עת"מ 33712-04-26 עת"מ 33712-04-26

עניינה של העתירה בהחלטת ועדת המשנה להתנגדויות של המשיבה 1, הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה מחוז מרכז (להלן: הוועדה המחוזית), מיום 4.3.26 בהתייחס לישיבה שקיימה ביום 11.2.26 בגדרה נדחתה התנגדות העותר לתכנית מס' 418-1187749 ראש העין מתחם שבזי (להלן: התכנית), והוחלט לתת לתכנית תוקף בכפוף לתיקון מסמכיה. העותר מבקש לבטל את ההחלטה; להחזיר את הדיון לוועדה המחוזית, תוך הנחיה לבחון את זכויותיו במלואן; להורות על הכללת זכויותיו בטבלת ההקצאה והאיזון של התכנית; ולהורות כי בית הכנסת "נחלת יוסף" לא ייהרס ללא הקמת חלופה הולמת. לצד העתירה הוגשו בקשה לצו ביניים האוסר על הריסת בית הכנסת, ובקשה דחופה לעיכוב הליכי מתן התוקף לתכנית. רקע כללי 1. בית הכנסת "נחלת יוסף" (להלן: בית הכנסת) שוכן ברחוב שלמה מעודה בראש העין, על חלק מחלקה 191 בגוש 4271 (להלן: החלקה). לטענת העותר שלא הוכחשה, בית הכנסת הוקם בהתאם להיתר בנייה משנת 1969, שהוצא על ידי המנוח יחיא דוכן ז"ל, אביו של העותר; העותר מחזיק ומפעיל את בית הכנסת, לטענתו, מזה כ-57 שנים. 2. בין רשות הפיתוח לבין המנוח יחיא דוכן והגב' נדרה דוכן נערך הסכם חכירה למטרת "בית כנסת", לתקופה של 49 שנים, מיום 18.12.66 ועד ליום 17.12.15 (להלן: הסכם החכירה). בהסכם החכירה נקבעה אופציה להארכה, אולם תקופת החכירה לא הוארכה. רק ביום 27.11.25, כעשר שנים לאחר תום תקופת החכירה, הגיש העותר לרשות מקרקעי ישראל (להלן: רמ"י) בקשה לחידוש החכירה. 3. על פי נסח הרישום, הבעלות בחלקה רשומה על שם רשות הפיתוח. בשנת 1995 נרשמה על החלקה הערה על הפקעה לפי סעיפים 5 ו-7 לפקודת הקרקעות (רכישה לצורכי ציבור), 1943 (להלן: פקודת הקרקעות), לטובת המשיבה 2, הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ראש העין (להלן: הוועדה המקומית). בנוסף בשנת 1997 נרשמה הערה על הפקעת חלק מהחלקה לפי סעיף 19 לפקודת הקרקעות, לטובת עיריית ראש העין (להלן: העירייה). שמם של העותר ושל בני משפחתו אינו מופיע בנסח הרישום. 4. בעת הקמת בית הכנסת חלה על המקרקעין תכנית גמ/3/448, שפורסמה למתן תוקף ביום 18.8.60, ואשר ייעדה אותם לבנייני ציבור. ביום 10.12.87 פורסמה למתן תוקף תכנית 193/אפ, אשר שינתה את ייעוד הקרקע שעליה שוכן בית הכנסת לשטח ציבורי פתוח (להלן: שצ"פ), וסימנה את מבנה בית הכנסת להריסה. ביום 13.5.97 נכנסה לתוקף תכנית רנ/10, אשר הותירה את ייעוד הקרקע של בית הכנסת כשצ"פ. 5. בשנת 2012 הגיש המנוח יחיא דוכן עתירה מינהלית נגד העירייה בעניין הפקעת המקרקעין (עת"מ 47391-01-12). העתירה נמחקה לבקשתו בפסק דין מיום 19.3.12. 