פרטי ההליך
בבית המשפט העליון
בר"ם 3271/21
לפני:
כבוד השופט ע' פוגלמן
המבקשים:
1. יצחק לב
2. ראובן רודי שפירא
3. עופר להב
4. ראובן שפירא בע"מ
נ ג ד
המשיב:
הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל
אביב-יפו
בקשת רשות לערער על
פסק הדין של בית המשפט לעניינים מינהליים בתל אביב-יפו (כב' סגנית הנשיא צ' צפת)
בעמ"נ 55083-05-19 מיום 11.4.2021
בשם המבקשים:
עו"ד מיטל טויסטר רוזנטל;
עו"ד ניצן זימרן
החלטה
1.
המבקשים, בעלי זכויות במקרקעין בתל אביב (להלן: הנכס ), הגישו בקשה להיתר בניה שכללה היתר לבניית גזוזטראות בחזית הקדמית והאחורית של הנכס. ביום 17.2.2016 אישרה ועדת המשנה של הוועדה לתכנון ובניה תל אביב-יפו (להלן: ועדת המשנה ) את בקשת ההיתר ובכלל זאת הקלה ל"הבלטת גזוזטראות לחזית אחורית בשיעור של 2 מ' מעבר לקו הבניין המותר". זאת, בשים לב לקבוע בסעיף 4.03 לתוספת השנייה לתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), התש"ל-1970 (להלן: תקנות בקשה להיתר ), ושלפיו ועדה מקומית רשאית לאשר הבלטת גזוזטראות עד 1.2 מטר מקו בנין קדמי ללא צורך בהליך הקלה, אך לצורך הבלטת גזוזטרה מקו בנין אחורי – יש צורך בהקלה כאמור. עוד יוער כי תקנות התכנון והבניה (חישוב שטחים ואחוזי בניה בתכניות ובהיתרים), התשנ"ב-1992 (להלן: תקנות חישוב שטחים ) קובעות את היקף השטחים לבניית גזוזטראות שלא יובאו במניין השטחים המותרים לבנייה. ביום 6.6.2016 נערכה שומת השבחה בעניין הנכס. המבקשים חלקו על שומת ההשבחה בהסתמך על שומה נגדית (להלן: שומת המבקשים ) ופנו בבקשה למינוי שמאי מכריע. ביום 14.2.2017 קיבל השמאי המכריע את עמדת שומת המבקשים שלפיה כיוון שבניית הגזוזטראות הינה זכות מוקנית על פי תקנות חישוב שטחים, זכות שהייתה קיימת עוד לפני מתן ההקלה, יש לחייב בהיטל השבחה בעבור "שיפור תכנוני בלבד".
2.
הוועדה המקומית לתכנון ובניה בתל אביב-יפו (היא המשיבה בהליך דנן; להלן:
המשיבה או הוועדה המקומית ) הגישה ערר לוועדת הערר לפיצויים ולהיטלי השבחה במחוז תל אביב (להלן: ועדת הערר ). ביום 2.4.2019 דחתה ועדת הערר את הערר. הודגש כי יש להבחין בין הקלה שיוצרת מקור עצמאי לבניית גזוזטראות לבין הקלה שרק מאפשרת מימוש של זכות קיימת לבניית גזוזטראות, כמו במקרה דנן, בו האפשרות לבניית גזוזטראות היא זכות מוקנית על פי תקנות חישוב שטחים. משכך, הותירה ועדת הערר על כנה את החלטת השמאי המכריע.
3.
