון אם לא נעשה שימוש בנכס הריק, ואילו כאן – בצדק נקבע כי יש לראות את כל אחת מהקומות כנכס שאינו ניתן לחלוקה, ולכן כנכס שנעשה בו בפועל שימוש – להשכרה. לאור השימוש, נכון הסיווג שקבע המשיב. כל קומה מהווה יחידה שלמה ואורגנית, אשר פיצולה אינו סביר ולכן אינו נכון. אין זה סביר לדרוש מהמשיב להתנהל ביחס לכל חדר בנפרד, לעקוב אחר השכרתו, ולגבות בהתאם ארנונה. כל אחת מהקומות מהווה נכס אחד, אשר חלקיו משתמשים באותה תשתית לאותו סוג פעילות וללא הפרדה אמתית. פיצול קומה לנכסים נפרדים, היא פעולה מלאכותית, שאין לה מקום. המשיב הזכיר כי מדובר בנכס המושכר בהעדר טופס 4, ולטענת המשיב, אף לא הועברו לידיו הסכמי השכירות של כלל השוכרים. כך או אחרת, מקובלת עליי הקביעה כי מדובר ביחידה אחת שאין לפצלה – מהטעמים שצוינו לעיל, וכי פיצול שכזה יטיל על המשיב נטל בלתי סביר. כלל היחידה כוללת משרדים שבנייתם הסתיימה, העומדים להשכרה ומושכרים ככלל בפועל. כשם שהעדר שוכר לאחד מחדרי משרד פעיל, לא יביא לפטור מארנונה או לקביעת סיווג חלק זה מאותו הנכס בסיווג שונה, כך הדבר אף כאן. בהינתן כי מדובר בנכס שהוא יחידה אחת, המחזיק בו הוא המערער – והוא האחראי לתשלום הארנונה החלה על הנכס. המערער טען כי יש לפטור ממס את הממ"ק, וכן שטח שלטענתו משמש כמשרד מכירות. בצדק דחתה ועדת הערר שתי טענות אלה. באשר למשרד המכירות, ציינה הוועדה כי כלל לא הוכח קיומו של משרד מכירות שכזה. עיון בדו"ח הביקור בנכס, אכן לא מצביע על קיומו של משרד שכזה. המערער – לא טרח במסגרת ערעורו להציג כל ראיה לקיומו של משרד שכזה, מה שלכאורה היה קל מאוד להוכיח אם היה בדברים ממש. נותרנו אפוא עם קביעתה העובדתית של ועדת הערר, ממנה איני מוצא לסטות. אף באשר לממ"ק, הדין עם ועדת הערר. כפי שהראתה ועדת הערר, סעיף 4 לצו הארנונה של עירית פ"ת, כולל באופן ברור ומפורש בהגדרת "שטח בניין" – החב בארנונה, אף ממ"ק. מדובר בהוראה מפורשת בדבר החקיקה הרלוונטי, ובפי המערער לא היה כל מענה של ממש בהקשר זה. מעבר לנדרש אציין כי המשיב הבהיר כי כאשר מדובר בממ"ק המצוי בתוך שטח הבניין של מבנה תעשייתי/מסחרי, הוא מחייבו כדבר שבשגרה בארנונה, בהתאם להוראות צו הארנונה. לאור האמור, איני מוצא כי שגתה ועדת הערר בהחלטתה אף בעניינים אלה. טענות מתחום המשפט המנהלי – שאינן בסמכותה של ועדת הערר, ועניינים נוספים: כפי שפורט לעיל במסגרת טענות המערער, בפי המערער שורה של טענות הנוגעות להתנהלות המשיב (כגון טענות שהעלה בנוגע להתנהלות מנהל הארנונה), כמו גם בנוגע ליחסיו הקרובים מידי של המשיב עם ועדת הערר – כאשר גם שבהקשר זה מדובר למעשה על טענות כלפי המשיב ביחס לדרך התנהלותו. חוק הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית), תשל"ו-1976, (להלן: "חוק הערר") תוחם בסעיף 3(א) את סמכות המנהל והוועדה, לסוגיות עובדתיות ספציפיות בלבד – כדלקמן: מי שחוייב בתשלום ארנונה כללית רשאי תוך תשעים ימים מיום קבלת הודעת התשלום להשיג עליה לפני מנהל הארנונה על יסוד טענה מטענות אלה: (1) הנכס שבשלו נדרש התשלום אינו מצוי באזור כפי שנקבע בהודעת התשלום; (2) נפלה בהודעת התשלום שמשיגים עליה טעות בציון סוג הנכס, גדלו או השימוש בו; (3) הוא אינו מחזיק בנכס כמשמעותו בסעיפים 1 ו-269 לפקודת העיריות; (4) היה הנכס עסק כמשמעותו בסעיף 8(ג) לחוק הסדרים התשנ"ג – שהוא אינו בעל שליטה או שחוב הארנונה הכללית בשל אותו