בר"מ 10843/06 אסתר ביין נ. ועדה מקומית לתכנון ובניה ראשל"צ

1.

בקשות רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט לעניינים מנהליים (כב' השופטת מ' רובינשטיין), בעמ"נ (תל-אביב-יפו) 236/04 ובעמ"נ- 250/04.

העובדות

2.

המבקשים בבר"ם 10843/06, שהם המשיבים בבר"ם 10855/06 (להלן: המשיבים ) הם בעלי זיקה למקרקעין הידועים כחלקות 1154 ו-1156 בגוש 3929 אשר במזרח העיר ראשון לציון (להלן: החלקות

או

המקרקעין ). החלקות הן חלק ממתחם מקרקעין הגובל בבית הקברות העירוני אשר יועדו במקור למגורים. במהלך השנים פורסמו תוכניות מתאר שונות בנוגע למתחם. בשנת 1981 הופקדה תכנית לפיה יועד המתחם לשטח ציבורי פתוח והחלקות יועדו להפקעה (להלן: תכנית השצ"פ ). תכנית זו בוטלה בשנת 1995 בתכנית חדשה אשר שינתה וקבעה מחדש את ייעוד החלקות למגורים (להלן: התכנית החדשה ). הליכים רבים התקיימו בין הצדדים, שהחלו בהגשת תביעות פיצויים על ידי המשיבים בגין ירידת ערך בעקבות תכנית השצ"פ על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה – 1965 (להלן: החוק ), בשנים 1991 ו-1992 לאחר שניתנה על ידי שר הפנים הארכת מועד להגשתן ובהמשך בהגשת תביעות לבית המשפט המחוזי בשנת 1993. במסגרת הדיון בבית המשפט המחוזי הוסכם בין הצדדים על העברת הדיון לשמאי מוסכם מטעם בית המשפט. לאחר שהתבקשה פסילת השמאי המוסכם הוחזר הדיון לבית המשפט המחוזי, ובינתיים, הופקדה התכנית החדשה. ערב אישור התכנית החדשה הגיעו הצדדים להסכמה שקיבלה תוקף של פסק דין לפיה אם תופקד התכנית החדשה, יוכלו המשיבים להגיש תביעה מתוקנת במידה וימצאו כי אין בה כדי להשיב למקרקעין את ערכם ערב הפקדת תכנית השצ"פ. התכנית החדשה אושרה והמשיבים הגישו תביעות חדשות. בהמשך ועל פי הסכמת הצדדים מונה שמאי שיכריע בטענת המשיבים לפיה ערך המקרקעין ירד כתוצאה מאישור התכנית החדשה, וכן, בגין איסור השימוש במקרקעין - "הקפאתו" -

מיום אישור תכנית השצ"פ ועד ביטולה. על שומת השמאי המכריע הגישו הן המשיבים והן הועדה המקומית לתכנון ובניה ראשון לציון, היא המבקשת בבר"ם 10855/06 והמשיבה בבר"ם 10843/06 (להלן: הועדה המקומית ) עררים לועדת הערר. העררים נדחו. על ההחלטה הדוחה את העררים הגישו כל אחד מהצדדים ערעור לבית המשפט המחוזי.

פסק הדין של בית המשפט המחוזי

3.

בית המשפט המחוזי דחה את הערעורים. אשר לטענות הועדה המקומית קבע בית המשפט כי תכנית השצ"פ מצדיקה פסיקת פיצויי הקפאה למבקשים חרף העובדה שאין מדובר בהוראות הקפאה אלא בשינוי ייעודם של המקרקעין ומניעת המשיבים מלעשות בהם שימוש עד ליום אישורה של התכנית החדשה. למרות שההפקעה לא יצאה לפועל סבר בית המשפט כי אין מניעה מלפסוק פיצויים בגין ההקפאה, מאחר והשפעות שינוי ייעודם של המקרקעין לשטח ציבורי פתוח במקרה הנדון זהות למקרים בהם הוקפאו המקרקעין מכוחה של הוראת הקפאה תכנונית. שהרי, משמעות תכנית השצ"פ בדיעבד היתה כי המשיבים היו מנועים מלעשות שימוש במקרקעין עד ל"שחרור" זכויותיהם בהתאם לתכנית החדשה. בית המשפט דחה גם את טענות הועדה המקומית בנוגע להתיישנות התביעה ולמעשה בית דין. כן דחה את טענתה לגבי אופן חישוב הפיצויים בגין ירידת ערך המקרקעין בעקבות אישור התכנית החדשה.

