בג"ץ 3115/97נימאור נכסים בע"מ נ. נציגות דיירי בנין בשד' ניצה 3-5

השופט י' אנגלרד :

1.לפנינו ערעור וערעור שכנגד הנוגעים למכירת נכס על-ידי מפרק של חברת חזון יחזקאל חברה קבלנית לבנין בע"מ (בפירוק) (להלן: " החברה ") לחברת נימאור נכסים בע"מ (להלן: " נימאור "). הנכס שנמכר על-ידי המפרק הוא אולם המצוי בקומת הכניסה בבניין דירות בנתניה (להלן: " הנכס "). בעת מכירת הנכס המבנה היה במצב של שלד. למפרק הוגשה הצעה אחת בלבד לקניית הנכס, היא ההצעה של נימאור. המחיר ששילמה נימאור בסך 300,000 ש"ח (כולל מע"מ) התבסס על חוות-דעת של שמאי ממשלתי מיום 18.2.91, על-פיה שווי הנכס הוא בין 350,000 ל- 400,000 ש"ח. דא עקא, השמאי הממשלתי התבסס בשומתו על ההנחה כי שטח האולם הוא 325 מ"ר, בעוד שבמציאות גודל האולם הוא 382 מ"ר. המכר אושר על ידי בית המשפט המחוזי בתל-אביב-יפו, מפי סגן הנשיא השופט י' לויט.

2.לאחר אישור המכר התברר, כי הסכם המכר כולל מרפסות צמודות בשטח של כ- 600 מ"ר, שלגביהן נטען כי הן רכוש משותף של בעלי הדירות בבניין. כן התברר כי חלק מן הנכס נמכר כבר בעבר לאנשים אחרים, ובכללם רוני דלל המשיב 5 (להלן: " דלל ") ובגין מכירה זו נרשמו הערות אזהרה במרשם המקרקעין. בנוסף התברר, כמוזכר לעיל, כי שטח האולם הוא 382 מ"ר ולא 325 מ"ר, כפי שהוצג לשמאי הממשלתי ולבית המשפט. השמאי הממשלתי הכין ביום 3.5.93, לבקשת בית המשפט, חוות דעת חדשה, בדבר שווי המרפסות הצמודות.

3.יצוין, כי לאחר רכישת הנכס ביצעה בו נימאור עבודות גמר (טיח, רצפה, וכו') ופעלה בעיריה להשגת היתר לשימוש מסחרי בשטח.

4.בעקבות המכר הוגשו לבית המשפט המחוזי שלוש בקשות למתן הוראות לביטולו של המכר. בית המשפט המחוזי, בפסק-דין מפורט, דחה את הבקשות לבטל את המכר, אך התנה את קיום המכר בשינוי תנאיו. ראשית, לגבי חלק מן המרפסות, שנחשבו כמוצמדות לאולם, נשללה הצמידות והן הוחזרו לרכוש המשותף. שנית, באשר לאותן המרפסות שנשארו צמודות לאולם, חויבה נימאור לשלם עבורן תוספת מחיר בהתאם לחוות הדעת השנייה של השמאי הממשלתי. שלישית, בית המשפט הכיר בזכויות בעלות של דלל באולם עצמו ובמרפסות, בהיקף של 15%. רביעית, בית המשפט ניכה מן החיוב של נימאור סך של 150,000 ש"ח, וזאת בשל ההפסדים שנגרמו לה עקב העובדה שלא יכלה לעשות שימוש בממכר.

5.בערעור שהוגש מצד נימאור נטען כי כל המרפסות הן חלק אינטגרלי מהממכר וכי לפי סעיף 34א לחוק המכר, תשכ"ה1965-, נימאור צריכה הייתה לקבל את הבעלות בממכר כשהיא נקייה מכל שעבוד, עיקול או זכות אחרת בנכס. כן חלקה נימאור על הקביעה בדבר הבעלות של דלל בנכס, ועל חיובה בתוספת מחיר בקשר למרפסות הצמודות.

