בר"מ 3294/10 אמיר לירן ו- 176 אח' נ. הועדה המקומית לתכנון ובניה - ראש הע

1.

זוהי בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו, בשבתו כבית משפט לעניינים מינהליים (כב' השופטת ש' גדות ) ב-עמ"נ 189/07 – בגדרו נדחה ערעורם של המבקשים על החלטתה של ועדת הערר לתכנון ולבניה, מחוז מרכז (להלן: ועדת הערר ), אשר דחתה את תביעתם של המבקשים לפיצויים לפי סעיף 197 ל חוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן: חוק התכנון והבניה , או החוק ).

אביא להלן את הנתונים הרלבנטיים להכרעה.

2.

בתאריך 3.10.2005 – בחלוף שלוש שנים בדיוק לאחר פרסומה למתן תוקף (בתאריך 3.10.2002) של תמ"מ 34/3 (להלן: התכנית ) – הגישו 180 בעלי בתים בשכונות: נווה-אפק צבאית, נווה-אפק אזרחית, גבעת דניה, גבעת טל ו-מצפה אפק, שבתחום המועצה המקומית ראש העין, תביעה לפי סעיף 197 ל חוק התכנון והבניה (להלן: התביעה ), לוועדה המקומית לתכנון ולבניה ראש העין (להלן: הועדה המקומית ), וזאת בגין ירידת ערך נטענת של בתיהם, עקב אישורה של התכנית.

3.

התכנית האמורה היא תכנית מתאר מחוזית חלקית, המהווה שינוי ל-תמ"מ 3 ול-תמ"מ 2/3. עיקרה של התכנית ומטרתה (כפי שהוגדרה בסעיף 10 לתכנית) הינה: שינוי ייעוד כל הגבעות המזרחיות של ראש העין, על שכונותיה הקיימות (לרבות אלה הנזכרות בפיסקה 2 שלעיל) והעתידיות – מ"אזור חקלאי" (עפ"י תמ"מ 3) ומ"יישוב פרברי מוצע ושמורת נוף ונופש" (עפ"י תמ"מ 2/3) – ל"שטח עירוני". יחד עם זאת, לצד שינוי הייעוד, נקבע בהוראות התכנית (בסעיף 11.1) כי: "לא יינתנו היתרי בניה עפ"י תכנית זו ולא יותר שימוש בקרקע, או בבנין על פיה אלא בהתאם לתכנית מפורטת, או תכנית מתאר מקומית הכוללת הוראות של תכנית מפורטת...".

4.

המבקשים טענו בתביעתם – בהתבסס על חוות דעת של שמאי מקרקעין – כי בעקבות התכנית ייהפך אזור מגוריהם מאזור של בנייה פרברית דלילה (2-1 יחידות לדונם ברוטו) לאזור עירוני מסיבי (6-5 יחידות לדונם ברוטו) והדבר עלול להוביל לירידת ערך של כ-30% ביחס לרובם המכריע של בתיהם – ובסך הכל לירידת ערך נטענת של כ-16 מיליון דולר ארה"ב.

5.

כאן המקום להציג חלק מההליכים התכנוניים והמשפטיים שהתנהלו (בין היתר בין הצדדים לבקשה דנא, או מי מהם) ברקע אישורה של התכנית והגשת התביעה לפיצויים לוועדה המקומית, ברצף כרונולוגי (בהתבסס על תיאור הרקע התכנוני, כפי שהובא בפיסקה 5 לפסק-דינו של בית המשפט קמא הנכבד, מושא הבקשה):

(א)

בשנת 1982 אושרה תכנית המתאר המחוזית תמ"מ 3 . על פי תכנית זו, יועדו המקרקעין המצויים ממזרח לשכונות הוותיקות של ראש העין (ובכלל זה השכונות החדשות: גבעת הסלעים, גבעת טל, מצפה אפק ונווה אפק), להיות "קרקע חקלאית".

(ב)

בשנת 1989 אושרה תכנית המתאר המחוזית תמ"מ 2/3 . תכנית זו לא חלה על ראש העין בגבולותיה דאז ובמסגרתה יועדו שני יישובים פרבריים חדשים, להם נקבעו מאפייני בניה דלילה וצמודת קרקע למגורים. כמו-כן הסדירה תכנית זו הקמת יישוב פרברי חדש, מזרחית לעיר ראש העין ומחוץ לתחום השיפוט שלה, בשם: "מגדל אפק".

(ג)

במקביל, אושרו תכניות מתאר מקומיות (אפ/1/1380, אפ/2003 ו-אפ/1/2003, אפ/201, אפ/במ/1/2009), אשר הסדירו, בהתאמה, את הקמת השכונות: גבעת הסלעים, גבעת טל, מצפה אפק ו-נווה אפק (הכוללת את: נווה אפק האזרחית, שכונת דניה ו-נווה אפק הצבאית). שכונות אלה מאופיינות (בהתאמה) ב:בניה צמודת קרקע, מבנים דו-משפחתיים, דירות קוטג' טוריות, ובשכונת דניה אף ב בנייה רוויה . שכונות אלה אשר אוכלסו ברובן בתחילת שנות ה-90, נבנו, כאמור, בתאי-שטח שיועדו על-פי תוכניות המתאר המחוזיות הנזכרות בס"ק (א) ו-(ב) שלעיל, ל"קרקע חקלאית" ול"יישוב פרברי מוצע".

(ד)

בשנת 1993 אושרה תכנית מתאר ארצית משולבת לבניה, פיתוח וקליטת עליה – היא תמ"א 31 . בתשריט התכנית סומן עיקר אזור הגבעות המזרחיות של ראש-העין כ "שטח עירוני בנוי ושטח עירוני בנוי בעתיד". שטח זה שיקף אזורים שבכוונת גורמי התכנון במשרד הפנים היה להופכו לשטח עירוני (חלקו הקטן של השטח סומן כ"שטח נוף כפרי/פתוח"). יוער כי תוקפה של תכנית זו (שנקצב ל-5 שנים) הוארך, בשנת 1998, עד לכניסתה לתוקף של תמ"א 35.

(ה)

בשנת 1995 הורחב שטח השיפוט של ראש העין לכיוון מזרח ולכוון דרום, לרבות על תא השטח שעליו היה אמור להיות מוקם היישוב הפרברי החדש שהוצע ב-תמ"מ 2/3. במקביל החליטה המועצה הארצית לתכנון ובניה לאמץ המלצות של ועדת המשנה למעקב ובקרה של תמ"א 31, ובין היתר, לבחון את אפשרות הרחבתו של "הכתם העירוני" של ראש העין .

(ו)

בשלהי שנת 1997 ובהמשך להחלטה העקרונית בדבר הרחבת "הכתם העירוני" של ראש-העין (כאמור בס"ק (ה) שלעיל), אישרה המועצה הארצית לתכנון ולבניה את תכנית רנ/50א , כהקלה מתמ"א 31. מדובר בתכנית המרחיבה את ראש העין בהיקף של כ-4,600 יח"ד, כחלק מתפיסה תכנונית כוללת, הצופה את התפתחותה של ראש העין לעיר בינונית בגודלה, בת כ-80,000 תושבים (לעומת כ-35,000 תושבים שהתגוררו בה בעת ההיא). תכנית זו נתפסה על-ידי מוסדות התכנון כבעלת חשיבות רבה והיא נמצאה ברשימת התוכניות בעלות עדיפות לאומית שהוכנה במשרד ראש הממשלה.

