בג"ץ 5120/98 שרה בסן נ. מינהל מקרקעי ישראל

ב בית המשפט העליון בשבתו כבית משפט גבוה לצדק

בג"ץ 5120/98

בפני: כבוד המשנה-לנשיא ש' לוין

כבוד השופטת ד' דורנר

כבוד השופט מ' אילן

העותרים : 1. שרה בסן

2. אליהו בסן

3.פריידי צוויבל

4. רות עקשטיין

5. משה עקשטיין

6. סימון קדוש

7. שלמה רוטנמר

8. יוסף רוטנמר

נגד

המשיבים : 1. מינהל מקרקעי ישראל

2.משרד הבינוי והשיכון

3.עמותת צבי אלימלך

4.בתים חברה בע"מ

בקשה למתן צו על-תנאי

פסק דין

העותרים הם חברים במשיבה מס' 3 (להלן: העמותה), אשר ביקשה לבנות עבור חבריה דירות בשכונת נווה-יעקב בירושלים. לצורך כך התקשרה העמותה עם המשיבה מס' 4 (להלן: החברה הקבלנית). החברה הקבלנית, מצידה, התקשרה בשני חוזי פיתוח עם מינהל מקרקעי ישראל (להלן: המינהל) - בעל המקרקעין - שבמסגרתם ניתנו לה הזכויות לבנות ולפתח את המתחמים שבהם ניבנו הדירות עבור חברי העמותה (להלן: חוזי הפיתוח). בנוסף לכך אמור היה להיחתם חוזה פרוגרמה בין העמותה והחברה הקבלנית לבין משרד הבינוי והשיכון, אך חוזה זה לא נחתם לבסוף, הואיל והתברר כי לחברה הקבלנית אין מעמד של חברה משכנת.

בחוזי הפיתוח נקבע, בין השאר, כי לאחר השלמת הפיתוח יחתום המינהל על חוזי חכירה ישירים עם מי שיופנה אליו לשם כך על-ידי החברה הקבלנית. אין מחלוקת בין הצדדים כי הכוונה בעניין זה הייתה לרוכשי הדירות חברי העמותה. עוד נאמר בחוזי הפיתוח כי החברה הקבלנית מתחייבת לשאת בהוצאות הפיתוח של המתחמים, וכי קיום כל התחייבויות החברה הקבלנית מהווה תנאי לחתימת חוזי החכירה עם מי שיופנה למינהל על-ידיה.

החל מחודש ינואר 1994 קיבלו העותרים את החזקה בדירות שרכשו באמצעות העמותה. לאחר מכן ביקשו העותרים להבטיח את זכויותיהם בדירות באמצעות חתימה על חוזי חכירה ישירים עם המינהל. ברם, המינהל סירב לחתום על חוזי החכירה עם העותרים, וזאת בשל סכסוך שהתגלע בין העמותה והחברה הקבלנית לבין משרד הבינוי והשיכון ביחס לנשיאה בהוצאות פיתוח המתחמים.

בעקבות סירובו של המינהל לחתום על חוזי החכירה עם העותרים הוגשה העתירה שבפנינו, שבה דרשו העותרים כי חוזים אלה ייחתמו עמם וכי זכויותיהם בדירות יירשמו במרשם הפנימי המתנהל במינהל. עם הגשת העתירה עורר בית-משפט זה מיוזמתו את השאלה אם אין מקומה של העתירה להידון בפני בית-משפט אזרחי מוסמך, והצדדים התבקשו להגיב לכך.

עמדתם של העותרים, אליה הצטרפו גם העמותה והחברה, הייתה כי מקומה של העתירה בפני בית-משפט זה. לטענת העותרים, העתירה מכוונת אל המינהל בכשירותו הסטטוטורית כלשכת רישום זכויות ביחידות דיור שנבנו על מקרקעי ישראל, ולא בכשירותו האזרחית כבעל מקרקעין או כצד לחוזה, והמקום הראוי לתקוף את החלטותיו בכשירותו זו הינו בבית-משפט זה. עוד טענו העותרים כי אין באפשרותם לפנות לבית-משפט אחר, הואיל והם אינם מהווים צד לחוזה שנכרת עם המינהל ולפיכך לא קיימת להם זכות עמידה בבית-המשפט האזרחי, כי אם רק בבית-משפט זה. לבסוף טענו העותרים כי עילות עתירתם מבוססות, רובן ככולן, על המשפט המינהלי ובשל כך דינן להתברר בפני בית-משפט זה.

המדינה, מצידה, סברה כי דין העתירה להתברר בפני בית-משפט אזרחי.

בשאלה זו נראית לנו עמדת המדינה מעמדת העותרים. עניינה של העתירה בסכסוך חוזי מובהק בין המינהל ומשרד הבינוי והשיכון מזה, לבין העמותה והחברה מזה. כמו כן מעוררת היא שאלות בנוגע ליריבות החוזית שבין המינהל לעותרים. מדובר איפוא בסכסוך אזרחי במהותו אשר המקום הראוי לדון בו הינו בית-המשפט האזרחי המוסמך, שבידיו קיימים גם הכלים לבחון את גירסאות הצדדים. העובדה כי מעורבות בעניין גם רשויות מינהליות וכי חלק מן העילות הנטענות הן עילות שמקורן במשפט המינהלי, אין פירושה כי על בית-משפט זה לדון בסכסוך, שכן בגדר סכסוך כגון דא מוסמך בית-המשפט האזרחי לדון במידת הצורך גם בעילות המשפט המינהלי הרלוונטיות. ראו בג"ץ 731/86 מיקרו דף נ' חברת החשמל לישראל בע"מ ואח' , פ"ד מא(2) 449.

בהקשר זה לא מצאנו כל ממש בטענות העותרים. שכן, אף אם נאמר כי העתירה אכן תוקפת את המינהל בכשירותו כלשכת רישום זכויות במקרקעין, הרי שעדיין מוטלת על הטוען לרישום זכותו במקרקעין החובה להראות כי זכות זו אכן נתונה לו. מטענות העותרים עולה לכאורה כי המקור המשפטי הבלעדי לזכותם לרישום הדירות על שמם מצוי בחוזי הפיתוח, ולפיכך מובן כי טענת העדר היריבות החוזית שהועלתה על-ידיהם שומטת למעשה את הקרקע מתחת לעתירתם. כאמור, העתירה כולה סובבת סביב פרשנות חוזי הפיתוח ואופן קיומם, ושאלות אלה ראויות להתברר, כאמור, בפני בית-המשפט האזרחי המוסמך.

אשר-על-כן, העתירה נדחית על הסף. בנסיבות העניין אין צו להוצאות.