בר"מ 4228/17 גיורא הנדלמן נ. הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב

בקשת רשות לערער על פסק הדין של בית המשפט לעניינים מינהליים בתל אביב-יפו (כב' השופטת א' נחליאלי חיאט ) שדחה את ערעור המבקש על החלטת ועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה במחוז תל אביב (להלן: ועדת הערר ).

1.

המבקש, בעלים של דירת מגורים בבית משותף בתל אביב וחלקי הרכוש המשותף שהוצמדו אליה (להלן: הנכס

ו הבית המשותף ), התחייב למכור

את הנכס בהסכם מחודש אפריל 2012 (להלן: הסכם המכר ). בעקבות הסכם המכר הוציאה המשיבה, הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב (להלן: הוועדה המקומית או המשיבה ) דרישת תשלום להיטל השבחה בגין מספר תכניות, ובכלל זאת בגין תכנית תא/2331 שפורסמה למתן תוקף ביום 23.12.1991 (להלן: התכנית ).

על פי שומת הוועדה המקומית התחשיב לקביעת ההשבחה כלל את כל זכויות הבנייה מכוח התכנית לבית המשותף. המבקש חלק על החיוב האמור ופנה בבקשה למינוי שמאי מכריע בטענה כי חישוב היטל ההשבחה צריך להתבסס על חלקו היחסי של המבקש בזכויות שהוקנו במסגרת התכנית. במסגרת השומה המכרעת התקבלו טענות המבקש בעניין זה ונקבע כי יש לייחס את זכויות הבנייה מכוח התכנית לכל דיירי הבית המשותף, על פי חלקם היחסי ברכוש המשותף, ובהתאם לכך הופחתה השומה. ערר שהגישה המשיבה על השומה המכרעת התקבל על ידי ועדת הערר, שציינה כי תקנון הבית המשותף (להלן: התקנון ) קובע כי גג הבניין ומרפסת הגג יוצמדו לדירה שבבעלות המבקש; וכי בעלי הדירות רשאים לנהוג בחלקים מסוימים הצמודים לדירותיהם כרצונם, ובכלל זאת "להקים עליהם כל מבנה, להתקין כל מתקן [...] רישום תקנון זה ייחשב כאישור של שאר בעלי הדירות והבאים מטעמים לביצוע שינויים והתקנות כאמור" (סעיף 2 לתקנון). משכך, קבעה ועדת הערר כי התקנון קובע את זכותו של המבקש לבנות על החלקים הצמודים לדירתו ומשקף את הסכמות בעלי הדירות לכך שגם זכויות הבנייה תשויכנה למבקש. בהקשר זה התחשבה ועדת הערר גם בכך ששנים קודם לכן, המבקש הגיש בקשה להיתר בנייה לבניית ארבע דירות על גג הבניין; ובכך שבקשתו נדחתה מטעמים תכנוניים. לפיכך הגיעה ועדת הערר למסקנה כי השמאית המכריעה שגתה בקביעתה כי התקנון מגביל את אפשרותו של המבקש לבנות מבנה על הגג על פי חלקו היחסי ברכוש המשותף. אשר לטענת המבקש שלפיה הסכם המכר לא שיקף את מכירת זכויות הבנייה הנדונות, נקבע כי גם אם כך הדבר, אין במחיר של עסקת המכר כדי לשמש ראייה קונקלוסיבית לזכויות שהוקנו למבקש. בסוף הדברים ציינה הוועדה, בהתייחס לטענת המבקש שלפיה הוועדה המקומית חייבה בעלי דירות אחרים בבניין בהיטל השבחה על פי החלטת השמאית המכריעה, כי משהערר התקבל – חזקה על הרשות המקומית כי זו תשיב לאותם נישומים את היטל ההשבחה שנגבה מהם.

2.