6. התכנית הוגשה על ידי המשיבה 4 (להלן: היזמית), והיא בסמכות הוועדה המחוזית. התכנית חלה על שטח של כ-5.962 דונם בגוש 4271, חלקות 189-190 וחלק מחלקה 191. מטרתה, כלשון סעיף 2.1 להוראותיה, "הקמת מתחם עירוני הכולל מגורים, מסחר ושטחים ציבוריים". התכנית מקדמת התחדשות עירונית של הבלוק העירוני במתחם שבזי, שימור מבנה היסטורי בלב המתחם, תוספת יחידות דיור ויצירת כיכר עירונית עם שטחי מסחר ומבני ציבור. לפי נתוני הוועדה המקומית, היקף שטחי הציבור בתחום התכנית גדל מ-1,691 מ"ר במצב הנכנס ל-3,640 מ"ר במצב היוצא. התכנית כוללת הוראות איחוד וחלוקה שלא בהסכמת הבעלים, לפי פרק ג' סימן ז' לחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965 (להלן: חוק התכנון והבנייה). 7. התכנית הופקדה בחודש ספטמבר 2025. לתכנית הוגשו ארבע התנגדויות, ושתיים מהן עניינן בית הכנסת: התנגדות העותר, והתנגדות נוספת שהגיש מר יוסף דוכן, אשר הציג עצמו כ"חלק מהיורשים של בית כנסת נחלת יוסף". 8. ביום 29.1.26 נשלחה לעותר הזמנה לישיבת ועדת המשנה להתנגדויות, שנקבעה ליום 11.2.26 בשעה 13:30, תוך ציון כי מדובר בזמנים משוערים. הדיון התקיים באופן מקוון. בשל התארכות הדיונים בתכניות שקדמו לה בסדר היום, החל הדיון בתכנית בקירוב בשעה 15:00. העותר לא המתין לתחילת הדיון, ופנה באמצעות הדואר האלקטרוני לממונה על הוועדות במחוז מרכז בבקשה כי עיקרי התנגדותו ומסמכי ההתנגדות יועברו ליו"ר הוועדה ולחבריה. בהתאם לבקשתו, התנגדותו הוקראה במלואה לחברי הוועדה במהלך הדיון, על ידי נציגת לשכת התכנון, הגב' מיכל לשם. 9. הוועדה המחוזית דחתה את התנגדות העותר. בהחלטתה ציינה הוועדה המחוזית כי: "בנסח הרישום אין אזכור לזכויות של משפחת דוכן אברהם/ יוסף בבית הכנסת. הופק נסח היסטורי, ושם רשום שהבעלות היא על שם רשות הפיתוח, ורשומות שתי הערות הפקעה על שם עיריית ראש העין. אין אזכור למשפחת דוכן. ובשל כך המתנגד לא נכלל בטבלת האיזון והקצאה שנערכה ע"י השמאי יצחק נעים." עוד צוין בהחלטת הוועדה המחוזית כי, כפי שנמסר לה בדיון, העירייה תפעל לתת מענה חלופי לציבור המתפללים בכללותו. 10. ביום 12.2.26 ביקש העותר לקיים דיון חוזר "עקב אי קיום פגישת זום בזמן שנקבע". ביום 18.2.26 השיבה לו היועצת המשפטית של הוועדה המחוזית כי ההתנגדות "עמדה במלואה וכלשונה בפני חברי הוועדה - בדיוק כפי בקשתך", ולכן אין מקום לקיים דיון נוסף. 11. ביום 20.4.26 הוגשה העתירה, ולצידה בקשה לצו ביניים. ביום 26.5.26 הודיעה המדינה כי תשהה את הליכי פרסום התכנית למתן תוקף עד להכרעה בבקשה לצו ביניים. ביום 10.6.26 התקיים דיון מוקדם בעתירה במסגרתו הוצע לצדדים לנסות להגיע להסכמות לעניין הקמת בית כנסת חילופי והנצחת שמו של המנוח יחיא דוכן. הצדדים לא הגיעו להסכמות סופיות בנדון. ביום 7.10.26 התקיים דיון בעתירה. תמצית טענות העותר 12. לטענת העותר, ההחלטה התקבלה תוך פגיעה מהותית בזכות הטיעון שלו; הדיון בהתנגדויות החל באיחור משמעותי וללא הודעה מוקדמת, באופן שמנע ממנו להשתתף בו בפועל; ובקשתו לקיים דיון חוזר נדחתה, וכך נשללה ממנו זכות יסוד דיונית. 