בר"מ 2348/10 הועדה המקומית לתכנון ובניה שורקות נ. גבעת השבילים בע"מ

1.

לפני בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט לעניינים מנהליים בתל-אביב-יפו

(כב' סגנית הנשיאה, השופטת א' קובו ), בגדרו התקבל ערעורן של המשיבות על החלטת ועדת הערר מחוז מרכז (להלן גם: ועדת הערר , או הועדה ). בהחלטתה דחתה הועדה ערר שהגישו המשיבות על החלטת המבקשת, שבתורה לא קיבלה תביעת פיצויים שהגישו המשיבות, לפי סעיף 197(א) ל חוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן: החוק ).

להלן אביא הנתונים הנדרשים להכרעה בבקשה שלפני.

2.

המשיבה 1 היתה, מאז שנת 2002, הבעלים הרשום של חלקת מקרקעין באזור היישוב גבעת ברנר וקבוצת שילר. בתאריך 8.12.2002 רכשה המשיבה 2 מקרקעין בשטח של כ-6,000 מ"ר, מתוך אותה חלקה (להלן: המקרקעין, וביחד עם השטח שבבעלות המשיבה 1: השטח כולו ), תמורת סך של 90,000 דולר. בתאריך 22.7.2003, מכרה המשיבה 2 את המקרקעין – לקונים (להלן: הקונים ), תמורת סך של 96,000 דולר. בתאריך 14.8.2003 (כחודש לפני המועד שנקבע בהסכם למסירת החזקה במקרקעין לקונים), נרשמה המשיבה 2 כבעלת המקרקעין ובאותו היום נרשמה הערת אזהרה לטובת הקונים. בתאריך 12.11.2003, כאשר המשיבה 2 עדיין רשומה כבעלת הקרקע, אושרה תכנית תמ"מ/21/3 (להלן: התכנית ), אשר נגעה למקרקעין ופגעה בהם, לטענת המשיבות. בתאריך 27.9.2004, נרשמו הקונים כבעלים של המקרקעין.

3.

בעקבות פרסום התכנית, הגישה כל אחת מן המשיבות תביעת פיצויים בגין ירידת ערך מקרקעיה, כתוצאה מאישורה של התכנית, מכוח סעיף 197(א) ל חוק , אשר קובע כך:

" נפגעו על ידי תכנית, שלא בדרך הפקעה, מקרקעין הנמצאים בתחום התכנית או גובלים עמה, מי שביום תחילתה של התכנית היה בעל המקרקעין או בעל זכות בהם זכאי לפיצויים מהועדה המקומית, בכפוף לאמור בסעיף 200".

שתי ה תביעות, אשר נידונו במשותף, נתמכו בחוות דעת שמאית, שהוכנה ע"י מר צבי שלו (להלן: השמאי מטעם המשיבות ). חוות הדעת קבעה כי ערך המקרקעין לאחר אישור התכנית עמד על 16 דולר למ"ר, לעומת ערכן עובר לאישור התכנית, שעמד על 72 דולר למ"ר.

4.

בתאריך 29.19.2006 דנה המבקשת בתביעת הפיצויים, והחליטה לדחותה, בהסתמך על חוות דעתו של השמאי מטעמה, מר יובל דנוס (להלן: השמאי מטעם המבקשת ).

החלטת ועדת הערר

5.

על החלטתה של המבקשת הוגש ערר לועדת ערר מחוז מרכז, אשר נדחה. נימוקיה של ועדת הערר היו כפולים:

(א)

באשר לתביעתה של המשיבה 2, הרי שבמועד אישור התכנית – ה"בעלים הכלכליים" של המקרקעין לא היתה עוד המשיבה 2, אלא הקונים, שכן האחרונים הם הנפגעים אם ערך המקרקעין ירד, כתוצאה מהתכנית. הקונים לא הגישו תביעת פיצויים בגין הנזק, ולכן לא עומדת למשיבה 2 זכות תביעה לפי סעיף 197(א) ל חוק .

