בג"ץ 7957/01 יוסף קלפא נ. הועדה המקומית לתכנון ולבניה מחוז חיפה

השופטת ט' שטרסברג-כהן :

1.עניינו של הערעור שלפנינו הוא, גובה הפיצויים שעל המשיבה (להלן: הועדה) לשלם למערערים בגין הפקעת חלקת קרקע עליה מצויים בית מגורים ומסגריה (להלן: הנכס). החלקה מצויה בבעלות המערער 1, בית המגורים מוחזק על-ידי המערערת 3 והמסגריה מוחזקת ומנוהלת על-ידי המערער 2. המערערים הם אחים, ולא מתעוררת שאלת חלוקת הפיצויים ביניהם.

2.בשנת 1978 פורסמה הודעה על כוונה לרכוש את הנכס לצרכי ציבור לפי סעיפים 5 ו-7 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי הציבור), 1943. המערערים המשיכו להחזיק בו כמקודם, עד שנת 2000. בשנה זו - לאחר התדיינויות שונות בין הצדדים – הושג ביניהם הסדר ביניים שניתן לו תוקף של פסק דין חלקי, לפיו, המערערים יפנו את הנכס תוך חמישה חודשים, בתנאי שישולם להם סכום מינימלי של 525,000 דולר וסכום הפיצוי הסופי ייקבע על-ידי בית המשפט. לבית המשפט הוגשו שלוש שומות: האחת, מטעם המערערים המעריכה את הפיצוי בסכום של 1,700,000 דולר + 106,000 דולר בגין פינוי מיידי; השניה, מטעם הועדה המעריכה את הפיצוי בסכום של 415,000 דולר; והשלישית, מטעם בית המשפט המעריכה את הפיצוי בסכום של 510,000 דולר.

פסק דינו של בית המשפט המחוזי

3.בית המשפט המחוזי (כבוד סגן הנשיא ד"ר ד' ביין) קבע, את גודל שטח הקרקע שהופקעה. כן קבע הוא שאין לפצות על שטחים נלווים נוספים, שהמערערים לא הוכיחו זכות כלשהי בהם. עוד נקבע, כי המועד הקובע להערכת הפיצוי לגבי בית המגורים הוא מועד הפינוי ואילו לגבי יתרת השטח הוא מועד פרסום ההודעה על הרכישה (שנת 1978). על סמך הראיות שהובאו בפניו, קבע בית המשפט, כי במועד ההודעה היה קיים על הקרקע בית מלאכה - ששטחו נקבע על-ידי בית המשפט - בו בוצעו עבודות מסגרות בהיקף מצומצם על בסיס אישי ולא מסחרי. עוד נקבע, כי אין מקום לפיצוי בגין אבדן המוניטין של המסגריה בשל הצורך בהעתקתה למקום אחר, שכן, לקוחות המסגריה לא באו אליה בגלל מיקומה אלא לאור היכרותם את כושרו המקצועית של מפעילה. בית המשפט לא מצא לפצות את המערערים בגין שיהוי בהפקעה, מן הטעם שהמערערים יכלו לפנות לבית המשפט בעניין גובה הפיצויים מיד לאחר פרסום ההודעה על הרכישה ולא היה צורך להמתין להגשת התביעה על-ידי הועדה למסירת החזקה. כן לא מצא בית המשפט לפצותם בגין פינוי מזורז בהתחשב בכך שניתנה למערערים ארכה של חמישה חודשים לפינוי. הפיצוי בגין הפרדת בית המגורים מן המסגריה במובן זה שהשניים לא יהיו עוד סמוכים זה לזה, נקבע בסך 5,000 דולר. לא נפסקה ריבית באשר העיכוב בתשלום הפיצויים לא נבע מן הועדה שכן המערערים לא פנו לבית המשפט בבקשה לקביעת פיצוי בשלב מוקדם. נקבע, כי אין מקום לגילום מס שבח בכל הנוגע למס החל על הבעלים, אלא יש להוסיף לפיצוי בגין דיור חלוף למחזיקים, גם את מס הרכישה במידה וירכשו נכס חלופי. בית המשפט סבר, כי לא הוכח מעמדם של המערערים 2-3 כדיירים מוגנים של המערער 1, בקובעו שמכל מקום, אין לשאלה זו חשיבות מאחר והחלוקה הפנימית של הפיצוי בין המערערים אינה עומדת לדיון. בית המשפט ציין, כי בכל מקרה אין הפיצוי יכול לעלות על ערך הבעלות של החלקה והמבנים שעליה כשהם פנויים.