כנגד תוכנית זו הוגשו (בין היתר על-ידי המבקש מס' 1) התנגדויות, בין השאר, בטענה כי התוכנית עומדת בסתירה להוראות תמ"מ 2/3, המגדירה את השטח שעליו אמורה התכנית להיבנות כשטח פרברי, אשר הבנייה למגורים בו דלילה. בעקבות דחיית ההתנגדויות על-ידי הועדה המחוזית, הוגש ערר למועצה הארצית ובתאריך 5.3.2001 קיבלה ועדת המשנה לעררים של המועצה את הערר על-סמך הטענה האמורה וביטלה את התכנית.

על רקע ההתפתחות האמורה – החליטה המועצה הארצית על הפקדת תמ"מ 34/3 – היא "התכנית הפוגעת", מושא הבקשה דנא. גם לתוכנית זו הוגשו התנגדויות, אשר נשמעו בפני ועדת המשנה להתנגדויות שליד המועצה הארצית ונדחו בחודש ינואר 2002. לאחר שעתירה שהגיש המבקש 1 לבית משפט זה בשבתו כבית משפט גבוה לצדק (בג"צ 10327/01) נמחקה (בפסק-דין מתאריך 12.5.2002), ועתירה אחרת שהוגשה על-ידו (בג"צ 4470/01) נדחתה על הסף (בפסק דין מתאריך 10.6.2002) – החליטה המועצה הארצית (לאחר דיון שהתקיים בתאריך 6.8.2002) כי לאור אישורה של תמ"מ 34/3, הוסרה המניעה המשפטית לאישורה של תכנית רנ/50א , בשל מה שנראה קודם לכן כבלתי מתיישב עם תכנית תמ"מ 2/3, ששונתה בינתיים. לפיכך, הוחלט להחזיר את העניין לועדת המשנה, כדי שתשוב ותדון בנימוקי הערר האחרים שלא נדונו בגלגול הראשון. זו החליטה (בתאריך 30.10.2002) לדחות את הערר, ובעקבות כך פורסמה תכנית רנ/50א למתן תוקף (בתאריך 3.2.2003)

להשלמת התמונה יצוין כי עתירה שהוגשה (בין היתר על-ידי המבקש מס' 1 כאן) לבית-המשפט לעניינים מינהליים, כנגד החלטת המועצה הארצית מתאריך 6.8.2002 וכנגד אישורה של תכנית רנ/50א (עת"מ 1414/02) – התקבלה. יחד עם זאת, בתאריך 20.5.2008 קיבל בית משפט זה את ערעור המועצה הארצית לתכנון ובנייה על פסק דינו האמור של בית המשפט לעניינים מינהליים הנכבד (עע"מ 1386/04) וקבע כי החלטות המועצה הארצית וועדת המשנה מתאריכים 6.8.2002 ו-30.10.2002 – כמו גם תכנית רנ/50א – עומדות בתוקפן. בפסק-הדין, עמדה חברתי, השופטת א' פרוקצ'יה (בהסכמת הנשיאה ד' בייניש , וחברי, השופט ס' ג'ובראן ), בין היתר, על כך שהמועצה פעלה באורח תקין בהמתינה להליך הדיון והאישור של תמ"מ 34/3 – "שהיה מהותי וגורלי לצורך אישורה של תכנית ראש העין" ולכך "שאבן הנגף העיקרית לאישורה תוסר, בדמות תיקון מאושר לתכנית המיתאר המחוזית, שאמור היה ליצור את המיתאם הדרוש בהיררכיה שבין התוכניות" (שם, בפיסקה 35).

(ז)

ביני לביני ובצד האמור לעיל – עם השינוי שחל בתפיסה התכנונית של מוסדות התכנון ומשרדי הממשלה ביחס למחוז המרכז, קם הצורך בעריכתה של תכנית מתאר מחוזית חדשה. בנסיבות אלה, אושרה להפקדה ע"י המועצה הארצית לתכנון ובניה, בחודש אפריל 1998 , תמ"מ 21/3 (התכנית פורסמה למתן תוקף בחודש דצמבר 2003). במסגרת תכנית זו הוטמעה גם תכנית האב של ראש העין. השטח העירוני הבנוי על-פי תכנית תמ"א 31 הורחב במקצת, והיא ייעדה את כל הגבעות המזרחיות – אלה שהיו בנויות כבר ואלה העתידיות להיבנות – ל "אזור פיתוח עירוני" . במסגרת עקרונותיה של תכנית זו נקבע, בין היתר, כי: "באזור לפיתוח עירוני ניתן לייעד קרקע, בתכנית מתאר מקומית, בין השאר, למטרות מגורים, תעשייה, מלאכה, תעסוקה ומסחר, נופש פנאי ותיירות, שטחים פתוחים, חינוך, תרבות, רווחה, בריאות, תחבורה ותשתיות לסוגיהן... תכנית המתאר המקומית תקבע תמהיל של צפיפות דיור לשם מתן פתרונות מגוונים לצורכי הדיור של סוגי אוכלוסיות שונות".

(ח)

בשים לב לכל ההתפתחויות הנ"ל, אישרה המועצה הארצית, בחודש יוני שנת 1999, את תמ"מ 22/3 – המתלה את תמ"מ 3 (אשר, כזכור, מסמנת את השטח שעליו נבנו השכונות החדשות כמיועד ל-"קרקע חקלאית"), ככל שהיא עומדת בסתירה לתשריט תוכנית המתאר המוצעת תמ"מ 21/3 (הנזכרת בס"ק (ז) שלעיל). יוער כי התליה זו לא הוחלה (עקב טעות – כנטען על-ידי המשיבה) על תמ"מ 2/3.

(ט)

בחודש ספטמבר 1999 הוגשה למועצה הארצית תכנית מתאר ארצית משולבת לבניה, פיתוח ולשימור – תמ"א 35 ובחודש נובמבר 2001 אומצו עקרונותיה על-ידי המועצה הארצית והיא הועברה להערות הוועדות המחוזיות. בתשריט התכנית נכלל כל שטח הגבעות המזרחיות כ"מרקם עירוני" (התכנית אושרה סופית בשנת 2005).

(י)

בחודש יוני 2001 אישרה המועצה הארצית, כאמור, את תמ"מ 34/3 , אשר בגינה הוגשו התביעות, מושא הבקשה דנא.

כעת, לאחר סקירת הרקע התכנוני הרלבנטי, אמשיך בהצגת ההליכים שהתנהלו בעקבות הגשת תביעתם של המבקשים לוועדה המקומית.

6.

