בר"מ 4462/15 נציגות הבית המשותף בית קני נ. מנהלת הארנונה בעירית יבנה

1.

לפני בקשת רשות ערעור על החלטתו של בית המשפט המחוזי מיום 11.6.2015 (עת"ם 9262-06-15, השופטת ו' מרוז ). בית המשפט המחוזי דחה את בקשתה של המבקשת למתן צו ביניים במסגרת העתירה המנהלית שהגישה.

2.

המבקשת היא נציגות הבית המשותף של בניין מסחרי גדול הנמצא בעיר יבנה (להלן: הבניין ). המשיבות ביצעו מדידה מחודשת של הבניין ומצאו לטענתן כי קיימים בו שטחים בנויים בגודל של 3,172 מ"ר שלא שולמה בגינם ארנונה וכן שטחים של קרקע תפוסה בגודל של 12,625 מ"ר אשר גם בגינם לא שולמה ארנונה (להלן: השטחים הנוספים ). ביום 16.3.2015 שלחו המשיבות למבקשת דרישת תשלום ארנונה בגין השטחים הנוספים המתייחסת לשנים 2015-2010, בסך כולל של 6,316,390 שקל.

3.

ביום 26.4.2015 שלחה המבקשת למשיבות הודעה ובה ציינה כי אינה מוסמכת לייצג את מחזיקי השטחים בבניין בכל הנוגע לחיובם בארנונה, ולכן, לטענתה, דרישת תשלום הארנונה אינה תקפה. ביום 10.5.2015 השיבו המשיבות למבקשת, וציינו כי הן רואות בפנייה מיום 26.4.2015 השגה לפי חוק הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית), התשל"ו-1976 (להלן: חוק הערר ), ובהמשך לכך הן דוחות את כל הטענות שהועלו בה.

4.

ביום 4.6.2015 הגישה המבקשת את העתירה המנהלית שנזכרה לעיל ואשר נטען כי דרישת תשלום הארנונה הופנתה אליה שלא כדין, מאחר שיש להוציא דרישה ספציפית המופנית לכל אחד מבעלי הנכסים בבניין לפי החזקותיו. כמו כן, נטען בעתירה כי מדובר בשומה רטרואקטיבית. בד בבד עם העתירה המבקשת הגישה בקשה למתן צו ביניים ובו עתרה לכך שבית המשפט המחוזי יורה למשיבות שלא להוציא לפועל את דרישת התשלום שהופנתה אליה עד להכרעה בעתירה, וכן לכך שבית המשפט המחוזי יורה שמשך הזמן הסטטוטורי להגשת השגה על הארנונה יחושב רק מן המועד שלאחר ההכרעה בשאלת הסמכות להפנות את הדרישה לתשלום ארנונה לנציגות הבית המשותף במקום למחזיקים הספציפיים. ביום 11.6.2015, לאחר שהתקבלה תגובת המשיבות, קבע בית המשפט המחוזי כי לא מצא מקום להורות על מתן צו ביניים כאמור, בכפוף לכך שהורה כי המשיבות יחדלו מהליכי גבייה מכוח סעיף 2 לאכרזת המסים (גביה) (ארנונה כללית ותשלומי חובה לרשויות המקומיות) (הוראת שעה), התש"ס-2000 כל עוד ההליך תלוי ועומד בבית המשפט.

5.

ביום 28.6.2015 הגישה המבקשת את הבקשה דנן, שאותה הכתירה כ"בהולה" וכן עתרה לסעד ארעי למה שהיא הגדירה כ"הקפאת המועדים" להגשת השגה, תוך שהיא מצינת כי המועד האחרון להגשת השגה נקבע ליום 30.6.2015. באמתחתה של המבקשת שלל טענות כנגד הפנייתה של השומה אליה – לטענתה הדבר נעשה בחוסר סמכות, וכי גם לגופם של דברים יש בכך קושי מאחר שאם תגיש השגה לא תוכל לטעון את מלוא הטענות שיעמדו למחזיקי הנכסים השונים בבניין. עוד טוענת המבקשת כי הסוגיות המתעוררות בנוגע לחיובה הן עקרוניות משפטיות ובעלות חשיבות ציבורית, ואין לוועדת הערר לענייני ארנונה שליד עיריית יבנה הפועלת לפי חוק הערר (להלן: ועדת הערר ) יכולת וסמכות להכריע בהן.

6.

במועד שבו הוגשה הבקשה הוריתי למשיבות להשיב לה, ובכלל זה להתייחס גם לשאלות הבאות: האם ידועה להן חלוקת השטחים בין המחזיקים בנכסים בבניין והאם היה ניסיון לפנות למחזיקים אלה באופן ישיר; מהי מדיניותן בנוגע למשלוח שומת ארנונה לנציגויות של בתים משותפים; האם יסכימו למתווה פרקטי לפיו לא יוצא צו ביניים בתיק אך הן יצהירו כי ככל שבית המשפט המחוזי ידחה את עתירת המבקשת הן יסכימו לכך שמנהל הארנונה ו/או ועדת הערר לענייני ארנונה יעניקו למבקשת הארכת מועד להגשת השגה או ערר, על פי הנדרש.