4.

אשר לערעור המשיבים קבע בית המשפט כי אין מקום להתערב בהחלטת השמאי שלא לגלות מסמכים כפי שביקשו. בית המשפט דחה את הטענה כי יש להתערב באופן חישוב הפיצויים שנעשה על ידי השמאי המכריע בגין ההקפאה. השמאי קבע כי החישוב ייערך לפי תשואה של 4% לכל שנת הקפאה, לו היו מוכרים את המקרקעין ביום 20.7.1981 - אז פורסמה תכנית השצ"פ - ולא לפי שוויה בכל שנה ושנה משנות ההקפאה. בית המשפט קבע כי חישוב הפיצויים נעשה כדין ואין למצוא בו כל פגם. עוד קבע כי לא נפלה שגגה בקביעת השמאי לפיה אין לפסוק דמי שכירות בגין תקופת ההקפאה, שכן הוכח עובדתית כי לא ניתן היה לבנות על החלקות בתקופה זו. בית המשפט קבע גם כי אין להתערב בהפחתת שווי המקרקעין שקבע השמאי עקב הדחיה לצורך הכנת תכנית מפורטת, לצורך פיתוח ועקב היטל השבחה. בית המשפט דחה את יתר טענות המשיבים בנוגע לחישוב ערך המקרקעין במצב הישן ובמצב החדש, שכן קבע כי טענותיהם הן טענות שמאיות מובהקות. כך גם טענותיהם לגבי קביעת שווי קרקע לחדר (קל"ח). בית המשפט בחר שלא להתערב בגובה שכר טרחת עו"ד שנקבע. בהחלטה נוספת סירב בית המשפט לבקשת המשיבים ליתן פסיקתא על יסוד פסק הדין שנתן.

מכאן בקשות רשות הערעור שלפניי.

בקשות רשות הערעור

בר"ם 10855/06

5.

הועדה המקומית טוענת בבקשתה כי תביעת המשיבים לפיצויים בגין תכנית השצ"פ התיישנה זה מכבר, וכי קיים מעשה בית דין לגבי עילת תביעת המשיבים בגין שינוי הייעוד לשטח ציבורי פתוח, שכן המשיבים לא העלו עילה זו בתביעתם הראשונה. לדעתה, המשיבים מנועים מלתבוע פיצויים בגין השנים בהן היו החלקות מיועדות לשטח ציבורי פתוח שעה שלבקשתם בוטל מימושה של ההפקעה. עוד טוענת הועדה המקומית כי בניגוד לנסיבות פסק הדין שניתן בבר"ם 3781/04 הוועדה המקומית לתכנון ובניה נ' מרדכי הר ואח' (לא פורסם, 7.8.2006, להלן: עניין הר ), כאן לא ניתן לראות בתכנית השצ"פ ובתכנית החדשה הליך תכנוני משולב המאפשר הגשת תביעת פיצויים. לטענתה, לא היה מקום לפסוק פיצויים בגין ההקפאה גם מהטעם שלא ניתן היה לעשות כל שימוש במקרקעין גם עובר לאישור תכנית השצ"פ. מדובר, לדעתה, בכפל פיצוי שהעניק בית המשפט, בסתירה לפסיקה קיימת ולסעיפים 195-196 לחוק. למשיבה גם השגות בנוגע לקביעה כי נגרמה ירידת ערך למקרקעין עקב אישור התכנית החדשה.