13. עוד נטען על ידי העותר כי הוועדה המחוזית הסתמכה על רישום פורמלי בלבד, מבלי לבחון את מצב הזכויות בפועל ואת מערכת היחסים עם רמ"י. לשיטתו, עומדות לו זכויות מהותיות במקרקעין, הנובעות מהחכירה שניתנה להוריו, מהחזקה רצופה של למעלה מ-50 שנה, משימוש כדין בהתאם להיתר בנייה, ומהסתמכות לגיטימית על המשך ההחזקה ועל חידוש החכירה. לטענתו, "בעל" לפי חוק התכנון והבנייה כולל חוכר לדורות, וזכויות חכירה הרשומות ברמ"י אינן חייבות להופיע בפנקסי המקרקעין כדי להיות תקפות. עוד נטען כי קביעת הוועדה המחוזית שלפיה אין לו זכויות היא הכרעה קניינית החורגת מסמכותה התכנונית. 14. העותר ממשיך וטוען כי ההחלטה נגועה בחוסר סבירות קיצוני, משום שהיא מתעלמת מקיומו של בית כנסת פעיל, המהווה מוקד דתי וקהילתי מזה עשרות שנים; הריסת בית הכנסת ללא הקמת חלופה הולמת פוגעת פגיעה קשה בחופש הדת שלו ושל ציבור המתפללים. 15. לטענת העותר, נעשה שימוש פסול במנגנון האיחוד והחלוקה, ככלי לעקיפת דיני ההפקעה ולפינוי עוקף, ללא הליך מתאים וללא פיצוי. עוד נטען כי ההפקעה לא מומשה במשך כ-31 שנים, דבר המלמד על זניחתה, ואין לאפשר לרשות להחיות אותה בדיעבד במסגרת התכנית. 16. בעיקרי הטיעון הוסיף העותר וטען כי אין כל ערובה משפטית מחייבת לשמירת זכויות הקהילה, לגודל המבנה, לניהולו העצמאי של בית הכנסת ולשמירת שמו "נחלת יוסף"; כי המדינה נקטה סחבת מכוונת והגישה בקשות דחייה ללא תצהיר; כי גורמי העירייה מסרו לו מצגים סותרים בפגישות שהתקיימו בחודש יולי 2026 בעניין מיקומו של בית כנסת חלופי; וכי רמ"י נמנעת מלהשיב לבקשתו לחידוש החכירה. תמצית טענות המשיבות 17. לטענת המשיבות 1 ו-3 (להלן: המדינה), ההחלטה היא החלטה תכנונית מקצועית, מנומקת וסבירה. העותר לא הוכיח זכות קניינית רשומה או תקפה בחלקה; התכנית היא תכנית איחוד וחלוקה שלא בהסכמת הבעלים, ולכן נערכה בהתאם למצב הזכויות הרשום, כמתחייב מתקנות האיחוד והחלוקה; מוסד תכנון אינו מוסמך ליצור זכות קניינית יש מאין; על החלקה רשומה הערת הפקעה לפי סעיף 19 לפקודת הקרקעות, ולכן מדובר בשטח ציבורי שאינו משתתף בטבלת ההקצאה והאיזון. 18. עוד נטען על ידי המדינה כי זכות הטיעון של העותר מומשה: התנגדותו הוקראה ככתבה וכלשונה לפני חברי הוועדה, בהתאם לבקשתו, והוועדה דנה בה לגופה; תקנות ההתנגדויות מתירות למוסד התכנון לדון בהתנגדותו של מי שלא התייצב שלא בפניו; הוועדה המחוזית לא התעלמה מעניינו של ציבור המתפללים, וציינה בהחלטתה את הודעת העירייה כי תפעל לתת מענה חלופי. אשר לשיהוי בהפקעה, נטען כי ההפקעה אינה עניינה של העתירה. לצד זאת נטען כי יש לדחות את העתירה על הסף בשל אי-צירוף מר יוסף דוכן וגורמים נוספים שזכויותיהם עלולות להיפגע, ובשל הכללת "אחרים" עלומים בכותרת העתירה; וכי