פרטי ההליך
בבית המשפט העליון
בר"מ
103/12
לפני:
כבוד השופט ח' מלצר
המבקשת:
הועדה המקומית לתכנון ולבניה רחובות
נ ג ד
המשיבות:
1. דיור ב.פ בע"מ
2. נאות דוברת פיתוח ובניין בע"מ
בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית
המשפט לעניינים מינהליים מרכז (כב' השופטת ז' בוסתן) מתאריך 29.11.2011, ב-עמ"נ
6443-12-10
תאריך הישיבה:
י"ט בסיון התשע"ד
(17.06.14)
בשם המבקשת:
עו"ד יעקב ברכה
בשם המשיבות:
עו"ד יוסף בנקל;
עו"ד אלי כהן
החלטה
1.
לפני בקשה למתן רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי מרכז, בשבתו כבית משפט לעניינים מינהליים (כב' השופטת ז' בוסתן ), ב-עמ"נ 6443-12-10, בגדרו התקבל בחלקו ערעור שהגישו המשיבות על החלטת ועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה מחוז מרכז (להלן: ועדת הערר ), בתיק ערר 8005/10. בהחלטה האמורה נדחה ערר שהגישו המשיבות על החלטתה של השמאית המכריעה (גב' דורית פריאל; להלן: השמאית המכריעה ), בנוגע לקביעת היטל השבחה הנובעת ממימוש זכויות בנייה לפי שתי תוכניות החלות על מקרקעין המצויים ברח' האחים קיבוביץ ברחובות (הידועים כגוש 3702, חלקות 398-392).
2.
במוקד הערר שהגישו המשיבות עמדה קביעתה של השמאית המכריעה, שלפיה: "בהתאם ל תקנות התכנון והבניה (חישוב שטחים ואחוזי בנייה בתוכנית ובהיתר) (תיקון), התשס"ח-2008 (ק.ת. 6670, 30/4/2008) [להלן: תקנות חישוב שטחים תיקון 2008 – ח"מ ]... המרפסות בנכס הנדון אינן מרפסות הבולטות מקירותיו החיצוניים של הבניין. המרפסות (ואין מדובר במרפסות שירות) הן שטחים המהווים חלק אינטגרלי מיחידות הדיור כהמשך ישיר של חדרי המגורים וחדרי השינה בתוך קונטור הבניין ולפיכך אין תקנה זו [תקנה 2(ב)(1) ל תקנות חישוב שטחים תיקון 2008 – ח"מ ] חלה עליהן. מצב זה בא לידי ביטוי אף בשווי של מרפסות אלה...".
לפיכך חויבו המשיבות בהיטל ההשבחה, מושא הערר.
3.
בית המשפט קמא הנכבד ראה להתערב בקביעתה הנ"ל של השמאית המכריעה וכן בהחלטתה של ועדת הערר, אשר אימצה אותה, בהטעימו כי: "פרשנות המושג גזוזטרה איננה שאלה שמאית, אלא שאלה פרשנית משפטית בה נתפסו השמאית המכריעה ולאחריה וועדת הערר לכלל טעות המחייבת את התערבותו של בית המשפט". בתוך-כך, קיבל בית המשפט קמא הנכבד את ערעורן של המשיבות בחלקו, בקובעו, בין היתר, כדלקמן:
"קביעת השמאית המכריעה כי המרפסות אינן בולטות מקירותיו החיצוניים של הבניין
מושתת על העובדה "שהמרפסות הן שטחים המהווים חלק אינטגרלי מיחידות הדיור כהמשך ישיר של חדרי המגורים וחדרי השינה בתוך קונטור הבנין". עובדות אלה (אשר אין חולק עליהן), אינן המבחן הקבוע בתקנות לצורך הגדרת המונח
גזוזטרה.
