בר"מ 4371/16 בר"מ 4371/16

1.בפני בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי מרכז-לוד בשבתו כבית משפט לעניינים מינהליים מיום 27.4.2016 (עמ"נ 24069-06-14, השופטת ז' בוסתן ). בית המשפט המחוזי דחה ערעור שהוגש על החלטתה של ועדת ערר לתכנון ובניה – פיצויים והיטלי השבחה מחוז מרכז (להלן: ועדת הערר ) מיום 30.4.2014.

2.ביום 11.8.1988 רכשה חברת רשת הריבוע הכחול נכסים והשקעות בע"מ (להלן: הריבוע הכחול

נכסים ) זכויות בחלקות 177 ו-179 (להלן: המקרקעין ) המצויות באזור התעשייה החדש בראשון לציון (להלן: אזור התעשייה ) מאת חברת הכשרת היישוב בישראל בע"מ (להלן: חברת

הכשרת היישוב ). במהלך השנים 1997 ו-1999 ניתנו לחברת הכשרת היישוב, המוכרת, אישורים לפיהם אין לה חובות כלפי העירייה לצורך הסדרת רישום החלקות במרשם המקרקעין (להלן: אישורי העירייה ). בשנת 1999 נרשמו הזכויות במקרקעין על שם הרבוע הכחול נכסים. בחוזה מיום 31.3.2009 מכרה הרבוע הכחול נכסים את זכויותיה במקרקעין למבקשת, חברת הרבוע הכחול נדל"ן בע"מ.

3.מקורו של הסכסוך בין הצדדים הוא בדרישה לתשלום היטל השבחה ששלחה המשיבה, הוועדה המקומית לתכנון ובניה ראשון לציון (להלן: הוועדה המקומית או המשיבה ) לרבוע הכחול נכסים ביום 25.12.2011, כדלקמן: בעניין חלקה 177 היא נדרשה לשלם סך של 4,921,678 שקל בגין כניסתן לתוקף של תוכנית רצ/1/1/ט"ו שמטרתה התרת בנית רמפות עלייה לבניינים באזורי תעשייה ומלאכה בתנאים המפורטים בה ותוכנית רצ/1/1/י"ג שמטרתה קביעת שטחי שירות מרביים לייעודי הקרקע השונים בעיר (להלן: תוכנית י"ג ); בעניין חלקה 179 היא נדרשה לשלם סך של 2,886,826 שקל בגין כניסתה לתוקף של תוכנית י"ג.

4.הרבוע הכחול נכסים, שהתנגדה לדרישות התשלום, הגישה בקשות למינוי שמאי מכריע בשני המקרים, וכך היה. השמאי שאול אושרת שדן בחיוב בגין חלקה 177 הורה על תשלום של היטל השבחה בסך של 1,084,500 בגין אישורן של תוכניות ט"ו ו-י"ג, ואילו השמאי רן ורניק שדן בחיוב בגין חלקה 179 הורה על תשלום של היטל השבחה בסך של 1,250,000 שקל בגין אישורה של תוכנית י"ג.

5.ועדת הערר דחתה עררים שהוגשו על החלטותיהם של השמאים המכריעים, בקבעה כי לא נפלה טעות בשומות המכריעות המצריכה התערבות. בית המשפט המחוזי דחה גם הוא ערעור שהוגש על החלטתה של ועדת הערר בקבעו כי תוכנית י"ג היא זו שהשביחה את המקרקעין ובדין נגבה בגינה היטל השבחה. מכאן הבקשה שבפני.

6.טענתה של המבקשת היא כי הוועדה המקומית לא הייתה רשאית לגבות היטל השבחה מכוחה של תוכנית י"ג, שכן תוכנית זו לא השביחה את המקרקעין. לטענת המבקשת מקור ההשבחה של המקרקעין הוא בהחלטה שקיבלה המשיבה ביום 9.6.1994 לאשר תוספת של שטחי שירות בכל תחום השיפוט של העיר (להלן: החלטת ההסבה ). בהמשך לכך, המבקשת טוענת כי לא ניתן היום לגבות היטל השבחה מכוחה של החלטת ההסבה. היא מוסיפה כי הלכה למעשה הוועדה המקומית לא גבתה בעבר היטל השבחה בגין החלטת ההסבה אלא במקרים של הוצאת היתר בנייה. עוד טוענת המבקשת כי אישורי העירייה ניתנו לאחר פרסומה של החלטת ההסבה וגם מטעם זה לא ניתן עוד לגבות היטל השבחה מכוחה. המבקשת מוסיפה וטוענת כי בקשתה עומדת באמות המידה למתן רשות ערעור ב"גלגול שלישי" שכן היא מעלה שאלות עקרוניות בדבר הנפקות של "אישור עירייה".