בר"ם 10843/06

6.

המשיבים מעלים בבקשתם טענות רבות בנוגע לאופן חישוב הפיצויים המגיעים להם. בין היתר טוענים הם כי הקריטריונים שנקבעו לחישוב פיצויים בגין הקפאת החלקות אינם ברורים. לדעתם, היה מקום לחשבם בכל שנה על פי השווי הריאלי (שווי צמוד למדד) של המקרקעין בתחילת תקופת ההקפאה. המשיבים טוענים גם כי אילולא תכנית השצ"פ רשאים היו לבנות על החלקות בניין בן 3 קומות ולהשכירו, ואף אם לא יכלו לעשות כן, ראוי שהנזק בגין ההקפאה יחושב לפי דמי שכירות/חכירה/שימוש ראויים, רעיוניים. לדעתם, ראוי היה לקבוע את שיעור התשואה בשיעור של 6% ולא 4% כפי שנקבע. המשיבים טוענים גם כי היה מקום לקבוע מהי סיבת הקפאת הבניה. לדעתם התנהגות הועדה המקומית היא שגרמה להקפאת הבניה במקרקעין. עוד טוענים המשיבים כי השמאי טעה בהפחתת שווי המקרקעין עקב דחיה לצורך הכנת תכנית מפורטת, לצורך פיתוח ועקב היטל השבחה. המשיבים טוענים עוד כי השמאי טעה בקביעת שווי קרקע לחדר וגם בהערכת שווי החלקות במצב החדש. המשיבים משיגים על כך שלא ניתן צו גילוי מסמכים כפי שביקשו, על אי פסיקת הוצאות לטובתם, על גובה שכ"ט עו"ד שנפסק ועל סירוב בית המשפט קמא ליתן פסיקתא בעקבות מתן פסק הדין.

דיון

7.

לאחר שעיינתי בבקשות על נספחיהן ובתגובות להן הגעתי לכלל מסקנה כי דינן להידחות. כאמור לעיל, השאלה העיקרית שמעלה הועדה המקומית בבקשתה היא: האם היה מקום לפסוק פיצוים עבור השנים בהן היו המקרקעין מיועדים לשטח ציבורי פתוח? במלים אחרות, השאלה היא מה דין תקופת הביניים בין פרסום תכנית השצ"פ לפרסום התכנית החדשה, במהלכה היו זכויות המשיבים במקרקעין "מוקפאות"? בית המשפט קמא קבע כי אין מניעה מלפסוק פיצויי הקפאה למרות שהמקרקעין לא הופקעו מבחינה פורמאלית. בית המשפט הסתמך בעניין זה על פסק דין קהתי (ע"א 4809/91 הוועדה המקומית לתכנון ובניה נ' משה קהתי , פ"ד מח(2) 190 (1994)), שבו חויבה הוועדה המקומית בתשלום פיצויים עבור אובדן השימוש במקרקעין במקרה בו ייעודם שונה לייעוד ציבורי ואחר כך הוחזר לייעודו המקורי לבניה למגורים. בית המשפט קבע כי רוח הדברים העולה מ פסק דין קהתי

יפה גם לעניינו, כאשר נמנעה מהמשיבים זכותם לנצל את המקרקעין בתקופת "ההקפאה". מסכימה אני לקביעה זו של בית המשפט קמא. אכן, במקרה שלפנינו, יועד המתחם לשטח ציבורי פתוח והחלקות יועדו להפקעה אך לא הופקעו בפועל כאשר בהמשך התקבלה התכנית החדשה. מבחינה מעשית, אותו הרציונאל לפיו ניתן לפצות בגין הקפאה אשר עמד בבסיס פסק דין קהתי וגם

ב עניין הר , חל גם בענייננו, שכן בפועל המקרקעין "הוקפאו" והמשיבים לא יכלו לעשות בהם שום שימוש, לאור ייעודם לשטח ציבורי פתוח כשלב ראשון לפני הפקעתם ועד קבלת התכנית החדשה.