לא התבקש כל סעד נגד רמ"י. 19. הוועדה המקומית מצטרפת לטענות המדינה. לטענתה, תוקפו של הסכם החכירה פג בשנת 2015 והוא לא חודש; בבירור שנערך מול רמ"י נמסר כי אין לעותר הסכם תקף וכי אין כוונה לחדשו; עם פרסום ההודעות לפי סעיפים 5, 7 ו-19 לפקודת הקרקעות הפכו המקרקעין לקניינה של הרשות המקומית. עוד נטען כי התכנית אינה משנה לרעה את מצבו התכנוני של העותר, שכן כבר משנת 1987 מצוי בית הכנסת על קרקע בייעוד שצ"פ ומסומן להריסה. לדבריה, במסגרת הסכם בין העירייה ליזמית תידרש היזמית, כחלק מהמטלות הציבוריות, להקים מבנה בית כנסת חדש שיחליף את בית הכנסת הקיים, בשטח לבנייני ציבור בעורף מתחם התכנית. אשר לטענת השיהוי בהפקעה, נטען כי ביטול הפקעה בשל שיהוי הוא סעד חריג; ההפקעה נעשתה ממקרקעי רשות הפיתוח לטובת העירייה, ורשות הפיתוח אינה מתנגדת לה. הטענות שהעלה העותר בעיקרי הטיעון בעניין אירועים מאוחרים להחלטה הן הרחבת חזית אסורה. 20. היזמית מצטרפת אף היא לטענות המשיבות. לטענתה, היא רכשה בתמורה מלאה מקרקעין בייעוד מגורים בשטח של 4.133 דונם, ולאחר האיחוד והחלוקה נותרה עם 2.056 דונם בלבד; התכנית הגדילה את שטחי הציבור, והיזמית נושאת בעבודות השימור והפיתוח של השטח הציבורי; משאושרה התכנית ופורסמה למתן תוקף, מעמדה כדבר חקיקה; העתירה הוגשה בשיהוי, שכן היא מכוונת בפועל נגד תכניות שאושרו לפני עשרות שנים; העותר עושה שימוש לרעה בהליך; חופש הדת אינו מקנה זכות קניינית במקרקעין מסוימים; והיזמית אינה הכתובת לטענות העותר בעניין הקצאת קרקע חלופית לבית הכנסת, שכן השימוש במבנה הציבור נתון לשיקול דעתה של הרשות המקומית. דיון והכרעה 21. לאחר שעיינתי בכתבי הטענות ובנספחיהם, ושמעתי את טענות הצדדים, הגעתי לכלל מסקנה כי דין העתירה להידחות. 22. כבר בפתח הדברים אומר כי ניתן להבין את רגשותיו של העותר. בית הכנסת נבנה על ידי אביו המנוח, שמו מנציח את זכר המשפחה, והוא שימש במשך עשרות שנים את בני המשפחה ואת ציבור המתפללים. ואולם, השאלה הניצבת לפני בית המשפט אינה הערך הרגשי, ההיסטורי או הקהילתי של המבנה, אלא אם נפל בהחלטת הוועדה המחוזית פגם תכנוני המצדיק את התערבות בית המשפט. 23. על פי ההלכה הפסוקה, בית המשפט הדן בעתירה נגד החלטת מוסד תכנון אינו משמש "מתכנן-על", ואינו מחליף את שיקול דעתם המקצועי של מוסדות התכנון בשיקול דעתו. התערבותו נעשית במשורה, במקרים שבהם נפל בהחלטה פגם מינהלי, כגון חריגה מסמכות, פגם בהליך או חוסר סבירות קיצוני (עע"מ 2418/05 מילגרום נ' הוועדה המחוזית לתכנון ובניה, פס' 9 [נבו] (24.11.05); עע"מ 5504/18 אהרון נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה רעננה, פס' 18 [נבו] (18.8.19); עע"מ 7329/21 ועדת הערר המחוזית לתכנון ובנייה מחוז צפון נ' י.ג.מ.ח ייזום והשקעות בע"מ, פס' 12 [נבו] (31.5.22); עע"מ 52437-03-25 מועצה מקומית מבשרת ציון נ' החברה להגנת הטבע [נבו] (23.10.25)). 