בר"מ 6962/14 דוד חורי נ. הוועדה המקומית לתכנון ובניה "הוד השרון"

1.

לפני בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי מרכז בשבתו כבית משפט לעניינים מינהליים מיום 9.9.2014 (עמ"נ 23701-03-14, השופט י' שינמן ). בפסק דין זה דחה בית המשפט המחוזי ערעור שהגיש המבקש על החלטתה של ועדת הערר לפיצויים והיטלי השבחה מחוז מרכז (להלן: ועדת הערר ).

רקע והליכים קודמים

2.

המחלוקת העומדת ביסוד הבקשה נסבה על חיובו של המבקש בהיטל השבחה ביחס למקרקעין הידועים כחלקה 63 גוש 6653 בהוד השרון (להלן: המקרקעין ). להלן תתואר בתמצית השתלשלות העניינים הרלוונטית לבקשה.

3.

המבקש רכש את זכויות החכירה במקרקעין לאחר שזכה במכרז שפרסם מינהל מקרקעי ישראל (להלן: המינהל ). ביום 16.10.2006 נכרת הסכם בין המינהל לבין המבקש בדבר רכישת הזכויות.

4.

לאחר שהמבקש רכש את המקרקעין פורסמו למתן תוקף שתי תוכניות החלות על המקרקעין – תוכנית הר/17/600/א/20 פורסמה ביום 12.5.2009 ותוכנית הר/מק/17/600/א/34 פורסמה ביום 23.6.2011. הבקשה שלפני נסבה על תכנית הר/17/600/א/20, אשר במסגרתה נקבע, בין היתר, כי ניתן לבנות במקרקעין ארבע יחידות דיור (להלן: התוכנית החדשה ).

5.

ביום 16.5.2011 התקשר המבקש בהסכם למכירת זכויות החכירה במקרקעין לצד שלישי.

6.

עם מכירת המקרקעין על-ידי המבקש, התגלעה מחלוקת בינו לבין המשיבה, הוועדה המקומית לתכנון ובניה הוד השרון (להלן: הוועדה המקומית ) לגבי חיובו של בהיטל השבחה בגין תחולתן של התוכניות החדשות על המקרקעין. בעיקרם של דברים, הצדדים נחלקו באשר למצב התכנוני שקדם לתוכנית החדשה. המחלוקת נגעה לשאלה האם תוכנית הר/במ/600 (להלן:

תכנית 600 ), שפורסמה בשנת 1992, חלה על המקרקעין ואיזו משמעות יש לייחס לה לצורך הכרעה בשאלת ההשבחה של המקרקעין. המבקש סבר שזכויות בניה בהיקף של ארבע יחידות דיור ניתנו כבר מכוח תכנית 600, ואילו הוועדה המקומית גרסה שתוכנית זו אינה רלוונטית לחישוב ההשבחה (בין היתר, בשים לב לקביעה בתוכנית 600 עצמה לפיה לא ניתן להוציא מכוחה היתרי בניה אלא רק על סמך תכניות מפורטות שיאושרו). בנוסף לכך, הצדדים נחלקו באשר למשמעות שיש לייחס לאישורן של תוכניות נקודתיות שנגעו לאזורים סמוכים למקרקעין, אשר בגדרן הורחבו זכויות הבניה משתי יחידות דיור לארבע יחידות. לצורך הכרעה במחלוקת, הצדדים פנו להכרעתה של שמאית מכריעה (להלן: השמאית המכריעה ) בהתאם למנגנון הקבוע בתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965.

7.

