בר"מ 6547/14 הוועדה המקומית לתכנון ובנייה עמק חפר נ. חרב לאת כפר שיתופי ל

1.

לפני בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי מרכז-לוד בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים מיום 14.8.2014 (עמ"נ 16436-06-13, השופטת

ז' בוסתן ). בפסק דינו דחה בית המשפט המחוזי ערעור על החלטתה של ועדת הערר המחוזית לפיצויים והיטל השבחה מחוז מרכז (להלן:

ועדת הערר ) מיום 23.4.2013 (ערר 9001/10).

רקע והליכים קודמים

2.

במרכז ההליך דנן עומדת תכנית תת"ל/3, 4/6, שפורסמה למתן תוקף ביום 7.9.2005, החלה על התוויית דרך בקטע שבין כביש מספר 444 במזרח לבין כביש מספר 2 במערב (להלן:

התכנית ). את התכנית יזמה נתיבי ישראל – החברה הלאומית לתשתיות תחבורה בע"מ, היא המשיבה 2 (להלן: נתיבי ישראל ). התכנית מייעדת שטחים לדרך אשר יופקעו על-פי דין, תוך הטלת מגבלות בניה בסביבתה של הדרך. התכנית מאפשרת להמשיך את העיבוד החקלאי בשטח עד לתפיסתו בפועל לשם ביצוע העבודות בו. בתכנית צוין כי בתוך חמש שנים מיום אישור התוכנית יוחל בביצוע השלב הראשון של הדרך החדשה.

3.

בעקבות אישורה של התכנית הגישה המשיבה 1, חרב לאת כפר שיתופי לחקלאות בע"מ (להלן:

חרב לאת ), תביעה לפיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן:

החוק ). חרב לאת היא אגודה שיתופית בעלת זכות חכירה, לצורכי עיבוד חקלאי בלבד, במקרקעין הנמצאים במרחב התכנוני המקומי של עמק חפר (להלן: המקרקעין ). בתביעתה היא טענה שהתכנית גורמת לירידת ערך במקרקעין בגין שינוי ייעודם של חלק מהמקרקעין לדרך, ובגין מגבלות הבניה שהוטלו בסביבתה. ביום 18.10.2009 דחתה המבקשת, הוועדה המקומית לתכנון ובניה עמק חפר (להלן:

הוועדה המקומית ), את תביעתה של חרב לאת.

4.

חרב לאת הגישה ערר על החלטה זו לוועדת הערר. במהלך הדיונים החליטה ועדת הערר להסתייע בשמאית מייעצת (להלן:

השמאית המייעצת ). חוות דעתה של השמאית המייעצת מיום 13.6.2011 העריכה את הפגיעה במקרקעין בסך של 2,588,170 שקל נכון למועד אישורה של התכנית. מסכום זה קוזזו פיצויי ההפקעה ששולמו עבור חלק המקרקעין שכבר הופקע (בסך 1,308,625 שקל נכון ליום 14.12.2008). השמאית המייעצת קבעה בחוות דעתה כי שווי המקרקעין כדרך (היינו לאחר אישורה של התכנית) נאמד באפס, ועל כן קבעה שבחישוב הפיצוי יש להביא בחשבון את מלוא שוויים של המקרקעין כקרקע חקלאית. השמאית המייעצת אמדה את תקופת שימוש הביניים במקרקעין (עד לתפיסתם בפועל לצורך יישום התוכנית) בשנתיים, ושימוש זה הובא בחשבון בעת חישוב הפיצוי. השמאית המייעצת הסבירה קביעה זו בכך שעל-פי האמור בתקנון התכנית הכביש אמור להיסלל בתוך חמש שנים מיום אישור התכנית ושבהתאם לכך המקרקעין אמורים להיתפס עוד קודם לכן לצורך ההתארגנות הנדרשת לקראת הביצוע. השמאית המייעצת הוסיפה כי גם אם במועד עריכת השומה חלף פרק זמן ארוך יותר משנתיים ממועד אישור התכנית וחרב לאת עדיין המשיכה לעשות שימוש במקרקעין – אין בכך כדי לשנות משום שיש לבחון את ערך הפגיעה לפי משקפי "קונה סביר" במועד אישור התכנית.

5.

ביום 22.12.2011 קיבלה ועדת הערר החלטה שבה אימצה את חוות דעתה של השמאית המייעצת. אולם, במסגרת ערעור מנהלי שהוגש על החלטה זו (עמ"נ 7554-02-12) הגיעו הצדדים להסדר פשרה שקיבל תוקף של פסק דין ובו נקבע כי ההחלטה מיום 22.12.2011 תבוטל, והתיק יוחזר לוועדת הערר.