הנכס נפרע בידי המחזיק בנכס. סעיף 3(ב) לחוק הערר מבהיר במפורש כי: אין באמור בחוק זה כדי להסמיך את מנהל הארנונה או את ועדת הערר לדון או להחליט בטענה שמעשה המועצה של הרשות המקומית בהטלת הארנונה או בקביעת סכומיה היה נגוע באי-חוקיות שלא כאמור בפסקאות (1) עד (3) של סעיף קטן (א). בשים לב להוראות אלה, נקבע בפסיקה כי על החייב בארנונה המבקש להשמיע טענות מתחום המשפט המנהלי בכל הנוגע להתנהלות המשיב, לנקוט מסלול דיוני שונה, ולפנות בעתירה לבית המשפט לעניינים מינהליים. כך לדוגמה נקבע ב-עע"מ 5640/04 מקורות חברת מים בע"מ נ' מועצה אזורית לכיש, פס' 6, (5.9.05) נקבע: "מה הדין כאשר הטענה אותה מבקש החייב בארנונה להעלות איננה נמנית עם הטענות המפורטות בסעיף 3(א) לחוק הערר? במקרים אלה על החייב ללכת במסלול שונה. עליו להגיש עתירה לבית המשפט לענינים מינהליים ובגדרה יוכל הוא לתקוף את החיוב בארנונה בכל נימוק שאינו ממין אלה שבסעיף 3(א) לחוק הערר (בכפוף לאמור בסעיף 3(ג) לחוק הערר, המצוטט בפיסקה 5 לעיל). זאת, על פי האמור בפרט 1 לתוספת הראשונה לחוק בתי משפט מינהליים, לפיו מוסמך אותו בית משפט לדון "בעניני ארנונה לפי כל דין". [וראו בהקשר זה דברים דומים ולצדם הצעתו של כבוד המשנה לנשיא, השופט נעם סולברג, ב- עע"מ 41102-03-26 פוליגון נדל"ן בע"מ נ' עיריית פתח תקווה, פס' 2-3, (17.5.26)] הנה כי כן, בהתאם להוראות הדין ולהלכה הפסוקה, היה על המערער להעלות את טענותיו במסגרת עתירה מנהלית שהייתה צריכה להיות מוגשת לפני שנים. אכן, ראוי היה כי ועדת הערר תתייחס לכך בהחלטתה (ותציין את העדר הסמכות), ואין היא רשאית להתעלם מטענות העולות בפניה. אלא שבנסיבות אלה, בהן מדובר בעניינים שאינם בסמכותה – ובשים לב כי העניין כבר הושב פעמיים אל ועדת הערר, איני מוצא כי נכון לעשות כן שוב. בשים לב כי ועדת הערר לא דנה בטענות אלה, וכאמור אף לא הייתה מוסמכת לעשות כן, אין מקום כי בית משפט זה יעשה כן. לצד זה ולמען הזהירות אציין כי עיינתי בטענות המערער, ולא מצאתי בהן טענה שחומרתה ומידת מובהקותה כה ברורה, עד כי שיקולי צדק יחייבו כי בית המשפט יורה בעניינה דבר, במסגרת פסק דין זה. בשולי הדברים אציין כי הבחנה זו, בין עניינים שבסמכותה של ועדת הערר, ובין טענות מנהליות שאינן בסמכותה, הוצבה בפני המערער באופן ברור כבר לפני שנים - בהחלטת ועדת הערר בעררים שהגיש לשנים 2016-2017, והיא נזכרת בהסכמה בפסק הדין שניתן בערעור המנהלי שהגיש המערער בשעתו (ראו עמ"נ 43326-12-18, ריטרסקי נ' מנהל הארנונה של עיריית פתח תקווה ואח' (21.7.19) פס' 5 ו-14). כאמור, בפי המערער טענות על קשר בין המשיב לבין ועדת הערר, היוצר לשיטתו זיקה בין ועדת הערר לבין המשיב וחשש לניגוד עניינים. בין השאר לדוגמה ציין המערער כי מזכירות ועדת הערר ממוקמת באולם הגבייה בעירייה, וכי ועדת הערר משתמשת בשירותי דואר של מחלקת השומה בעירייה. עניינים אלה, כאמור לעיל, ראויים להתברר במסגרת המנהלית המתאימה, וזו כאמור אינה במסגרת ערעור מנהלי (וכמובן, איני מביע כל עמדה לגופו של עניין, ביחס לטענות עצמן). אסתפק בכך שאציין כי איני מוצא בטענות שהעלה המערער בעניין זה, ככאלו המלמדות על ניגוד עניינים קונקרטי במקרה כאן, הדורש הכרעה שיפוטית בהליך הנוכחי. כך לדוגמה, טענה שמעלה המערער ביחס לניסוח שעשתה בו שימוש מזכירת ועדת הערר, ממנו הוא מבקש להסיק כי ועדת הערר מזהה עצמה עם המשיב (סעיף 