לאחר שבחנה את השומות שהוגשו מטעם הצדדים, קבעה השמאית המכריעה כי היטל ההשבחה בגין התכנית החדשה עומד על סך 1,021,888 שקל (להלן: השומה המכרעת ). בשומתה הצביעה השמאית המכריעה על כך שהתוכנית החדשה הגדילה את זכויות הבניה הקיימות במקרקעין – משתי יחידות דיור במצב הקודם לארבע יחידות דיור במצב החדש. השמאית המכריעה לא קיבלה את עמדת השמאי של המבקש לפיה כבר במצב הקודם היו קיימות במקרקעין זכויות בניה שאפשרו בנייתן של ארבע יחידות דיור. באשר לשאלה האם יש להתחשב בציפיות שיצר אישורן של התוכניות הסמוכות קבעה השמאית המכריעה כי תוכניות אלה היו למעשה תכנון נקודתי "זוחל", ולכן יש לראות בהן ובתוכנית החדשה חלק מהליך תכנוני אחד. השמאית המכריעה קבעה כי מסקנה זו עולה בקנה אחד עם המדיניות שהנהיגה הוועדה המקומית בשנים שקדמו לפרסומה של התוכנית החדשה לפיה יקודמו תוכניות נקודתיות בשכונה הרלוונטית לצורך הגדלת זכויות הבנייה. על כן, היא סברה שאין להביא בחשבון את הציפיות שנוצרו כתוצאה מתוכניות אלה בחישוב שוויים של המקרקעין ערב התכנית החדשה.

8.

ביום 4.5.2012 הגיש המבקש ערר על השומה לוועדת הערר. טענתו העיקרית הייתה כי השמאית המכריעה שגתה בקובעה כי לצורך חישוב ההשבחה יש לנטרל את הציפיות הקונקרטיות שנבעו מקיומן של תוכניות משביחות נקודתיות אחרות שאושרו קודם לאישורה של התוכנית החדשה.

9.

ביום 2.2.2014 דחתה ועדת הערר את הערר בהחלטה מפורטת, שנסמכה בעיקרה על נימוקיה של השמאית המכריעה.

10.

המבקש הגיש לבית המשפט המחוזי ערעור על החלטתה של ועדת הערר, ובו הוא שב וטען כי לא היה מקום לחייבו בהיטל השבחה בסכום שנקבע בשומה המכרעת משום שעוד קודם לפרסומה של התוכנית החדשה שיקף שווי המקרקעין את האפשרות של בניית ארבע יחידות דיור. על כן, כך נטען, לא התקיים קשר סיבתי בין התוכנית החדשה לבין עליית ערכם של המקרקעין.

11.

בית המשפט המחוזי דחה את ערעורו של המבקש. בפסק דינו קבע בית המשפט המחוזי כי המצב התכנוני ערב פרסומה של התוכנית החדשה היה כפי שתואר על-ידי הוועדה המקומית – היינו,

זכויות הבנייה במקרקעין עמדו באותה עת על שתי יחידות דיור בלבד. בית המשפט המחוזי הסתמך בעניין זה, בין היתר, על לשונם של תנאי המכרז שפירסם המינהל ושל הסכם הרכישה בין המינהל לבין המבקש. בהמשך לכך, בית המשפט המחוזי קבע כי לא ניתן להתחשב בציפיות שנוצרו כתוצאה מאישורן שתכניות נקודתיות "שכנות" שחלות על מקרקעין סמוכים לצורך חישוב שוויים של המקרקעין ערב כניסתה לתוקף של התוכנית החדשה.

הבקשה למתן רשות ערעור

12.

הבקשה שלפני נסבה על פסק דינו של בית המשפט המחוזי. בבקשתו טוען המבקש כי חיובו בהיטל השבחה אינו עולה בקנה אחד עם ההלכה שנקבעה ברע"א 4487/01 הוועדה המקומית לתכנון ובנייה רחובות נ' מ. לוסטרניק ובנו חברה להנדסה בע"מ , פ"ד נז(5), 529 (2003) (להלן: הלכת לוסטרניק ). לשיטת המבקש, על-פי הלכת לוסטרניק אין כל פסול בכך שערך המקרקעין ערב אישורה של תוכנית נקבע תוך התחשבות בפוטנציאל של המקרקעין מעבר למצבם הסטטוטורי הפורמאלי. הוא מוסיף וטוען כי אין מקום לנטרל את הציפיות הנובעות מקיומן של תכניות משביחות נקודתיות אחרות שאושרו קודם לאישורה של התוכנית החדשה. לבסוף, המבקש מוסיף ותוקף את קביעתו של בית המשפט המחוזי כי לא היה מקום להתחשב בתכנית 600 לצורך חישוב ההשבחה. בהקשר זה, הוא טוען כי אין בתנאי המכרז ובהסכם הרכישה –שעליהם התבסס בית המשפט המחוזי – כדי לגבור על המצב התכנוני הקיים בפועל או להתנות עליו.