7.

היום 29.6.2015, הגישו המשיבות את תגובתן, ובה ציינו כי הן מתנגדות לבקשה. המשיבות טוענות כי המבקשת פועלת בשיהוי כבד (בשים לב לזמן שחלף מאז ניתנה החלטתו של בית המשפט המחוזי), וכי לגופם של דברים המבקשת היא הגוף המייצג של הבעלים בנכס ולכן ניתן לראות בה כתובת נכונה וראויה להפנות אליה שומת ארנונה. במענה לשאלות בית המשפט ציינו המשיבות שאינן יודעות כיצד מתחלקים השטחים הנוספים בין המחזיקים או הבעלים של הנכסים בבניין ולכן לא פנתה באופן ישיר למי מהמחזיקים בנכס, פניה שתטיל עליה, כך נטען, נטל כמעט בלתי אפשרי. המשיבות הוסיפו וטענו כי כאשר מתגלים שטחים נוספים בנכס היא פונה לבעליו, וכי כאשר מדובר בשותפות של כמה בעלים הם ממילא חייבים ביחד ולחוד. המשיבות ציינו עוד כי הן סבורות כי אין כל מניעה לכך שהמבקשת תגיש כבר בשלב זה השגה וערר ומסכימות למתן ארכה של 7 ימים על מנת שהמבקשת תוכל להיערך לכך כיאות ולמצות את הצגת טענותיה.

8.

לאחר ששקלתי את הדברים, מצאתי כי מטעמים מעשיים יש לקבל את הבקשה, לדון בה כאילו הוגש ערעור לפיה ולקבל את הערעור באופן חלקי, כמפורט להלן.

9.

הבקשה נוגעת לנקודת המפגש הלא פשוטה בין התחום שעליו חולשים הליכי ההשגה והערר לפי חוק הערר לבין הנושאים שבעניינם יש להגיש עתירה לבית המשפט לעניינים מנהליים. לא אחת, מפגש זה מוליד ניהולם של שני הליכים ופיצול טענות משפטיות ביניהם – סוגיה אשר בית משפט זה הצביע פעמים רבות על הצורך בתיקונה (ראו למשל: עע"ם 5640/04 מקורות חברת מים בע"מ נ' מועצה אזורית לכיש (5.9.2005); עע"ם 9530/05 ריבוע כחול- ישראל בע"מ נ' עיריית עפולה (16.1.2008)). בחינתה מעלה שיקולים המובילים לכיוונים מנוגדים. מחד גיסא, הבקשה מעוררת שאלות לא טריוויאליות בנוגע לאפשרות להפנות חיוב בארנונה לנציגות בית משותף, במקום למחזיקים בנכס. מאידך גיסא, הבקשה הוגשה רק 17 ימים לאחר שניתנה החלטתו של בית המשפט המחוזי, מבלי שניתן הסבר של ממש להגשה כה מאוחרת של הבקשה, אך יומיים לפני שחלף המועד האחרון שבו יכולה המבקשת להגיש השגה על דרישת התשלום שקיבלה. בנסיבות אלה, אני מורה, בהסכמת המשיבות, כי המבקשת תהיה רשאית להגיש עד ליום 7.7.2015 השגה על דרישת התשלום אותה קיבלה. ככל שהשגה זו תידחה, המבקשת תהיה רשאית להגיש על כך ערר לוועדת הערר, על פי המועדים הקבועים בחוק הערר. עם זאת, על מנת למנוע ניהולם של הליכים מקבילים באותו עניין, אני מורה כי ועדת הערר לא תדון בערר זה עד להכרעה בעתירה שהגישה המבקשת לבית המשפט המחוזי. כך, תימנע האפשרות כי ועדת הערר ובית המשפט המחוזי יקבלו החלטות סותרות, וכן לא יתקיים בוועדת הערר דיון אשר עשוי להתייתר ככל שבית המשפט המחוזי יקבע כי דרישת התשלום הוצאה בחוסר סמכות. אין צריך לומר כי איני מביעה כל עמדה בעניין.

10.

בשולי הדברים אציין כי כפי שקבע בית המשפט זה פעמים רבות, כאשר בית המשפט המחוזי מכריע בבקשה לסעד זמני או צו ביניים, עליו לנמק את הכרעתו, אף שהנמקה זו יכולה להיות תמציתית, בהתאם לנדרש בכל מקרה. כך גם במקרה שבפני.

11.

סוף דבר: הבקשה מתקבלת באופן חלקי, כאמור בפסקה 9 לעיל. בנסיבות העניין, אין צו להוצאות.