בר"מ 7389-22 בר"מ 7389-22

1.בקשת רשות ערעור על פסק הדין של בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו, בשבתו כבית משפט לעניינים מינהליים, מיום 1.9.2022, בעמ"נ 67026-06-21 (השופט ה' קירש), שבגדרו נדחה ערעור המבקש על החלטות ועדת הערר לפיצויים והיטלי השבחה – מחוז תל אביב (להלן: ועדת הערר), מיום 3.6.2020 ומיום 26.5.2021.

2.בשנת 2008, רכש המבקש, ירון נייר, את הזכויות ביחידת דיור מספר 58, במגרש הידוע כחלקה 6 בגוש 7224, הנמצאת בחלקה הצפוני של תל אביב. המגרש מחולק ליחידות משני סוגים: יחידות 74-3, שהן יחידות דיור שהוחכרו ל-72 'רוכשים' שונים; ויחידות 1, 2 ו-78, שהן יחידות 'כלליות', המיועדות לשימושים שונים, כגון כבישים, שטחי חניה, מעברים, דרכי גישה, גינה, חדרי שירות, משרדים ועוד (להלן: היחידות הכלליות). יחידות אלה, הוחכרו ל-55 מבין 72 רוכשי יחידות הדיור. בשנת 2017, מכר ירון את זכויותיו ביחידה מספר 58 – שאינן כוללות זכויות ביחידות הכלליות – בסכום של 3,550,000 מיליון ₪. בעקבות המכירה, שלחה המשיבה – הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב – לירון, דרישה לתשלום היטל השבחה, בסך של 206,000 ₪. היטל ההשבחה הושת עקב אישור תכנית מתאר מקומית (כוללנית) תל אביב-יפו תא/5000 (להלן: תכנית 5000), שבגדרה יורחבו זכויות הבנייה במתחם. זאת, נוכח שינוי יעוד המגרש, מ"מגרש מיוחד", ל"אזור מגורים בבניה עירונית".

3.ירון הגיש ערר על שומה זו, שבגדרו העלה טענות, הן על עצם החיוב בהיטל השבחה, הן על גובהו. הערר – נדחה, בהחלטת ועדת הערר מיום 3.6.2020, תוך שנקבע כי ימונה שמאי מייעץ, אשר יבחן את גובה ההיטל בהתאם להחלטה. כמו כן נקבע, כי לאחר שימציא השמאי המייעץ את חוות הדעת לצדדים, ניתן יהיה להגיש השגות בתוך 30 יום ממועד ההמצאה, וכי "העדר תגובה כמוהו כהסכמה לאמור בשומה המייעצת". חוות הדעת של השמאי המייעץ – הומצאה; השגות – לא הוגשו, וביום 26.5.2021, ניתן תוקף של החלטה לחוות הדעת.

4.ירון לא השלים עם ההחלטות, וביום 30.6.2021, הגיש ערעור לבית המשפט המחוזי. בערעור נטען, כי כל זכויות הבנייה הנוספות לפי תכנית 5000, יוקנו לבעלי היחידות ה'כלליות' בלבד; משכך, לא תוסיף התכנית ערך כלכלי ליחידות הדיור עצמן, ועל כן, כלל לא היה מקום לחייבו בהיטל השבחה. בנוסף טען ירון, כי אף אם היה מקום לחייבו בהיטל השבחה, הרי שנפלה שגיאה בהחלטה לחייבו בגין שטח של 1/72 משטח המגרש הכולל, שכן חלקה היחסי של יחידה מספר 58 – קטן בהרבה.

5.ביום 1.9.2022, דחה בית המשפט המחוזי את הערעור. נקבע, כי תכנית 5000 חלה על כל המתחם, ואילו ירון "לא הציג כל אסמכתא המעידה על כך שהוסכם או שנקבע כי זכויות בנייה נוספות שיוקנו בקשר למתחם ייוחדו או ישוייכו באופן בלעדי ליחידות הכלליות בלבד"; משכך, "אין [...] סיבה לסבור כי השבחה שעשויה לנבוע מתוכנית 5000 תיטיב דווקא עם המקרקעין שהם היחידות הכלליות, ועמם בלבד. לכאורה כלל המקרקעין במתחם עשויים להיות מושבחים מן התוכנית באותה מידה".

