ת"א 44630-07-23 ת"א 44630-07-23

הצדדים לתביעה ורקע שאינו שנוי במחלוקת התובעות הן 3 חברות שעניינן בין היתר, השקעות בנדל"ן. הן רכשו במספר עסקאות מהנתבעים ומקרובי משפחה נוספים של הנתבעים, זכויות בחלקה 6 בגוש 15051 (להלן: "החלקה") כפי שיפורטו להן. הנתבעים 1.1-1.3 וכן הנתבעת 3 (אשתו שולמית, וילדיו - אמיר , ארז ואילנית ) הם יורשיו, של המנוח אמנון קמחי ז"ל (להלן: "אמנון") ואילו הנתבע 4, יעקב הוא בעלה של אילנית. יעקב ואילנית קיבלו מאמנון זכויות במתנה. שולמית, אמיר וארז קיבלו מאמנון זכויות בירושה לפי סעיף 7.5 לצוואתו של אמנון - נספח 16 לת/1. (הצוואה לא מזכירה ספציפית את החלקה דנן, אך מתייחסת בסעיף 7.5 ליתרת הרכוש של בני הזוג ומחלקת אותו "בין כל ילדיי כולם , בהתאם לחוק הירושה" קרי בחלקים שווים). כפי שיובא להלן רכשו התובעות מן הנתבעים ומבני משפחת קמחי אחרים בחלקה 6 דנן. תחילה רכשה התובעת 1 מבני משפחת קמחי בשנת 2016 מגרש שסומן בהסכם חלוקה משנת 1988 כמגרש 6/11. מגרש זה נרכש בחלק החלקה עליו חלות תכניות ששינו את ייעודה המקורי מיעוד חקלאי. יעוד מגרש 6/11 הנ"ל שונה גם הוא, באופן שנוסף לו ייעוד מסחרי. כמו כן רכשו התובעת, באמצעות תובעת 1 כנאמנה לאחרות, בין השנים 2021-2022, ב- 4 רכישות שונות, חלקים נוספים מן החלקה הנ"ל. ב-3 הרכישות המאוחרות מבין ה-4 הנ"ל, ולפי ההסכמים (נספחים 13-15 לת/1) שיובאו להן היו רכישות של כל הזכויות. ב-3 הסכמים מאוחרים אלו (מהמועדים 25.7.21, 30.7.21, 15.9.22) היו הרכישות של כל הזכויות לא מן הנתבעים דנן אלא מבני משפחת קמחי אחרים שאינם נתבעים. לעומת זאת בהסכם הראשון מבין ה-4 הנ"ל (נספח 12 לת/1) שנכרת ביום 23.7.21 מול המנוח קמחי עצמו, נרכשו רק חלק מן הזכויות של המנוח קמחי בשטח של 700 מ"ר. באותו הסכם הצהיר המנוח קמחי כי "הוא הבעלים הרשום ...בשטח של כ-2.5 דונם במושע..." מתוך החלקה 6 דנן. נותרו אם כך לאמנון ואחריו ליורשיו הנתבעים דנן, לאחר המכר לפי הסכם זה, חלקים נוספים בחלקה 6. כמו כן, עובר לרכישות התובעות, מכרו בני משפחת קמחי המורחבת (המנוח אמנון, אודי, מרדכי ויוספה) לחברת גן הצפון בניה פיתוח והשקעות (1997) בע"מ (שהעבירה את זכויות רכישתה לחברת סונול בע"מ) ולחברת רשת הריבוע הכחול נכסים והשקעות בע"מ (להלן: "צדדים שלישיים") זכויות בחלקה 6. עם הצדדים השלישיים אף נכרת הסכם שיתוף (נספח 6 ל-ת/1) ביום 09/04/88 ובמסגרת הסכם זה יוחדו לצדדים השלישיים מגרשים 1-2 בתשריט שצורף להסכם השיתוף בחכירה ל- 999 שנים. הסכם השיתוף נרשם במרשם המקרקעין עוד בשנת 1988 (להלן – "הסכם השיתוף"). את יתר בני משפחת קמחי שהיו צדדים לחלק מהסכמי המכירה לתובעות (שיפורטו להלן) לא צירפו התובעות לתביעה בטענה כי מהם נרכשו כל זכויותיהם ולא נותרו להם חלקים בחלקה. גדר המחלוקת המחלוקת בתיק דנן נוגעת לשאלות: א- מה יתרת הזכויות שנותרה לנתבעים בחלקה 6 לאחר רכישות התובעות? ב- היכן ממוקמות הזכויות שנמכרו לתובעות. באופן ממוקד יותר אציין כי לטענת התובעות הזכויות שהן רכשו מן הנתבעים, בשני הסכמים להם היו הנתבעים צד (הסכם מיום 08/12/16 - נספח 5 לתביעה והסכם מיום 23/07/21 - נספח 13 לתביעה), הן זכויות "נטו" . עוד טענו כי חלקים מן החלקה המיועדים תכנונית לדרכים לפי תכניות מתאר החלות על החלקה, בין אם הופקעו כבר ובין אם לאו, צריכים להילקח מתוך החלק הנותר של זכויות הנתבעים בחלקה ובאופן ספציפי מתוך אותו חלק שנותר כיום בייעוד חקלאי ומהווה את החלק הדרומי של חלקה 6. עוד לטענת התובעות, זכויותיהן אותם רכשו מן הנתבעים ב- 4 חוזים בשנים 2021-2022, צריכות להיות מיוחדות וממוקמות בחלק שביעוד החקלאי שמצוי בדרומה של חלקה 6. אין חולק והצדדים מסכימים, כי לנתבעים כולם נותר בחלקה 6 שטח של 2024 מ"ר "ברוטו" ובמושאע. לפי הרכישות בהסכמי המכר, רכשו התובעים שטח של 2533 מ"ר המהווה את המגרש הידוע כמגרש 6/11 זאת בשנת 2016. מגרש 6/11 מצוי בחלק החלקה 6 בו בוצע שינויי יעוד מחקלאי למסחרי. להסכם זה היו הנתבעים 2-3 צדדים כמוכרים. לאחר מכן רכשו במסגרת 4 חוזים נוספים בין השנים 2021-2022 שטחים נוספים בסך כולל של 8828 מ"ר, רכישות שלטענתם יש למקמם בחלק הדרומי של חלקה 6 שהינו בייעוד חקלאי עדיין. שטח זה של 88328 מ"ר הוא משוא התביעה דנן והבסיס למחלוקת בה. טענת התובעות היא כי מתוך שטח הברוטו הנ"ל (2024 מ"ר), שנותר לנתבעים בחלק בו הייעוד הוא חקלאי (החלק הדרומי), נותר לנתבעים שטח "נטו" של 694 מ"ר בלבד, לאחר שהנתבעים מכרו כטענת התובעות זכויות לתובעות כזכויות "נטו" מתוך החלק שנותר בייעוד חקלאי בחלקה 6, וכן לאחר שמתוך חלקם זה כבר הוקצו ביוזמתם לטובת דרכים בחלק הצפוני של החלקה, ששונה ייעודו למסחר כאמור לעיל לפי התכניות שאושרו לגביו, שטח של 1330 מ"ר. שטחים אלו הוקצו לטענת התובעות ע"י הנתבעים מתוך חלקם של הנתבעים ובני משפחת קמחי זאת בשל כך שהתכניות שלפיהן הותוו שטחי הדרכים