(ב)

גם לו היה נקבע כי למשיבה 2 זכות תביעה, הרי שלא נגרם למשיבות נזק בפועל. למסקנה זו הגיעה ועדת הערר בדרך הבאה: לפי חוות דעתו של השמאי מטעם המשיבות, ערך השטח כולו לאחר התכנית נגזר משווי של 16 דולר למ"ר. זהו גם המחיר ששולם למשיבה 2 על ידי הקונים, בעסקת מכירת הקרקע שהתבצעה, כאמור, לפני אישור התכנית (ובנוסף הושג מחיר דומה ב-2 עסקאות קודמות – הן עסקאות הרכישה שבוצעו על ידי המשיבות עצמן). מכאן, שאישור התכנית לא העלה ולא הוריד לעניין ערך השטח כולו, ואין, לפיכך, צורך להעניק פיצויים למשיבות.

פסק דינו של בית המשפט לעניינים מינהליים

6.

המשיבות הגישו ערעור על החלטת ועדת הערר – לבית המשפט לעניינים מנהליים בתל-אביב-יפו. הערעור התקבל כאמור. בתוך כך, נדחו שני נימוקיה של ועדת הערר וההנמקה בפסק הדין התנתבה כך:

(א)

מלשון סעיף 197(א) ל חוק עולה בבירור, כי זכות התביעה ניתנת לבעל המקרקעין ובנוסף לכך גם לבעל "זכות במקרקעין". משאין חולק על כך שביום אישור התכנית, היתה המשיבה 2 עדיין רישומית בעלת המקרקעין – עומדת לה זכות תביעה, ובמיוחד מקום בו לא הגישו "בעלי הזכות" האחרים, דהיינו, הקונים, תביעה דומה מצידם.

(ב)

בהחלטת הועדה לא הובהר האם המחירים שנקבעו בשלוש העסקאות שהוצגו בפניה, אשר בוצעו בפרק הזמן של שנה ו-9 חודשים לפני "המועד הקובע" – הושפעו מאישורה הצפוי של התוכנית, אם לאו. ככל שמחירי העסקאות הושפעו מהתכנית וקשורים אליה בקשר סיבתי – יש "לבטל" אותה השפעה טרם שייקבע שווי המקרקעין "ערב" אישורה של התכנית. כן נקבע כי על מנת לבחון את פוטנציאל המקרקעין לפני "היום הקובע", היה על ועדת הערר להתייחס גם לעובדה שתוכנית בר/293, שיזמה המשיבה 1 (המתבססת על שימושים המותרים ב"מרכז שירותים כפרי דומם") הומלצה (בתאריך 4.3.2003) להפקדה, על ידי הועדה המקומית, ונדחתה לבסוף על ידי הועדה המחוזית.

7.

בסיכומו של דבר קבע בית המשפט קמא הנכבד כך:

"בנסיבות אלו, ומאחר שגם אין לפני את כל התוכניות והתשריטים הרלוונטיים החלים על המקרקעין, יש להשיב את הדיון לועדת הערר על מנת שתקבע את שווי המקרקעין עובר לאישורה של התוכנית והאם נגרמה ירידת ערך.

יתכן, שבסופו של דבר, על סמך הנתונים שיובאו לפניה תגיע ועדת הערר למסקנה כי אכן לא נגרע ערכם של המקרקעין, או שאם חלה ירידה בערכם חל סעיף 200 לחוק (פטור מתשלום פיצויים). אך זאת יהיה לאחר שיפרסו בפניה כל הנתונים הרלוונטיים שלא היו לנגד עיניה עת נתנה החלטתה נשוא ערעור זה...".

מכאן בקשת רשות הערעור שלפניי.

טענות הצדדים בבקשה

8.

