בר"מ 3439/22 דירות יוקרה בע"מ נ. הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ראשון לציון

1.

בקשת רשות לערער על פסק הדין של בית המשפט המחוזי מרכז-לוד, בשבתו כבית משפט לעניינים מינהליים, מיום 27.4.2022, בעמ"נ 37935-09-21 (השופט צ' דותן ), שבו התקבל ערעור המשיבה על החלטת ועדת הערר לפיצויים והיטל השבחה – מחוז מרכז, מיום 10.8.2021.

2.

למבקשת, חברת

דירות יוקרה בע"מ (להלן: החברה ), זכויות בנכס הידוע כחלקה 338 בגוש 3946, הנמצא ברחוב זאב שלנג 3 בראשון לציון (להלן: מגרש 1 ), ובנכס הנמצא ברחוב לזרוב 18 בראשון לציון (להלן: מגרש 2 ) . בשנת 2014, יזמה החברה תכנית מפורטת, שמטרתה ניוד של זכויות בניה ממגרש 1 למגרש 2 (להלן: התכנית הראשונה ) . החברה מימשה את זכויות הבנייה שנוספו במגרש 2, ושילמה היטל השבחה בהתאם. בשנת 2019 יזמה החברה תכנית מפורטת במגרש 1, שמטרתה לשנות את יעוד הקרקע מייעוד תעשייה לייעוד תעסוקה ומסחר, ולהוסיף זכויות בניה במגרש (להלן: תכנית 2 ) . לאחר מכן, החברה מכרה את זכויותיה במגרש 1 לחברת אס.סי.ג'י ניהול נכסים בע"מ , וקיבלה דרישה לתשלום היטל השבחה, על סך של 15,761,260 ₪. זאת, לפי שומה של שמאי מקרקעין מטעם המשיבה, הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ראשון לציון (להלן: הוועדה המקומית ). החברה הגישה שומה נגדית , ולאחר מכן הוגשה שומה מכריעה, שקבעה כי היטל ההשבחה יעמוד על סך של 12,900,931 ₪.

3.

החברה הגישה ערר על שומה זו. ביום 10.8.2021 קיבלה ועדת הערר את הערר, וקבעה כי המונח "תכסית" , הקובע את מגבלת שטח הבניה בתכנית הראשונה, מתייחס רק ל'שטח עיקרי', ואינו כולל שטחי שירות; וכי על השמאי המכריע לתקן את שומתו בהתאם לכך. בעקבות זאת, הגישה הוועדה המקומית ערעור לבית המשפט המחוזי. ביום 27.4.2022 ניתן פסק הדין של בית המשפט המחוזי, אשר קיבל את הערעור, וקבע כי "בהחלטת ועדת הערר נפלה טעות מהותית, בכך שהועדה התייחסה רק לפרשנות התכליתית, תוך התעלמות מלשון התכנית" . נקבע, כי במשמעותו ה "מקובלת והרגילה" , המונח 'תכסית' מתייחס ל "כלל שטח הקרקע שהבנין מכסה אותו, ללא [ה]בחנה בין שטחים עיקריים ושטחי שירות" . משכך, ומשנקבע בתכנית כי התכסית היא 40% מהשטח, קבע בית המשפט המחוזי, כי לא ניתן לאמץ את הפרשנות התכליתית של ועדת הערר, שכן זו אינה מתיישבת עם לשונה המפורשת והברורה של התכנית. נפסק אפוא, כי יש להשיב על כנה את קביעת השמאי המכריע, ביחס להיטל ההשבחה שעל החברה לשלם.

מכאן הבקשה שלפנַי .

4.