הנ"ל (ג/9483, ג/9484, ג/9485) מקורן ביוזמת "הבעלים המקוריים בחלק- משפחת קמחי" (ראה סעיפים 14-15 לכתב התביעה). גודל השטח הנ"ל של 1330 מ"ר נטען בהסתמך על חוות דעת המודד אליאס – נספחים 35-36 לת/1. התובעות אף ביקשו במסגרת התביעה הצהרה כי הנתבעים אינם רשאים למכור יותר מאשר שטח של 694 מ"ר (מתוך יתרת השטח הרשומה על שמם כיום בטאבו בחלקה 6) לצדדי ג' שכן שטח ברוטו של 1330 מ"ר כבר הופרש/ מיועד להפקעה לדרכים לטענתם לפי ההסכמות החוזיות ביניהם לבין צדדים שלישיים לפי הסכם השיתוף הנ"ל ולפי המצב התכנוני הקיים. מנגד טוענים הנתבעים כי מעולם לא נמכרו לתובעות זכויות "נטו", אלא זכויות "במושאע", מתוך הזכויות שנותרו לנתבעים לאחר שלפי תכניות המתאר יועדו חלק מזכויות כל הבעלים במושאע, לדרכים לצרכי ציבור. לטענתם, התובעות ידעו היטב על כך עת רכשו את זכויותיהן מן הנתבעים, קרי, הן רכשו זכויות במושאע בכפוף למצב התכנוני הקיים בעת הרכישות שהיה ידוע להן ובכפוף להסכם השיתוף שנכרת כבר בשנת 1988, לפני רכישותיהן של התובעות ואף נרשם במרשם המקרקעין. לצורך הבנת המחלוקת בתביעה דנן, אציג ויזואלית להלן מתוך תשריטים שהוגשו בחומר הראיות, את חלקה 6 כחלק מגוש מקרקעין ולאחר מכן את החלקה לבדה תוך שהיא מחולקת לפי תשריט הסכם החלוקה הנזכר לעיל. להלן צילום תשריט שהוכלל בסעיף 9 ל- נ/5, תצהירו של יעקב מנחם מטעם הנתבעים: בתשריט לעיל ניתן לראות את 4 הדרכים שלטובתן הופרשו בתכניות המתאר שקדמו להסכם, (דרכים 2025, 2052, 2055 ו- 2076 המסומנות בחיצים שחורים). השטח המקווקוו במרכז החלקה 6 הינו מגרש 6/11 שנרכש על ידי התובעות בשנת 2016. שטח זה וכן השטחים שמעליו צפונה, הם אלו שעברו שינוי ייעוד. יתרת השטח מתחת למגרש המקווקוו היא זו שנותרה ביעודה החקלאי. כן מובאים להלן מתוך נ/4, חוו"ד המודד מטעם הנתבעים, טבלה וקטעי הדרכים הנ"ל כשהם מסומנים כתתי מגרשים (החל מצפון ועד דרום חלקה 6). בטבלה מופיעות הדרכים כדלקמן: דרך 2055 - כמגרש 6/3. דרך 2052 - כמגרש 6/7. דרך 2025 - כמגרש 6/10. דרך 2067 - כמגרש 6/13. הטבלה המצורפת מפרטת שאת שטח הדרכים הנ"ל ולפי איזו תכנית מתאר הותוותה הדרך. כאמור, על חלק גאוגרפי ספציפי מן החלקה 6 נעשה שינוי ייעוד במסגרת תוכניות המתאר. חלק זה משתרע החל מצפונה של חלקה 6 ועד לחלק הדרומי של מגרש 6/11 אותו רכשו התובעים בשנת 2016. מגרש 6/11 נכלל אם כן בתחום לגביו שונה הייעוד. יתרת חלקה 6 שמדרום לגבול הדרומי של מגרש 6/11 נותרה בייעוד חקלאי. בתוך יתרה זו לטענת התובעים הם רכשו בין השנים 2021 - 2022 במסגרת 4 החוזים שפורטו לעיל שטח כולל של 8829 מ"ר במושע. מכאן ואילך אביא בנוגע למחלוקת דנן, את עיקרי הסכמי רכישות התובעות בחלקה 6 כפי שנתקיימו במסגרת 5 הסכמי רכישה שונים. רכישות התובעים מהנתבעים בחלקה 6 הערה מקדימה - כל ההדגשות מכאן ואילך בקו או בצבע, אינן במקור אלא אם כן נאמר אחרת. א. נספח 5 לתביעה - הסכם מכר מיום 08.12.2016 המוכרים בהסכם הם יעקב מנחם, אילנית מנחם, מרדכי קמחי, יוספה כהן (קמחי), איריס מזרחי, אלון קמחי, רונן קמחי וליאור קמחי, והקונה היא חברת יעד אפיקי נדלן ויזמות בע"מ. הממכר בנספח 5 מוגדר כך: "...זכויות במגרש במגרש 6/11 הידועה גם כמגרש 6/2 כמופיע בתשריט על פי תב"ע ג/9484 (להלן: 'הממכר ו/או החלקה')" וכן "הממכר המהווה חלק מהמקרקעין בשטח של 2,533 מ"ר כמפורט בהסכם זה ובתשריט המסומן באותיות ג-ד מצ"ב להסכם ומהווים חלק בלתי נפרד הימנו". הצהרות המוכר בנספח 5: "המוכרים מצהירים כי החלקה פנויה מכל חפץ או אדם, נקייה, חופשית ומשוחררת מכל שעבוד, משכון, משכנתא, עיקול, הערת אזהרה, זכויות שוכרים או חוכרים או צדדי ג' למיניהם וללא הפקעות קיימות או עתידיות ידועות וכן מצהירים המוכרים כי אין כל מניעה חוקית או אחרת להתקשרות עפ"י הסכם זה" וכן "כי לא חלות מגבלות נוספות על החלקה א1- מעבר למגבלות המופיעות בהסכם השיתוף המצורף". הצהרות הקונה בנספח 5: "הקונה מצהירה כי ראתה את החלקה, בדקה את יעודה ואת אפשרות ממוש כל תוכניותיה בחלקה, הן מבחינת תוכנית המתאר והיעוד ומצאה כי החלקה טובה, מתאימה וראויה למטרותיה וצרכיה" וכן "פוטרת את המוכרים מביצוע חלוקה ו/או אחוד וחלוקה בחלקה... תעשה עפ"י המצב הרישומי הקיים... ובכפוף להסכם השיתוף הקיים". ב. נספח 13 לתביעה - הסכם מכר מיום 23-07-2021 (שנחתם ביום 24 ביולי 2021) המוכר בהסכם הוא קמחי אמנון והקונה היא חברת נ. אריק השקעות בע"מ (בנאמנות עבורה ו/או עבור מי מטעמה). הממכר בנספח 13 מוגדר כך: "... 