בר"מ 1079/22דוד לב נ. הועדה המקומית לתכנון ובניה חדרה

1.

בפני בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בחיפה בשבתו כבית משפט לעניינים מינהליים מיום 14.1.2022 (עמ"ן 72377-10-21, סגן הנשיא א' אליקים ). בית המשפט המחוזי קיבל ערעור שהגישה המשיבה, הוועדה המקומית לתכנון ולבניה – חדרה (להלן: הוועדה המקומית ), על החלטותיה של ועדת הערר לתכנון ובניה – פיצויים והיטלי השבחה במחוז צפון (להלן: ועדת הערר ) מיום 12.12.2018 ומיום 25.12.2021.

2.

המבקשים, אח ואחות, הם בעלי חלקות 72 ו-75 בגוש 10005 באזור חדרה. ביום 13.5.2013 פורסמה למתן תוקף תכנית מתאר מחוזית תמ"מ 6 (להלן: תכנית המתאר המחוזית ). המבקשים הגישו תביעת פיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן: החוק ) וטענו כי התכנית פגעה בשווי החלקות שבבעלותם בכך שייעדה את המקרקעין שבתחומם מצויות החלקות לפארק מטרופוליטני וביטלה את האופק התכנוני שנקבע להן כ"שטח ישוב המיועד להתיישבות עירונית או כפרית" בתכנית מתאר ארצית תמ"א 13 (להלן: תמ"א 13 ). ביום 27.7.2015 דחתה הוועדה המקומית את התביעה לאחר שקבעה כי לא חל כל שינוי בייעודן של החלקות בעקבות אישורה של תכנית המתאר המחוזית.

3.

המבקשים הגישו עררים על כך ואלה נדחו ביום 12.12.2018. ועדת הערר דחתה את טענתם של המבקשים לפיה האופק התכנוני לחלקות במצב שקדם לאישורה של תכנית המתאר המחוזית הוא בהכרח למגורים, להבדיל ממגוון ייעודים אפשריים, ביניהם שטחים לצרכי ציבור. יחד עם זאת, הורתה ועדת הערר על מינוי שמאי מייעץ שיבחן האם סיווג החלקות לפארק מטרופוליטני, בהשוואה למצב התכנוני הקודם, פגע בערכן. בחוות דעתו מיום 24.6.2019 העריך השמאי המייעץ כי ערכה של כל חלקה ירד ב-160,800 שקלים. בהמשך לכך, ולאחר שוועדת הערר הפנתה לשמאי המייעץ שאלות הבהרה, הוא העריך מחדש את ירידת הערך בכל אחת מהחלקות ב-452,250 שקלים. ביום 12.12.2018 קבעה ועדת הערר כי אישורה של תכנית המתאר המחוזית פגע בשווי החלקות מאחר שזו אכן ביטלה את האופק התכנוני שנקבע להן בתכנית המתאר הארצית. כמו כן, בהחלטתה המשלימה מיום 25.8.2021 קיבלה ועדת הערר את קביעותיו של השמאי המייעץ וחייבה את הוועדה המקומית לפצות את המבקשים בהתאם.

4.

הוועדה המקומית הגישה ערעור על החלטותיה של ועדת הערר לבית המשפט המחוזי, וזה התקבל. בית המשפט המחוזי ציין, בהתבסס על סעיפים 131-130 לחוק, כי אם קיימת סתירה בין יעוד החלקות שנקבע בתכנית המתאר הארצית לבין הייעוד המתוכנן שלהן בתכנית המתאר המחוזית, סתירה זו תיושב על-ידי "נסיגה" של תכנית המתאר המחוזית, מבלי לפגוע בזכויות הקיימות לפי התכנית הארצית. כן קבע בית המשפט המחוזי כי תכנית המתאר הארצית הסדירה מצב תכנוני שהוא "בעל אופק שאינו וודאי וקונקרטי" וכי "לא עומד בפתח שינוי קרוב וממשי ובוודאי לא ברמת הסתברות של 'קרוב לוודאי'". בהתאם לכך, ובהסתמך על אמות המידה לפגיעה תכנונית כפי שנקבעו על-ידי בית משפט זה בעניין דלי דליה

(בר"ם 2666/17 דלי דליה נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה חדרה , פסקאות 84-82 לפסק דיני (1.4.2020)), קבע בית המשפט המחוזי כי תכנית המתאר המחוזית אינה פוגעת בערכן של החלקות ועל כן יש לבטל את חיוב המשיבה בתשלום פיצויים למבקשים.

