פרטי ההליך
בבית המשפט העליון
דנ"א
5182/03
בפני:
כבוד השופט מ' חשין
העותרות:
1. נוה בנין
ופיתוח בע"מ
2. אשטרום פרוייקים בע"מ
3. אורה יבנאי
4. תרצה רובינסקי (יבנאי)
5. תמר חיה שריג (יבנאי)
נ ג ד
המשיבה:
בשם העותרות:
בשם המשיבה:
הוועדה המקומית לתכנון ובניה "המרכז"
עו"ד זאב הרטבי
עו"ד גלעד הס
עו"ד שירה ברנד
עתירה לקיום דיון נוסף בפסק-דינו של
בית-המשפט העליון בע"א 1321/02 מיום 26.5.03 שניתן על-ידי כב' הנשיא א'
ברק, והשופטים א' ריבלין וא' חיות
החלטה
עתירה לקיום דיון נוסף בפסק-דינו של בית-המשפט העליון בע"א 1321/02 נוה בנין ופיתוח בע"מ נ' המועצה לבניה למגורים ולתעשיה - מחוז המרכז (טרם פורסם).
2.העותרות 3 עד 5 כרתו חוזה עם העותרות 1 ו-2 למכירת מקרקעין שבבעלותן. עיסקה זו נתחייבה בתשלום היטל השבחה כהוראת סעיף 196א. והתוספת השלישית שלחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 ( חוק התכנון או החוק ). נתעוררה שאלה מה הוא המועד הקובע לתשלום היטל ההשבחה. הכל הסכימו שכהוראת סעיף 7(א) לתוספת השלישית שלחוק, מועד התשלום הוא המועד "שהחייב ... מימש זכות במקרקעין שלגביהם חל ההיטל", וחילוקי הדעות בין בעלי-הדין נסבו אך על פירוש מושג ה"מימוש". כהוראת סעיף 1(א) לאותה תוספת כך מוגדר מושג המימוש (בחלקו שלענייננו):
פרשנות
1. בתוספת זו -
…
"מימוש זכויות", במקרקעין - אחת מאלה:
(1) …
(2) …
(3) העברתם או העברת החכירה לדורות בהם, בשלמות או חלקית, או הענקת זכויות בהם הטעונה רישום בפנקסי המקרקעין, בתמורה או ללא תמורה …
וזו היא המחלוקת שנתגלעה בין בעלי-הדין: לסברת העותרות יום המימוש - קרא: יום התשלום - הוא יום השלמת העיסקה על דרך רישום בלישכת רישום המקרקעין, כדבר הרישה להגדרה; ואילו לסברת המשיבה, היום הקובע הוא יום כריתת ההסכם למכירה, כסיפה לאותה הגדרה. העותרות מבקשות לאחר את יום התשלום ואילו המשיבה מבקשת להקדימו.
3.בית-המשפט המחוזי הכריע כדעת המשיבה וכמותו היתה הכרעתו של בית-המשפט העליון - פסק-דינו של בית-המשפט העליון, מפי השופטת אסתר חיות (עימה הסכימו הנשיא ברק והשופט ריבלין), פסק מבורר ומנומק הוא כדבעי. עיקרו הוא זה, שתכלית החוק מורה אותנו כי מועד התשלום ראוי שיהיה המועד שבו הפיק החייב תועלת או עושר מן ההשבחה. "הוצאת התעשרותו [של החייב] מן הכוח אל הפועל", בלשונה של השופטת חיות. מועד זה מועד כריתתו של החוזה הוא. לא בהכרח מועד הרישום במירשם הוא. ובלשונה של השופטת חיות (בפיסקאות 10 ו- 11 לחוות-דעתה):
כל הצמתים, שהוגדרו כ"מימוש זכויות" בסעיף 1(א) לתוספת השלישית, קרי קבלת היתר לבניה או לשימוש שלא ניתן לתיתו אלמלא אישור תכנית, התחלת שימוש במקרקעין בפועל, כפי שהותר לראשונה עקב אישור התכנית, וכן העברות והענקות, כמפורט בסעיף 1(א)(3) לתוספת השלישית, יש להם מכנה משותף אחד, בהיותם פעולה ממשית ומשמעותית שמבצע הנהנה במקרקעין המושבחים, אשר יש בה משום הוצאת התעשרותו מן הכוח אל הפועל. כל אחד מן הצמתים הללו, כך סבר המחוקק, הוא, אפוא, בבחינת השעה היעודה לגביית היטל ההשבחה מידי הנהנה. במאמר מוסגר יצוין כי שני צמתים נוספים, הנזכרים בהקשר זה בסעיף 1(א)(1) לתוספת השלישית, הם מתן הקלה או התרת שימוש חורג, שהוגדרו כ"השבחה" בסעיף 1(א), אך אלה אינם נוגעים לדיון שבפנינו.
בהינתן התכלית והמטרה להטלת היטל השבחה, אין סיבה מבוררת המצדיקה יצירת אבחנה, כגון זו שמציעות המערערות, בין עסקה, לפיה מעביר בעלים רשום של מקרקעין מושבחים את המקרקעין לאחֵר, אותה ניתן להשלים ללא קושי ברישום הבעלות על-שם הקונה, לבין עסקה, אשר לפיה מעביר בעל זכויות אובליגטוריות במקרקעין, את זכויותיו לאחֵר, בה יש קושי להשלים את רישום המקרקעין על-שם הקונה. כאן וגם כאן מבצע הנהנה מהשבחת המקרקעין, בעצם ההתקשרות, פעולה המהווה מימוש ההתעשרות והוצאתה מן הכוח אל הפועל, והרי לצורך סעיף 7(א) לתוספת השלישית, נבחנת נקודת המימוש באספקלריה של הנהנה, ולא באספקלריה של הקונה, או של מקבל הזכויות המוענקות. לפיכך, מן הראוי שמועד המימוש לגבי כל אחת משתי העסקאות הנזכרות לעיל, יהיה אותו מועד עצמו, והוא – מועד ההתקשרות בעסקה.