700 מ"ר המהווים 700/21527 מ"ר מתוך חלקו בחלקה... (להלן: 'המקרקעין ו/או הממכר)". הצהרות המוכר בנספח 13: "והמוכר מצהיר כי הממכר חופשי ונקי מכל חוב ו/או שעבוד או משכון ו/או עיקול ו/או זכות שכירות או זכות חזקה ושימוש ו/או צו שיפוטי או מנהלי ו/או הפקעה או משכנתא ו/או הליך פלילי או אזרחי כלשהו ו/או התחייבויות ו/או ויתור לצד ג' כלשהו ו/או כתב שיפוי ו/או זכות סירוב ו/או כל זכות לטובת צד שלישי (להלן: 'הזכויות המגבילות')" וכן כי "זכויותיו בממכר נקיות מכל זכות מגבילה וכך תשארנה עד למועד העברת הזכויות על שם הקונה...". הצהרות הקונה בנספח 13: "הקונה מצהיר ומאשר בזה כי ראה ובדק את הממכר, ואת מצבו התכנוני והפיזי, וכי הוא רוכש את הממכר במצבו AS - IS, וכן בדק אצל הרשויות המוסמכות את זכויות המוכר בממכר ואת תכנית בנין עיר החלה נכון ליום עריכת החוזה על הממכר וכי הממכר מתאים לצרכיו..." וכי ידוע לו כי בחלקה "קיים הסכם שיתוף בין כל הבעלים בחלקה אשר נרשם ב 01/10/2014 בלשכת רישום המקרקעין". ג. נספח 14 לתביעה - הסכם מכר מיום 25-07-2021 המוכרים בהסכם הם קמחי יוספה וקמחי מרדכי והקונה היא חברת נ.אריק השקעות בע"מ (בנאמנות עבורה ו/או עבור מי מטעמה). הממכר בנספח 14 מוגדר כך: "קרקע בשטח של כ-5.42 דונם במושע תחת תשריט חלוקה ו/או הסכם חלוקה... וכי המוכרים מוכרים את מלוא זכויותיהם במקרקעין ובחלקים במצטבר אשר מהווים במצטבר את החלק הנמכר והמהווה את הממכר לפי הסכם זה 21702/86108". כן הוסכם כי "המוכרת 1 מוכרת את כל זכויותיה בחלקה 6 בגוש 15051 המהווים 10851/86108. המוכר 2 מוכר את כל זכויותיו בחלקה 6 בגוש 15051 המהווים 10851/86108". הצהרות המוכר בנספח 14: "המוכר מצהיר כי הממכר חופשי ונקי מכל חוב ו/או שעבוד או משכון ו/או עיקול ו/או זכות שכירות ו/או זכות חזקה ושימוש ו/או צו שיפוטי או מנהלי ו/או הפקעה ו/או משכנתא ו/או הליך פלילי או אזרחי כלשהו ו/או התחייבויות ו/או ויתור לצד ג' כלשהו ו/או כתב שיפוי ו/או זכות סירוב ו/או כל זכות לטובת צד שלישי (להלן: 'הזכויות המגבילות')" וכן כי "זכויותיו בממכר נקיות מכל זכות מגבילה וכך תשארנה...". הצהרות הקונה בנספח 14: "הקונה מצהיר ומאשר בזה כי ראה ובדק את הממכר , ואת מצבו התכנוני והפיזי, וכי הוא רוכש את הממכר במצבו AS - IS, וכן בדק אצל הרשויות המוסמכות את זכויות המוכר בממכר ואת תכנית בנין עיר החלה... וכי הממכר מתאים לצרכיו..." וכי ידוע לו כי בחלקה "קיים הסכם שיתוף בין כל הבעלים כחלקה אשר נרשם ב 01/10/2014 בלשכת רישום המקרקעין ולבדוק את ההסכם שיתוף". ד. נספח 15 לתביעה - הסכם מכר מיום 30-07-2021 המוכרים בהסכם הם רונן קמחי, קמחי ליאור, ואיריס מזרחי והקונה היא חברת ג.אריק השקעות בע"מ/נ.אריק השקעות בע"מ (בנאמנות עבורה ו/או עבור מי מטעמה). הממכר בנספח 15 מוגדר כך: "קרקע בשטח של כ-2.03 דונם במושע תחת תשריט חלוקה חאן הסכם חלוקה... המהווה את הממכר לפי הסכם זה 101691/1076350". כן הוסכם כי : "המוכר 1 מוכר את כל זכויותיו בחלקה 6 בגוש 15051 המהווים 33897/1076350. המוכר 2 מוכר את כל זכויותיו... המהווים 33897/1076350. המוכרת 3 מוכרת את כל זכויותיה... המהווים 33897/1076350". הצהרות המוכר בנספח 15: "... מצהיר כי הממכר חופשי ונקי מכל חוב ו/או שעבוד או משכון ו/או עיקול ו/או זכות שכירות ו/או זכות חזקה ושימוש ו/או צו שיפוטי או מנהלי ו/או הפקעה ו/או משכנתא ו/או הליך פלילי או אזרחי כלשהו ו/או התחייבויות ו/או ויתור לצד ג' כלשהו ו/או כתב שיפוי ו/או זכות סירוב או כל זכות לטובת צד שלישי (להלן: 'הזכויות המגבילות')" וכי "זכויותיו בממכר נקיות מכל זכות מגבילה וכך תשארנה...". הצהרות הקונה בנספח 15: "הקונה מצהיר ומאשר בזה כי ראה ובדק את הממכר, ואת מצבו התכנוני והפיזי, וכי הוא רוכש את הממכר במצבו AS - IS, וכן בדק אצל הרשויות המוסמכות את זכויות המוכר... וכי הממכר מתאים לצרכיו..." וכי "ידוע לו כי בחלקה קיימים רוכשים/בעלים שונים וכי קיים הסכם שיתוף בין כל הבעלים בחלקה אשר נרשם ב 01/10/2014 בלשכת רישום המקרקעין". ה. נספח 16 לתביעה - הסכם מכר מיום 15-09-2022 המוכר בהסכם הוא אלון קמחי, והקונה היא חברת יער אפיקי נדל"ן ויזמות בע"מ. הממכר הוגדר כ- "חלקים בנכס מקרקעין המצוי 33947/1076350... חלקה 6 גוש 15051 (להלן: 'הממכר')", ובסעיף 2.2 להסכם הוסכם כי "המוכר מוכר את כל זכויותיו בחלקה 6 בגוש 15051 המהווים 33897/1076350". הצהרות המוכר בנספח 16: "כי פרט להסכם השיתוף הנ"ל הממכר חופשי ונקי מכל חוב ו/או שעבוד ו/או משכון או עיקול ו/או משכנתא ו/או כל זכות לטובת צד שלישי כלשהו (להלן: 'זכות מגבילה')" וכן "כי זכויותיו בממכר נקיות מכל זכות מגבילה וכך תשארנה עד למועד העברת הזכויות על שם הקונה בלשכת רישום המקרקעין" וכן "כי לא נתן ולא ייתן כל התחייבות אחרת בממכר ו/או מכירת זכויותיו לצד ג' כלשהו בממכר". הצהרות הקונה בנספח 16: "הקונה מצהיר ומאשר בזה, כי ראה ובדק, בעיני קונה, את הממכר, ואת מצבו המשפטי, התכנוני והפיזי וכי הוא רוכש את הממכר במצבו כמות שהוא בעת חתימת הסכם זה AS IS" וכן "הקונה מצהיר, כי הינו רוכש את הממכר בייעודו AS IS כאשר הוא נקי מכל זכויות מגבילות כלשהן" וכי "ידוע לו כי רוכש הוא את הממכר כחלקים בלתי מסוימים (במושאע) בחלקה, יחד עם שותפים נוספים