לאור העקרונות האמורים, אימץ בית המשפט את חוות דעתו של השמאי מטעם בית המשפט (להלן: השמאי) – אותה מצא "כמאוזנת היטב ולוקחת בחשבון את כל השיקולים, אם כי הוא נוטה במקצת כלפי מעלה, בעיקר ככל שהדבר נוגע למסגריה" - והעדיפה על פני חוות הדעת שהוגשו מטעם הצדדים. נקבע, כי הסכום של 525,000 דולר - עליו הוסכם בין הצדדים במסגרת פסק הדין החלקי - העולה על הסכום שקבע השמאי מטעם בית המשפט ב- 15,000 דולר, יש בו כדי לפצות את המערערים באופן מלא על כל נזקיהם (כולל הפיצוי על סך 5,000 דולר בשל הפרדת בית המגורים מן המסגריה). זאת, בתיקון אחד, שאם יוכיחו המערערים כי רכשו דירה חלופית, תשלם להם הועדה את מס הרכישה החל על הרכישה, בתנאי שלא ישולם מס רכישה על תמורה עבור רכישת דירת מגורים מעבר לסכום של 265,000 דולר, הוא הסכום שנקבע על-ידי השמאי מטעם בית המשפט. לפיכך, פסק הדין החלקי הפך לפסק דין סופי הכולל גם את נושא מס הרכישה כאמור לעיל.

על פסק דין זה הוגש הערעור שלפנינו.

תמצית טענות הצדדים

4.המערערים טוענים, כי גם למחזיק בבית עסק זכות לדיור חלוף או לפיצוי חלף דיור חלוף וכי יש מקום לגלם בסכום הפיצוי בפריט זה גם את מס הרכישה שישתלם בעבור רכישת נכס חלופי, כפי שהדבר נעשה ביחס לדירת המגורים. לטענתם, יש לקבוע כי שיעור הפיצוי הינו סכום "נטו" תוך גילום מלוא המס וגלגולו על כתפי הרשות המפקיעה. זאת ועוד, לטענתם, בנוסף לפיצוי שנפסק למחזיקים בגין דיור חליפי, יש לפסוק פיצוי לבעלים בגין שלילת זכות בעלותם. עוד טוענים המערערים, כי בקביעת הפיצוי בגין הפרדת בית המגורים מן העסק יש להביא בחשבון את היקף פעילות המסגריה במועד ההפקעה ולא במועד הפינוי וכי הסכום שנפסק על-ידי בית המשפט נמוך מסך הנזקים שנגרמו בראש נזק זה. כמו כן, לטענתם, היה על בית המשפט לפסוק פיצוי גם בגין השימוש שעשו המערערים במשך שנים ארוכות בשטחים הצמודים לקרקע שהופקעה, השייכים לעירית חיפה. לטענת המערערים, היה על בית המשפט לפסוק להם ריבית, משום שהועדה לא עמדה בחובתה להציע להם דיור חלוף אלא בשנת 2000, כאשר גם אז הצעתה היתה פרי יוזמת המערערים והיא לא היתה ריאלית לחלוטין, ומשום שההודעה על מסירת החזקה ניתנה רק בשנת 2000 כשהמערערים מצידם לא מנעו בשום שלב באופן אקטיבי את העברת החזקה. מטעמים אלה, על-פי הטענה, יש לפצותם גם בגין השהיית ההפקעה משך למעלה מעשרים שנה. לבסוף טוענים הם, כי שגה בית המשפט בכך שנמנע מלפסוק לטובתם הוצאות נוספות הכרוכות ברכישת נכס חליפי (כגון: הוצאות למתווך והוצאות לעורך דין); שכר טרחת עורך דין ושכר טרחת שמאי; והוצאות שהוציאו בגין בעלי מקצוע שנשכרו על ידם לשם מיצוי זכויותיהם.