24. תכנית איחוד וחלוקה היא כלי לתכנון מחדש של קרקע, כאשר החלוקה הקיימת אינה מאפשרת את פיתוח השטח וניצולו הרציונלי, לטובת בעלי הקרקע ולטובת הציבור (בג"ץ 4914/91 איראני נ' הוועדה המקומית, פ"ד מו(4) 749 (1992); ע"א 4595/06 הוועדה המחוזית לתכנון ובניה נצרת נ' סבן, פס' 84 [נבו])(17.7.11). התכנית מאחדת את המגרשים שבתחומה, מפרישה מהם שטחים לצורכי ציבור, ומקצה את המגרשים החדשים לבעלי הזכויות במצב הנכנס, לפי שוויים היחסי (סעיפים 121-122 לחוק התכנון והבנייה). ההקצאה בתכנית איחוד וחלוקה נעשית ל"בעלים". לפי סעיף 1 לחוק התכנון והבנייה, "בעל" הוא "לרבות חוכר לדורות כמשמעותו בחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969". טבלת ההקצאה והאיזון כוללת את פרטי החלקות ואת שמות בעליהן (תקנה 4 לתקנות התכנון והבנייה (תכנית איחוד וחלוקה), התשס"ט-2009). 25. בענייננו, העותר אינו רשום כבעלים או כחוכר לדורות בחלקה; הבעלות רשומה על שם רשות הפיתוח, ועל החלקה רשומות הערות הפקעה לטובת הוועדה המקומית ולטובת העירייה. אכן, חוכר לדורות בא בגדר "בעל", כטענת העותר; אלא שתקופת החכירה הסתיימה ביום 17.12.15, כעשר שנים לפני הפקדת התכנית, והיא לא הוארכה; הבקשה לחידוש החכירה הוגשה רק ביום 27.11.25, לאחר הפקדת התכנית, ומן החומר עולה כי רמ"י הודיעה שאין לעותר הסכם תקף וכי אין בכוונתה לחדשו; בקשה לחידוש חכירה, שטרם נענתה, אינה זכות חכירה. זאת ועוד, המקרקעין שעליהם שוכן בית הכנסת הופקעו לצורכי ציבור לפני כשלושה עשורים, והם מיועדים לשצ"פ מאז שנת 1987. אף ההחזקה הממושכת במבנה, ההשקעה בו, קיומו של היתר בנייה משנת 1969 והפעילות הדתית והקהילתית במקום, אינם יוצרים כשלעצמם זכות קניינית במקרקעין; מוסד התכנון אינו מוסמך ליצור במסגרת תכנית זכות קניינית למי שאינו רשום כבעל זכויות ואינו מציג אסמכתה לזכות תקפה. 26. אין לקבל אף את הטענה כי הוועדה המחוזית חרגה מסמכותה והכריעה בשאלה קניינית. הוועדה לא קבעה למי נתונות הזכויות במקרקעין במישור היחסים שבין העותר לבין רמ"י, רשות הפיתוח או העירייה; היא קבעה, לצורך עריכת טבלת ההקצאה והאיזון ועל יסוד המרשם, כי אין לעותר זכויות שניתן להביאן בחשבון בטבלה; זו בדיוק המלאכה המוטלת על מוסד התכנון בתכנית איחוד וחלוקה; ככל שבפי העותר טענות קנייניות או חוזיות כלפי רמ"י או כלפי גורם אחר, מקומן להתברר בהליך המתאים ובפני הערכאה המוסמכת; כפי שנפסק, "מושכלות יסוד הן, כי תכנון ובניה לחוד, וזכויות קנייניות לחוד" (רע"א 4657/21 כהן נ' משה"ב חברה לבניין ופיתוח בע"מ, פס' 37 לפסק דינו של השופט נ' סולברג [נבו] (3.8.22)). 