ואחרים, ובכפוף להסכם השיתוף". סיכום ביניים לאחר מכירת חלקים בחלקה מבני משפחת קמחי המורחבת לצדדים שלישיים וכן לתובעות (במסגרת 5 ההסכמים הנ"ל) נותרו רק לחלק מבני משפחת קמחי המורחבת, הם הנתבעים דנן, חלקים בחלקה 6 בשיעור של 2024 מ"ר ברוטו במושאע מתוך שטח החלקה 6 בכללותו. ההסכמים שנכרתו מול הנתבעים ובהם הועברו רק חלק מזכויות הנתבעים ולא במלואם הם: הסכם מיום 08/12/16 - נספח 5 לתביעה שנכרת מול הנתבעים 2-3 (יחד עם בני משפחה אחרים שאינם נתבעים בתביעה דנן). הסכם מיום 23/07/21 - נספח 13 לתביעה שנכרת מול המנוח אמנון קמחי נתבע 1 (שיורשיו הם נתבעים 1.1-1.3). כל יתר 3 ההסכמים האחרים הועברו לתובעות כל הזכויות שהיו למוכרים שם בחלקה 6. מסקנות ביניים- צמצום מסגת התביעה וגדירתה לאור העובדה כי השטח הנרכש לפי הסכם מיום 8.12.2016 (2533 מ"ר) לא הוכלל ע"י התובעים עצמם בתוך השטח של 8828 מ"ר לגביו מבוקשים הסעדים ההצהרתיים בתביעה זו, לא ישמש הסכם זה כבסיס לזכויות לצורך הכרעה בתביעה דנן . מכאן, הנתבעים 2-3 אינם יכולים להיתבע בשל מכירות שמכרו (יחד עם אחרים מבני משפחת קמחי שלא נתבעו כאן) לפי הסכם זה מ-2016, אלא רק כחליפיו של המנוח אמנון ז"ל ומכח התחייבויותיו שלו, ככל שהוא נימנה בין המוכרים ביתר ההסכמים. כמו כן , על אף כי בשטח של 8828 מ"ר שנמכר לתובעים ולגביו מבוקשים הסעדים בתביעה זו, נכללים גם שטחים שרכשו התובעות ב-3 חוזים מאוחרים יותר, לא זכאים התובעים לסעדים בגין 3 החוזים המאוחרים הנ"ל (מהמועדים 25.7.21, 30.7.21, 15.9.22 שהשטח הכולל שנרכש בהם הוא 8128 מ"ר), זאת משום שלא רכשו את הזכויות באותם הסכמים מן הנתבעים בתביעה דנן, אלא מבני משפחת קמחי אחרים שלא צורפו כנתבעים לתביעה . הדעת אינה נותנת כי בשל התחייבויות שניתנו לתובעים באותם 3 חוזים ע"י מי שאינם הנתבעים דנן, יצטרכו הנתבעים דנן לפרוע את החיוב (ככל שתתקבל התביעה). אשר על כן נדחית כבר בשלב זה התביעה לסעדים הצהרתיים לגבי שטח של 8128 מ"ר מתוך השטח של 8828 מ"ר לגביו מבוקשים הסעדים. לאור האמור, עניינה של התביעה לאור הסעדים שנתבעו והנתבעים שצורפו אליה, מצטמצם אך ורק לעניין הזכויות שנרכשו מהמנוח אמנון ז"ל בהסכם מיום 23.7.21. בעניין זה ייאמר כי הנתבעים דנן נתבעו כיורשיו. דא עקא, בהמשך לאמור לעיל, לפי צו הירושה שצורף לראיות התובעות, הנתבע 2, יעקב מנחם שאמנם הוא בעלה של אילנית, שהינה אחת היורשות של אמנון ז"ל, אינו יורש של אמנון ז"ל. על כן לא ניתן לייחס לו כחליף התחייבויות של אמנון לפי ההסכם שנותר, ולתבוע אותן ממנו. לאור האמור יש לדחות את התביעה נגד יעקב מנחם כבר בשלב זה. ניתן כמו כן כבר בשלב זה לדחות את התביעה למתן סעד הצהרתי למיקום הזכויות הנ"ל בשטח של 700 מ"ר בחלק החקלאי (הדרומי) של חלקה 6. סעד זה במהותו נוגע לחלוקת שיתוף במקרקעין ואינו מצוי כלל בסמכות בית המשפט המחוזי, אלא בסמכות בית משפט השלום. לא יהיה מיותר לציין כפי שצויין בתביעה, כי בין הצדדים דנן כבר מתנהלת תביעת פירוק שיתוף בבית משפט השלום בטבריה. על כן נדחית גם התביעה למתן הסעד הנ"ל. נותרה אם כן רק המחלוקת בין התובעות לנתבעים 1.1-1.3 והנתבעת 3 כחליפיו של אמנון, לגבי שטח של 700 מ"ר בלבד ובשאלה האם מכר אמנון ז"ל לתובעות בהסכם מיום 23.7.21 שטח זה כשטח "נטו" כטענת התובעות, או כשטח "ברוטו" , ממנו ינוכה חלק יחסי לצורך הפרשות/הפקעות לדרכים, כטענת הנתבעים. חומר הראיות אסקור להלן תחילה את עדויות עדי התובעות ויתר הראיות שהן הגישו בעניין המחלוקת הנ"ל, לרבות מתוך החקירות הנגדיות. לאחר מכן אסקור באופן דומה את ראיות הנתבעים. ראיות התובעות התובעות הגישו שורה של ראיות שסומנו כמוצגים ת/1 עד ת/7 לצורך תמיכה בטענותיהן. מוצגים אלה כוללים הן תצהירים של נציגי התובעות והן תשריטים של תוכניות מפורטות בקנה מידה רלוונטי. תצהירו של מר גבריאל יאיר גוזלן (נציג התובעת 1) סומן כראיה ת/1 ותצהירו של מר אריק נמימי (נציג התובעת 2) סומן כראיה ת/2. תצהירו של מר אלון גבאי, שהחליף את אחיו אייל גבאי והעיד מטעם התובעת 3, סומן כראיה ת/3. מוצגים ת/5 - ת/7 הם תשריטי קנה-מידה של תוכניות מפורטות החלות על החלקה. מוצג ת/5 הוא תשריט קנה-מידה של תוכנית ג/9483, מוצג ת/6 הוא תשריט קנה-מידה של תוכנית ג/9484, ומוצג ת/7 הוא תשריט קנה-מידה של תוכנית ג/9485. בתצהירי התובעות (כגון תצהיר התובעות שסומן ת/3) נטען כי עסקאות המכר נכרתו בערכי "נטו" ולא "ברוטו". נטען כי התובעות רכשו זכויות נקיות בלתי-מסוימות בחלק החקלאי של החלקה, נקיות מהפקעות או הפרשות לדרכים לטובת עיריית טבריה. בסעיפים 6, 7 ו-8 לתצהיר התובעות מבהיר המצהיר כי התובעות רכשו זכויות "נקיות (נטו)" בלתי-מסוימות בחלק החלקה שבייעוד חקלאי. בסעיף 9 לתצהיר נטען כי בסך הכל אוחזות התובעות בזכויות נקיות (נטו) בלתי-מסוימות בשטח כולל של 8,828 מ"ר מתוך שטח פיזי של 9,522 מ"ר. בסעיף 33 לתצהיר נטען כי בהתאם ללשון