5.לעומתם טוענת הועדה, כי הזכות לדיור חלוף חלה רק על בית מגורים ולא על בית עסק, וממילא אין מקום להשית עליה חובת תשלום מס רכישה בגין דיור חלוף לבית עסק. לטענתה, אין מקום לפטור את הבעלים מתשלום מסים בגין עסקת המקרקעין באשר אין להעמידם במצב טוב יותר ממצבו של כל אזרח במדינה. עוד טוענת היא, כי במסגרת הפיצוי הכולל למערערים נפסק פיצוי גם לבעלים ולא רק פיצוי למחזיקים. כמו כן, לטענתה, את הפיצוי בגין הפרדת בית המגורים מן המסגריה יש לקבוע נכון למועד בו הודע על הפקעת המקרקעין ואין להתערב בגובה הפיצוי שנפסק. כן אין לפסוק פיצוי בגין השטחים הנלווים שבבעלות עירית חיפה, שכן המערערים פלשו אליהם ללא רשות בדין ואין הם בעלי זכות בהם. עוד טוענת הועדה, כי אין מקום לפסוק ריבית על הסכומים שנפסקו כיוון שהשומה שנערכה על-ידי השמאי מטעם בית המשפט נערכה על דרך של הערכת דיור חלוף בהווה, הן לבית המגורים והן למסגריה; כי ההפקעה לא היתה נגועה בשיהוי וממילא לא הוכח כל נזק בשל שיהוי, אם היה כזה; וכי אין להתערב בקביעת בית המשפט לעניין פסיקת הוצאות לטובת המערערים.

דיון

6.בפתח הדיון אציין, כי טענות המערערים כולן נסבות על פגמים שונים שנפלו לטענתם בפסיקת הפיצויים בגין ההפקעה, שהתבססה על חוות דעתו של השמאי. עיון בפסק דינו של בית המשפט המחוזי מעלה, כי בית המשפט מאמץ בעקרון את חוות דעתו של השמאי, הן לעניין קביעותיו והן לעניין גובה הפיצוי

(בכפוף לתיקון אחד לעניין מס הרכישה). פסק הדין מונה את העקרונות לפיהם יש לפסוק את הפיצויים במקרה דנן ולאורם קובע הוא כי שומת הפיצויים בחוות דעתו של השמאי, מאוזנת ולוקחת בחשבון את כל השיקולים. בית המשפט העדיף את חוות דעת השמאי על פני חוות הדעת שהוגשו מטעם הצדדים בקובעו לגבי חוות הדעת של המערערים "שהיא מוגזמת ומבוססת על הנחות שאין להם בסיס". לעניין זה הלכה היא, ש"ככלל, לא יתערב בית המשפט לערעורים בהחלטת הערכאה הראשונה להעדיף חוות דעת של שמאי אחד על זו של משנהו, כשהעדפה מעוגנת בהתרשמות ממהימנות המומחים או בשיקולים סבירים אחרים" (ע"א 589/87 הרצל בירנבוים נ' משרד השיכון , פ"ד מט(1) 625, 634-633 והאסמכתאות המופיעות שם; וראו גם,ע"א 786/81 עזבון שריף שנטי נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה , פ"ד מ(1) 348, 360). משכך, יש לפנות ולבחון את טענות המערערים בנוגע לסכום הפיצוי שנפסק לאור העקרונות שנקבעו על-ידי בית המשפט.

7.אשר לטענה בדבר זכות המחזיק בבית עסק לקבל דיור חלוף לרבות מס רכישה לשם רכישת בית עסק חלופי, יצוין, כי הלכה למעשה נפסק למערערים פיצוי בגין דיור חלוף למסגריה. הדבר עולה מתוך חוות דעתו של השמאי (ע' 8 לחוות הדעת שורה אחרונה וע' 9 סעיף 13.2) שאומצה כאמור על-ידי בית המשפט המחוזי.

כאן ראוי לציין, כי המערערים זכו במידה מסוימת מן ההפקר בקבלם פיצוי עבור בית עסק חלופי משום שעל פי חוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 נדרשת הרשות המפקיעה להעמיד שיכון חלוף רק למי שדר בבית שפונה מבית המגורים. סעיף 194 קובע לאמור:

"בהליכי הפקעה מכוח פרק זה לא יפונה בית מגורים שנועד בתכנית להריסה אלא לאחר שהועמד שיכון חלוף סביר למי שהיה דר בבית מכוח זכות שבדין או זכות שביושר במועד פרסום ההודעה על הכוונה לרכוש את המקרקעין, או, אם רצה הדייר בכך, לאחר ששולמו לו או לזכותו פיצויים כדי השגת שיכון חלוף סביר" (ההדגשות שלי – ט.ש.כ.).

