בר"מ 3222/19 יוסף מצגר נ. הוועדה המקומית לתכנון ולבניה-קריית טבעון

1.

בפני בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בחיפה (עמ"ן 13124-01-18, השופט

ג' נאסר ). בית המשפט המחוזי דחה ערעור מינהלי שהגיש המבקש על החלטה של ועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה במחוז חיפה (להלן:

ועדת הערר ) מיום 20.11.2017 (ערר מס' 9058-9069/16). ועדת הערר דחתה ערר שהגיש המבקש על החלטה של הוועדה המקומית לתכנון ובניה קריית טבעון, היא המשיבה

(להלן:

הוועדה המקומית ).

העובדות הצריכות לעניין

2.

המבקש הוא בעלים של מספר חלקות במקרקעין המתפרסים על פני 15 דונם מדרום לצומת העמקים (להלן:

המקרקעין ). ביום 13.5.2013 פורסמה למתן תוקף תמ"מ 6, שהיא תכנית מתאר מחוזית של מחוז חיפה (להלן: תמ"מ 6 ). התכנית ייעדה את המקרקעין הכלולים בה לשטח חקלאי פתוח מוגן.

3.

לאחר פרסומה של תמ"מ 6 הגיש המבקש תביעה לפיצויים בגין פגיעה במקרקעין מכוח סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965

(להלן:

חוק התכנון והבניה או החוק ). לטענתו, בהתאם לתכניות אחרות שיזמה המשיבה במקרקעין ובסביבתם, המקרקעין היו צפויים לשנות את ייעודם למגורים. הוועדה המקומית דחתה את התביעה, כמפורט להלן.

4.

ייאמר כבר עתה כי המחלוקת בין הצדדים נסבה בראש ובראשונה על השאלה מהו המצב התכנוני שחל על המקרקעין עובר לפרסומה למתן תוקף של תמ"מ 6. לשיטת הוועדה המקומית, על המקרקעין חלה תכנית טב/62 שפורסמה למתן תוקף ביום 11.9.1988 (להלן: תכנית טב/62 ) ושלפיה ייעודם של המקרקעין היה חקלאי. נטען אפוא שתמ"מ 6 כלל לא שינתה מכך ועל כן לא נגרמה פגיעה. לעומת זאת, המבקש טען כי על השטח חלה גם תכנית טב/34 שפורסמה למתן תוקף ביום 22.11.1999 (להלן: תכנית טב/34 ), ובה צוין כי היא מייעדת את המקרקעין ל"שטחים לתכנון בעתיד" וכן כי "יוכנו תכניות מפורטות אשר יקבעו את הוראות הבניה בשטחים אלו". ביום 14.8.2016 דחתה הוועדה המקומית את תביעת המבקש.

5.

המבקש הגיש ערר על החלטתה של הוועדה המקומית, וזה נדחה ביום 20.11.2017. ועדת הערר קבעה כי על המקרקעין חלה תכנית טב/62, כפי שסברה הוועדה המקומית, ולכן תמ"מ 6 כלל לא שינתה מייעודם ולא פגעה בהם. ועדת הערר הסתמכה בקביעתה בין היתר על הוראת מעבר הקבועה בסעיף 1.8 בתכנית טב/34. בהוראה זו צוין כי "בכל מקרה של סתירה בין הוראות תכנית זו להוראות תכנית מפורטת הנשארת בתוקף, יקבעו הוראות תכנית זו, למעט: ההוראות המפורטות בטבלה מס' 1 וטבלה מס' 2 אשר יישארו בתוקפן [...]". בטבלה מס' 2 נכללה בין היתר תכנית טב/62, ובשוליה צוין – ביחס לכלל התכניות המופיעות בה – כי הן "תשארנה בתוקפן והוראותיהן תהיינה עדיפות על הוראות תכנית מתאר זו". בין היתר על רקע זה סברה ועדת הערר כי הן פרשנות לשונית והן פרשנות תכליתית תומכות במסקנה כי המצב התכנוני הקודם אינו זה שעליו מורה תכנית טב/34. עוד קבעה ועדת הערר כי תמ"מ 6 כוללת הוראת מעבר לפיה תכנית שאושרה קודם לכן תיוותר בתוקף. ועדת הערר הוסיפה וקבעה כי לצורך פיצוי בגין פוטנציאל בלתי ממומש נדרשת "ציפייה סבירה" לשינוי תכנוני עתידי משביח, בה בשעה שבנסיבות העניין לא קיימות אינדיקציות ­– פנימיות (במסגרת התכנית עצמה) או חיצוניות – המלמדות על פגיעה בציפייה סבירה כאמור.