דיון והכרעה

13.

דין הבקשה להידחות. על בקשה מסוג זה – בקשת רשות ערעור על פסק דין של בית המשפט לעניינים מנהליים בהליך שראשיתו בהחלטה של ועדת הערר לפיצויים והיטל השבחה – חלה אמת מידה מצמצמת, הדומה לזו הנהוגה בבקשה לרשות ערעור ב"גלגול שלישי" בהליך אזרחי (ראו: בר"ם 2237/11 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה "שורקות" נ' גרמנוב , פסקאות 14-13 (23.9.2012)). זאת, בשים לב לטיבה ולמומחיותה של ועדת הערר בסוגיות הנוגעות לענייננו ולמספר ה"גלגולים" שעבר ההליך. אם כן, היעתרות לבקשה תהיה מוצדקת רק מקום שבו תועלה בקשה כללית החורגת מעניינם של הצדדים או במקרה שבו נגרם למבקש עיוות דין.

14.

יישום אמת מידה זו במקרה דנן מעלה שאין טעם להענקתה של רשות ערעור. השאלה מה היה המצב התכנוני שקדם לתוכנית החדשה (ובכלל זה המשמעות שיש לתת לתוכנית 600) היא שאלה בעלת אופי שמאי-עובדתי הנוגעת למחלוקת הספציפית שבין המבקש לוועדה המקומית. על כן, ברי שאין מקום להידרש אליה בגלגול שלישי. הוא הדין באשר לשאלת המשמעות שיש לתת לאישורן של תוכניות נקודתיות הסמוכות למקרקעין לצורך חישובו של היטל ההשבחה. טענותיו של המבקש בהקשר זה אינן מעוררות שאלה עקרונית, אלא תוקפות את אופן יישום הדין הנוגע ל"נטרול הציפיות" לצורך חישובו של שיעור ההשבחה. לפי עקרון זה, בעת חישוב שוויים של המקרקעין במצב שקדם לתוכנית המשביחה, יש להוציא מכלל הנתונים האובייקטיביים המשפיעים על שווי השוק של המקרקעין את עליית המחיר שנגרמה עקב הציפיות הקיימות בשוק כתוצאה מהליכי התכנון (ראו: רע"א 3002/12 הוועדה המקומית לתכנון ובניה גבעתיים נ' רון , פסקה 20 (15.7.2014) (להלן: עניין רון ) והאסמכתאות שם). המבקש סבור שבנסיבות העניין היה מקום להתחשב בציפיות שצמחו לו בעקבות המצב התכנוני ששרר קודם לתוכנית החדשה, בהתבסס על העקרונות שנקבעו בהלכת לוסטרניק . בהקשר זה, דומה שהמחלוקת בין הצדדים נסבה, בין היתר, על השאלה אם יש לראות את התוכניות הנקודתיות והתוכנית החדשה חלק מהליך תכנוני אחד (כפי שסברה השמאית המכריעה). אמנם, בית משפט זה הצביע בעניין רון על כך ש"סוגיית 'ניכוי הציפיות' היא סוגיה אחת מיני רבות המתעוררות בשל היעדר בהירות בחוק בכל הנוגע לדרך שבה יש לחשב את ההשבחה" ( שם , בפסקה 20). אולם, אין בכך כדי להצביע כי כל אימת שתהא מחלוקת באשר לאופן יישומה של סוגיה זו במקרה קונקרטי יהיה בכך כדי להצדיק מתן רשות ערעור. זאת, בשים לב לכלל הנוהג לפיו טענות הנוגעות לאופן יישומו של הדין במקרה הפרטני אינן מצדיקות מתן רשות ערעור (ראו למשל: בר"ם 9161/11 החקלאי באר יעקב אגודה שיתופית בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה מצפה אפק, פסקה 11 (4.8.2014)).

15.

סוף דבר: הבקשה נדחית. משלא התבקשה תגובת הוועדה המקומית, אין צו להוצאות.