8.

באשר לטענת ההתיישנות אותה העלתה הועדה המקומית: ב עניין הר

נדונה השאלה מהו המועד לתחילת תקופת ההתיישנות בתביעת פיצויים לפי סעיף 197 לחוק, כאשר הוקפאו זכויות הבניה במקרקעין לתקופה מוגבלת שנועדה לאפשר הכנתה של תכנית בניה. בית משפט זה קבע ברוב דעות כי מאחר וקיים קשר ענייני הדוק בין התכנית "המקפיאה" לתכנית "המשחררת", יחד עם התנהלותה של הוועדה המקומית ביחסה לבעלי הזכויות במקרקעין, יש לדחות את טענת ההתיישנות שהועלתה שם שכן מרוץ ההתיישנות החל לאחר כניסתה לתוקף של התוכנית "המשחררת". בענייננו, בניגוד ל עניין הר , פנו המשיבים בתביעה לפיצויים כבר לאחר פרסום תכנית השצ"פ, ובמסגרת הסכמות שקיבלו תוקף של פסק דין נשמרה למשיבים הזכות להגיש תביעות מתוקנות לאחר אישור התכנית החדשה. ודוק: הועדה המקומית חתמה על ההסכם שכלל מפורשות אפשרות תביעה גם בגין "הקפאה" (ראו סעיף 9 לפסק הדין של בית המשפט קמא), ולפיכך בצדק נדחו טענותיה בגין התיישנות ומעשה בית דין ואין מקום ליתן בעניינים אלה רשות לערער. אך מובן הוא כי בעת הגשת התביעות המקוריות, בטרם פורסמה התכנית החדשה, לא יכלו המשיבים לתבוע פיצויים בגין תקופת ההקפאה, שכן רק בדיעבד, עם פרסום התכנית החדשה, התברר שתכנית השצ"פ שבוטלה "הקפיאה" את זכויות הבניה במקרקעין. לאור האמור לעיל, לא מצאתי אפוא לנכון להתערב בקביעת בית המשפט קמא לפיה יש מקום לפצות את המשיבים עבור תקופת ה"הקפאה". אציין בשולי הדברים כי על עניין הר

הוגשה עתירה לדיון נוסף, אשר נדחתה (דנ"ם 6808/06 הוועדה המקומית לתכנון ובניה נתניה נ' מרדכי הר , טרם פורסם, 21.10.2007). נוכח התוצאה אליה הגעתי, לפיה אין לעניין הר רלוונטיות למקרה דנן לאור הנסיבות השונות המפורטות לעיל, איני נדרשת לבקשת הועדה המקומית לצרף את ההחלטה ב-דנ"ם 6806/06 כאסמכתא ולהתיר לה להתייחס להשלכות ההחלטה.

9.

עוד אעיר כי טענת הועדה המקומית בעניין היעדר הוכחת נזקים שנגרמו למשיבים בעקבות תכנית השצ"פ – התכנית המקפיאה, דינה להידחות, שכן, כפי שקבע בית המשפט קמא, ובצדק, השמאי פסק למשיבים רק את התשואה ממנה יכלו ליהנות לו היו מוכרים את המקרקעין ולא הוסיף לסכום זה דמי שכירות או דמי שימוש במקרקעין. לפיכך, העובדה שלא ניתן היה לבנות על המקרקעין קודם לתכנית החדשה, אינה מונעת את עצם הזכות לפיצויים על הקפאת זכויות המשיבים במקרקעין (השוו: ע"א 299/88 ש. שפירא ושות' חברה קבלנית נ' הועדה המקומית , פ"ד מה(2) 427 (1991)). אשר ליתר הטענות שהעלתה הועדה המקומית: טענות אלה הועלו על ידה בפני בית המשפט קמא ונדחו אחת לאחת ולא מצאתי כי יש באיזו מהן עילה לפתוח מחדש סוגיות אלה.