תביעתם של המבקשים לא זכתה להתייחסות מטעם המשיבה, אשר לא דנה בה (וממילא גם לא החליטה בה) בתוך 90 ימים מיום הגשתה, כמתחייב מהוראת סעיף 198(ב) ל חוק התכנון והבניה . בנסיבות אלה, הגישו המבקשים ערר לועדת הערר המחוזית (להלן: ועדת הערר ), בהתאם לסעיף 198 ל חוק התכנון והבניה . המשיבה הגישה תגובה מפורטת, שנתמכה גם בחוות-דעת שמאית "עקרונית" (שלא התייחסה לנכסים ספציפיים של המבקשים), ולפיה נכסי המבקשים לא "נפגעו על ידי התכנית" המחוזית (תמ"מ 34/3) ואין כלל מקום לדון בתביעתם של המבקשים לירידת ערך בעקבות התכנית האמורה. עוד נטען כי הגשת התביעה בגין תמ"מ 34/3 נועדה לעקוף את המגבלה הנובעת מכך שהמבקשים איחרו את המועד להגשת תביעה בגין התכנית המפורטת רנ/50א ואת מגבלת ה"גבילות" שבסעיף 197, לפיה רק בעליהם של שורת בתים אחת (בלבד) היו זכאים להגשת תביעה לפיצויים לו היו עושים זאת במועד. שמאי הצדדים נחקרו על חוות-דעתם בפני ועדת הערר ובהמשך סיכמו הצדדים את טענותיהם בכתב.

7.

בתאריך 12.4.2007 דחתה ועדת הערר את הערר (וכפועל יוצא מכך – את תביעת המבקשים לפיצויים לפי סעיף 197 לחוק).

בהחלטתה, ציינה ועדת הערר כי היא השתכנעה שהתכנית אכן מגלמת את התפיסה העקרונית התכנונית הכוללת והמגובשת של כל הגופים ומוסדות התכנון הרלבנטיים, לפיה הגבעות המזרחיות מיועדות להרחבת השטח העירוני הבנוי של ראש העין (עמדה שמצאה את ביטויה בתכניות ובהחלטות שפורטו ב"רקע התכנוני" שהוצג לעיל). בתוך-כך, קיבלה ועדת הערר את עמדת המשיבה וקבעה כי תמ"מ 3 ו-תמ"מ 2/3 היו, ערב אישורה של תמ"מ 34/3, בלתי ישימות ושיקפו מצב סטטוטורי תיאורטי ולא עדכני. לדעת חברי הועדה, כל שעשתה התכנית הוא להביא לידי ביטוי, באופן פורמאלי, את מדיניות התכנון המגובשת והעקרונית ברמה הלאומית , כמו גם את המציאות שהיתה (ועודנה) קיימת בשטח מזה שנים רבות – אשר התבטאה בהקמתן של שכונות חדשות בהיקף נרחב, בתחום השטח המוניציפאלי של ראש-העין, בשטחים שיועדו על פי התכניות המחוזיות הארכאיות הנ"ל, תמ"מ 3 ו-תמ"מ 2/3, ל"קרקע חקלאית" ול"יישוב פרברי חדש", בהתאמה. מכאן, קבעה הועדה, כי אישור התכנית נועד לענות על הצורך בהסדרה של ההיררכיה התכנונית באופן שתיווצר התאמה בין התכנון הסטטוטורי ברמה המחוזית לתכנון ברמה הלאומית, כפי שנקבע, בין היתר, בתמ"א 31 וב-תמ"מ 21/3 – ולפיכך "אין בתכנית זו משום בריאה חדשה הנוגדת את הציפייה הסבירה [של המבקשים] המצמיחה עילת תביעה לפיצויים".

נוסף על כך – קיבלה ועדת הערר את טענת הוועדה המקומית, שלפיה סעיף 197 ל חוק התכנון והבנייה לא נועד לעסוק בפגיעה תיאורטית הנובעת מהשוואה פשטנית בין שני מ צבי תכנון

סטטוטוריים מאושרים, אלא בפגיעות הנובעות מהשוואת תכונות המקרקעין , לאחר אישורה של תכנית (מהתוכניות המנויות בפרק ג' לחוק), לעומת תכונות המקרקעין ערב אישורה. ועדת הערר עמדה במסגרת החלטתה על כך שבקביעת ערך המקרקעין ערב אישורה של התכנית יש להביא בחשבון – לצד המצב הסטטוטורי המאושר – גורמים רבים ומגוונים ובהם גם "ציפיות סבירות אשר יש להן אחיזה באקטים של מוסדות התכנון, כפי שמתקיימים בענייננו".

לאחר שהוועדה בחנה את חוות הדעת השונות היא מצאה להעדיף את חוות הדעת של הוועדה המקומית על פני זו של המבקשים, בציינה כי השמאי מטעם המבקשים לא התייחס לכלל הנתונים הרלבנטיים לגבי המצב התכנוני שקדם לאישורה של התוכנית הפוגעת לכאורה – ובכלל זה לעמדתם של מוסדות התכנון, אשר מצאה את ביטויה בהליכים ובהחלטות שפורטו בפיסקה 5 שלעיל (לרבות התלייתה של תמ"מ 3, ככל שהיא עומדת בסתירה לתשריט תמ"מ 21/3, עוד בשנת 1999, וזאת ע"י תמ"מ 22/3), ואף התעלם, למעשה, מהמצב שהיה קיים בשטח, בפועל – קרי: בנייתן של שכונות מגורים שלמות בהיקף נרחב (לרבות אלה שבהן מצויים בתיהם של המבקשים, כגון: גבעת הסלעים, גבעת טל ומצפה אפק), מכוח תכניות מתאר מקומיות, על קרקעות שיועדו בתכנית המתאר המחוזית (תמ"מ 3) ל"'קרקע חקלאית", ובמקרה של שכונת דניה אף בבנייה רוויה, באופן שאינו הולם, לכאורה, את הייעוד של "יישוב פרברי", שנקבע בתמ"מ 2/3. בהקשר זה ציינה הועדה בהחלטתה כי שומת המבקשים מבוססת על מצב תכנוני סטטוטורי נתון, בשעה שעצם הקמת השכונות שבהן הם מתגוררים, כמו גם מאפייני הבנייה שלהן, עומדים בסתירה לאותו מצב תכנוני – באופן השומט את הקרקע מתחת לטענות המבקשים באשר לקיומה של פגיעה בציפיותיהם להתגורר ב"אזור כפרי", נטול בנייה רוויה.

ועדת הערר ציינה עוד בהחלטתה כי על אף שבשומת המבקשים מתוארת פגיעה דרמטית ומרחיקת לכת המתבטאת בירידת ערך נטענת של כ-30%, ביחס לשכונות מגורים שלמות, חוות-הדעת של השמאי מטעם המבקשים (שנערכה כ-3 שנים לאחר אישור התכנית) – לא מצביעה על נתוני עסקאות שבכוחן לבסס קביעות אלה, או על דרך שיטתית משכנעת אחרת שבכוחה לבסס את הערכת ירידת הערך הנטענת – ומסתפקת באמירה כי בהסתמך על "החלטות שונות של ועדת ערר מחוזית", "ניתן להניח כי תגרם פגיעה" לנכסי המבקשים.