5.

בקשת רשות הערעור דנן נסבה על פסק דינו של בית המשפט המחוזי. המבקשים טוענים, כי הבקשה מעוררת שאלה עקרונית ביחס לאופי הפגיעה הנגרמת בשל אישורה של תכנית נמוכה בהיררכיה התכנונית. ביחס לכך המבקשים טוענים, כי ישנם מצבים שבהם תכנית במדרג נמוך יותר תואמת לתכנית במדרג גבוה יותר, ובכל זאת פוגעת בשווי המקרקעין באופן המצדיק פיצוי לפי סעיף 197 לחוק. במקרה הנדון, כך נטען, תמ"א 13 אפשרה לעשות בחלקות מגוון שימושים אפשריים, ואילו תכנית המתאר המחוזית בחרה מבין אלו את השימוש של פיתוח המתחם לפארק, שהוא נמוך מבחינת שוויו בהשוואה לשימושים אפשריים אחרים. ממילא, לשיטת המבקשים, תכנית המתאר המחוזית פגעה בערך החלקות הגם שהיא אינה סותרת את התכנית הארצית.

6.

ביום 19.6.2022 הגישה המשיבה את תשובתה לבקשת רשות הערעור, בהתאם להחלטתי מיום 7.3.2022 ולהחלטות נוספות בדבר מתן ארכה. לטענת המשיבה, בית המשפט המחוזי צדק בקביעתו כי במצב של סתירה בין תכנית מתאר ארצית לבין תכנית מתאר מקומית או מחוזית, האמור בתכנית המתאר הארצית גובר. במקרה הנדון, כך נטען, תכנית המתאר המחוזית לא ביטלה את האופק התכנוני שהותווה בתמ"א 13. המשיבה מוסיפה, כי במסגרת תמ"א 13 לא נבחרה כל חלופה תכנונית קונקרטית, ובוודאי לא נקבע בה אופק תכנוני למגורים, ולכן לא ניתן לקבל את טענת המבקשים לפיה תכונות המקרקעין שונו, גם אם שווים פחת. ממילא, כך טוענת המשיבה, בהיעדר קונקרטיות תכנונית לפי תמ"א 13, לא קמה למבקשים זכות לפיצוי לפי סעיף 197 לחוק.

7.

לאחר ששקלתי את טענות הצדדים הגעתי לכלל מסקנה כי דין הבקשה להידחות. כידוע, בכל הנוגע לבקשות רשות ערעור הנסבות במקורן על החלטה של ועדת ערר בתביעה שהוגשה לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה יש להחיל אמת מידה מצמצמת (ראו למשל: בר"ם 2237/11 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה "שורקות" נ' גרמנוב , פסקאות 14-13 (23.9.2012); בר"ם 7731/17 הוועדה המקומית לתכנון ובניה רחובות נ' שחם , פסקה 15 (7.11.2017);

בר"ם 3807/21 הוועדה המקומית לתכנון ובניה צפת נ' רקפת מפעלי פיתוח בע"מ , פסקה 12 (29.7.2021)). על אף ניסיונם של המבקשים לשוות לבקשתם נופך עקרוני, לא התרשמתי כי מתעוררת במקרה דנן שאלה בנוגע להיררכיה התכנונית המקובלת בין תכנית מתאר מחוזית וארצית, הנלמדת במפורש מהוראות החוק (ראו: סעיפים 131-129 לחוק). בסופו של דבר הבקשה נסבה בעיקרה על יישום העקרונות המנחים את פסיקת הפיצויים לפי סעיף 197 לחוק בנסיבותיו הייחודיות והקונקרטיות של המקרה דנן. כמו כן לא מצאתי כי נפל פגם בפסק דינו של בית המשפט המחוזי, הדברים אמורים בשים לב לכך שהמחלוקת דנן ממוקדת בשאלות עובדתיות שבהן הכריע בית המשפט המחוזי.

8.

סוף דבר: הבקשה לרשות ערעור נדחית. בנסיבות העניין אין צו להוצאות.