המבקשת טוענת כי בית המשפט הנכבד קמא שגה בהנמקתו, על שני נדבכיה. לשיטתה, יש לקבל את קביעותיה ומסקנותיה של ועדת הערר, ולהחזירן לתוקף. לעומתה, סומכות המשיבות את ידיהן על החלטתו של בית המשפט קמא הנכבד.

בנוסף לכך, שני הצדדים משיגים, על חוות הדעת של השמאים – זה מכאן וזה מכאן. שתי חוות הדעת מסתמכות, לצורך קביעת שווי השטח כולו, על השוואה לעסקאות מכר, שנעשו במקרקעין בעלי מאפיינים דומים. לעניין זה טוענת המבקשת, כי חוות דעתו של השמאי מטעם המשיבות מוטעית, בכך שהיא נדרשת, לצורך קביעת שווי השטח כולו לפני אישור התכנית – לעסקאות שנעשו במקרקעין שנועדו לתעשייה, מסחר ושירותים . השוואה זו היא פגומה, לשיטת המבקשת, מכיוון שהמקרקעין, מושא בקשת רשות הערעור, היו מיועדים לשימוש חקלאי

(יש לציין כי עניין זה גם אוזכר בהחלטת ועדת הערר). ההשוואה למקרקעין בעלי ייעוד תעשייתי מעלה, מניה וביה, כך נטען, את שווי הקרקע, בצורה שאינה ראויה.

לעומת המבקשת – המשיבות מציירות תמונה שונה באשר למעמד המתארי של המקרקעין: לשיטתן, בתכנית שחלה על המקרקעין לפני אישור תכנית תמ"מ/21/3 (תמ"מ 3), סומנו המקרקעין ב"סימבול", כשטח המיועד להקמה של "מרכז שירותים כפרי דומם" – ייעוד שכולל שימושים אפשריים רבים, על פי תכנית תמ"מ 3. השימוש ב"סימבול" היה נפוץ בעבר, לצורך הגדרת ייעודו של שטח מסוים. לפיכך ראיית הקרקע כבעלת ייעוד "חקלאי" – איננה מדויקת לשיטתם, ונכון היה להשוות את השטח לשטחים שנועדו לתעשייה, מסחר ושירותים.

דיון והכרעה

9.

לאחר עיון בבקשה, בנספחים שצורפו לה ובתשובת המשיבות, הגעתי למסקנה כי דין בקשת רשות הערעור – להידחות . הטעמים לכך יובהרו להלן.

ראשית לכל, יש להדגיש כי מדובר בבקשה למתן רשות ערעור על פסק דין, שניתן בערעור על החלטת ועדת הערר – הווה אומר מדובר, למעשה, בבקשה לקיום דיון "בגלגול שלישי". רשות במצב שכזה ככלל איננה ניתנת, אלא מקום בו הבקשה מעלה שאלה בעלת חשיבות עקרונית (ראו: בר"ם 9609/05

קיבוץ רמת הכובש נ' דנינה-צור (6.4.2006 ); בר"ם 7722/09 סרוסי נ' קיבוץ עין גב (15.4.2010)). נסיבות המקרה שלפני מלמדות כי לא מתעוררת פה, בשלב זה, סוגיה משפטית שחורגת מעניינם הקונקרטי של הצדדים, ולכן דין בקשת רשות הערעור להידחות, ולוּ רק בשל טעם זה. בהקשר זה יש לזכור עוד כי פסק-דינו של בית המשפט קמא הנכבד איננו מהווה למעשה "סוף פסוק" בהתדיינות בין הצדדים, שכן התיק הוחזר לועדת הערר, מבלי לקבוע מסמרות לגופו של עניין (למעט בסוגיית "זכות העמידה" של המשיבה 2). גם בכך יש, איפוא, כדי להטות את הכף לעבר אי-התערבות לעת הזו.

10.