הועדה הוסיפה וציינה בהחלטתה כי תמ"מ 34/3 איננה מכילה כל הוראה תכנונית מפורטת, למעט זו המגדירה את מטרתה וזו הקובעת כי לא ניתן ליתן היתרי בניה מכוחה, אלא בכפוף לתכנון עתידי מפורט. בנוסף אין בה קביעה מה הם התכליות והשימושים, כמו גם היקפי הבינוי ואופיו, המותרים באותו "שטח עירוני" המיועד להיות כזה לפי התכנית. בהקשר זה ציינה הועדה כי נוכח העובדה שהייעוד "שטח עירוני" מכיל בתוכו מגוון עצום של תכליות ושימושים אפשריים – אין לדעת מתמ"מ 34/3 כשלעצמה, האם בסמוך לקו הראשון של הבתים הקיימים של המבקשים יבנו: פארק, או גן ציבורי, או בתים, או בנייני ציבור, או כל אלמנט אחר. בהקשר זה ציינה הועדה כי ככל שתאושרנה תכניות פרטניות, על יסוד התכנית, ייתכן שיתאפשר למבקשים להגיש תביעות לפיצויים בגין פגיעה בנכסים גובלים, ככל שיהיו במקרקעין הסמוכים אלמנטים פוגעים.

לבסוף, ציינו חברי הועדה כי לטעמם ראוי לפרש את סעיפים 197 ו-200 ל חוק התכנון והבניה באופן שאיננו מטיל על הרשויות המקומיות "קנס" בשל עצם התפתחותן הטבעית, אשר אין בה אלמנטים פוגעניים קונקרטיים, כגון: צמידות של בנייה רוויה וצפופה לגובה, בסמוך לסביבה בעלת אופי כפרי צמוד קרקע, או אלמנטים שאינם בגדר תכנון סביר.

8.

על החלטה זו הגישו המבקשים ערעור ל בית המשפט הנכבד לעניינים מינהליים, ובהתאם להוראת סעיף 198(ח) לחוק, שהיתה בתוקף באותה העת – הציגו בו מספר "שאלות משפטיות" העולות, לשיטתם, מהחלטת ועדת הערר ולגביהן התבקש בית המשפט קמא הנכבד לדון ולהכריע, ואלו הן:

(א)

האם יש מקום לדון בערר לגופו, כאשר המשיבה נמנעה מלדון בתביעה המקורית;

(ב)

האם התכנית (תמ"מ 34/3) היא תכנית פוגעת;

(ג)

האם התכנית הפוגעת מביאה לידי ביטוי פורמאלי מדיניות תכנון מגובשת;

(ד)

האם לא ניתן לדעת מהגדרת ייעוד כ"שטח עירוני" את השימושים שיבואו לידי ביטוי על פי התכנית הפוגעת;

(ה)

האם יש לדחות תביעה לירידת ערך כאשר אין בידי שמאי המקרקעין נתוני עסקאות המצביעות על ירידת ערך בפועל;

(ו)

האם ניתן לפרש את סעיפים 197 ו-200 לחוק התכנון והבנייה

כפוטרים רשויות מקומיות מפיצוי ירידת ערך עקב "התפתחותן הטבעית".

9.

בית המשפט לעניינים מינהליים הנכבד דחה את הערעור.

באשר לטענה שלפיה התביעה לפיצוי בגין ירידת ערך מקרקעין היתה צריכה להידון תחילה על ידי המשיבה ורק לאחר מכן על ידי ועדת הערר – קבע בית המשפט קמא הנכבד כי ועדת הערר מוסמכת לדון במכלול השאלות העולות בתביעה לפיצויים, דהיינו: הן בשאלות העובדתיות והשמאיות, והן בשאלות המשפטיות – והימנעותה של המשיבה מלדון בתביעה איננה פוגעת בסמכותה של ועדת הערר לדון בעניינים אלה. בהקשר זה עמד בית המשפט לעניינים מינהליים הנכבד על כך שבהתאם לפסיקת בית משפט זה, הימנעותה של הועדה המקומית מליתן החלטה בתביעה לפיצויים לפי סעיף 197 ל חוק התכנון והבניה

בחלוף 90 הימים הקצובים בסעיף 198(ב) לחוק – עשויה להיחשב, בנסיבות מסוימות, כהחלטה לדחות את התביעה, המקנה זכות ערר (ראו: בר"ם 9379/05 אבוטבול נ' רשות שדות התעופה (16.2.2006) (להלן: עניין אבוטבול )) – ובהתאם לפסיקה זו פעלו גם המבקשים בענייננו.

מכאן עבר בית המשפט הנכבד קמא לבחון האם התכנית היא אכן תכנית פוגעת. בשאלה זו נקבע כי אין מקום להתערב בהחלטת ועדת הערר, בשים לב לחוות הדעת שעמדו בפניה ולנימוקי החלטתה. בית המשפט

קמא סמך את ידיו על קביעת ועדת הערר לפיה גם ללא אישורה של תמ"מ 34/3 לא היתה כל מניעה לאישורן של תכניות פיתוח עירוניות בתחום תמ"מ 3 (כגון: רנ/50א) – וזאת, בין היתר, לנוכח התלייתה (בתמ"מ 22/3) של תמ"מ 3, ככל שהיא עמדה בסתירה לתשריט שב-תמ"מ 21/3, כבר בשנת 1999. בהקשר זה אימץ בית המשפט לעניינים מינהליים הנכבד את עמדת המשיבה לפיה הנזק הנטען בגין אישורה של תמ"מ 34/3 הוא בבחינת "נזק על תנאי" שעצם קיומו מותנה באישורה, או במימושה של תכנית פיתוח מפורטת – ונזק שכזה איננו מסוג הנזקים שעליהם נועד סעיף 197 לחוק לפצות.

אשר לקביעת ועדת הערר כי התכנית בסך הכל הביאה לידי ביטוי פורמאלי מדיניות תכנון מגובשת, ולא סתרה את "הציפיות הסבירות" ביחס למקרקעין ערב אישורה – בית המשפט קמא הנכבד קבע כי מסקנות ועדת הערר בהקשר זה היו מבוססות ואין הן מקימות עילה להתערבות. בהקשר זה אימץ בית המשפט קמא הנכבד את עמדת ועדת הערר לפיה החוק איננו עוסק בפגיעה תיאורטית בערך המקרקעין, הנובעת מהשוואה בין שני מ צבי תכנון

סטטוטוריים מאושרים, אלא מהשוואת תכונות המקרקעין ערב אישורה של תכנית פוגעת לעומת תכונות המקרקעין לאחר אישורה. על תכונות אלה (המשקפות את "שווי השוק" של המקרקעין) ניתן ללמוד לא רק מהתכניות הסטטוטוריות המאושרות, אלא גם ממגוון גורמים נוספים, לרבות: הצהרת מדיניות של שר השיכון והבינוי, קבלת החלטה של מינהל מקרקעי ישראל, אישורה של תכנית מתאר ארצית, הפקדתן של תכניות המיועדות לחול על המקרקעין (גם אם אלה טרם אושרו), וכיוצא באלה – ובפרט כאשר הייעוד הסטטוטורי הקיים של הקרקע הינו ארכאי ואיננו משקף את המציאות (בהקשר זה הפנה בית המשפט קמא הנכבד, בין היתר, לפסיקת בית משפט זה ב-רע"א 4487/01 הועדה המקומית לתכנון ולבניה רחובות נ' מ. לוסטרניק ובנו, פ"ד נז(5) 529 (2003) (להלן: עניין לוסטרניק ), וב-ע"א 483/86 בירנבך נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה תל אביב יפו , פ"ד מב(3) 228 (1988) (להלן: עניין בירנבך )); לפיכך קבע בית המשפט לעניינים מינהליים הנכבד כי התחשבות ועדת הערר, לצורך בחינת הפגיעה במקרקעין, במדיניות העקרונית הכוללת המגובשת והמיושמת בפועל, לפיה קיים פיתוח עירוני של האזור – היא סבירה, ואין למצוא בה פגם המצדיק התערבות.