המשיבה הגישה ערעור לבית המשפט לעניינים מינהליים. ביום 11.4.2021 קיבל בית המשפט לעניינים מינהליים בתל אביב-יפו (כב' סגנית הנשיא צ' צפת ) את ערעור המשיבה בחלקו והורה על השבת עניינם של המבקשים לבחינה נוספת אצל המשיבה, כפי שיפורט להלן. בית המשפט קבע כי שככל שניתן היה לבנות גזוזטראות מכוח תקנות חישוב שטחים בתוך קווי הבניין או תוך חריגה מותרת מקו בניין קדמי (לפי סעיף 4.03 לתוספת השנייה לתקנות בקשה להיתר) – יש לכך שווי שאותו יש להפחית מההשבחה שנוצרה עקב מתן ההקלה שאפשרה בנייה תוך חריגה מקו בניין אחורי. ואולם, אם לא הייתה קיימת היתכנות לבנייה שכזו – הרי שיש לחשב את ההשבחה לפי מלוא שטח הגזוזטרה שבנייתה התאפשר בעקבות מתן ההקלה. בקביעתו זו, נשען בית המשפט לעניינים מינהליים על פסק דינו של בית משפט זה בעניין גוזלן (בר"ם 2866/14 גוזלן נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה הרצליה (7.12.2014)). בהיעדר נתונים במקרה דנן, קבע בית המשפט לעניינים מינהליים שעל הוועדה המקומית לבחון את העניין מחדש בהתאם למתווה זה.
4.
מכאן בקשת הרשות לערער שלפניי. המבקשים טוענים כי הבקשה מעלה שאלה שחורגות מעניינם של הצדדים, והיא כיצד יחושב היטל השבחה בגין זכויות שאינן חבות בהיטל השבחה כשלעצמן אך שניצולן מחייב נקיטה בהליך הקלה. לטענת המבקשים, שאלה זו טרם נדונה בבית משפט זה. עוד טוענים המבקשים שקיימות פסיקות סותרות בשאלה זו, שכן מפסק הדין בעמ"נ (ת"א) 19341-04-19
ועדה מקומית לתכנון ולבניה תל אביב נ' דייניש בע"מ ואח' (27.10.2019) (להלן: עניין דייניש ) , שבו נבחן מימוש זכויות שפטורות מהיטל השבחה בדרך של הקלה, משתמע שאין לחייב בגין ההקלה את מלוא ההשבחה, וכך הם פני הדברים גם במקרה דנן. לטענת המבקשים, משמעות פסק הדין של בית המשפט לעניינים מינהליים היא כי זכויות פטורות מהיטל השבחה יהפכו לזכויות חייבות – וזאת בניגוד לכוונת המחוקק.
5.
לאחר שעיינתי בבקשה ובנספחיה, הגעתי לכלל מסקנה שאין מקום ליתן רשות לערער במקרה דנן. בפסק דינו, יישם בית המשפט לעניינים מינהליים את פסיקתו הענפה של בית משפט זה על נסיבות המקרה דנן שנוגעות כאמור להקלה לצורך הבלטת גזוזטראות מקו בניין אחורי. בניגוד למשתמע מבקשת הרשות לערער, בית המשפט לעניינים מינהליים לא קבע שיש – בהכרח – לחייב את המבקשים "במלוא שווי שטחי המרפסות" (סעיף 16 לבקשת הרשות לערער) בכל מקרה שבו נדרשת הקלה לבניית גזוזטראות בהתאם לתקנות חישוב שטחים. בית המשפט לעניינים מינהליים הורה למשיבה לבצע בדיקה נוספת ולבחון האם ומה ניתן היה לבנות "במצב הקודם" (דהיינו, עובר להליך ההקלה) ללא צורך בהקלה – ובהתאם להיקף שטח הגזוזטראות המותר לבנייה לפי תקנות חישוב שטחים (ראו סעיפים 28 ו-30 שם). על פי פסק הדין, רק לאחר שתיעשה בדיקה כאמור, יוכרע גובה ההשבחה במקרה דנן. בקביעתו זו, הורה למעשה בית המשפט למשיבה להפריד בין זכויות שעל מנת לממשן אין צורך לנקוט בהליך הקלה לבין זכויות שמחייבות נקיטה בהליך כאמור (ויוזכר כי
"השבחה" לפי סעיף 1 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 היא "עליית שוויים של מקרקעין עקב אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג"; ההדגשה הוספה – ע' פ'). לא מצאתי להורות על מתן רשות לערער בסוגיה זו, שלשיטתי אף אינה עומדת בסתירה לפסיקה שהביאו המבקשים בבקשת הרשות לערער.
הבקשה נדחית אפוא. משלא התבקשה תשובה, אין צו להוצאות.
ניתנה
היום, ל' באב התשפ"א (8.8.2021).
ש ו פ ט