בשולי הדברים ובכדי לסייע בניתוב המשך ההליכים – הנני מוצא לנכון להעיר מספר הערות:

(א)

כידוע על מנת לקבוע את גובה הפיצוי המגיע לבעל זכות במקרקעין בעקבות אישור תכנית, יש לבחון מהו הפער שבין שווי הקרקע עובר לאישורה של התכנית, לבין שווי הקרקע שלאחריה. דרך אחת לעריכת הבדיקה האמורה, היא על ידי השוואת מחיר המקרקעין בעסקאות דומות שקדמו לאישור התכנית לכאלה שנעשו לאחריה (לעניין זה ראו, למשל: בר"מ 3781/04 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה נתניה נ' הר (7.8.2006), בפיסקאות 25-24, כן עיינו והשוו: ע"א 5409/09 סביל נ' מדינת ישראל – מיסוי מקרקעין (19.5.2013), בפיסקה 8). בגדר העסקאות האמורות ניתן, כמובן, להביא בחשבון גם את השווי שנקבע בעסקאות המכר והמכירה שנעשו במקרקעין "הנפגעים", על ידי מי שהוא בעל הזכות לתבוע פיצויים לפי סעיף 197 ל חוק .

(ב)

שוויה של קרקע איננו נקבע לרוב רק לפי תכונותיה והשימושים שניתן לעשות בה באופן מיידי, אלא לעיתים גם לפי הפוטנציאל הגלום בה ובאפשרות לפתח את הקרקע ולקבל היתר לעשות בה שימושים שונים בעתיד. מטרתו של הפיצוי שניתן בגין פגיעה במקרקעין הינה להעמיד את מי שזכאים לתבוע במצב שהם היו בו טרם כניסתה לתוקף של התכנית הפוגעת, ומכאן – ומבלי להכריע בסוגיה זו – יתכן וניתן לטעון כי שווי הקרקע עשוי לשקף לפרקים (במקרים מיוחדים) גם ערכים כלכליים המעוגנים ב ציפיות סבירות (עיינו: אהרון נמדר, פגיעה במקרקעין, פיצויים בגין נזקי תכנית , חושן למשפט, מהדורה שנייה (2008) (להלן: נמדר ), עמ': 144-143, 355-353 , וכן: דפנה לוינסון-זמיר פגיעות במקרקעין על ידי רשויות התכנון 377 (1994); כנגד זאת, ראו: שלום זינגר, "על הזכות לפיצוי בגין פגיעות תכנוניות עקיפות לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה" מקרקעין ג/5 (2004) 24, 41 – הגורס כי הזכות לפיצוי כאמור "קיימת בגין פגיעה בזכות קניינית. היא אינה קיימת בגין פגיעה בציפיות, שאינן מתגבשות לכדי זכות קניינית מוגנת... הזכות לפיצוי קמה מקום בו הפעילות השלטונית פגעה בזכות קיימת – לא בערכם של מקרקעין, אלא בזכות הנלווית אליהם"). הנטל בענין זה הוא, בכל מקרה, על התובע (ראו: נמדר , 144 והאסמכתאות המוזכרות שם בהערת שוליים 6, ועיינו גם בעמ' 354-353 שם, לעניין עקרון הציפיות והערכת שוויה של קרקע חקלאית).

(ג)

מהאמור לעיל מתבקש כי השאלה אם מחירי העסקאות במקרה שלפנינו (לרבות מחירי העסקאות שערכו המשיבות עצמן) משקפים את ירידת הערך שנגרמה למקרקעין לנוכח אישורה הצפוי של תמ"מ 21/3, אם לאו – הינה, בראש ובראשונה, שאלה עובדתית בעיקרה , אשר על הערכאה הדיונית (ובמקרה זה – ועדת הערר) לבררה. מתאימים לעניין זה הדברים הבאים שנאמרו מפי השופט מ' חשין ב-ע"א 4809/91 הועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים נ' קהתי , פ"ד מח(2) 190, 212, וזו לשונם:

"...מסכים אני לעקרון "התכנית הצפויה", אלא שלדעתי אין ענייננו בשאלה משפטית אלא בשאלה עובדתית של שמאות. אומדן שוויים של מקרקעין נעשה בידי מומחים לדבר, על-פי תנאי השוק בזמן ובמקום מסוימים. וכך, אם "תכנית צפויה" משפיעה - הלכה למעשה - על שוויים של מקרקעין מסוימים, פשיטא שהשפעה זו תמצא בשומתם, ואילו אם "תכנית צפויה" אחרת אינה משפיעה ­ הלכה למעשה - על שוויים של מקרקעין מסוימים, לא תובא אותה תכנית במניין השומה. בין כך ובין אחרת, השאלה היא שאלה שבעובדה . ההנחיה המשפטית לשמאים תהא כי במקום בו משפיעה "תכנית צפויה" על שוויים של מקרקעין, לא יימנעו מהביא השפעה זו בקביעתה של השומה. ראה עוד והשווה חשין, בספר הנ"ל, בעמ' 123 - 129 , בייחוד בעמ' 128 - .129 " (ההדגשה שלי – ח"מ ).

(ד)

מכוחו של סעיף 197(א) ל חוק זכאים לתבוע: "מי שביום תחילתה של התכנית היה בעל המקרקעין, או בעל זכות בהם". בגדרי המונח "בעל זכות בהם" נכללים גם בעלי "זכות כלכלית" במקרקעין (ראו, לדוגמא: ע"א 511/88 מנדלבאום נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה ראשון לציון , פ"ד מד(3) 522, 526 (1990)

(להלן: עניין מנדלבאום );

נמדר 441-439). אכן הרחבתה של זכות התביעה – אין משמעותה בהכרח ביטול יכולתו של הבעלים לתבוע. מסקנה זו יתכן ותקבל משמעות, מקום שבו, במסגרת עיסקה למכירת מקרקעין, שנעשית עובר לאישורה של תכנית, יוכח כי ירידת הערך הצפויה של המקרקעין כבר גולמה במסגרת המחיר ששולם. הסיבה לכך היא, שבמקרה שכזה, ממילא הנפגע העיקרי מאישור התכנית הוא מוכר המקרקעין (שנשאר, כאמור, כבעלים הרשום ביום אישור התכנית), ובלבד שיוכח שהתמורה שקיבל בגין הנכס היתה נמוכה מזו שהיה מקבל, לולא התכנית (עיינו: נמדר , בעמ' 477).

יחד עם זאת, ייתכנו גם מצבים אחרים. כאשר דבר התכנית והפגיעה הצפויה ידוע לכל הצדדים – הם יכולים לבחור גם בדרך אחרת, ו"למכור" את הזכות בשווייה לפני הפגיעה, כך שהקונה ירכוש מלבד המקרקעין גם את הזכות לתבוע פיצויים בגין הפגיעה. במקרה כזה ניתן לומר כי המוכר מוכר את המקרקעין לקונה וגם ממחה לו למעשה, את זכות התביעה, ובכך מעביר לקונה שני נכסים השווים למחירה של הקרקע לפני הפגיעה (עיינו: נמדר , 477; וכן: ערר 97/03 ברג נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ראשון לציון , מקרקעין ה/4 485, שבמסגרתו נקבע כי המחאת זכות התביעה לפיצויים לקונה המקרקעין אפשרית כל עוד הדבר נעשה במפורש ואינו מאפשר הגשת תביעה בגין אותה זכות במקרקעין פעמיים, הן על ידי המוכר והן על ידי הרוכש).