6.

ביום 23.4.2013, לאחר החזרת התיק אליה, שבה והחליטה ועדת הערר לאמץ את חוות הדעת של השמאית המייעצת (להלן:

החלטת ועדת הערר ).

7.

הוועדה המקומית ערערה על החלטת ועדת הערר לבית המשפט המחוזי. בערעורה טענה הוועדה המקומית כי השמאית המייעצת לא נתנה משקל לעובדה שזכותה הקניינית של חרב לאת במקרקעין מוגבלת לצורכי עיבוד חקלאי בלבד; כי שווי המקרקעין, כפי שנקבע על-ידי השמאית המייעצת, הוא גבוה משמעותית משוויים בפועל; כי נוכח שינויים תכנוניים נוספים ייתכן שחלק מהמקרקעין הרלוונטיים כלל לא יופקעו; וכי פרק הזמן שנקבע בחוות דעתה לשימוש ביניים עד לתפיסת המקרקעין בפועל (שהועמד על שנתיים) אינו סביר, בשים לב לכך שממועד כניסת התכנית לתוקף חלף בינתיים פרק זמן ארוך משמעותית משנתיים, ולמרות זאת המקרקעין לא נתפסו וחרב לאת עדיין עושה בהם שימוש.

8.

ערעורה של הוועדה המקומית על החלטת ועדת הערר נדחה בבית המשפט המחוזי. כנקודת מוצא לפסק דינו של בית המשפט המחוזי שימשה הקביעה כי אין מקום להתערב בחוות הדעת של השמאית המייעצת כל עוד לא הוכח שנפלו בה טעות מהותית או דופי חמור. בית המשפט המחוזי הוסיף כי היקף ההתערבות בהחלטותיה של ועדת הערר הוא מצומצם, בשים לב למומחיות ולמקצועיות המאפיינות אותה. בבואו ליישם עקרונות אלה, בית המשפט המחוזי קבע שלא נפל פגם בחוות דעתה של השמאית המייעצת ובהחלטת ועדת הערר, שהיו שתיהן מנומקות ומבוססות על התכניות הקיימות. הוא הוסיף וקבע שוועדת הערר העבירה לבחינת השמאית המייעצת את השאלות השמאיות תוך מתן הנחיות מפורטות.

9.

לגופם של דברים, בית המשפט המחוזי דחה את כל טענותיה של הוועדה המקומית. במסגרת כך, הוא קבע כי חוות דעתה של השמאית המייעצת הביאה בחשבון רק את הזכויות הקיימות של חרב לאת ללא שקלול של פוטנציאל לשינוי הייעוד של הקרקע; כי בעל זכויות במקרקעין זכאי לפיצויים עם אישורה של התוכנית הפוגעת ללא כל זיקה לשאלה אם המקרקעין מיועדים להפקעה; כי שווי המקרקעין שנקבע בשומה המייעצת הוא קביעה שמאית מובהקת; וכי גם ההחלטה באשר לתקופת הביניים הייתה סבירה.

בקשת רשות הערעור והתגובות לה

10.

הבקשה דנן נסבה על פסק דינו של בית המשפט המחוזי. הוועדה המקומית טוענת כי לא היה מקום לפסוק כלל פיצויים לטובת חרב לאת מכוח סעיף 197 לחוק בשים לב לכך שלטענתה התכנית אינה משפיעה בפועל על יכולתה של חרב לאת להמשיך ולעבד את המקרקעין עד למועד הפקעתם בפועל. לשיטתה, טענה זו טומנת בחובה שאלה כללית הנוגעת למקרים דומים שבהם מאושרת תכנית הכרוכה בהפקעת מקרקעין המוגבלים לעיבוד חקלאי בלבד.

11.