26.6 להודעת הערעור) – היא טענה מרחיקת לכת, המייחסת ביטוי מסוים של מזכירת הוועדה, לוועדה עצמה, ואף לגבי המזכירה – ההיסק שנעשה מרחיק לכת. איני מוצא להאריך בדברים, שבעיני אינם מלמדים את שמבקש המערער להסיק. כמובן, אין בדבריי חלילה כדי ללמד כי לא נדרשת הפרדה ברורה בין ועדת הערר למשיב, אלא רק כדי להבהיר כי לא מצאתי בטענות המערער דברים שיש בהם כדי להשפיע על המסקנה בעניין הערעור שהגיש, בעניינו לא עלה בידיו להראות כי ההתנהלות בעניינו לא הייתה כשורה. בשולי הדברים אציין כי החלטתה של ועדת הערר לראות בקומה הרביעית ככזו שבנייתה לא הושלמה, ולדחות בעניין זה את עמדת המשיב, היא גישה מאוד מקלה, והיא אינה עולה בקנה אחד עם טענות בדבר משוא פנים כלפיו (טענות שכאמור בלאו הכי, לא מצאתי כמבוססות). עוד בהקשר זה אציין כי המערער העלה - לראשונה במסגרת הערעור, טענה כי אחד מחברי ועדת הערר, מר דוד בריק, שימש בעבר כיועץ כלכלי וכמנהל כללי של עיריית פתח תקווה. מטעם זה טוען המערער כי הוא היה נתון בניגוד עניינים. אציין כי טענת המערער לא הייתה מפורטת, במובן זה שלא נזכרה בה התקופה בה שימש לטענתו מר בריק בתפקידים הנטענים, ואף לא נטען כי הוא עסק באופן ישיר בעניינים הנוגעים להשתת ארנונה. בצדק טען המשיב כי היה על המערער להעלות טענות מסוג זה, כבר בעבר, מיד כשנודע לו על הדבר, ולהציבה בפני מר בריק בבקשה לפסילתו – באופן המאפשר אף לו להתייחס לעניין. העלאת טענה שכזו לראשונה במסגרת הערעור, מעוררת קושי ואף תמיהה. במסגרת הדיונים שנערכו, לא שפך המערער אור על ענין זה. מעבר לכך אציין כי אין די בעצם כהונה בעבר כעובד העירייה, כדי לבסס באופן מידי וברור טענת ניגוד עניינים. לא פעם אנשים שעבדו בעבר בגוף מנהלי מסוים, מכהנים כעבור שנים בערכאה הבוחנת את התנהלותו של גוף זה. איני סבור אפוא כי יש בטענה זו כדי לפגום בתוקפה של החלטת ועדת הערר. עניינים נוספים שהעלה המערער ושלא התייחסה אליהם החלטת ועדת הערר ושמצא לציין בערעורו, נוגעים למעורבות של מר קובי גלומבק בהליך, וכן לכך שוועדת הערר מצאה להשיב כביכול בשם המשיב במספר נקודות, כגון כי יש לחייב נכס בארנונה אף בהעדר טופס 4, על אף שהמשיב לא ציין זאת בנימוקיו. אכן ראוי ומצופה שוועדת הערר הייתה מתייחסת לכלל הטענות שהועלו, אלא שאיני מוצא בכך פגם אשר יש בו בנסיבות העניין כאן, כדי לשנות מההכרעה. די שאציין בתמצית כי עיון בטענות המערער בעניינו של גלומבק אינו מלמד על פגיעה של ממש ומהותית בהליך, וודאי שאין בכך בנסיבות העניין להביא לביטול חבות בארנונה שצריכה לחול על המערער ולביטול החלטת ועדת הערר. אף בעניין השתת ארנונה גם בהעדר טופס 4, איני סבור כי על ועדת הערר לקבל טיעון משפטי מוטעה, רק מהטעם שהמשיב לא התייחס לטענה זו שהעלה המערער (אף אם אניח כי כך אירע). היה כאמור ראוי כי ועדת הערר תתייחס לטענות, ולו בקצרה או בדרך כללית, אלא שכאמור איני סבור כי בנסיבות העניין יש בכך פגם שצריך לשנות את תוצאות ההליך. באופן דומה, איני מקבל טענות נוספות שהעלה המערער כאילו ועדת הערר השיבה בשם המשיב, ולא מצאתי כל ראיה של ממש להתנהלות שאינה ראויה שננקטה כלפי המערער, ודאי לא כזו המצדיקה את שינוי המסקנות שעלו עד כה. סוף דבר מהטעמים שפורטו, הערעור נדחה. המערער יישא בהוצאות המשיב בסך 15,000 ₪. המזכירות תשלח העתק פסק הדין לצדדים.
ניתן היום, י' חשוון תשפ"ז, 21 אוקטובר 2026, בהעדר הצדדים.