ערעור שהגיש המבקש על החלטת ועדת הערר נדחה על ידי בית המשפט לעניינים מינהליים בתל אביב-יפו (כב' השופטת א' נחליאלי חיאט ) שלא מצא כי קמה עילה להתערבות בהחלטה. נקבע כי אמנם התרשמות בית המשפט היא כי המבקש סבר, בעת מכירת הדירה, כי זכויות הבנייה מכוח התכנית הן נכס משותף לכלל דיירי הבניין ועל כן התמורה שננקבה בהסכם המכר משקפת את מחיר הדירה והצמודים לה בלבד; וכי הגם שעל פניו במצב דברים זה לא יהא זה מוצדק לחייב את המבקש במלוא היטל ההשבחה בגין התכנית, מצב הזכויות הקנייניות בנכס אינו עומד להכרעה במסגרת הליך של ערעור מינהלי על החלטת ועדת הערר. בהקשר זה צוין כי הוועדה המקומית, כמו גם ועדת הערר נדרשות לבחון את היטל ההשבחה על פי רישום הזכויות בבית המשותף ועל כן המסקנה – שמעוגנת במסמכים הרלוונטיים – שלפיה גג הבניין צמוד לדירתו של המבקש וזכויות הבנייה בו מכוח התכנית הוקנו למבקש בתקנון, בדין יסודה. בנוסף, בית המשפט דחה את טענת המבקש שלפיה יש לדחות את מועד תשלום היטל ההשבחה עבור זכויות הבנייה וקבע כי בענייננו, נכון למועד עריכת השומה ועל פי המסמכים שהועמדו לרשות הוועדה המקומית וועדת הערר, הדירה נמכרה עם הצמודים לה, ורק עליהם ניתן לממש את זכויות הבנייה. כמו כן, בית המשפט ציין כי ככל שלמבקש טענות לגבי אי התאמה בין מסמכי הרישום הרלוונטיים לבין מצב הזכויות הקנייניות בפועל, היה עליו לפנות בהליך מתאים לערכאה המוסמכת.

3.

מכאן הבקשה למתן רשות לערער שלפניי, בגדרה טוען המבקש כי בפסק הדין קמא נפלו שתי טעויות מהותיות. האחת, כי היה מקום להתחשב במחיר שנקבע בהסכם המכר, שלא שיקף את זכויות הבנייה נושא ההליך דנא; השנייה, כי הסעיף בתקנון, המאפשר בנייה בשטח הגג המוצמד לא קובע במפורש כי זכויות הבנייה יהיו שייכות לדירה שאליה הוצמד הגג ועל כן שגו בית משפט קמא וועדת הערר בקביעתם זו. לשיטת המבקש, שאלות אלו מעוררות שאלה משפטית החורגת מעניינם של הצדדים. בנוסף נטען כי המבקש נדרש לשלם היטל השבחה בגין התעשרות שאין חולק כי לא הייתה לו, וגם מטעם זה ראוי ליתן רשות לערער בבקשה. המבקש מוסיף ומצביע על בעל דירה אחרת בבית המשותף, שמכר את דירתו וחויב בהיטל השבחה על פי חלקו היחסי בזכויות הבנייה מכוח התכנית.

4.