27. עיקר העניין, לטעמי, אינו בזכות הקניינית הנטענת, אלא בזכותו של ציבור המתפללים למקום תפילה. בהיבט התכנוני, השאלה הרלוונטית היא אם התכנית נותנת מענה לצורכי הדת והקהילה של הציבור באזור, ולא אם המבנה הקיים יוותר בבעלות משפחה מסוימת או בניהולה. חופש הדת אינו מקנה זכות קניינית במקרקעין מסוימים, ואינו מחייב את מוסד התכנון להותיר על כנו מבנה שנבנה על קרקע בייעוד ציבורי. 28. בענייננו, הוועדה המחוזית לא התעלמה מטענות העותר בעניין בית הכנסת, וציינה בהחלטתה את הודעת העירייה כי תפעל לתת מענה חלופי לציבור המתפללים בכללותו. הוועדה המקומית הבהירה כי במסגרת הסכם בין העירייה ליזמית, תקים היזמית מבנה בית כנסת חדש, שיחליף את בית הכנסת הקיים, בשטח לבנייני ציבור בעורף מתחם התכנית. בדיון שהתקיים לפניי ביום 10.6.26 חזר ב"כ הוועדה המקומית על הדברים, והבהיר כי בתכנית קיימת קרקע סמוכה, בייעוד המאפשר הקמת בית כנסת (תמליל הדיון מיום 10.6.26, עמ' 2, ש' 32-34). התכנית אף מגדילה את היקף שטחי הציבור בתחומה יותר מפי שניים, ומאפשרת שימושים ציבוריים לטובת כלל תושבי האזור. מכאן שזכויות הציבור לבית כנסת נשמרות בתכנית החדשה. כפי שהבהיר ב"כ הוועדה המקומית בדיון, הקצאת בית הכנסת החדש לגוף שיפעיל אותו תיעשה בהתאם לנוהל ההקצאות של משרד הפנים והעותר, או עמותה בזיקה אליו, רשאים לפנות בבקשה להקצאה כאמור (תמליל הדיון מיום 10.6.26, עמ' 4, ש' 30-34 ועמ' 5, ש' 1-10). 29. זאת ועוד, התכנית אינה מרעה את מצבו התכנוני של בית הכנסת. כבר משנת 1987 שוכן בית הכנסת על קרקע בייעוד שצ"פ, שאינה מאפשרת את השימוש הקיים, והמבנה מסומן להריסה בתכניות התקפות זה עשרות שנים. התכנית, המקצה שטח לבנייני ציבור שבו ניתן להקים בית כנסת, נותנת מענה לציבור המתפללים ומסדירה את השימוש מבחינה תכנונית. בנסיבות אלה, אין בהחלטת הוועדה המחוזית חוסר סבירות, ובוודאי שלא חוסר סבירות קיצוני. 30. כאמור, שאלת ההנצחה של אביו המנוח של העותר, ושמירת השם "נחלת יוסף", אמורה להידון בהליך נפרד ועצמאי. אין מדובר בשאלה תכנונית הנוגעת לחוקיות התכנית, ואין בה כדי להצדיק את ביטול ההחלטה. מהדיון עולה כי הוועדה המקומית והעירייה מתייחסות בחיוב לשאיפת העותר בעניין זה, וכי בעירייה פועלת ועדת הנצחה שהעותר רשאי לפנות אליה. לפיכך, מוצע לעותר לפתוח בהליך הנצחה על שם אביו המנוח, בהתאם לכללים החלים. 31. אף טענת העותר לפגיעה בזכות הטיעון דינה להידחות. לפי תקנה 8(א) לתקנות התכנון והבנייה (סדרי נוהל בהתנגדויות לתכנית, סמכויות חוקר וסדרי עבודתו), התשמ"ט-1989: "מי שהוזמן לדיון בהתנגדות לפי סעיף 107 לחוק ולא התייצב, רשאי המוסד המכריע לדון בהתנגדותו שלא בפניו". העותר הוזמן לדיון כדין, וההזמנה ציינה כי לוחות הזמנים משוערים. הדיון החל באיחור, אולם השאלה הרלוונטית אינה אם חל עיכוב בלוח הזמנים, אלא אם ניתנה לעותר הזדמנות ממשית להביא את טענותיו לפני מוסד התכנון. הזדמנות כזו ניתנה: לבקשת העותר עצמו, התנגדותו הכתובה