הסכם המכר מיום 23/07/21, רכשה התובעת זכויות נקיות "נטו" ללא שום חבויות מגבילות או הפקעות עבור צדדים שלישיים. בסעיף 45 לתצהיר מוצהר כי הדרכים שבתכנון עתידיות להיגרע רק מזכויות הנתבעים, שכן התובעות רכשו את זכויותיהן בערכי נטו ללא הפרשות לדרכים. בחקירתו הנגדית של מר גבריאל יאיר גוזלן מיום 08/02/26, הוא נשאל היכן מופיעה המילה "נטו" בהסכמים. בעמוד 13 לפרוטוקול (ובהפניה גם לעמוד 14 שורות 1-5 ועמוד 21 שורות 27-32 לפרוטוקול מיום 08/02/2026), השיב גוזלן כי הוא הסתמך על תשריט שבו נוטרלו הכבישים. הוא הבהיר כי המוכרים מעולם לא אמרו שיש גריעה כלשהי מהשטח שסומן בתשריט. בעמוד 13 לפרוטוקול הדיון מיום 08/02/26 הודה גוזלן בתשובה לשאלה : "אני אומר לך שאין את המילה נטו בהסכם, נכון?" כי " ... אולי זה לא רשום, אבל זו הייתה ההבנה שלי על השטח". הוא הוסיף כי ידע שיש כבישים שנוטרלו מסך השטח, וכי ההבנה שלו הייתה שהוא מקבל את השטח "נטו" ולכן הלך לעירייה והוציא היתר בניה. בחקירתו הנגדית של מר אריק נמימי מיום 08/02/26, הוא נשאל היכן כתוב "נטו" או "שטח חקלאי" בהסכמים. בעמוד 19 שורה 10, בעמוד 23 שורות 35-37, ובעמוד 27-28 לפרוטוקול הדיון מיום 08/02/26, השיב נמימי במפורש: "פשוט לא רשום". הוא הסביר כי הרכישה דווחה לשלטונות המס כקרקע חקלאית. נמימי הסביר בעדותו מיום 08/02/26 כי הוא קנה קרקע חקלאית בחלק התחתון וכי "כשאני אומר נטו מהחקלאי... אני קניתי 8.9 דונם... לא קניתי כבישים". כאשר נשאל בעמוד 28 מדוע לא נרשם "נטו" בהסכם, השיב: "זה כשאתה עורך דין, מאיפה אני יודע? אני בן אדם שמאמין לעורכי דין שעובדים איתי". תצהירו של מר אלון גבאי סומן כראיה ת/3 והוא עלה להעיד מטעם התובעת 3 בדיון מיום 08/02/26, אך חקירתו הנגדית לא הניבה הצהרות מפורטות מעבר לאישור נכונות תצהירו. בפרוטוקול הדיון מיום 08/02/26, בעמוד 28 שורות 23-28 ובעמוד 31 שורות 35-37, צוין כי העדים מטעם התובעות, ובכללם גבאי, אישרו כי בהסכמים אין אזכור מפורש למילה "נטו". בחקירתו הנגדית של מומחה התובעות, המודד מר אוסמה אליאס, מיום 11/02/26, הוא נשאל לגבי קביעתו בחוות דעתו כי שטחי התובעות הם שטחי "נטו". בעמוד 7 שורות 31-35 ובעמוד 8 שורות 1-2 לפרוטוקול, הודה אליאס כי קביעתו שהשטחים הם "נטו" נבעה ממידע שנמסר לו על ידי התובעים ובאי כוחם, ולא מקריאה עצמאית של החוזים. הוא הבהיר כי מאחר שבחלק החקלאי לא חלה תוכנית, קביעתו נבעה מכך שאין שם עדיין הפרשות לצורכי ציבור. המומחה מר אליאס העיד בפרוטוקול מיום 11/02/26 בעמוד 7 שורות 31-35: "לגבי השטחים של יעד גבאי ואריק, נמסר לי על ידי התובעים דרך בא כוח... שהשטחים הם נטו נבעה מהסיבה הזאת". בעמוד 8 שורות 1-2 הוא חזר ואישר בחקירתו: "שוב העניין של השטחים נטו וברוטו, נמסרו לי על ידי התובעים". בחקירתו הנגדית של עו"ד עופר טל, שערך את ההסכמים עבור הצדדים, מיום 15/04/26, הוא נשאל מדוע המילה "נטו" לא נרשמה בחוזים או בדיווחים למסמ"ק. עו"ד טל אישר בעמוד 15 לפרוטוקול, שורות 10-11, כי המילה "נטו" אינה מופיעה בהסכמים, אך טען כי לפי הבנתו והפרקטיקה, המוכר מכר את זכויותיו רק בחלק התחתון (החקלאי) ללא זיקה לכבישים העליונים. עו"ד טל העיד בפרוטוקול מיום 15/04/26 בעמוד 14 שורות 34-43, כי אמנון קמחי שמכר את ה-700 מטרים "ברור שהוא מכר... הוא לא מכר חלק מהכבישים העליונים... הוא מכר רק למטה". כאשר נשאל בעמוד 15 שורות 5-8 היכן מופיעה המילה "נטו" בהסכמים, השיב כי בהסכם הנאמנות אין זה רלוונטי, וכי בהסכמים עצמם הפרקטיקה אינה מחייבת זאת כאשר המוכר מוכר את כל זכויותיו. ראיות הנתבעים על פי המסמכים שהוצגו, הנתבעים הגישו שורה של ראיות לתמיכה בטענותיהם, כאשר הראיות המרכזיות המוזכרות במפורש כוללות את תצהיר הנתבע 2 מר מנחם יעקב, נ/5 וכן את חוות דעתו של המומחה המודד גיל וקנין, אשר סומנה והוגשה כראיה תחת הסימון מוצג נ/4. במסגרת תצהיר הנתבעים וכתבי טענותיהם (ובפרט בסעיפים 15, 16, 31.15 ו- 31.16 לתצהיר ולכתב הגנתם), שללו הנתבעים מכל וכל את גרסת התובעות לקיומה של עסקת "נטו". הנתבעים הצהירו והדגישו כי הן על פי הדין והן על פי לשונם המפורשת של הסכמי המכר, כלל השטחים שנמכרו מלכתחילה היו אך ורק "שטחי ברוטו" לפי החלקים המפורטים בנסח הטאבו, ומעולם לא נמכרו שטחי "נטו". בסעיפים 15 ו- 31.15 לתצהיר, הוצהר כי מאחר שהרכישה בוצעה במושע (חלקים בלתי מסוימים), כל הפרשה עתידית לצורכי ציבור או דרכים תנוכה מכלל שטחי המקרקעין ברוטו ותוטל על כל השותפים בהתאם לחלקם היחסי, ולא על הנתבעים בלבד. כמו כן, בסעיף 31.16 לתצהיר הצהירו הנתבעים כי באף אחד מהסכמי המכר שעליהם חתומה הקונה אין כל אזכור במפורש ואף לא ברמז, למילה "נטו", וכי טענה זו נשמעה מצד התובעות לראשונה רק במסגרת ההליך המשפטי. במסגרת החקירה הנגדית של הנתבע 2, מר מנחם יעקב, מתוך פרוטוקול הדיון המוקלט מיום 15/04/26, בעמוד 44 החל משורה 