6.בנוסף קבע בית המשפט המחוזי, כי נפלה שגיאה בקביעת ועדת הערר, שלפיה החלק היחסי שנמכר, לצורך חישוב היטל ההשבחה, הוא 1/72 משטח המתחם הכולל, שכן אם כלל בעלי הזכויות במגרש – הן אלה שמחזיקים בזכויות ביחידת דיור בלבד, הן אלה שמחזיקים גם בחלק מהזכויות הכלליות – זכאים ליהנות מזכויות בנייה עתידיות, הרי ש"חלקו של המערער, במעמדו כבעל זכויות ביחידה מס' 58, היה בהכרח פחות מ- 1/72 ממכלול הזכויות הנוספות שעשויות לנבוע מתוכנית 5000". עם זאת, נקבע כי בנסיבות המקרה, שאלת חלקה היחסי של יחידה מס' 58 משטח המתחם הכולל, "איננ[ה] מעלה או מוריד[ה] מבחינה מעשית". 'השורה התחתונה' של החלטת ועדת הערר, כך נקבע, היא מתן תוקף של החלטה לחוות הדעת של השמאי המייעץ. בחוות הדעת, לא התבסס השמאי המייעץ על חלקה היחסי של יחידה 58 מתוך שטח המתחם הכולל, אלא ביצע השוואה בין שיעור עליית מחירי יחידות דיור בגודל דומה, בתקופה שמאז אישורה של תכנית 5000, במתחם, לבין שיעור עליית המחירים הכללית באזור ליחידות מסוג זה, באותו פרק זמן. על-פי שיטה זו, מצא השמאי המייעץ השבחה גבוהה מזו שנקבעה על-ידי הוועדה המקומית, אך "מטעמי זהירות", החליט לקבל את סכום ההשבחה שנקבע בשומת הוועדה המקומית. נוכח האמור, ובפרט, בהתחשב בכך ש"הבחירה של שיטת הערכת השבחה, איתור הנתונים הרלבנטיים ועריכת החישובים הדרושים, הם כולם בליבת תחום המומחיות השמאית", ובכך ש"לצדדים ניתנה הזדמנות נאותה להגיש השגות לשומה המייעצת, לפני מתן החלטתה הסופית של ועדת הערר, והם לא עשו כן" – לא מצא בית המשפט המחוזי לנכון להתערב בהחלטה הסופית של ועדת הערר.

מכאן הבקשה שלפנַי.

7.בבסיס הבקשה, טענה מרכזית אחת, שלפיה חויַב ירון בתשלום היטל השבחה "על זכויות שלא נמכרו"; לשון אחר, ירון מלין על כך שחויַב בהיטל השבחה, בגין חלק של 1/72 מהמקרקעין, חרף העובדה שחלקו היחסי מהזכויות במתחם – קטן בהרבה. על טענה זו, חוזר ירון במגוון דרכים, תוך שהוא מציין, מספר רב של פעמים, כי החלטה זו מנוגדת ל"החלטת הממונה על הממונה על המירשם בלשכת רישום המקרקעין" מיום 6.2.2019 (להלן: החלטת הממונה), וכן להלכה שנקבעה בע"א 2050/17 גלבוע נ' קונדה (30.4.2018) (להלן: עניין גלבוע).

8.לאחר שעיינתי בבקשת הרשות לערער, על נספחיה, באתי לכלל מסקנה כי דינה – להידחות, אף ללא צורך בתשובה מאת המשיבה. זאת, בהתאם לסמכותי שלפי תקנה 148א לתקנות סדר הדין האזרחי, התשע"ט-2018, אשר חלה גם על העניין הנדון כאן, בהתאם לתקנה 34 לתקנות בתי משפט לענינים מינהליים (סדרי דין), התשס"א-2000. הבקשה אינה מעוררת שאלה משפטית עקרונית, החורגת מעניינם הפרטני של הצדדים; גם חשש שמא נגרם עיוות דין – אין כאן. כפי שציין בית המשפט המחוזי, הגם שוועדת הערר שגתה בקביעתה כי ירון חב בהיטל השבחה בגין חלק יחסי של 1/72 משטח המתחם, הרי שלקביעה זו – אין כל ערך מעשי. כמפורט לעיל, החיוב שהוטל על ירון בפועל, כלל לא התבסס על חלקה היחסי של יחידת הדיור משטח המתחם, אלא על עליית ערך המקרקעין שנבעה מאישור תכנית 5000, בהסתמך על השוואה בין עליית הערך של יחידות בגודל דומה במתחם עצמו, לבין יחידות באותו גודל, באזורים סמוכים, בעלי מאפיינים דומים. משאלה הם פני הדברים, שאלת החיוב בזכויות שלא נמכרו, הופכת לשאלה תיאורטית, שאין בה כדי להצדיק מתן רשות ערעור ב'גלגול שלישי'. כידוע, "בית משפט זה איננו דן בשאלות תיאורטיות, שאינן נדרשות להכרעה במקרה הפרטני" (בע"מ 1225/21 פלוני נ' פלונית (14.3.2021)).

9.עוד אבהיר בהקשר זה, כי גם את טענתו של ירון, שלפיה כלל לא היה מקום לחייבו בהיטל השבחה, בגין עליית הערך הנובעת מאישור תכנית 5000, שכן הגדלת זכויות הבנייה הנובעת מהתכנית, חלה רק על היחידות הכלליות – אין בידי לקבל. ירון לא הביא כל אסמכתא שיש בה כדי לבסס את הטענה; בהעדר ראיה כאמור, לא מצאתי טעם טוב להתערבות בקביעת בית המשפט המחוזי, שלפיה "לכאורה כלל המקרקעין במתחם עשויים להיות מושבחים מן התוכנית באותה מידה". באשר לטענתו של ירון, שלפיה החלטות ועדת הערר, סותרות את החלטת הממונה, ואת אשר נקבע בעניין גלבוע – דין הטענה להידחות. ירון לא העלה בבקשתו כל טענה שיש בה כדי להתמודד עם קביעותיו של בית המשפט המחוזי בעניין זה, ולהבהיר מדוע הן שגויות. הטענה נטענה בעלמא, ללא פירוט כנדרש. די בכך כדי לדחותה.

10.בקשת רשות הערעור נדחית אפוא בזאת.

משלא נתבקשה תשובה, אין צו להוצאות.