בית המשפט לעניינים מינהליים הנכבד אישר גם את קביעתה של ועדת הערר שלפיה מכח הנתון שהמקרקעין הרלבנטיים יועדו עתה לשטח עירוני – לא ניתן ללמוד על הצפיפות העתידות במקום, או על הייעודים הספציפיים של המקרקעין. לפיכך נקבע כי התכנית איננה מסוימת דיה לצורך תביעת פיצוי וכי רק לאחר שתאושרנה תכניות מתאר מפורטות יתכן שניתן יהיה להגיש בגינן תביעות לפיצויים.

עוד קבע בית המשפט הנכבד קמא כי צדקה ועדת הערר כאשר העדיפה את חוות הדעת השמאית מטעם המשיבה ולא את זו שמטעם המבקשים – אשר לקתה בכך שלא כללה התייחסות לתכניות ולאקטים תכנוניים אחרים, אשר הינם מהותיים להערכת שווי המקרקעין עובר לאישור התכנית, והתעלמה מהיבטים מהותיים ברקע התכנוני לתכנית ומעמדת מוסדות התכנון והגורמים הרשמיים במהלך השנים שקדמו לאישורה של התכנית. בתוך-כך, ובהתבסס על דברי השמאי מטעם המבקשים לפיהם: "במועד הקובע הרלבנטי, לא ניתן להעריך את השפעת התכנית הפוגעת, ע"י בחינת מחירי השוק ביום שלפני אישורה, לעומת היום שאחרי, למרות האמור לעיל, נלקח בחשבון כי בהתאם להחלטות שונות של ועדת ערר מחוזית (שלא פורטו – ח"מ ), ניתן להניח כי תגרם פגיעה" (ראו: סעיף 8.3 לחוות הדעת של שמאי המבקשים) – קבע בית המשפט קמא הנכבד כי השמאי מטעם המבקשים לא ביסס את טענתו לירידת ערך ואף הודה כי ירידת הערך טרם התממשה וכי היא תבוא לידי ביטוי רק לאחר אישורן של תכניות מפורטות ובינוי מכוחן – גם משום כך לא הוכחה טענת המבקשים לפיה התכנית גרמה לפגיעה במקרקעין.

בית המשפט קמא הנכבד הוסיף וקבע כי נוכח כל מסקנותיו והתוצאה שאליה הגיע – אין הוא נדרש לדון בטענת המבקשים לפיה משמעותה של החלטת ועדת הערר היא כי סעיפים 197 ו-200 לחוק פוטרים את הועדה המקומית מפיצוי בגין ירידה בערך מקרקעין עקב "התפתחות טבעית". עוד נדחתה טענת המבקשים לפיה הוועדה המקומית לא הציגה שומה אלטרנטיבית, אלא חוות דעת עקרונית, אשר עוסקת בשאלות משפטיות בלבד, מן הטעם שהיה על המבקשים להוכיח כי ערך המקרקעין שלהם נפגע ומשלא עמדו בנטל זה – ניתן היה לדחות את תביעתם.

הבקשה למתן רשות ערעור שלפני וטענות הצדדים בגדרה

10.

מכאן הבקשה שלפני, בה שבים המבקשים ומעלים, מחדש, בוריאציות מסוימות, את כל השאלות שהניחו בפני בית המשפט קמא הנכבד. לטענת המבקשים, בפסק-דינו של בית המשפט לעניינים מינהליים הנכבד נקבעו "הלכות קשות" ומתעוררות בו שאלות משפטיות, החורגות מעניינם הפרטני של הצדדים, בסוגיות הבאות:

(א)

האם הועדה המקומית רשאית להציג חוות דעת שמאית מטעמה לראשונה בערר (כאשר היא נמנעה מלעשות כן בשלב שבו התביעה הונחה לפתחה);

(ב)

האם אין אפשרות לתבוע ירידת ערך בגין תכנית מחוזית, המשנה ייעודי קרקע, כי היא "איננה מסוימת מספיק";

(ג)

מה הם המבחנים לגיבושה של "ציפייה סבירה" של הפנמת מדיניות על-ידי "הקונה הסביר" כמנטרלת תביעה לירידת ערך;

(ד)

מדוע לא ניתן להכיר במדיניות התכנונית שיישומה יתאפשר כתוצאה מאישור התכנית המחוזית לצורך הוכחת הפגיעה הנגרמת על-ידי התכנית, בעוד שניתן להכיר במדיניות הכללית של מוסדות התכנון על מנת לייחס "ציפיות סבירות" ביחס למקרקעין;

(ה)

האם היעדר קיומן של עסקאות המוכיחות ירידת ערך – יש בה כדי לפסול תביעה בגין ירידת ערך;

(ו)

מהו המידע התכנוני הנדרש משמאים להציג במסגרת תיאור "המצב הקיים" בגדרי חוות דעת שמאית;

(ז)

האם ניתן להכיר ב"חוות דעת שמאית עקרונית" כחוות דעת העונה על כללי השמאות;

כאן המקום להעיר כי המבקשים מציינים בבקשתם שעד למועד הגשת הבקשה טרם מומשה התכנית המחוזית "הפוגעת", או התכנית המקומית רנ/50א, ומצב המקרקעין בשטח שמעבר לשכונות הקיימות – לא השתנה.

11.

המשיבה, מצידה, טוענת בתגובתה כי הבקשה איננה מעלה כל עילה למתן רשות ערעור "בגלגול שלישי". לגישתה, קביעות ועדת הערר ובעקבותיהן קביעותיו ומסקנותיו של בית המשפט קמא הנכבד – נטועות כולן בנסיבותיו הפרטניות של המקרה, ומהוות תוצאה של יישום נכון של הדין הקיים, כך שגם לגופו של עניין אין מקום להתערבות בפסק-הדין.

דיון והכרעה

12.

לאחר שבחנתי את טענות הצדדים, הגעתי למסקנה כי דין הבקשה

להידחות בהיעדר עילה למתן רשות ערעור לדיון "בגלגול שלישי" כאן. כן אציין כי לשיטתי אין אף טעם ראוי להתערבות בפסק דינו של בית המשפט לעניינים

מינהליים הנכבד – גם לגופו של עניין. אבהיר להלן, בתמצית, את הנימוקים למסקנתי זו.

13.