החברה טוענת, כי פסק הדין של בית המשפט המחוזי מביא לפרשנות לא עקבית של התכניות. לשיטתה, בגין התכנית הראשונה, היא נדרשה לשלם היטל השבחה לפי פרשנות 'מרחיבה' של זכויותיה במגרש 1, ואילו כעת, בעקבות פסק הדין של בית המשפט המחוזי, היא נדרשת לשלם, בגין התכנית השניה, היטל השבחה לפי פרשנות 'מצמצמת' של זכויותיה במגרש 1. מצב זה מביא, לטענת החברה, לכך שהיא "תימצא [...] משלמת במרוצת הזמן היטלים, המחושבים על סמך השבחה העולה אפוא על סך כל ההשבחה שחלה [מלפני] [ה]תכנית [הראשונה] ועד [ה]תכנית [השניה]" . בנוסף טוענת החברה, כי שגה בית המשפט המחוזי בפרשנות שנתן למונח 'תכסית'. מדובר, לשיטתה, במונח שלגבי השימוש בו אין אחידות; בחלק מהתכניות, הכוונה היא לכל השטח ה'מכוסה', ואילו בתכניות אחרות, הכוונה היא רק ל'שטח העיקרי'. משכך, ומשהמילה 'תכסית' "סובלת" את הפרשנות שלפיה מדובר רק ב'שטח עיקרי', טוענת החברה כי בית המשפט המחוזי לא יכול היה "לפטור את עצמו מדיון בשאלת תכליתה של התכנית" . דיון בשאלה זו מבהיר, לדידה, כי משמעות המונח 'תכסית' בתכנית הראשונה, היא ה'שטח העיקרי' בלבד.

5.

הוועדה המקומית, מצדה, סומכת ידיה על נימוקיו של בית המשפט המחוזי. בנוסף טוענת הוועדה המקומית, כי הבקשה אינה עומדת במבחנים למתן רשות ערעור ב'גלגול שלישי', וכי טענותיה של החברה, לגבי אופן חישוב שומת היטל ההשבחה בגין התכנית הראשונה, לא נטענו במסגרת ההליך בבית המשפט המחוזי, ועל כן, מהוות הרחבת חזית.

6.

לאחר שעיינתי בבקשת הרשות לערער, בתגובה שניתנה לה, ובפסק הדין של בית המשפט המחוזי, באתי לכלל מסקנה כי דין הבקשה – להידחות. כידוע, רשות לערער על פסק דין של בית משפט מחוזי, בשבתו כבית משפט לעניינים מינהליים, בערעור על החלטה של ועדת הערר לפיצויים והיטל השבחה, תינתן במקרים חריגים , כאשר מתעוררת שאלה משפטית עקרונית, החורגת מעניינם הפרטני של הצדדים (ראו למשל, מִני רבים: בר"מ 8161/21 דקל נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה גבעת שמואל , פסקה 5 (22.12.2021)). המקרה דנן אינו בא בקהלם של אותם מקרים. למעשה, החברה כלל לא טענה במפורש כי בענייננו מתעוררת שאלה משפטית עקרונית. יתרה מזאת, אף אם אניח כי שאלת פרשנות המונח 'תכסית', בתכניות בתחום התכנון והבניה, היא שאלה משפטית עקרונית החורגת מעניינם הפרטני של הצדדים – הכרעת בית המשפט המחוזי בשאלה זו, נטועה עמוק בנסיבות המקרה הקונקרטי, ומתבססת, מעבר לפרשנותו הלשונית של המונח, בין היתר, על כך שבתכנית נכתב במפורש כי "שטחי הבניה המפורטים בטבלה שלעיל כוללים את כל שטחי הבניה המירביים בתכנית זו " (ההדגשה הוּספה – נ' ס'); ועל כך שקשה, "אם לא בלתי ניתן" , ליישב את עמדת החברה, שלפיה מגבלת ה'תכסית' בתכנית השניה כוללת 'שטחים עיקריים' ושטחי שירות, עם עמדתה שלפיה מגבלת ה'תכסית' בתכנית הראשונה כוללת 'שטחים עיקריים' בלבד. זאת, בפרט, נוכח העובדה שהמגבלה מנוסחת בדיוק באותו אופן בשתי התכניות. אם כן, השאלה הכללית בדבר פרשנות המונח 'תכסית' – כלל אינה מתעוררת בנדון דידן, ואין בה כדי להשפיע על הכרעת בית המשפט המחוזי. עוד אוסיף, כי לא מצאתי ממש בטענת החברה, שלפיה פסק הדין של בית המשפט המחוזי, מביא לכך שהיא " משלמת במרוצת הזמן היטלים, המחושבים על סמך השבחה העולה [...] על סך כל ההשבחה שחלה [מלפני] תכנית 1 ועד תכנית [2]" . טענה זו נטענה בעלמא, והחברה לא הציגה, ולּו ראשית ראיה, שיש בה כדי לבססה; לא בבית המשפט המחוזי, ולא לפנַי.

7.

בקשת הרשות לערער נדחית אפוא בזאת.

החברה תישא בהוצאות הוועדה המקומית בסך 5,000 ₪.