6.

המבקש הגיש ערעור על ההחלטה לבית המשפט המחוזי, ובו טען בעיקרו של דבר כי המצב הקודם הוא זה שנקבע בתכנית טב/34, וכי בהתבסס על האמור בה יש לומר שנפגע הפוטנציאל הגלום במקרקעין. המבקש טען בין היתר כי ביסוס למסקנתו טמון בתשריט של טב/34 המחיל את הייעוד לתכנון עתידי על כלל המקרקעין. המבקש הוסיף וטען ביחס להוראת המעבר הקבועה בטב/34 כי הקביעה הפותחת אותה לפיה "בכל מקרה של סתירה בין הוראות תכנית זו להוראות תכנית מפורטת הנשארת בתוקף" גוברת על האמור בשוליה של טבלה מס' 2. בהמשך לכך, טען המבקש כי נפגעה ציפייתו כי המקרקעין ייועדו לתכנון עתידי באופן שמקים זכאות לפיצוי.

7.

בית המשפט המחוזי דחה את ערעורו של המבקש. ראשית, בית המשפט המחוזי קיבל את קביעתה של ועדת הערר ביחס להוראת המעבר של תמ"מ 6 לפיה תכנית שאושרה קודם לתמ"מ 6 תיוותר בתוקפה. שנית, ובנוסף לכך, בית המשפט המחוזי קבע כי המצב התכנוני הקודם הוא זה שחל מכוח תכנית טב/62. אף בעניין זה קיבל בית המשפט המחוזי את קביעתה של ועדת הערר – בכל הנוגע להוראת המעבר הקבועה בתכנית טב/34. בית המשפט המחוזי ציין כי אם המבקש היה מוכיח שהמצב התכנוני הקודם אכן היה מיועד ל"תכנון בעתיד" היה מקום לקבל את תביעתו, אלא שלא כך הוא, ולמעשה לא הוכחה "ציפייה סבירה" לקיומו של פוטנציאל תכנוני המצדיק פיצוי מכוח סעיף 197 לחוק.

הבקשה שבפני והתשובה לה

ו של פוטנציאל תכנוני המצדיק פיצוי מכוח סעיף 197.עין לא השתנה, כן היה

ביעוד ורדית לפיה

סעיף וצוינהוי ייעודם ולכן ייעוד החלקות

8.

בבקשת רשות הערעור דנן שב המבקש על הטענות שהעלה בבית המשפט המחוזי ובוועדת הערר, ומטעים כי אלה שגו בפרשנות שנתנו להוראותיהן של התכניות הרלוונטיות. לשיטת המבקש, הוא זכאי לפיצוי בגין פגיעה במקרקעין מאחר שהמצב התכנוני הקודם שחל על המקרקעין הוא זה שנקבע בתכנית טב/34. עוד מוסיף המבקש וטוען כי במכלול הנסיבות היתה "ציפייה סבירה" להשבחתם של המקרקעין. המבקש טוען כי בקשתו מעלה שאלות עקרוניות המצדיקות דיון ב"גלגול שלישי", וכן כי נגרם לו עיוות דין חמור.

9.