המבחן הקבוע בתקנות חישוב שטחים הוא "מרפסת בולטת מקיר חיצוני". קיר חיצוני מוגדר בתקנות
התו"ב
כ"קיר אשר אחד מצדדיו או יותר פונה אל אויר החוץ". עיון בתמונות שהוצגו על ידי הצדדים ואף שולבו בתוך החלטת וועדת הערר, לא יכול לדעתי להותיר ספק כי המרפסות בבנין נשוא השומה אינן מקשה אחת. בעוד שבשלושת הקומות העליונות, המרפסות אינן בולטות מקיר חיצוני מאחר ופאותיהן הצדדיות בנויות ומהוות המשך ישיר לקירות חדרי הבית
הרי שבשאר קומות הבנין המרפסות בולטות מקיר חיצוני מאחר ורק פאה צדדית אחת בנויה ומהווה המשך ישיר לקירות חדרי הבית ואילו שתי פאות, לרבות פאה צדדית אחת, חסרות. העובדה
שהמרפסות נמצאות בתוך מגרעת איננה רלוונטית כלל לצורך סיווגן כמרפסות או
גזוזטרות".
בהמשך הוסיף בית המשפט קמא הנכבד וקבע עוד כך:
"תקנות חישוב שטחים מגדירות "גזוזטרה" ומאבחנות בין "גזוזטרה" ו"מרפסת". מרפסת איננה מוגדרת בתקנות חישוב שטחים ואף לא מצאתי הגדרה למונח זה בחוק ובתקנות העוסקים בתכנון ובניה. ואולם, מהגדרת המונח גזוזטרה עולה כי כל גזוזטרה היא מרפסת, אך לא כל מרפסת היא גזוזטרה. גזוזטרה היא מקרה פרטני של מרפסת ומוגדרת כמרפסת הבולטת מקירותיו החיצוניים של הבניין (מרפסת קונזולית). קבלת פרשנותן של המערערות - כי כל המרפסות, לרבות המרפסות בשלוש הקומות העליונות הן גזוזטרות - תאיין את ההבחנה בין מרפסת וגזוזטרה. האבחנה בין מרפסת לגזוזטרה
מודגמת בצורה מיטבית בבנין נשוא השומה. בעוד שהמרפסות בשלוש הקומות העליונות אינן נכנסות להגדרת גזוזטרה בהיותן מרפסות שאינן בולטות מקירותיו החיצוניים של הבנין אלא תחומות בשתי דפנות צדדיות, הרי שהמרפסות בשאר קומות הבנין עונות להגדרת גזוזטרה".
בסיכומו של דבר קיבל בית המשפט קמא הנכבד כאמור חלקית את ערעורן של המשיבות, והורה על החזרת התיק לשמאית המכריעה, על מנת שהיא תשוב ותשום את היטל ההשבחה בהתחשב בקביעות הנ"ל.
4.
מכאן הבקשה שלפני, הנסובה סביב השאלה: "מהי גזוזטרה".
בבקשתה (הנפרסת על פני 20 עמודים) טוענת המבקשת כי: היעדר הגדרה ברורה בדין של המונח "גזוזטרה" וכן שינויים תדירים, אשר חלו בהוראות התקנות בנושא, בצד קביעות סותרות של בתי משפט שונים בערכאות האחרות בסוגיה והשפעות הרוחב הנובעות מקביעתו של בית המשפט קמא – מצדיקים, כולם, מתן רשות ערעור בפני בית משפט זה, בסוגיה המשפטית האמורה.
5.
המשיבות, אשר מסרו את תגובתן לבקשה על פי החלטתי – מתנגדות לבקשה הן מהטעם שלשיטתן אין היא מעוררת שאלה בעלת חשיבות המצדיקה מתן רשות ערעור "בגלגול שלישי", והן מהטעם שגם לגופו של ענין אין עילה להתערב בפסק דינו של בית המשפט קמא הנכבד.
דיון והכרעה
6.
לאחר עיון בבקשה, בתגובת המשיבות לה, ובחומר שצורף אליהן, ובשים לב לעמדות הצדדים, כפי שהובעו, בין היתר, בדיון שנערך בפני ובעקבותיו – הגעתי למסקנה כי דין הבקשה להידחות . אביא להלן, בתמציתיות, את הנימוקים להחלטתי זו.
7.
חרף האדרת העקרונית שהמבקשת מנסה לעטות על בקשתה, והאופי הכללי שהיא מנסה לשוות לה – לא מצאתי כי היא עומדת באמות המידה הנדרשות לצורך מתן רשות ערעור בפני בית משפט זה (לעניין אמות המידה למתן רשות ערעור על פסק דין של בית המשפט לעניינים מינהליים בערעור על החלטת ועדת ערר, בהקשר לקביעת שמאי מכריע – ראו: בר"מ 2237/11 הועדה המקומית לתכנון ולבניה "שורקות" נ' גרמנוב (23.9.2012), בר"מ 1874/12 הועדה המקומית לתכנון ולבניה חולון נ' אנג'ל (1.5.2012), והאסמכתאות הנזכרות שם).