בפתח הדברים, הוועדה המקומית טוענת כי בית המשפט המחוזי, וכך גם ועדת הערר, נתנו משקל גדול מדי להלכות אי-ההתערבות, באופן שפטר למעשה את חוות דעתה של השמאית המייעצת מכל ביקורת, חרף הטענות כבדות המשקל שהועלו נגדה. לגופו של עניין, הוועדה המקומית מסכימה כי התכנית קובעת אמנם שחלק מהמקרקעין יופקעו בעתיד לצורך הקמת כביש – ואולם היא סבורה שהפיצוי בגין הפקעה זו צריך להתבצע בהתאם לדיני ההפקעה ובמועד ההפקעה בפועל (תוך התחשבות בכך שישנה אפשרות שלא כל המקרקעין יופקעו). הוועדה המקומית טוענת שחרף שינוי הייעוד של המקרקעין, נקבע במפורש בתכנית שניתן יהיה להמשיך ולעבד את המקרקעין עד לתפיסתם, ומכאן שבפועל לא נגרמה כל פגיעה בזכויותיה של חרב לאת. בהמשך לכך, הוועדה המקומית תוקפת את הקביעה בדבר התקופה שבה ייעשה שימוש ביניים במקרקעין עד לתפיסתם – פרק זמן של שנתיים – בטענה כי קביעה זו לא משקפת את המציאות בשטח. הוועדה המקומית מסכימה לכך שככלל יש לבחון את שווי הפגיעה במקרקעין לפי המועד שבו התכנית פורסמה למתן תוקף ובמשקפי "קונה סביר". אולם, לטענתה, בעת עריכת השומה יש גם מקום להתחשב באופן "רטרוספקטיבי" בנסיבות שהתבררו בהמשך.

12.

בהחלטתי מיום 2.11.2014 הוריתי למשיבות להגיש תגובה לבקשה.

13.

בתגובתה מיום 26.11.2014 טוענת המשיבה 1, חרב לאת, כי יש לדחות את הבקשה משום שהיא אינה מצדיקה דיון בערכאה נוספת. חרב לאת מוסיפה וטוענת כי מכל מקום הבקשה נסבה על סוגיות בעלות אופי שמאי גרידא. לגופם של דברים, חרב לאת מצביעה על עקרון היסוד שלפיו בעל זכויות במקרקעין זכאי לפיצויים עם אישורה של תכנית פוגעת.

14.

לעומת זאת, נתיבי ישראל, המשיבה 2, הצטרפה בתגובתה מיום 16.11.2014 לנימוקים שפורטו בבקשת לרשות ערעור, והדגישה כי לא ניתן להתעלם מן העובדה שבינתיים חלפו שנים שבהן חרב לאת עיבדה את הקרקע.

15.

ביום 11.12.2014 השיבה הוועדה המקומית לתגובות אלה וחזרה, בעיקרם של דברים, על הטיעונים שפורטו בבקשה, כמו גם בהליכים הקודמים.

דיון והכרעה

16.

לאחר שבחנתי לעומקן את טענות הצדדים הגעתי לכלל מסקנה שדין הבקשה להידחות.

17.

מדובר בבקשת רשות ערעור המוגשת בהליך שהחל בדיון שהתקיים בפני טריבונל מינהלי. בבחינת בקשות מסוג זה יש להביא בחשבון את טיבו של הטריבונל, את מידת מומחיותו בנושא שעליו נסבה ההחלטה ואת מספר הגלגולים שעבר ההליך – כך שככל שהטריבונל דומה יותר לערכאה שיפוטית ונהנה ממומחיות בתחום עיסוקו כן תקטן הנכונות להעניק רשות ערעור. בבית משפט זה כבר נקבע, על בסיס השיקולים שפורטו לעיל, כי בכל הנוגע לבקשות ב"גלגול שלישי" הנסבות על החלטה של ועדת ערר בתביעה שהוגשה לפי סעיף 197

לחוק יש להחיל אמת מידה מצמצמת, בדומה לזו שנקבעה בר"ע 103/82 חניון חיפה בע"מ נ' מצת אור (הדר חיפה)

בע"מ , פ"ד לו(3) 123 (1982). במלים אחרות, רשות ערעור תינתן אם הבקשה מעוררת שאלה כללית החורגת מעניינם של הצדדים, או כאשר הימנעות ממתן רשות ערעור תוביל לעיוות דין חמור (ראו: בר"ם 2237/11 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה "שורקות" נ' גרמנוב , פסקאות 14-13 (23.9.2012); בר"ם 3965/13

שאשא נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב , פסקה 11 (28.7.2013)).

18.

יישום האמור על המקרה דנן מוביל למסקנה שאין מקום להיעתר לבקשה .

19.

טענותיה של הוועדה המקומית נסבות על קביעות בעלות אופי שמאי שההתערבות בהן תיעשה רק במקרים חריגים, וביתר שאת מקום בו הדברים נבחנים בגלגול שלישי (ראו למשל: בר"ם 3644/13 משרד התחבורה נ' גלר , פסקה 8 (23.4.2014)). בעיקרם של דברים, כזו היא גם הקביעה הנוגעת לשימוש במקרקעין של חרב לאת במקרקעין בתקופת הביניים, קביעה אשר בה התמקדו טענותיה של הוועדה המקומית.

20 .