10.

ומכאן לבקשת המשיבים. בקשתם מבוססת, רובה ככולה, על טענות בעניין אופן חישוב הפיצויים שנפסקו להם. מדובר בטענות שמאיות אשר נדחו על ידי בית המשפט קמא ולא מצאתי כי יש באיזו מהן כדי ליתן רשות לערער לבית משפט זה. המשיבים טוענים, בין היתר, כי היה מקום ליתן פיצוי ולקבוע את הסיבה להקפאת הבניה במקרקעין עוד לפני הפקדת תכנית השצ"פ בשנת 1981 – וטענו בעניין זה נגד התנהגותה של הועדה המקומית ביחס למקרקעין החל בשנת 1972. דין הטענה להידחות ולו מן הטעם שהתביעות לפיצויים שהגישו המשיבים בראשית שנות ה-90 הוגשו באישור שר הפנים כאמור בסעיף 197(ב) לחוק רק בגין תכנית השצ"פ שהופקדה בשנת 1981, אך לא בגין התקופה שקדמה לשנה זו או כל תכנית אחרת שקדמה לה. באשר לטענת המשיבים לגבי האפשרות להוציא היתרי בניה במקרקעין כפי שהוצאו באזורים הסמוכים למתחם כנימוק לאי הפחתת סכום הפיצויים, הרי שהטענה נדחתה עובדתית על ידי בית המשפט קמא ואין ליתן רשות לערער בגינה. ככל שמדובר בטענות נזיקיות אותן העלו המשיבים ביחס לנזקים שנגרמו להם בגין התנהגות הועדה המקומית ביחס למקרקעין, הרי שאין לכלול אותן במסגרת תביעה לפי סעיף 197 לחוק. ניתן להפנות בהקשר זה לדברי המשנה לנשיאה, השופט א' רבלין בהחלטתו בעניין הדיון הנוסף ב עניין הר לפיה "נזקים הנובעים בעיקרם מהתמשכות הליכי תכנון ייתבעו במסגרת תביעה נזיקית, על מנגנוניה, מגבלותיה ויתרונותיה" (לעיל, פסקה 13). אשר לטענת המשיבים לגבי חוסר הבהירות שבהחלטת השמאי, גם לגבי טענה זו אין מקום ליתן רשות לערער ופתוחה בפני המשיבים הדרך להשיג על העמימות, אם וככל שקיימת בדרכים המקובלות.

11.

זאת ועוד. בעניין אי גילויים של מסמכים אותם ביקשו המשיבים לראות, הרי שבדין נפסק כי דחיית בקשתם של המשיבים היתה במסגרת סמכותו של השמאי, שכן היא נוגעת לאופן ניהול הדיון ולכן אין מקום להתערב בה. כך גם אין מקום להתערבות בעניין ההוצאות וגובה שכ"ט עו"ד שנקבעו. אשר לטענה כנגד אי מתן פסיקתא. הלכה היא כי פסיקתא הינה תמצית ההחלטה שניתנה על ידי בית המשפט המפרשת את הכרעתו ללא נימוקים ומשקפת את הקביעות האופרטיביות של פסק הדין (ע"א 26/88 אברהם שמוי ואח' נגד טפחות בנק משכנתאות לישראל בע"מ ואח' , פ"ד מב(2) 837 (1988)). מאחר ופסק הדין עוסק, כאמור בהחלטת בית המשפט קמא, בהכרעה בשאלות עקרוניות בלבד ולא בסוגיה הכספית, בדין נדחתה הבקשה לאשר את הפסיקתא, ונקבע כי על הצדדים לערוך את ההתחשבנות ביניהם בהתאם להחלטות ועדות הערר. לפיכך, גם בסוגיה זו לא מצאתי לנכון להתערב.

לאור כל האמור לעיל דין הבקשות להידחות.

בנסיבות העניין לא ניתן צו להוצאות.