בפסיקת בית משפט זה נקבעה אמת מידה מחמירה למתן רשות ערעור לדיון ב"גלגול שלישי" בבקשות שעניינן תביעות לפיצויים בגין ירידת ערך – וזאת בדומה לאמת המידה שנקבעה ב-ר"ע 103/82 חניון חיפה בע"מ נ' מצת אור (הדר חיפה) בע"מ, פ"ד לו(3) 123 (להלן: הלכת חניון חיפה ). משכך, ככלל, תינתן רשות ערעור רק בשאלות החורגות מעניינם הקונקרטי של הצדדים, שלהן השלכות רוחב, או כאשר מתעורר צורך לקבוע כלל משפטי בעל חשיבות עקרונית, או לצורך פירושו של חיקוק, מקום שנחלקו בו הדעות בערכאות הקודמות. מנגד, לא תינתן רשות לערער כאשר עניינה של הבקשה בטענות שעניינן יישום הדין גרידא, או כאשר השאלה העומדת במוקד הבקשה תחומה במאפייניו העובדתיים של המקרה (עיינו, למשל: בר"ם 2237/11 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה "שורקות" נ' גרמנוב (23.9.2012) והאסמכתאות שם בפיסקה 14).

14.

הנה כי כן, על אף הניסיון לעטות על הבקשה כסות משפטית בעלת חשיבות כללית – הבקשה איננה מגלה עילה למתן רשות ערעור "בגלגול שלישי". עיקר עניינה של הבקשה בטענות בדבר יישום הדין גרידא. מרבית השאלות העומדות במוקדה תחומות במאפייניו העובדתיים של המקרה, ו"השלכות הרוחב" הנטענות הן מצומצמות ביותר, אם בכלל קיימות. גם אם מתעוררות בבקשה שאלות בעלות אופי כללי – הן אינן מחייבות הכרעה דווקא פה ואין בהן כדי להצדיק מתן רשות ערעור לדיון "בגלגול שלישי" בנסיבות העניין, כפי שיפורט מיד בסמוך.

15.

השאלה שהוצגה בס"ק (א) לפיסקה 10 שלעיל, היא וריאציה לשאלה "האם יש לדון לגופו של הערר, למרות שהמשיבה לא דנה בתביעה" – שעליה השיב בית המשפט קמא הנכבד, בדין ובצדק, בחיוב.

עניינה של שאלה זו בנפקות מחדלה של המשיבה מלדון בתביעתם של המבקשים לפיצויים לפי סעיף 197 ל חוק התכנון והבניה , במתחם 90 הימים שקצב המחוקק בסעיף 198 לחוק. במקרה שבו התעוררה שאלה דומה ביחס ללוח הזמנים שנקבע בסעיף 110 לחוק, לצורך מתן החלטה בערר בידי המועצה הארצית (עע"מ 1386/04 המועצה הארצית לתכנון ובנייה נ' עמותת נאות ראש העין (20.5.2008)), נפסק, מפי הנשיאה ד' בייניש ובהסכמת חברי, השופטים: א' פרוקצ'יה ו- ס' ג'ובראן , כך:

"כאשר לא נקבעה בחוק הוראה מפורשת לגבי תוצאות החריגה מן המועד, ולא נקבע בה כי לסטייה מן המועד תהיה השפעה כל שהיא על תקפותה המשפטית של הפעולה, חזקה פרשנית היא כי מדובר בנורמה המגדירה מסגרת זמן לפעולה שהיא בעלת אופי מנחה ומדריך בלבד, ואינה בעלת אופי מחייב... עם זאת, סטייה ממסגרת המועדים שנקבעו בחוק, גם אם אין לה תוצאה משפטית מיידית, עשויה להוות בסיס לביקורת מינהלית ושיפוטית על מהלכיו של מוסד התכנון...".

בהקשר זה יצוין עוד כי בית משפט זה הכיר בכך שבנסיבות מסוימות, הימנעות

הועדה המקומית מלדון בתביעה בתוך פרק הזמן שהוקצב לכך, עשויה להיחשב כהחלטה לדחות את התביעה, המקנה זכות ערר (ראו: החלטת השופטת (כתוארה אז) ד' בייניש ב עניין אבוטבול )). גם לגופו של עניין דין טענתם של המבקשים להידחות – כפי שעולה מהדברים הבאים שנכתבו ב-בר"ם 4443/03 עיריית חולון נ' רשות שדות התעופה בישראל (17.7.2011) (להלן: עניין עיריית חולון ), בפיסקאות 60-59 לחוות-דעתה של חברתי, השופטת (בדימ') א' פרוקצ'יה (אשר התקבלה בהסכמת חברי, השופט (כתוארו אז) א' גרוניס וחברתי השופטת ע' ארבל ) :

"במישור המעשי, מהווה הוועדה המקומית לתכנון ולבניה מעין "נתבעת" בתביעת הפיצוי, אשר הפניית התביעה אליה מהווה מעין דרישה מקדמית מ"החייב" על מנת לברר אם הוא נכון להכיר בחיוב, ובאיזה שיעור, והאם אמנם קיימת מחלוקת בין הצדדים בעניין החיוב. הוועדה המקומית, בתור זו האמורה בדרך כלל לשאת בחובת הפיצוי על פגיעה מתכנית, אינה מוחזקת כגוף מעין-שיפוטי האמור לפסוק פסיקה מעין-שיפוטית מהותית בתביעת הפיצויים המוגשת, למעשה, נגדה. לכן, משעה שמתברר כי קיימת מחלוקת בין תובע הפיצוי לוועדה המקומית, נדרשת הכרעה מעין-שיפוטית בידי גוף בלתי-תלוי בגורמים המעורבים בתביעה, וגוף זה הוא ועדת הערר... לוועדת הערר נתונה, אפוא, סמכות ראשונית לדון בתביעת הפיצוי, והיא מצוידת בסמכויות הדומות לאלה של ערכאה דיונית...",

שכן:

"בעוד שהועדה המקומית דנה בתביעת הפיצוי המוגשת אליה כבדרישת תשלום, הסמכות המעין-שיפוטית להכריע הכרעה מהותית בתביעת הפיצוי נתונה לוועדת הערר מכוח החוק".