18 (ועד עמוד 45), הוא נחקר ארוכות לגבי מהות הממכר והצהרתו על מכירה במושע. המצהיר הסביר בעדותו כי העסקה שיקפה מכירה של חלקים מתוך השלם במושע: "כל מה שנמכר, לקחנו את השלם, שזה 21.500 דונם, ונמכרו חלקים כל זה נמכר במושע כל החלקים". כאשר נשאל המצהיר מנחם יעקב על ידי בית המשפט בעמוד 44, שורה 1: "לא נכללה אותה דרך שבסופו של דבר ירדה מהזכויות שלכם?", הוא השיב בשורות 2-3: "זאת השאלה. אם זה במושע, אז זה כן בפנים זאת אומרת, אני..." והוסיף בשורות 5-6: "הכל שותפים". בהמשך חקירתו, בשורות 19-27, הוא הבהיר בצורה נחרצת את עמדת הנתבעים לגבי חישוב השטחים: "המטראז' וכל זה מתוך השלם, בתוך השלם נכללים גם הדרכים... כי כל התוכניות, כל הכבישים, הכול היה גלוי, רשום, בדקו וחתמו על זה, הכול לא. אין פה הפתעות". דיון והכרעה פרשנות חוזה - מסגרת משפטית במקרה דנן ניתן לדעתי לסווג את החוזה שנכרת כ- "חוזה עסקי". המוכרים הם אמנם אנשים פרטיים ברם, אין מדובר בעסקה חד פעמית אלא במוכרים אמנם פרטיים, עם זאת מנוסים, אשר עסקו יחד עם בני משפחתם לאורך השנים במכירת חלקים ממקרקעין, טיפין טיפין. גם הקונות הן חברות אשר בעת כריתת החוזים יוצגו על ידי התובעת 1 (בנאמנות) שהינה חברה להשקעות. כמו כן, הצדדים היו מיוצגים שניהם בעת עריכת ההסכם מיום 23.7.2021. ההלכה לגבי פרשנות הסכם בכלל ולגבי הסכם עסקי בפרט הובאה על ידי כב' הש' גרוסקופף בע"א 839/21 חיה הקר נ' חברת קלמטיס אוברסיז בע"מ (נבו 06/03/24) כדלהלן: "32. ... קיימות שלוש קטגוריות מרכזיות של חוזים: חוזה עסקי אשר כל הצדדים לו הם עוסקים; חוזה פרטי, אשר כל הצדדים לו הם בני אדם פרטיים; וחוזה צרכני, אשר מצדו האחד עומד עוסק ומהצד האחר אדם פרטי. ביחס לכל אחת משלוש הקטגוריות ראוי להפעיל כללי פרשנות התואמים את מאפייניה. בענייננו עסקינן בחוזה עסקי, דבר שאפשר ללמוד הן מכך שתכליתו מסחרית (הקניית זכויות במקרקעין לבניית מספר רב של יחידות דיור) והן מכך שהצדדים היו מלווים בייעוץ משפטי בעת המשא ומתן על תוכנו. 33. בחוזים עסקיים כללי הפרשנות החוזיים נועדו לקדם תכלית צופה פני עתיד של ודאות משפטית ויעילות, ובהתאם נקודת המוצא היא לשון החוזה (עניין ביבי כבישים, פסקאות 6-4 לחוות דעתי). אולם, אם לשון החוזה אינה חד משמעית ולא ניתן להתחקות אחר אומד דעת הצדדים הסובייקטיבית באמצעים אחרים (סעיף 25(א) לחוק החוזים), יש להכריע באמצעות התכלית האובייקטיבית של החוזה – קרי, מה היו רוצים עוסקים סבירים מסוגם של הצדדים לחוזה (עופר גרוסקופף ויפעת נפתלי בן ציון "תכליות דיני פרשנות החוזים: באיזו דרך עלינו ללכת כשחשוב לנו לאן נגיע?" ספר גבריאלה שלו – עיונים בתורת החוזה 548-546 (יהודה אדר, אהרן ברק ואפי צמח עורכים 2021) (להלן: תכליות דיני פרשנות החוזים); ע"א 9025/17 A.T.S Investments Inc נ' Segal Group (Dresden) GmbH and Co.KG, פסקה 21 [פורסם בנבו] (19.2.2020)". ומן הדין באשר לאופן הפרשנות, אל המקרה דנן. כפי שהובא לעיל, הובהר מתוך חקירת עדי התובעות, כי בלשון החוזה לא נאמר בשום מקום כי מדובר ברכישה של שטח "נטו". העדים מטעם התובעות הבהירו כי הם עצמם סברו כך ברם, הסכימו בסופו של דבר כי המונח "נטו" לא קיבל ביטוי בלשון החוזה. לטענת התובעות, על קיומה התחייבות למכירת שטחי "נטו", ניתן ללמוד גם מהצהרות המוכרים בתחילת ההסכמים הנוגעים למכירות דנן. מהצהרות אלו עולה לטענתן כי מדובר בזכויות חופשיות לחלוטין מזכויות צדדים שלישיים. גדר המחלוקת צומצם אמנם להסכם אחד מיום 23.7.2021, ברם לצורך התחקות אחר אומד דעת הצדדים ניתן להיעזר בהסכמים דומים שנכרתו בנסיבות דומות בהם היו חלק מן הצדדים דנן גם צדדים. בפרט מקום בו מדובר באותה חלקה ומקום בו בהסכם מיום 23.7.2021, קיימת התייחסות מפורשת "רוכשים / בעלים שונים וכי קיים הסכם שיתוף בין כל הבעלים בחלקה...". בתחילתם של ההסכמים הנ"ל (בסעיפי "והואיל") נאמר כדלקמן: א. בנספח 5 לתביעה - הסכם מכר מיום 08.12.2016. בהסכם זה, המוכרים בהסכם הם יעקב מנחם, אילנית מנחם, מרדכי קמחי, יוספה כהן (קמחי), איריס מזרחי, אלון קמחי, רונן קמחי וליאור קמחי, והקונה היא חברת יעד אפיקי נדלן ויזמות בע"מ. הצהרות המוכר: "המוכרים מצהירים כי החלקה פנוייה מכל חפץ או אדם, נקייה, חופשית ומשוחררת מכל שעבוד, משכון, משכנתא, עיקול, הערת אזהרה, זכויות שוכרים או חוכרים או צדדי ג' למיניהם וללא הפקעות קיימות או עתידיות ידועות וכן מצהירים המוכרים כי אין כל מניעה חוקית או אחרת להתקשרות עפ"י הסכם זה" וכן "כי לא חלות מגבלות נוספות על החלקה א1- מעבר למגבלות המופיעות בהסכם השיתוף המצורף". הצהרות הקונה: "הקונה מצהירה כי ראתה את החלקה, בדקה את יעודה ואת אפשרות ממוש כל תוכניותיה בחלקה, הן מבחינת תוכנית המתאר והיעוד ומצאה כי החלקה טובה, מתאימה וראויה למטרותיה וצרכיה" וכן "פוטרת את המוכרים מביצוע חלוקה ו/או אחוד וחלוקה בחלקה... תעשה עפ"י המצב