התבקשה תשובת הוועדה המקומית, בין היתר בסוגיית חיוב בעלי דירות אחרים בבית המשותף בהיטל השבחה בגין התכנית ובשאלת השבת היטל השבחה שבו חויב המבקש לו ייקבע, בהליך מתאים ועל ידי הערכאה המוסמכת, כי המבקש הוא הבעלים של החלק היחסי של זכויות הבנייה בלבד. בתשובה נטען כי בקשת רשות הערעור אינה עומדת באמות המידה שנקבעו להתערבות בית משפט זה בקביעות הערכאות דלמטה, במיוחד במקרה דנא, שבו התקיים הליך של שומה מכרעת ולמעשה מדובר בדיון ב"גלגול רביעי" של אותה המחלוקת. הוועדה המקומית טוענת כי אופיו של ההליך המינהלי נושא הבקשה שלפניי, אינו מתאים לבירור שאלת החלוקה הקניינית של זכויות הבנייה במקרה שלפנינו, הדורש בין היתר את מעורבותם של שאר בעלי הדירות בבית המשותף ובדין הסתמכו המותבים הקודמים על מסמכי הרישום. בתשובתה התייחסה המשיבה לכך שבעבר חויבו חלק מבעלי הדירות בבית המשותף בהיטל השבחה בגין התכנית, אך הדגישה כי ככל שיוכרע בפסק דין סופי וחלוט כי החבות בהיטל בגין זכויות הבנייה שמקנה התכנית מוטלת על המבקש, היא תפעל להשבת תשלומי היטל ההשבחה ששולמו בעבר ליתר בעלי הדירות . בנוסף ציינה המשיבה כי "ככל שייקבע ע"י הערכאה המוסמכת ובהליך המתאים כי המבקש מחזיק בבעלותו אך בחלק יחסי של זכויות הבניה, הרי שבמקרה כזה תדאג המשיבה להשיב למבקש את כספי ההיטל ששולמו על ידו ותפעל לחיוב יתר הדיירים בבניין בהיטל השבחה בגין זכויות הבניה דנן באופן יחסי בעת מימוש הזכויות על ידם" (סעיף 50 לתשובה).

5.

לאחר שעיינתי בבקשה, בתשובה לה ובצרופותיהן באתי לכלל מסקנה כי דינה של הבקשה למתן רשות לערער להידחות. כידוע, אמת המידה למתן רשות לערער על פסק דין של בית המשפט לעניינים מינהליים שדן בערעור על החלטת ועדת ערר בהליכי השגה על היטל השבחה היא מצמצמת, ורשות כאמור תינתן מקום שבו הבקשה מעוררת שאלה בעלת חשיבות משפטית כללית, החורגת מעניינם הצר של הצדדים (בר"ם 1803/12 פ.ש.ח חברה לבנין בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה פתח תקווה , פסקה 6 (13.5.2012); בר"ם 1259/15 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה תל אביב נ' מגדלי בארי שלמה המלך בע"מ , פסקה 9 (9.11.2015)). הבקשה שלפניי אינה באה בגדרי אמת המידה האמורה. טענותיו של המבקש מופנות ליישום הדין בנסיבות המקרה הקונקרטיות ואין בהן כדי לעורר שאלה כללית ועקרונית. הן ועדת הערר הן בית המשפט לעניינים מינהליים לא מצאו כי יש בכוחו של הסכם המכר כדי לשנות מן המסקנה לעניין זכויותיו הקנייניות של המבקש על פי התקנון וצו רישום הבית המשותף. במסקנה זו, המבוססת על הנתונים הפרטניים של המקרה, אין כדי להקים עילה למתן רשות ערעור. גם הטענה כי הפרשנות שנתנו ועדת הערר ובית המשפט לתקנון הייתה שגויה ולכן יש לקבוע כי זכויות הבנייה של המבקש מכוח התכנית מוגבלות לחלקו היחסי נטועה בדל"ת אמותיו של המקרה. בהקשר זה אעיר, כי ככל שלמבקש השגות הנוגעות לחלוקת הזכויות הקנייניות בבית המשותף, אין מניעה כי יפנה בעניין זה לערכאה המוסמכת בהליך מתאים ואין בהחלטה זו כדי להביע עמדה לגופו של הליך מעין זה, ככל שיוגש. הוועדה המקומית אף הבהירה בתשובתה לבקשה שלפניי, כי ככל שייקבע בהליך כאמור כי המבקש מחזיק בזכויות הבנייה על פי חלקו היחסי, היא תדאג להשיב למבקש את היטל ההשבחה ששולם על ידו בהתאם. כמו כן, רשמתי לפניי את הצהרת הוועדה המקומית בנושא השבת התשלומים ששילמו בעלי דירות אחרים בבית המשותף בגין היטל ההשבחה בשל התכנית, כמפורט בסעיף 50 לתשובתה.

בנסיבות העניין, אין צו להוצאות.