בכלל זה מוקנית לועדת הערר הסמכות לקבל חוות דעת מומחה מיוזמתה ולדרוש מהצדדים להמציא לה מסמכים, או ידיעות הדרושים לבירור הערר, לרבות חוות דעת מומחה (ראו: סעיף 198(ז) ל חוק התכנון והבניה בנוסחו במועד הרלבנטי וכן סעיפים 12ח ו-12ב(ב) ל חוק התכנון והבניה בנוסחו כיום, וגם: תקנה 14 ל תקנות התכנון והבניה (סדרי הדין בועדות ערר בעררים לפי סעיף 198 לחוק), התשנ"ח-1997 ). יוער כי בשנת 2007 (לאחר מועד הגשת תשובת הועדה המקומית לערר בענייננו) תוקנו התקנות האמורות, בין היתר, באופן שנקבע בהן כי ועדה מקומית, המשיבה לערר, חייבת להמציא במצורף לתשובתה לערר "גם את כל החומר הנוגע לערר, לרבות התכניות החלות, פרוטוקולים ו חוות דעת שמאי " (ראו: תקנה 6(ב) לתקנות הנ"ל; ההדגשה הוספה – ח"מ ). מכאן שגם אם מן הדין מוטלת על הועדה המקומית חובה לדון בתביעת פיצויים מכוח סעיף 197 לחוק, המונחת לפתחה, ולהחליט בה – אין להלום את טענת המבקשים לפיה הימנעות המשיבה מעשות כן משתיקה אותה מלהתגונן מפני התובענה (הנאמדת בעניינינו, כאמור, בסך של כ-16 מיליון דולר), ובכלל זה לתמוך את טענותיה במסמכים, לרבות חוות-דעת שמאית, בגדרו של ערר שהוגש לוועדה המחוזית לפי סעיף 198 לחוק. במיוחד נראה שהדבר ראוי במקום שבו הפניה לועדת הערר נעשתה מיד עם חלוף 90 הימים הקצובים בחוק, מבלי שמוצו הליכים אחרים במטרה להביא את הועדה המקומית לקבל החלטה בתביעה.

כאן המקום להעיר כי אין להבין את קביעתו (הנכונה) של בית המשפט קמא הנכבד בהקשר זה, כמו גם את דברי הנ"ל, כמתן גושפנקא לועדות המקומיות להימנע מלדון ולהכריע בתביעות פיצויים המוגשות להן מכוח סעיף 197 לחוק, על פי מצוות המחוקק. זוהי חובתן על פי הדין – ולהפרת החובה האמורה עלולות להיות השלכות שונות במקרים שונים, על פי נסיבותיהם. מבלי למצות את מגוון התוצאות האפשריות של מחדל כאמור, אציין כי במקרים המתאימים ניתן, למצער, לחייב את הועדה המקומית בהוצאות משפט בגין מחדלה (ראו, למשל: עת"מ (י-ם) 9/97 מגזימוף נ' וועדת המשנה לתכנון ובניה ירושלים , פד"מ ב(1) 175 (1998)).

16.

השאלות שהוצגו בס"ק (ו) ו-(ז) לפיסקה 10 שלעיל, עוסקות אף הן בחוות-הדעת השמאיות שצירפו הצדדים לתמיכה בטענותיהם בפני ועדת הערר. שאלות אלה אינן מצדיקות מתן רשות ערעור לדיון ב"גלגול שלישי" משני טעמים עיקריים:

ראשית – משום שהכרעותיהם של ועדת הערר ושל בית המשפט קמא הנכבד ודחיית התביעה לפיצויים בגדרן, לא הסתמכו באופן בלבדי על ה"חוסר" שנמצא בחוות-דעתו של השמאי מטעם המבקשים (חוות הדעת לא נפסלה מהטעם שלא נכלל בה מידע מסוים והתביעה לא נדחתה מטעם זה), או על האמור בחוות הדעת השמאית מטעם המשיבה – כך שאין בתשובות שתינתנה לשאלות הנ"ל כדי להשפיע באופן ישיר על התוצאה בנסיבות העניין;

שנית – מאחר שהחלטה לאמץ חוות-דעת מומחה פלונית ולהעדיף אותה על פני רעותה, הינה החלטה המסורה ככלל לשיקול דעתה של הערכאה המבררת, הנוגעת להערכת מהימנות ומשקל ומתקבלת על יסוד התרשמות מחוות-הדעת עצמה ומהעדות שמסרו המומחים מטעם הצדדים בפניה. באלה נמנעת ערכאת הערעור, ככלל, מלהתערב (ראו למשל: ע"א 2964/98 אלקן נ' בי"ח "קפלן" (27.3.2000). גם מטעם זה אין בתשובות שתינתנה לשאלות הנ"ל כדי לסייע למבקשים כאן.

למעלה מן הדרוש אעיר כי בהחלט ייתכנו מצבים שבהם אפשר כי תותר הגשתה של "חוות דעת שמאית עקרונית", המתייחסת לשאלת עצם קיומה של פגיעה במקרקעין על-ידי תכנית פלונית, מבלי להתייחס באופן פרטני לנכס כזה או אחר. זאת, למשל, כאשר הפגיעה הנטענת היא "קולקטיבית" באופייה, וכאשר חוות הדעת השמאית מבקשת לתמוך בטענת הועדה המקומית לפיה כלל לא מתקיימים "תנאי הסף" הקבועים בסעיף 197 לחוק לצורך הגשת תביעה לפיצויים – כבענייננו. בנוסף, לא מצאתי בנסיבות העניין כל פגם בהעדפת חוות-הדעת השמאית מטעם המשיבה על פני חוות דעתו של השמאי מטעם המבקשים. מקובלת עלי בהקשר זה טענתה של המשיבה לפיה התעלמותו של השמאי מטעם המבקשים מנתונים, אשר יש בהם בהתאם להלכה הפסוקה, כדי להשפיע על קביעת שווים של המקרקעין "ערב" אישורה של "התכנית הפוגעת" לכאורה (ראו והשוו, למשל: עניין לוסטרניק ו עניין בירנבך , שנזכרו בפסק-דינו של בית המשפט קמא הנכבד), כמו גם הנחתו של שמאי המבקשים כי נתונים אלה אינם רלבנטיים – היא "נקודת תורפה" מרכזית בחוות הדעת השמאית האמורה. ללא נתונים יסודיים אלה – לא ניתן להעריך את שווי הנכסים לפני אישור התוכנית הפוגענית, לכאורה, ואת היקף הפגיעה כתוצאה מאישורה (ראו והשוו: דברי הנשיא א' ברק ב-ע"א 1968/00 חברת גוש 2842 חלקה 10 בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה נתניה , פ"ד נח(1) 550 (2004)).

17.

גם השאלה "האם היעדר קיומן של עסקאות המוכיחות ירידת ערך יש בה כדי לפסול תביעה בגין ירידת ערך" – איננה צריכה הכרעה בבקשה דנא, ולו מהטעם ש"חוסר" זה היה רק אחד הטעמים שהובילו לדחיית התביעה. ראו בהקשר זה את דברי ועדת הערר בעמ' 7 להחלטתה, לפיהם:

"שמאי התובעים לא ביסס את הערכת ירידת הערך על נתונים כלשהם כמו גם על דרך שיטתית משכנעת אחרת . שמאי התובעים לא מצא לנכון, לחילופין, להציע כל ניתוח שמאי מפורט אחר לביסוס ירידת הערך הנטענת , מעבר להסתמכות על 'החלטות שונות של ועדת ערר מחוזית' כלשונו ושבהתאם להן 'ניתן להניח כי תגרם פגיעה'" [ההדגשות שלי – ח"מ ].

כן ראו את דברי בית המשפט קמא הנכבד בסעיף 28 לפסק-דינו, לפיהם:

"הנתונים משכונות דומות, אליהם התייחס שמאי המערערים, לא פורטו בחוות הדעת. גם החלטות ועדת הערר המחוזית אליהן התייחס השמאי לא צורפו לחוות הדעת ולא פורט כיצד הן מבססות את ירידת הערך הנטענת. אי לכך לא ביסס השמאי את טענתו לירידת ערך, ואף הודה כי ירידת הערך טרם התממשה וכי תבוא לידי ביטוי רק לאחר אישורן של תכניות מפורטות ובינוי מכוחן

(...)" [ההדגשות שלי – ח"מ ].