6.בערעור שכנגד, שהוגש על-ידי יחזקאל חזון - הבעלים של 51% מהחברה - נתבקשנו להורות על ביטול ההסכם בנימוק כי שומתו המקורית של השמאי הממשלתי הייתה מוטעית. כן נטען, לחלופין, כי יש לבטל את הניכוי בסך 150,000 ש"ח, שניתן לנימאור בשל העובדה שלא יכלה לעשות שימוש בממכר. הנימוק לכך הוא כי האשמה לאיחור בשימוש נעוצה כולה בנימאור, שפעלה בחוסר תום לב, וכי אין הצדקה לזכותה בהפחתת מחיר על חשבון קופת החברה. בנוסף לכך נטען בערעור שכנגד כי יש לחייב את נימאור בשל ההפרש בשטח האולם בין 325 מ"ר ל- 382 מ"ר. כן ביקש המערער שכנגד כי ייקבע שכל הסכומים שפסק בית המשפט המחוזי אינם כוללים מע"מ.

7.עמדתו של כונס הנכסים הרשמי בערעור זה היא שאין לו עניין בהליכים, לאור העובדה שהחברה היא כיום כשירת פרעון. עמדת המפרק החדש, שהחליף את המפרק הקודם, היא כי יש לקיים את פסק הדין המחוזי, וזאת נוכח התנהגותם הפסולה של נימאור ושל המפרק הקודם.

8.לאחר שעיינו בחומר המצוי בתיק ושמענו את טיעוני בעלי הדין, הגענו למסקנה כי יש לקיים, בעיקרו, את פסק דינו של בית המשפט המחוזי, מפי סגן הנשיא השופט י' לויט. לא מצאנו עילה להתערב במסקנתו, כי אין מקום לבטל את המכר. נימוקיו של בית המשפט המחוזי משכנעים והם מבוססים כהלכה. עם זאת, נראה כי יש לקבל במקצתו את הערעור שכנגד, בנוגע למחיר ששולם על-ידי נימאור. קודם כל, נראה כי מעיני בית המשפט המחוזי נעלמה העובדה כי שטח האולם בפועל גדול מן השטח ששימש יסוד לשומת השמאי הממשלתי, כשההפרש הוא, כאמור, בין 325 מ"ר ל- 382 מ"ר (17.54%). הפרש זה מן הראוי כי ישולם על-ידי נימאור, בניכוי 15% השייכים לדלל (17.54% X 0.85 = 14.909%) וכך אנו מחליטים. לכן על נימאור להוסיף למחיר המקורי בסך 300,000 ש"ח סכום של 44,727 ש"ח, נכון ליום אישור הסכם המכר.

9.כן נראה לנו כי לא היה מקום לזכות את נימאור בניכוי מן המחיר בשל אי יכולת לנצל את הנכס, משום שאין להטיל את האחריות לאיחור בשימוש בנכס על כתפי קופת הפירוק. אי לכך, אנו מחליטים לקבל גם בנקודה זו את הערעור שכנגד ולחייב את נימאור בתוספת תשלום בסך 150,000 ש"ח, נכון ליום פסק הדין המחוזי.

10.באשר לסוגיית המע"מ, בית המשפט המחוזי בפסק דינו לא ציין כי לתוספת המחיר בגין המרפסות יש להוסיף מע"מ. גם בחוות דעת השמאי, עליה מבסס בית המשפט המחוזי את החלטתו, אין התייחסות לעניין המע"מ. עם זאת, מהתחשיבים שערך בית המשפט המחוזי נראה כי התכוון להורות על תשלום סכומים סופיים, דהיינו סכומים הכוללים מע"מ. על כן מובהר בזאת שהסכומים הנקובים בפסק הדין המחוזי, ובפסק דין זה, כוללים מע"מ.

אי לכך, הערעור נדחה והערעור שכנגד מתקבל בחלקו, כמוסבר לעיל. המערערת תשלם למשיבים 1(א-יא), 2, 3, 4 ו5- הוצאות ושכר-טרחת עורך-דין בסך כולל של 35,000 ש"ח, ובנוסף לכך תשלם המערערת למשיב 2 (המערער שכנגד) סך של 15,000 ש"ח.