4.פסק-הדין לא שיכנע את העותרות ואלו נותרו דבקות בעמדתן המקורית. לטענתן, הילכת בית-המשפט העליון הלכה חדשה היא; לא עוד אלא הלכה היא שיש בה קשיות וחידוש, הלכה היא הנוגדת היא את הפרקטיקה הנוהגת, יישומה יצור חוסר ודאות בשוק הנדל"ן ואף תגרור היא בעקביה פגיעה בהכנסותיהן של הרשויות המקומיות.
5.אסכים עם העותרות כי הילכת בית-המשפט הלכה חדשה היא. אלא שכהוראת סעיף 30 לחוק בתי-המשפט [נוסח משולב], תשמ"ד-1984, אין די בפסיקתה של הלכה - ולו הלכה חדשה היא - כדי להצדיק קיומו של דיון נוסף. והרי בכל הלכה יש משהו מן ה"חידוש", מי המרבה ומי הממעיטה. ואולם הלכה לא תצדיק דיון נוסף בה אלא אם ניחנה היא בייחוד משלה: בהיותה סותרת הלכה קודמת של בית-המשפט העליון או בהיותה כה חשובה, כה קשה או כה חדשה, עד שראויה היא כי תידון בדיון נוסף. תנאים אלה לא נתקיימו בענייננו. אכן, פסק-דינו של בית-המשפט העליון נוטע עצמו היטב בהוראות החוק שלעניין, בתכלית החוק, בהגיון הדברים, בצדק, ולא מצאתי הצדק לדיון נוסף בו. ראו והשוו: דנ"א 5771/02 מאיר עשור נ' "קרנית" קרן לפיצוי נפגעי תאונות דרכים (לא פורסם); דנ"פ 983/02 יעקובוב נ' מדינת ישראל ,
פ"ד נו(4) 385, 395 ; דנ"פ 4274/94 לורנס נ' מדינת ישראל (לא פורסם); דנ"פ 64/98 הלדשטיין ואח' נ' מדינת ישראל (לא פורסם).
6.בקוראי את דברי חברתי השופטת חיות, נזכרתי בדברים שכתבתי אנוכי בשכבר הימים, ויסולח לי אם אעלה נשכחות שהנה זכו הן עתה למירוק ולהסרת הירוקת מעליהן. וכך כתבתי בע"א 4639/91 מנהל מס שבח מקרקעין נ' חזון , פ"ד מח(3) 156, 172:
דרכים שונות לו לחוקק להשית מס, ואחת מן המקובלות שבהן היא במקום שכסף או רכוש עוברים מיד אל יד. נציגי הממלכה עומדים בצמתים של העברת ממון או רכוש מאדם לאדם, והרשות תובעת את חלקה כדבר החוק. מס שבח מקרקעין הוא אחד מצמתים אלה, ובמכירת זכות במקרקעין ... תובעת הרשות את שלה: מס על השבח. נזכור ונדע, כי שבח מוטל עם אירוע של "מכירה"
- לאמור, על עיסקה
שנעשתה - להבדילו ממס המוטל על רכוש או על אדם בלא קשר לעיסקה, כגון מס רכוש או מס גולגולת. מס שבח - כמוהו כמס הכנסה או כמס ערך מוסף - הינו "מס דינמי", להבדילו ממס רכוש שהינו "מס סטטי". חשוב שנאמר דברים אלה, לא אך להגדיל תורה ולהאדיר, אלא להדגשת חשיבות מעשיהם של הנוגעים בדבר, כמעשים שהם-הם היוצרים חבות במס והם-הם המועילים לפטור ממס.
והוספתי על כך בדיון הנוסף (דנ"א 17/94 חזון נ' מנהל מס שבח מקרקעין , פ"ד מט(2) 705, 730):
על צומת דרכים זה של העברת רכוש וממון מיד אל יד עומד המוכסן הראשי - איש מס שבח - ותובע את שלו. רק כך יאפשר לנוסעים להמשיך בדרכם.
תחת מס שבח מקרקעין כתוב היטל השבחה וידעת את פתרון החידה.
7.טיעוניהם של העותרים נסבים, בעיקרם, על דרכי יישומה של ההלכה, אלא שטיעונים אלה אין בהם כדי להצדיק קיומו של דיון נוסף. כל פיתרון שנבחר לנו ישא על גבו יתרונות בצידם של חסרונות, וגם פיתרונן של העותרות אינו ניפלה מפיתרונות אחרים.
8.בשולי הדברים אוסיף כי צירוף מכתבו הלקוני של עורך-דין יצחק גל-אור, יו"ר איחוד עורכי-דין ברשויות המקומיות, המצביע על קשיים שיעורר פסק-הדין נושא הדיון, לא תרם לעותרות דבר. יפה היה לו לאותו מכתב שלא הוגש משהוגש.
9.העתירה נדחית. העותרות תשלמנה למשיבה שכר-טירחת עורך-דין בסך 35,000 ש"ח.
היום, ג' בתמוז תשס"ג (3.7.2003).
ש ו פ ט
_________________________
העותק כפוף לשינויי עריכה וניסוח.
03051820_G01.doc
מרכז מידע, טל' 02-6750444 ; אתר אינטרנט, www.court.gov.il