הוקראה במלואה לחברי הוועדה, והוועדה דנה בה לגופה. העותר לא הצביע על טענה או על מסמך שלא הובאו לפני הוועדה בשל היעדרותו. בנסיבות אלה, לא היה פגם בדחיית הבקשה לקיים דיון חוזר. 32. אשר לטענות שהעותר העלה בעניין בטלות ההפקעה בשל שיהוי במימושה: העתירה אינה מכוונת נגד ההפקעה, והסעדים המבוקשים בה אינם כוללים את ביטולה. במסגרת עתירה נגד החלטה בהתנגדות לתכנית, אין מקום לתקיפה עקיפה של הפקעה שהושלמה ונרשמה לפני כשלושה עשורים. מכל מקום, ההפקעה נעשתה ממקרקעי רשות הפיתוח, הבעלים הרשומים, לטובת הרשות המקומית, ורשות הפיתוח אינה מתנגדת לה. משאין לעותר זכות רשומה או תקפה במקרקעין, אין בידו מעמד לטעון לביטול ההפקעה. בנוסף, ביטול הפקעה בשל חלוף הזמן הוא סעד חריג, ויש לאזן את השיקול של חלוף הזמן אל מול האינטרס הציבורי שייפגע מביטול ההפקעה (עע"מ 9047/17 הוועדה המקומית לתכנון ובניה ת"א נ' קרקובסקי [נבו] (23.5.19)). בענייננו, המטרה הציבורית לא נזנחה; היא מתממשת בימים אלה באמצעות התכנית, המגדילה את שטחי הציבור. נוסף על כך, המנוח יחיא דוכן תקף את ההפקעה בעתירה שהגיש בשנת 2012, והעתירה נמחקה לבקשתו. העלאת הטענה מחדש, בחלוף שנים רבות, לוקה אף היא בשיהוי. 33. אף אין בסיס לטענה כי נעשה שימוש פסול במנגנון האיחוד והחלוקה לשם עקיפת דיני ההפקעה. התכנית לא "הפקיעה" מהעותר זכויות; היא נערכה על יסוד המצב הקנייני הרשום, שבו המקרקעין כבר הופקעו. מדובר בתכנית התחדשות עירונית, הכוללת תועלות ציבוריות מובהקות, ובהן הגדלת שטחי הציבור, יצירת כיכר עירונית, שימור מבנה היסטורי ותוספת יחידות דיור. 34. הטענות שהעלה העותר בעיקרי הטיעון בדבר התנהלות המדינה בהליך, מצגים סותרים של גורמי העירייה בפגישות שהתקיימו בחודש יולי 2026, ואי-מתן מענה מצד רמ"י לבקשתו לחידוש החכירה, מהוות הרחבת חזית. אירועים מאוחרים להחלטת הוועדה המחוזית אינם יכולים לבסס עילה לתקיפתה. ככל שבפי העותר טענות כלפי רמ"י בעניין בקשתו לחידוש החכירה, מקומן בהליך נפרד, ויצוין כי בעתירה לא התבקש סעד נגד רמ"י. 35. משהגעתי למסקנה כי דין העתירה להידחות לגופה, אינני נדרש להכריע בטענות הסף שהעלו המשיבות, לרבות טענות השיהוי ואי-צירוף צדדים. עם זאת, אציין כי אי-צירופו של מר יוסף דוכן, אשר הגיש התנגדות משלו בעניין בית הכנסת והציג עצמו כאחד היורשים, וכן הכללת "אחרים" שלא זוהו בכותרת העתירה, מעוררים קושי ממשי. סוף דבר 36. העתירה נדחית. ממילא נדחות גם הבקשה לצו ביניים והבקשה הדחופה לעיכוב הליכים. כאמור, אין בפסק הדין זה כדי למנוע מן העותר לפנות לעירייה ולגורמים המוסמכים בבקשה להקצאת בית הכנסת שיוקם לטובת ציבור המתפללים, בהתאם לנוהל ההקצאות, או בבקשה לוועדת ההנצחה בבקשה להנצחת אביו המנוח ולשמירת השם "נחלת יוסף". בנסיבות העניין, ובשים לב למהות ההליך ומיהות הצדדים, אין צו להוצאות.