7.בהחלטתי מיום 23.6.2016 הוריתי למשיבה על הגשת תשובה לבקשת רשות הערעור.

8.בתגובה מטעם המשיבה נטען כי יש לדחות את בקשת רשות הערעור. לטענת המשיבה דרישות התשלום של היטל השבחה נשלחו לרבוע הכחול נכסים ולא למבקשת. לכן, כך נטען, המבקשת אינה בעלת הדין הרלוונטית באשר לחיוב בהיטל ההשבחה וכבר מטעם זה יש לדחות את בקשתה. המשיבה מוסיפה וטוענת כי אין להעניק רשות ערעור "בגלגול שלישי" במקרה שבפנינו, הממוקד בנסיבות קונקרטיות ביותר.

9.לגופו של עניין, המשיבה מבהירה כי החלטת ההסבה ניתנה על-פי תקנות התכנון והבניה (חישוב שטחים ואחוזי בניה בתכניות ובהיתרים), התשנ"ב-1992 הקובעות שיטה אחידה לחישוב שטחי הבניה בתוכניות והיתרים. תקנות אלה, כך נטען, אף קובעות הוראות מעבר באשר להוספת שטחי שירות לגבי תכניות שהופקדו או אושרו לפני התיקון שהוכנס בתקנות (תקנות התכנון והבניה (חישוב שטחים ואחוזי בניה בתכניות ובהיתרים) (תיקון), התשנ"ב-1992 (להלן: התיקון לתקנות )). הוראות המעבר מורות כי בעניין זה תחליט הוועדה המקומית במליאתה לגבי כל תכנית בנפרד. לטענת המשיבה, החלטת ההסבה שניתנה מכוחן של הוראות המעבר ממילא אינה חלה על תוכניות שהופקדו או אושרו לאחר תחילתו של התיקון לתקנות. המשיבה מוסיפה וטוענת כי לאחר קבלתה של החלטת ההסבה פורסמה תוכנית נוספת החלה על המקרקעין – תוכנית רצ/10/2/2/1 שנועדה גם היא לקבוע זכויות בניה במגרשים באזור התעשייה. תוכנית זו, כך נטען, לא קבעה שטחי שירות, ומכאן שתוכנית י"ג משנה את המצב התכנוני ומהווה בסיס לחיוב בהיטל השבחה.

10.לאחר שעיינתי בבקשה, בתגובה ובשאר המסמכים שהונחו בפני הגעתי לכלל דעה כי דינה להידחות. המבקשת פרשה בפני בית המשפט מניפה עשירה של הרקע התכנוני הרלוונטי למקרקעין וכן טענות רבות המצדיקות לשיטתה את ביטולה של שומת היטל ההשבחה בענייננו. אולם, זיקוק טענותיה של המבקשת מעלה כי הטענה שעליה נשענת בקשת רשות הערעור היא שתוכנית י"ג לא הביאה להשבחה של המקרקעין אלא החלטת ההסבה. ככל שלא תתקבל טענה זו ממילא מתייתרות שאר טענותיה של המבקשת באשר למשמעותם של אישורי העירייה, שהונפקו עוד לפני פרסומה של תוכנית י"ג.

11.כידוע אמת המידה החלה על בקשת רשות ערעור על פסק דין של בית המשפט לעניינים מנהליים בהליך שראשיתו בהחלטה של ועדת הערר היא מצמצמת, הדומה לזו הנהוגה בבקשה לרשות ערעור ב"גלגול שלישי" בהליך אזרחי (ראו: בר"ם 2237/11 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה "שורקות" נ' גרמנוב , פסקאות 14-13 (23.9.2012); בר"מ 6962/14 חורי נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה "הוד השרון" , פסקה 13 (6.11.2014)). זאת, בשים לב לטיבה ולמומחיותה של ועדת הערר בסוגיות הנוגעות לענייננו ולמספר ה"גלגולים" שעבר ההליך. אם כן, היעתרות לבקשה תהיה מוצדקת רק מקום שבו תועלה בקשה כללית החורגת מעניינם של הצדדים או במקרה שבו נגרם למבקש עיוות דין (ראו: רע"א 103/82 חניון חיפה נ' מצת אור (הדר חיפה) , פ"ד לו (3) 123 (1982)). בענייננו, שאלת החיוב בהיטל השבחה אינה עומדת באמות מידה אלה, מאחר שאינה חורגת מעניינם הקונקרטי של הצדדים.

12.אשר על כן, דין הבקשה להידחות. בנסיבות אלה, אינני נדרשת כלל לגוף הדברים ואף לא לשאלת היעדר היריבות של המבקשת, בהתחשב בכך שדרישת התשלום כלל לא הופנתה אליה. המבקשת תישא בהוצאות המשיבה בסך של 7,000 שקל.