8.
שאלת פרשנותו של חיקוק פלוני עשויה, אמנם, לעיתים, להצדיק מתן רשות ערעור בפני בית משפט זה, בהיותה שאלה החורגת מעניינם הפרטני של הצדדים – ואולם זאת תינתן, ככלל, במקום שבו הדבר נדרש כדי לתרום לאחידותה של ההלכה, לנוכח קיומן של הכרעות סותרות של בתי המשפט המחוזיים (ראו: ר"ע 103/82 חניון חיפה בע"מ נ' מצת אור (הדר חיפה) בע"מ , פ"ד לו(3) 123, 128), או כאשר הפרשנות שניתנה על ידי בית המשפט במקרה הנתון איננה סבירה על פניה. מאידך גיסא – בעת שהשאלה המשפטית שעמדה במוקד הערעור תחומה במאפייניו העובדתיים של המקרה וטענותיה של המבקשת תוקפות את אופן יישום הדין במקרה הפרטני, או כאשר לא הונחו על ידי המבקשת אסמכתאות לתמיכה בטענה כי מדובר בשאלה משפטית שנחלקו בה הדעות בבתי משפט מחוזיים שונים, ובפרט במקום שבו לפרשנות המוצעת על-ידי המבקשת אין עיגון בלשון החיקוק – וכזה הוא המקרה שלפני – אין מקום למתן רשות ערעור. אבהיר הדברים, בישומם לענייננו, להלן.
9.
פרשנותו של בית המשפט קמא הנכבד את הוראת המעבר שנקבעה בתקנה 2(ב) ל תקנות חישוב שטחים תיקון 2008 עולה בקנה אחד עם לשונה של התקנה, המגדירה
"גזוזטרה" – כמרפסת הבולטת " מקירותיו החיצוניים של הבניין". תפיסה זו אף מתיישבת עם הגדרת המונח "קיר חיצוני" ב תקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), התש"ל-1970 (להלן: תקנות בקשה להיתר ), אשר אין מניעה להיעזר בו לצורכי פרשנותם של מושגים ב תקנות חישוב שטחים לנוכח "קירבתן" של התקנות האמורות ולנוכח העובדה ש תקנות התכנון והבניה (חישוב שטחים ואחוזי בנייה בתכניות ובהיתרים), התשנ"ב-1992 (לעיל ולהלן: תקנות חישוב שטחים ), מפנות, בתורן, ל תקנות בקשה להיתר (ראו, למשל, הגדרת המונח "אתר בריכת שחיה" בסעיף 1 ל תקנות חישוב שטחים ). עמדתה של המבקשת לעומת זאת, איננה מתיישבת עם לשונן של תקנות חישוב שטחים משנת 2008 (שתוקנו פעם נוספת בשנת 2011, באופן המחיל את הוראות סעיף 2(ב) להן גם על בניה לפי היתר מכוח תכנית בסמכות ועדה מקומית, אף אם זו הופקדה לאחר 1.1.2010 – ראו: תקנות התכנון והבנייה (חישוב שטחים ואחוזי בנייה בתכניות ובהיתרים) (תיקון) (תיקון), התשע"א-2011 ), או עם תכליתן (לעניין אחרון זה – עיינו: ערר 419/08 קבוצת עדי נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה נס ציונה (26.5.2009)). גישתה של המבקשת במקרה שלפני אף איננה תואמת את תכליתה של התכנית, שבגינה נדרש היטל ההשבחה בתיק מושא הבקשה דנא, שהיא: לשנות את "...חלוקת שטחי הבנייה המותרים בתכנית, מבלי לשנות [את] סך הכל השטח הכולל המותר לבנייה ...". גם מטעם זה עמדתה של המבקשת בתיק זה –אין לה מקום עניינית. די באמור עד כאן כדי להביא לדחיית הבקשה שלפני.
10.
אשר על כן, הבקשה למתן רשות ערעור נדחית . המבקשת תישא בשכר-טרחת עורכי-הדין של המשיבות, בסכום כולל של 7,500 ש"ח.
ניתנה היום, ט' באב התשע"ד (5.8.2014).
ש ו פ ט