ואכן, הפסיקה קבעה כי סעיף זה חל רק לגבי בית מגורים ולא לגבי מבנה אחר (בע"א 361/83 עיריית חיפה ואח' נ' אליהו וערעור שכנגד , פ"ד מ(2) 187, 191 דן בית המשפט בפיצוי בגין בית עסק חלופי, אלא שהוא התייחס לפסק דין אחר בו דובר על דיור חלוף לבית מגורים ולא נקבעה בו הלכה מנומקת להשוואה בין השניים. הלכה כזו נקבעה מאוחר יותר על-ידי אותו שופט בע"א 613/84, 333/85 עיריית חיפה ואח' נ' יקב הגליל יוסף גולד ובניו בע"מ וערעור שכנגד , פ"ד מא(3) 711, 716, בו נקבע מפורשות כי כאשר אין מדובר בבית מגורים, אין לפסוק פיצויים בגין דיור חלוף. וראו גם: א' קמר דיני הפקעת מקרקעין (מהדורה שישית, תשס"א) 185, וכן, ה"פ (חי') 30399/97 עיריית חיפה נ' סביחאת מוחמד (לא פורסם), ה"פ (ת"א) 83/93

הועדה המקומית לתכנון ולבניה תל-אביב נ' ביטון אבי (לא פורסם)).

המערערים אמנם לא קיבלו פיצוי על מס הרכישה שיהא עליהם לשלם לשם רכישת בית עסק חלופי, אלא שפיצוי כזה לא מגיע להם ובדין נמנע בית המשפט המחוזי מלפסקו.

8.המערערים טוענים, כי את מס השבח החל על הנכס צריך היה להטיל על הרשות המפקיעה ולחייבה בגילומו בפיצוי. בית המשפט המחוזי קבע, כי על הרשות המפקיעה לא חלה חובה לשלם מס שבח החל על הבעלים, ולפיכך לא גילם אותו בפיצוי. לעומת זאת, קבע בית המשפט, כי מאחר והמערערים זכאים לפיצוי בגין דיור חלוף, הרי שבמידה ותוכח רכישת דירה חלופית, על הרשות המפקיעה לשאת בתשלום מס הרכישה. מס זה אכן גולם בפיצוי שנפסק על-ידי בית המשפט, אף שלא נכלל בשומת השמאי. נראה כי בית המשפט צדק בקביעתו. ראשית , סעיף 12 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי הציבור), 1943 המונה כללים לעניין הערכת הפיצויים קובע כי יש להעריך את שווי הפיצוי לפי שווי הזכות בלבד. המערערים לא הצביעו על קיום חובה שבדין המוטלת על הרשות המפקיעה לשאת בתשלום מס השבח במקרה של הפקעה. שנית , סעיף 48ג לחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה), תשכ"ג-1963 קובע שיעור מס שבח מופחת ב-50% משיעור המס הרגיל, ב"מכירת זכות במקרקעין שהיא הפקעה". קביעת שיעור מס מופחת מצביעה על כך שגם במסגרת הפקעה חייב הבעלים בתשלום מס שבח והוא אינו פטור ממנו, אלא שהמס ישולם בשיעור מופחת. שיעור מס מופחת זה נועד "להתחשב במצבו של בעל הזכויות המופקעות, שמכירת זכויותיו לא באה למטרות רווח או מימוש השקעה, אלא שעל-כרחו ניטלו ממנו זכויותיו, ואם ירצה לרכוש נכס דומה, תחת זה שהופקע ממנו, לא יוכל לעשות כן אם ינוכה ממנו השבח בשיעור המלא הקבוע בחוק לגבי עיסקת מכירה רצונית" (קמר לעיל , בע' 497; וכן, ע"א 392/82 מנהל מס שבח מקרקעין נ' בן דרור ואח' , פ"ד לט(2) 540, 544). בשל טעמים אלה, לא מצאתי להתערב בקביעתו של בית משפט קמא לפיה אין מקום להורות על גילום מס שבח בפיצוי .

9.המערערים טוענים כי היה על בית המשפט לפסוק להם פיצוי לא רק עבור הנכס - הכולל כאמור, חלקה ועליה בית מגורים ומסגריה - אלא גם עבור שטחים פתוחים נלווים המצויים בסמוך לנכס בהם עשו המערערים שימוש במשך עשרות שנים. בעניין זה קבע בית המשפט, כי שטחים אלה נמצאים בבעלות העיריה והמערערים לא הצביעו על כל זכות שניתנה להם לעשות שימוש בשטחים אלה ואף ניתן לראותם כפולשים לשטח. בנסיבות אלה, נפסק, כי אין לפצותם על אבדן שטח שמלכתחילה לא היה בידם. אין מקום להתערב בקביעה זו, לא מן הבחינה העובדתית ולא מן הבחינה המשפטית.