המשיבה מצדה גורסת כי יש לדחות את הבקשה, וסומכת את ידיה על פסק דינו של בית המשפט המחוזי ועל החלטתה של ועדת הערר. המשיבה מטעימה כי המבקש לא הצליח להראות שהמצב התכנוני הקודם במקרקעין הוא זה שלו הוא טוען.

10.

להשלמת התמונה יצוין כי בקשת רשות הערעור דנן הוגשה ביום 13.5.2019, בעת שבבית משפט זה היה תלוי ועומד דיון עקרוני שנסב על הסוגיה של פיצוי לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה בגין טענות לציפייה סבירה לשינוי יעוד של קרקע. על כן, הטיפול בבקשה הושהה, עד למתן פסק הדין באותו עניין (בר"ם 10212/16

דלי דליה ועוד 333 אח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה הרצליה (1.4.2020) (להלן: עניין דלי דליה )). ביום 17.6.2020, לאחר שניתן פסק הדין האמור, הגיש המבקש הודעה שבה ציין כי הוא שב על טענותיו וכי לשיטתו פסק הדין שניתן אך מחזקן.

דיון והכרעה

11.

לאחר שעיינתי בבקשה ובתשובה לה הגעתי לכלל מסקנה כי דינה להידחות. כידוע, אמת המידה למתן רשות ערעור ב"גלגול שלישי" היא מצמצמת, וזו תינתן כאשר מתעוררת שאלה עקרונית החורגת מעניינם הפרטני של הצדדים, או כאשר ישנו עיוות דין חמור (ראו: רע"א 103/82

חניון חיפה בע"מ נ' מצת אור (הדר חיפה) בע"מ , פ"ד לו(3) 123 (1982)). כאשר עסקינן בהליך שהחל בטריבונל מינהלי תחול אמת מידה דומה, וזאת בין היתר בכפוף למאפייני ההליך, אופיו של הטריבונל המינהלי ומידת מומחיותו בשאלה הנדונה. בענייננו, כאשר עסקינן בוועדת ערר, הנטייה ליתן רשות ערעור היא אף מצמצמת יותר, שכן מדובר בערכאה המומחית בתחום עיסוקה (ראו למשל: בר"ם 1874/12

הוועדה המקומית לתכנון ולבניה חולון נ' אנג'ל , פסקאות 9-8 (1.5.2012); בר"ם 4891/14

טבעוני נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה נצרת , פסקה 14 וההפניות שם (10.9.2014); בר"ם 2022/17

עבד אלרחמן נ' הוועדה המקומית (מרחבית) לתכנון ובנייה הראל , פסקה 9 (5.4.2017)).

12.

יישומן של אמות מידה אלה במקרה דנן מביא לדחייתה של הבקשה. הלכה למעשה, טענותיו של המבקש הן קונקרטיות ונוגעות לפרשנותן של הוראות התכניות הרלוונטיות ויישומן במקרה דנן. בקשה אינה מעוררת אפוא סוגיה עקרונית. כמו כן, חרף טענותיו של המבקש, לא שוכנעתי כי פסק דינו של בית המשפט המחוזי מסב לו עיוות דין, הגם שתוצאתו אינה מיטיבה עמו. למעלה מן הדרוש ומבלי לקבוע מסמרות, אוסיף ואציין כי קביעותיהן של הערכאות הקודמות ביחס לפרשנותן של הוראות המעבר שנכללו בתכניות הרלוונטיות הן על פני הדברים סבירות. אם כן, לכאורה, המבקש לא הצביע על פעולה תכנונית קונקרטית וקרובה לוודאי המבססת פוטנציאל תכנוני "אבוד", כפי שנקבע בדעת הרוב בהרכב המורחב בעניין דלי דליה . המבקש הצביע על התכתבויות שונות שלו עם רשויות התכנון, אך אלה אינן יכולות לשמש בסיס ליצירת ציפייה מוגנת בגדרו של סעיף 197 לחוק התכנון והבניה.

13.

סוף דבר: הבקשה נדחית. לפנים משורת הדין, אין צו להוצאות.