זאת ועוד, בחינת הדברים מלמדת כי המבקשת אינה חולקת על העקרונות שצריכים להנחות את פסיקת הפיצויים לפי סעיף 197, אלא רק על יישומם. כידוע, המועד הקובע לצורך הערכת שווייה של פגיעה במקרקעין לפי סעיף 197 לחוק הוא יום פרסום ההודעה על התכנית ברשומות (ראו: סעיף 119(ב) לחוק ; ע"א 6663/93

צאיג נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ראשון לציון , פ"ד נה(1) 49, 82-81 (1999); אהרן נמדר

פגיעה במקרקעין: פיצויים בגין נזקי תכנית

345 (מהדורה שניה, 2008). ראו גם את דבריו השופט י' עדיאל בבר"ם 3781/04 הוועדה המקומית לתכנון ובניה נתניה נ' הר , פסקאות 27-24 לחוות דעתו (7.8.2006). השופט עדיאל נותר אמנם בדעת מיעוט באותו עניין, אך המחלוקת בפסק הדין לא נסבה על העקרונות שפורטו על-ידו בעניין זה). בהתאם לכך, ככלל, אין להידרש במסגרת עריכת השומה להתפתחויות שהתרחשו לאחר המועד הקובע, בין היתר כיוון שהתנהלות כזו עלולה לפתוח פתח למניפולציות שונות באופן ניהול ההליכים ואף לפגיעה בשוויון בין בעלי זכויות שונים שנפגעו פגיעות דומות (ראו דברי השופט (כתוארו אז)

גרוניס

בע"א 9853/01

חירם לנדאו עבודות עפר נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה כפר סבא , פסקה 11 (4.8.2005)).

דברים אלה מקבלים משנה תוקף כאשר מביאים בחשבון שהגשת תביעה לפי סעיף 197 לחוק מוגבלת ל"שלוש שנים מיום תחילת תקפה של התכנית", כפי שקובע סעיף 197(ב) לחוק (על המועד שממנו יש להתחיל למנות תקופה זו ראו: בר"ם 9701/11 הוועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז חיפה נ' ורצהייזר (20.6.2013)).

21.

כאמור, מהבקשה עולה כי הוועדה המקומית אינה חולקת על עקרונות אלה. עם זאת, לשיטתה, לצד עקרונות אלה, יש מקרים שבהם נכון להתחשב בנסיבות המאוחרות למועד הרלוונטי לצורך חישוב הפגיעה. הוועדה המקומית נמנעה מלפרט מהם העקרונות שצריכים להנחות את החריגה מן הכלל האמור, ואף לא ביססה את טענתה באסמכתאות רלוונטיות. טענתה נוגעת אפוא לנסיבותיה של התכנית הספציפית ושל הפיצוי שנפסק לחרב לאת (או לתביעות בעלות מאפיינים זהים).

22.

בשולי הדברים אוסיף כי מעיון בפסק דינו של בית המשפט המחוזי עולה כי שמאי הוועדה המקומית כלל לא נקט עמדה מפורשת בפני השמאית המייעצת באשר לאורכה של תקופת הביניים, והעלה את טענה זו רק בהליכים מאוחרים יותר. בנוסף לכך, גם אם חרב לאת המשיכה בעיבוד המקרקעין בשנים שחלפו מתום תקופת הביניים, הרי שוודאי אין לזקוף לחובתה את העיכוב בביצוע התכנית. למעשה, הוועדה המקומית כלל לא התייחסה בטענותיה למגבלות החלות על המשך עיבוד המקרקעין, בשים לב לעובדה שהם עתידים להיתפס, במועד לא ידוע בעתיד, לצורך התוויית הדרך.

23.

בנסיבות אלה, אני סבורה כי הבקשה דנן אינה המסגרת המתאימה לדון בשאלה האם קיימים מקרים חריגים שבהם ראוי להידרש להתפתחויות מאוחרות במסגרת עריכת שומה בתביעה לפיצויים לפי סעיף 197 לחוק (לשיקול הדעת המסור לבית המשפט בכל הנוגע לדיון בבקשות ב"גלגול שלישי", ראו למשל: בע"ם 5264/12 אלמונית נ' אלמוני , פסקה 9 (23.10.2012); רע"א 8869/13 פאור נ' כלל חברה לביטוח בע"מ , פסקה 5 (19.1.2014)). ממילא אינני מחווה דעה בשאלה זו.

24.

סוף דבר: הבקשה נדחית. הוועדה המקומית תישא בהוצאות המשיבה 1 (חרב לאת) בסך 10,000 שקל ובהוצאות המשיבה 2 (נתיבי ישראל) בסך 5,000 שקל.