הרישומי הקיים... ובכפוף להסכם השיתוף הקיים". ב. בנספח 13 לתביעה - הסכם המכר דנן מיום 23-07-2021 (שנחתם ביום 24 ביולי 2021). המוכר בהסכם הוא קמחי אמנון והקונה היא חברת נ. אריק השקעות בע"מ (בנאמנות עבורה ו/או עבור מי מטעמה). הצהרות המוכר: "והמוכר מצהיר כי הממכר חופשי ונקי מכל חוב ו/או שעבוד או משכון ו/או עיקול ו/או זכות שכירות או זכות חזקה ושימוש ו/או צו שיפוטי או מנהלי ו/או הפקעה או משכנתא ו/או הליך פלילי או אזרחי כלשהו ו/או התחייבויות ו/או ויתור לצד ג' כלשהו ו/או כתב שיפוי ו/או זכות סירוב ו/או כל זכות לטובת צד שלישי (להלן: 'הזכויות המגבילות')" ("הואיל " שני בהסכם) וכן כי "זכויותיו בממכר נקיות מכל זכות מגבילה וכך תשארנה עד למועד העברת הזכויות על שם הקונה..." (בסעיף 3.1 להסכם ). הצהרות הקונה: "הקונה מצהיר ומאשר בזה כי ראה ובדק את הממכר, ואת מצבו התכנוני והפיזי, וכי הוא רוכש את הממכר במצבו AS - IS, וכן בדק אצל הרשויות המוסמכות את זכויות המוכר בממכר ואת תכנית בנין עיר החלה נכון ליום עריכת החוזה על הממכר וכי הממכר מתאים לצרכיו..." , כי "הינו רוכש את הממכר בייעודו AS IS כאשר הוא נקי מכל זכויות מגבילות כלשהן" וכי ידוע לו כי בחלקה "קיים הסכם שיתוף בין כל הבעלים בחלקה אשר נרשם ב 01/10/2014 בלשכת רישום המקרקעין". מתוך המובא לעיל עולה לכאורה כי הצהרת המוכר/הנתבעים בהסכמים הנ"ל, תומכת בטענת הקונה/התובעים לקיומו של עיגון לשוני לכך כי נמכרות לקונה זכויות נקיות וחופשיות מכל חבות כלפי צד ג' כלשהו לרבות "הפקעות" קרי - נמכרות זכויות "נטו". כך נאמר שם: "המוכר מצהיר כי הממכר חופשי ונקי מכל חוב ו/או שעבוד או משכון ו/או עיקול ו/או זכות שכירות או זכות חזקה ושימוש ו/או צו שיפוטי או מנהלי ו/או הפקעה או משכנתא ו/או הליך פלילי או אזרחי כלשהו ו/או התחייבויות ו/או ויתור לצד ג' כלשהו ו/או כתב שיפוי ו/או זכות סירוב ו/או כל זכות לטובת צד שלישי (להלן: 'הזכויות המגבילות')" ("הואיל " שני בהסכם) וכן כי "זכויותיו בממכר נקיות מכל זכות מגבילה וכך תשארנה עד למועד העברת הזכויות על שם הקונה..." (סעיף 3.1 להסכם"). האם ניתן ליישב את ההצהרות הנ"ל של הנתבעים כמוכרים, עם הצהרת התובעים לפיה הם בדקו את מצבו של הנכס, משפטית ותכנונית ולפיכך, מודעים היו לכך כי לפי בתוכניות המתאר תוכננו גריעות של שטחים משטח החלקה לטובת דרכים, באופן ששתי ההצהרות תדורנה יחד בכפיפה אחת? לשאלה זו יש להשיב בחיוב לטעמי. אבהיר להלן. אכן תוכניות המתאר אושרו וחלו על החלקה ואכן ידוע היה לתובעות מראש על גריעת השטחים הצפויה בעתיד, עת תחליט הרשות הציבורית/ עיריית טבריה להפקיע ולסלול את הדרכים. אכן גם ידוע היה לתובעות כי הזכויות הנמכרות להן הזכויות במושאע. אינני מקבל את הטענה של הנתבעות כי בשל היות הזכויות בחלקה במושאע לא ניתן על כן להפריד את החלק המיועד להפקעה (מתוך זכותו של צד לזכויות במושאע) באופן שאותו צד/מוכר (לו נותרו עדיין זכויות לאחר המכר) לא רשאי להתחייב להפריש בסופו של דבר יותר מכפי חלקו ביחסי בבעלות לטובת צד אחר שרכש ממנו זכויות "נטו". ברי ונהיר, כי בעת הפרשת חלק מהזכויות במועד רישום ההפקעה נגרע חלק זה מן הזכויות מבעליו. בעליו מפסיק להיות בעליו . בעליו גם אינו ממשיך להיות בעליו יחד עם אחרים ועם הרשות המפקיעה יחדיו. כמו כן, אכן קניינית חלה הבעלות של כל צד בכל חלק של החלקה במשותף עם האחרים. יחד עם זאת, הבעלות במושאע אינה גזירת גורל לעולמי עד. לצדדים ואף לצדדים שלישיים מסוימים אחרים, עומדת האפשרות ליזום לעתיד תכנית לאיחוד וחלוקה של החלקה באופן שכל אחד מהם יקבל בה חלק מסוים בבעלות ככל שתאושר תכנית האיחוד והחלוקה. גם אם עד לאישור תכנית איחוד וחלוקה לא ניתן להפריד קניינית את הבעלות נוכח הוראות חוק המקרקעין החלות על בעלות במושאע הצדדים רשאים להגיע להסכמות חוזיות לביצוע חלוקה עתידית של הבעלות וגם עכשוית של החזקה וזכויות השימוש, ולהענקת זכויות בינם לבין עצמם כדי למקסם את עוצמת הזכות הנכפית עליהם כמשותפת כל עוד לא הופרדה הבעלות במושאע. באופן זה פעלו כבר הנתבעים מול רוכשים אחרים מוקדמים במסגרת הסכם שיתוף חוזי בו העניקו זכות חזקה בלעדית בשטחים מסוימים במסגרת חכירה לכל אחד מהצדדים להסכם החלוקה ואף העניקו באופן חוזי/הסכמי - רשות זה לזה לנהוג באותו חלק המוקצה לאותו צד בחזקה ושימוש ייחודיים, "מנהג בעלים". באופן זה קיימו הן את הוראות חוק המקרקעין ולא חרגו מהם ומאידך הסכימו על דרך ניהול השיתוף ביניהם באופן שבו מוקסמו עוצמות הזכויות שבידי כל צד עד כדי עצמאות וחוסר תלות כמעט מוחלטת ביתר השותפים במושאע. בהסכם השיתוף הנ"ל הופרדו מרכיבי זכות הבעלות הניתנים להעברה (מסירת חחזקה, שימוש וכדומה) ונוידו בין הצדדים, תוך שיוחדו עבור כל אחד מהם, לפיסת קרקע ספציפית בתוך החלקה. הכל נעשה לטובת מימוש מטרת הסכם המכר בין הצדדים ומטרותיו. בדומה ל- "ניוד" זה של זכויות שאינן