10.המערערים טוענים, כי הם זכאים לפיצויי בגין שלילת זכות הבעלות בנוסף לפיצויים כמחזיקים. בית המשפט קבע – ולמעשה אין חולק על כך – כי "בכל מקרה אין הפיצוי יכול לעלות על ערך הבעלות של החלקה והמבנים שעליה כשהם פנויים" (ראו לעניין זה: קמר לעיל , בעמ' 336-335). השמאי קבע בחוות דעתו את הפיצוי על בסיס השגת דיור חלוף לבית המגורים ולמסגריה וכן הוצאות הכרוכות בהעברה ופגיעה במוניטין והגיע לסכום של 510,000 דולר. בתשובה לשאלות הבהרה השיב השמאי, כי:

"1. לענין בית המגורים

התמורה הכספית שהיתה עשויה להתקבל כיום במכירה מרצון של בית המגורים בשוק... בהנחה שהנכס לא מופקע, מיועד למגורים והוא בבעלות מלאה והוא פנוי מכל מחזיק או דייר וחופשי מכל שיעבוד, היטל או תביעה – נאמדת בסך של 230,000$ - 240,000$...

2.לענין בית המלאכה

2.1 התמורה הכספית שהיתה עשויה להתקבל כיום במכירה מרצון של מבנה המלאכה – בהנחה שהנכס לא מופקע, מיועד למלאכה והוא בבעלות מלאה והוא פנוי מכל מחזיק או דייר וחופשי מכל שיעבוד, היטל או תביעה – נאמדת בסך 130,000$ - 140,000$..."

צירוף שווי בית המגורים והמסגריה נותן סכום מירבי של 380,000 דולר. כל אחד מסכומים אלה משקף שווי בעלות נקיה ומלאה ויותר מכך. לאור האמור, אין למערערים על מה להלין משקיבלו לידם 525,000 דולר.

11.המערערים מוסיפים וטוענים, כי שגה בית המשפט בשללו מהם תשלום ריבית על הפיצויים שנפסקו להם. דין הטענה להידחות. הנכס הוערך על-ידי השמאי נכון לאוקטובר 2000 והוא הוערך לפי שווי שוק מלא נכון למועד עריכת השומה. פסק הדין ניתן ביולי 2001. הסכום שנפסק בפסק הדין ננקב בדולרים. מכאן, שהסכום היה משוערך נכון לאותו מועד. תשלום הפיצויים בוצע בשנת 2000 כנגד פינוי הנכס חמישה חודשים לאחר שהגיעו הצדדים להסדר הביניים שניתן לו תוקף של פסק דין חלקי. עד ליום הפינוי החזיקו המערערים בנכס והשתמשו בו באופן מלא ונהגו בו מנהג בעלים למרות ההכרזה על ההפקעה. הסכום המשוערך שנפסק, נפסק לצורך וכנגד פינוי הנכס. אמנם בית המשפט קבע כי המועד לקביעת הפיצוי עבור העסק – המסגריה – הוא שנת 1978, אולם בפועל המשיכו המערערים להחזיק במסגריה עד שנת 2000 וקביעת הפיצוי הראוי נעשתה אף היא נכון לשנת 2000. במצב דברים זה, לא יכול היה הכסף להגיע לידי המערערים במועד מוקדם כלשהו שהיה מאפשר להם להשתמש בו ולפיכך אין מקום לתוספת ריבית.

12.לא מצאתי ממש ביתר טענותיהם של המערערים לעניין הפיצויים בגין השהיית ההפקעה ובגין הפרדת בית המגורים מן המסגריה. קביעות בית המשפט ביחס לאלה מקובלות עלי. כן לא מצאתי לפסוק למערערים הוצאות נוספות מעבר לאלה שנפסקו להם.

13.אשר על כן, אני מציעה לדחות את הערעור ולחייב את המערערים לשלם למשיבה הוצאות וכן שכר טרחת עורך-דין על סך 15,000 ₪.

ש ו פ ט ת

השופט י' אנגלרד :

אני מסכים.

ש ו פ ט

השופט א' א' לוי :

אני מסכים.

ש ו פ ט

הוחלט כאמור בפסק-דינה של כבוד השופטת ט' שטרסברג-כהן.