לעניין השימוש בנתונים אודות עסקאות במקרקעין דומים, או סמוכים, ככלי להערכת שוויים של המקרקעין והפגיעה שנגרמה להם בעקבות אישורה של תכנית – ראו, למשל: בר"מ 3781/04 הוועדה המקומית לתכנון ובניה נתניה נ' הר (7.8.2006), בפיסקאות 25-24).

18.

באשר לשאלה: "האם אין אפשרות לתבוע ירידת ערך בגין תכנית מחוזית, המשנה ייעודי קרקע, כי היא "איננה מסוימת מספיק?" – אופן הצגתה על-ידי המבקשים, עלול להטעות. בית המשפט לעניינים מינהליים הנכבד לא קבע כלל רחב שכזה בפסק-דינו. כל שנקבע – לאחר יישום נכון של הדין והחלתו על נסיבות העניין – הוא כי התכנית המחוזית, מושא התביעה לפיצויים – תמ"מ 34/3 – חרף היותה תכנית המנויה בפרק ג' ל חוק התכנון והבניה , אשר ניתן להגיש מכוחה תביעת פיצויים לפי סעיף 197 לחוק, הינה תכנית כללית שאיננה "מסוימת" דיה לצורך הגשת תביעה כאמור (השוו: ע"א 462/86 נשר מפעלי מלט ישראליים נ' הועדה המחוזית לתכנון ולבניה חיפה , פ"ד מב(2) 353, 359 (1988) וכן: אהרן נמדר פגיעה במקרקעין פיצויים בגין נזקי תכנית 71-70 (2002)). מכאן שלא מדובר בשאלה החורגת מעניינם הקונקרטי של הצדדים המצדיקה מתן רשות ערעור. גם לגופו של עניין לא מצאתי כל פגם בהחלטותיהם של ועדת הערר ושל בית המשפט קמא הנכבד בעניין זה. יסודה של הקביעה האמורה בהוראות התכנית עצמה, הקובעות, לצד שינוי הייעוד – ל"שטח עירוני" (מבלי שנקבע מה הן התכליות והשימושים המותרים על פי התכנית, כמו גם היקפי הבינוי המאושרים ואופיו), כי: "לא יינתנו היתרי בניה עפ"י תכנית זו ולא יותר שימוש בקרקע, או בבנין על פיה אלא בהתאם לתכנית מפורטת, או תכנית מתאר מקומית הכוללת הוראות של תכנית מפורטת" – ולא מצאתי מקום להתערב בה (ראו והשוו: בר"ם 8282/07 הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה אשקלון נ' גינוסר (20.8.2008), בפיסקה 18; בר"מ 3052/06 הוועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים נ' פלבר (30.1.2006); עמ"נ (ת"א) 23/97 אחימן נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה כפר סבא, פד"מ ב(1) 102). בהקשר זה מקובלת עלי גם הקביעה לפיה: "מאחר והגדרת 'שטח עירוני' מכילה מגוון רב של תכליות ושימושים אפשריים, אין לדעת מתמ"מ 34/3, כשלעצמה, האם בסמוך לקו הראשון של בתי המערערים ייבנה פארק, או גן ציבורי, בתים, בנייני ציבור, או כל אלמנט אחר", ולפיכך – לא ניתן להעריך האם תהיה פגיעה במקרקעי המבקשים ומה יהיה היקפה. קביעה זו מקבלת משנה תוקף נוכח העובדה שלמצער עד למועד הגשת הבקשה שלפני – לא חל בשטח כל שינוי בתכונותיהם של המקרקעין ולא הוחל בבינוי כלשהו מכוח תמ"מ 34/3, או מכוחן של איזו מהתכניות המפורטות שאושרו לאחריה (כגון: תכנית רנ/50א).

19.

בהקשר זה אעיר כי מקובלת עלי טענת המשיבה לפיה תביעת פיצויים מכוח סעיף 197 לחוק איננה תביעה "על תנאי". על מי שמבקש לקבל פיצוי מהוועדה המקומית, מכוח סעיף 197 לחוק, מוטל הנטל להצביע על פגיעה קונקרטית שנגרמה למקרקעין (להבדיל מנזקים שנגרמו לבעליהם – ראו, למשל: עניין עיריית חולון , בפיסקאות 48-47), בעקבות אישורה של תכנית כהגדרתה בחוק. פגיעות ערטילאיות עתידיות במקרקעין, או תחושת חוסר נוחות, אשר "יש להניח" כי תיגרמנה (לשון השמאי מטעם המבקשים) בעקבות אישורן של תכניות מפורטות אחרות לאחר שינוי הייעוד שבא לידי ביטוי (מאוחר ופורמאלי) בתכנית המחוזית – אינן נושא לתביעת פיצויים בגין אישורה של התכנית המחוזית, ובפרט כאשר נקבע בה כי לא יינתנו היתרי בנייה מכוחה, אלא על-פי תכנית מפורטת.

20.

ודוק: פסק-דינו של בית המשפט הנכבד קמא איננו חוסם עקרונית את דרכם של מי מהמבקשים להגיש, בעתיד, תביעות מכוח סעיף 197 לחוק (בכפוף לסייגי הדין), בגין פגיעות במקרקעין שתיגרמנה (אם תגרמנה) בעקבות אישורן של תכניות אחרות נוכח שינוי הייעוד שנקבע בתמ"מ 34/3 (ראו: פיסקה 24 סיפא לפסק-דינו של בית המשפט קמא הנכבד), ודומה כי גם המשיבה איננה חולקת על כך (ראו, למשל: סעיף 131 לתשובת המשיבה). תוצאה זו היא סבירה, מידתית, ראויה ועדיפה באופן מובהק על פני התוצאה של קבלת תביעתם של המבקשים (הנאמדת על ידם, כאמור, בסך של כ-16 מיליון דולר), מבלי שהוכחה פגיעה קונקרטית במקרקעין – תביעה אשר קשה להשתחרר מן הרושם שהגשתה, באופן שבו נעשה הדבר, נועדה לעקוף את מגבלות "המסוימות" ו"הגבילות" הקבועות בסעיף 197 לחוק.

21.

די בכל האמור לעיל כדי להוביל למסקנה כי אין עילה למתן רשות ערעור לדיון ב"גלגול שלישי" בבקשה שלפני ולהתערבות בפסק-דינו של בית המשפט לעניינים מינהליים הנכבד. את השאלות הנזכרות בס"ק (ג) ו-(ד) לפיסקה 10 שלעיל – שלא הובאו להכרעה בפני בית המשפט קמא הנכבד ומכל מקום לא עמדו במוקד הכרעתו – ניתן, איפוא, להישאר, לעת הזו, בצריך עיון.

22.

נוכח כל האמור לעיל – הבקשה נדחית . המבקשים יישאו בשכר טרחת עו"ד המשיבה בסך 20,000 ש"ח.