בעלות, סבורני כי אין כל מניעה לניוד התחייבויות בין הצדדים לרבות התחייבות של צד מסוים הנובעת מתנאי תכנית מתאר, שסיכון בצידה שתתממש בעתיד, עת תחליט הרשות המקומית לבצע הפקעה, סיכון בדמות צורך בהפרשה של חלק מן הזכויות בקרקע שבבעלות אותו צד, לטובת הרשות המקומית. מדובר בסופו של דבר בחלוקת סיכון (להפקעה עתידית של הקרקע). בעת ביצוע הפקעה נאלץ כל בעל זכות לתרום חלק יחסי מבעלותו לטובת אותה הפקעה. חוק המקרקעין אינו אוסר לא לפי לשונו ולא לפי תכליתו על צד כלשהו מבין הבעלים המשותפים, להתחייב חוזית להעביר במקרה שכזה חלק נוסף מזכויותיו (מעבר לחלקו היחסי ) שבמושאע, לטובת הדרך במקום צד אחר, ולהישאר (עקב כך) עם חלק קטן יותר של הבעלות במושאע . כך לטעמי פעלו הצדדים. תוך מודעות לצורך העתידי בהפרשת חלק מן הזכויות לטובת דרך וכדי שההסכם בין הצדדים יצא לדרך וייכרת, הסכימו הצדדים, כי ככל שיודע להם על הצורך העתידי בהפקעה וככל שזו תמומש, תבוצע ההפרשה העתידית כולה מן החלק בזכויות שנותר בידי המוכרים. זו הדרך היחידה בה ניתן להסביר וליישב זו עם זו הן את הצהרות המוכרים בדבר היות הזכות אותה הם מעבירים לתובעות /הקונות נקיה מזכויות (או התחייבות כלפי) צדדים שלישיים וגם את ידיעת הקונים על הסיכון העתידי להפקעה, שהועבר בדרך זו בהסכמה למוכרים. על הכרת פסיקת ביהמ"ש העליון באפשרות להעברת סיכונים בהסכמה ראה - ע"א 5628/99 נחמה מרקין נ' שרה משה, יורשת המנוח יהודה משה ז"ל (05/11/02). מנסיבות המקרה דנן בו מרבית הדרכים המיועדות משרתות בעיקר את החלק הצפוני שיועד לצדדים שלישיים (הצדדים להסכם השיתוף מול הנתבעות ולחלקה 6/11 הנ"ל) ניכר גם הגיון עסקי וכלכלי מדוע יפעלו הצדדים ויסכימו בהסכם כי הזכויות שנותרו למוכרים ויוחדו עבורן בהסכם החלוקה בחלק הדרומי של החלקה שנותר בייעוד חקלאי (10853/21527), שמרביתן נמכרו לתובעות (8829/21527) יימכרו כזכויות נקיות קרי, שהתובעות לא יצרכו לשאת ב- "עול" הפרשתן של דרכים שהותוו תכנונית, שמשרתות בעיקר את החלק הצפוני בחלקה 6 שנמכר לאחרים. כמו כן, הואיל ששטח זה מושא החלק החקלאי שנמכר לתובעות טרם "הופשר" וטרם שונה ייעודו, יתכן שאף מתוכו יצטרכו התובעות בעתיד להפריש חלקים מסוימים לטובת דרכים וצרכי ציבור שונים שייקבעו במסגרת תכנית ההפשרה אותה יגישו ויבקשו (הם או אחרים) לאשר בעתיד. הגיון מסחרי כלכלי זה תומך גם הוא בדרך הפרשנית שנקבעה לעיל לפיה הסכימו הצדדים כי הפרשות בגין תכניות מתאר שכבר אושרו, יוטלו על המוכרות והסיכון להפרשות עתידיות בעת "הפשרת" החלק החקלאי שמרבית הזכויות בו נמכרו לתובעות יוטל על הקונות/התובעות. לאמור לעיל יש להוסיף את עדותו של עו"ד עופר טל שייצג את שני הצדדים להסכם וערך אותו, אשר עיקריה הובאו לעיל התומכת בפרשנות לפיה מדובר בשטחים שנמכרו נטו. ראה עדותו ע' 7 לפרוטוקול מיום 15.4.24 שורות 10-21, ופרט בשורה 14 ואיך "שהשטח הממכר שהוגדר 700 מטר , הוא אדוני אחרי הפקעה. הוא אחרי הפקעה" וכן בשורה 20- "כלומר זה לא הפקעה 700 מטר נטו". כל פרשנות אחרת של אומד דעת הצדדים אין בה כדי ליישב את הסתירה העולה מלשונן של הצהרות המוכרים בשני ההסכמים הנ"ל, אל מול המצב התכנוני השונה (לחלוטין) מהצהרותיהן הנ"ל. ייתכן כי בחירת פרשנות אחרת אף תעמיד את הנתבעים במצב של מי שהצהירו כזב ובכך הפרו את ההסכם עם התובעות. פרשנות שכזו אינה תומכת בקיום ההסכם (ללא סתירות) ויש להעדיף לפי הדין פרשנות המקיימת את ההסכם ומעוגנת בלשונו. נוכח כל המפורט לעיל, מתקבלת התביעה לעניין רכישת הזכויות של 700 מ"ר, בהסכם מיום 23.7.2021 כזכויות נטו. אינני מוצא לחשב כאן בדיוק איזה חלק יידרש להפרשה לדרכים בגין החלק שנמכר לתובעים בשיעור של 700/21527 חלקים נטו שרכשו. חישוב כזה ככל שיידרש ייעשה במסגרת תביעת פירוק השיתוף המתנהל בין הצדדים. די בקביעה כי חלקם של התובעות יינתן להם "נטו" וכל דרישה להפקעה בגין חלק זה תופרש מתוך יתרת חלקם של הנתבעים שהינו 2042/21527 חלקים ברוטו. סיכומו של דבר מוצהר בזאת כי השטח/זכויות של 700 מ"ר שנרכש ע"י התובעות בהסכם מיום 23.7.21 מאמנון קמחי ז"ל, נרכש כזכויות נקיות מצדדים שלישיים וככל שתבוא דרישה לגריעת שטחים בגין חלק נרכש זה, לצורך הפקעה, תהיה הגריעה/הפרשה כולה מתוך החלק/שטח שנותר ליורשיו, הם הנתבעים 1.1-1.3 ו -3 בחלקה 6 דנן. נדחית התביעה להצהרה על מיקומן של הזכויות שרכשו התובעות בחלק החלקה הדרומי שנותר בייעוד חקלאי. סעד זה עניינו בחלוקת שיתוף מקרקעין ומצוי בסמכות ייחודית של בית משפט השלום. מובהר כי מסגרת הדיון דנן לא עסקה ולא הכריעה בשאלה מהו החלק היחסי אותו על הנתבעים להפריש לצרכי דרך/הפקעה לדרך עבור רכישת 700 מ"ר נטו מושא הדיון דנן, ושאלה זו מקומה גם כן במסגרת תביעת הפירוק המתנהלת בין הצדדים בבית משפט השלום. בנסיבות בהן התקבלה התביעה בחלקה ונדחתה בחלקה האחר, אין צו להוצאות. המזכירות תמציא העתק מפסק הדין לצדדים.