הדברים עשויים להסתבך עוד אם במועד מכירתה של הזכות, הקונה, או שני הצדדים גם יחד, לא היו מודעים לדבר קיומה של התכנית הפוגעת, והזכות נרכשה בשווייה ללא הפגיעה. במקרה שכזה, השארת זכות התביעה בגין הפגיעה בידי המוכר עלולה לגרום עוול לקונה שרכש את הזכות במחיר מלא, ואילו המוכר עשוי ליהנות פעמיים (עיינו: נמדר , 478-477), ולכן לכאורה נשללת הזכות לתבוע פיצויים מכוח סעיף 197 ל חוק ע"י המוכר. דין דומה חל, לטעמי, גם במקרה שבו המוכר, הוא עצמו, רכש, מלכתחילה, את הזכות במקרקעין, כשהוא מודע לדבר קיומה של התכנית הפוגעת (גם אם היא טרם אושרה), והתמורה שהוא עצמו שילם בעבורה "הפנימה" כבר את ירידת הערך בגין אישורה הצפוי של התכנית. כאשר זהו מצב הדברים, דומה כי המסקנה שלפיה למוכר, שנותר בעל הזכות הרשומה (הקניינית) במקרקעין, לא נגרם כל נזק במשמעות סעיף 197 ל חוק – היא מסקנה מתבקשת (השוו: רע"א 7172/96 בית הכרם בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים , פ"ד נב(2) 496, 522, בפיסקה 35).

הנה כי כן – לאו דווקא בהכרח "טוהר" קנייניות הזכות הוא הקובע לענין הפיצוי, אלא ערכה הכלכלי, אשר נפגע עקב התכנית (ראו: עניין מנדלבאום , 527). סעיף 197 לחוק נועד, אמנם, לפצות כל בעל זכות במקרקעין, אולם זאת כל עוד יש לו אינטרס כלכלי בהם (עיינו: נמדר , 433). זכות הבעלות עשויה, איפוא, להיות כפופה לזכויות אחרות שיש לגבי אותם מקרקעין. כך הוא המקרה, למשל, כאשר הבעלים מחכירים את הקרקע לתקופה ארוכה ביותר. במצב הדברים האמור, הזכות העיקרית במקרקעין מבחינת השווי הכלכלי תהיה דווקא החכירה ולא הבעלות, והחוכר יהיה, לכן, הניזוק העיקרי במקרה שהמקרקעין נפגעו על ידי תכנית (ראו: נמדר , 435). במקרה שכזה, הזכות הקניינית נותרת, אמנם, אצל הבעלים הרשום של המקרקעין, ואולם מדובר בזכות "נגוסה", כאשר "ריקון הזכויות" עלול להשפיע על שוויה, כך שהוא יהיה מזערי ביותר (עיינו: נמדר , 438; השוו: ע"ש (ת"א) 756/98 ויסברג נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה רמת השרון (29.11.1998), שבו נאמרו מפי הנשיא (בפועל) א' גורן , בין היתר, הדברים הבאים: "...לו ניסה קבלן שטרם העביר את הרישום בפנקסי המקרקעין לזכותו של קונה ששילם לו את מלוא התמורה, לתבוע פיצויים לפי סעיף 197 ל חוק בשל ירידת ערכם של המקרקעין עקב תכנית, היה ללא ספק נדחה על הסף בטענה כי לא נגרם לו כל נזק...").

11.

סוף דבר : הבקשה שלפני נדחית .

התיק יוחזר, איפוא, לועדת הערר, אשר תדון שוב בטענותיהם של הצדדים, בהסתמך על העקרונות שהתוו בפסק דינו של בית המשפט קמא הנכבד, בכפוף להערות שהערתי לעיל, ובשים לב למכלול הנתונים והמסמכים הרלבנטיים (כאמור, בין היתר, בפסק הדין, מושא הבקשה שלפני), לרבות: מסמכי הרכישה של המקרקעין על ידי המשיבות עצמן, מועדי הרכישה, וכן הליכי התכנון השונים שקדמו לפרסומה של התכנית הפוגעת. ניתן יהיה אף לעדכן את חוות הדעת השמאיות, במידת הצורך.

12.

למען הסר ספק אבהיר כי אין בכל מה שנאמר לעיל, כדי לקבוע מסמרות כלשהן לגופו של עניין.

בנסיבות העניין – אין צו להוצאות.